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Pflegeimmobilien profitieren weiter vom demografischen Megatrend

Der Bedarf an Pflegeplätzen wird schon in naher Zukunft gewaltig wachsen. Und damit auch die Chancen für Investitionen in Pflege- und Seniorenimmobilien.

30. Juni 2020

Der Run auf die Pflegeimmobilien geht weiter, immer mehr große Akteure treten auch in Deutschland in den Investmentmarkt ein. Das hat gute Gründe, denn der Megatrend der überalternden Gesellschaft widersetzt sich allen vorübergehenden wirtschaftlichen Einbrüchen.

Pflegeimmobilien sind allerdings keine einfache Assetklasse. Wie bei allen Betreiberobjekten ist der Investment-Erfolg unmittelbar mit der Performance des Betreibers verknüpft. „Das macht Real Estate im Pflegebereich besonders anspruchsvoll. Die übliche Immobilienkompetenz allein genügt nicht, um auf dem Markt gute Objekte auszumachen. Man muss auch etwas vom Geschäft der Betreiber verstehen und genau prüfen, wie es um deren wirtschaftliche Situation bestellt ist“, erklärt Jiri Kinkor, Director Residential Investment bei JLL.

Gerade aktuell sind Pflegebetreiber nicht vor wirtschaftlichen Verwerfungen geschützt. Die verschärften Anforderungen an den Infektionsschutz stellen auch sie auf die Belastungsprobe, beispielsweise in der ohnehin schon angespannten Personalfrage. Allerdings haben ihnen jüngere Anpassungen des Regelwerks die Sache auch erleichtert, etwa die höhere Quote für Einzelzimmer, die Isolierungen vereinfacht hat.

Pflegebereich wird aufgewertet

Dennoch dürfte die Pandemie neue Fragen aufwerfen, die sich aber durchaus auch positiv auf die Lebensqualität in den Immobilien auswirken könnten. Etwa durch angepasste Besucherzonen und Sozialräume, denn in Pflegeeinrichtungen spielt der Gesundheitsschutz unabhängig von aktuellen Entwicklungen immer eine gewichtige Rolle. Insgesamt dürften Pflegeimmobilien gestärkt aus der Pandemie hervorgehen, denn sie sind noch einmal deutlich ins öffentliche Bewusstsein gerückt. Der gesamte Pflege- und Gesundheitsbereich hat eine Aufwertung erfahren, nicht zuletzt auf politischer Entscheidungsebene.

Bietet das nun auch Chancen für Objekte, die härter von der wirtschaftlichen Entwicklung getroffen wurden, Stichwort Umnutzung? Nur bedingt, weiß Dr. Konstantin Kortmann, JLL Head of Residential Investment Germany: „Die Konversion anderer Gebäudetypen in Pflegeimmobilien gestaltet sich schwierig. Die Wege müssen effizient sein, dazu muss die bauliche Konfiguration passen. Und die zahlreichen rechtlichen Vorgaben schränken die Gestaltungsmöglichkeiten deutlich ein“. Die besten Pflegeimmobilien sind in der Regel solche, die bereits für diesen Zweck konzipiert wurden.

Assetklasse mit besonderen Marktregeln

Auch in weiteren Aspekten gelten für Pflegeheime Besonderheiten, die sie von anderen Immobiliensparten unterscheiden. In den Top-Ballungsräumen sind sie etwa für Projektentwickler weniger attraktiv als in Randlagen oder in kleineren Städten mit niedrigeren Immobilienpreisen, denn die erzielbaren Mieteinnahmen sind gedeckelt. Zwar gibt es sicher eine Nische für sehr hochpreisige Luxus-Angebote, die überwiegende Masse der Bewohner verfügt aber über überschaubares Einkommen und Vermögen. Vielfach stemmen die Sozialkassen einen erheblichen Anteil der Miete. Hochpreisige Lagen sind also schwierig zu bewirtschaften. Investoren sind selbstverständlich aber an bestehenden Objekten oder Forward Deals in den Top-Ballungsräumen interessiert.

Hier bewegt sich die Branche in einem Spannungsfeld, das sie allein nicht lösen kann: Senioren sollen nicht aus den Zentren verdrängt werden, andererseits muss das Leben in Pflege auch bezahlbar sein. Das ist eine Frage, die unsere Politik in den kommenden Jahren immer stärker die Pflicht nehmen wird, denn der demografische Wandel lässt sich nicht umkehren. Der allerdings bleibt weiterhin auch das beste Argument für eine Investition in Pflegeimmobilien. Der Bedarf wird mittel- bis langfristig regelrecht explodieren. Zudem professionalisiert sich das Marktfeld immer rascher und schafft Skaleneffekte, die Investoren den Einstieg erleichtern. Dennoch, Pflegeimmobilien bleiben eine anspruchsvolle Assetklasse: Großes Potenzial, das mit viel Expertise gehoben werden will.

Und die Möglichkeiten in diesem Markt könnten sogar noch einmal stark zunehmen, prognostiziert Peter Tölzel, Senior Director Valuation & Transaction Advisory bei JLL: „In der vollstationären Pflege gibt es in Deutschland heute rund 900.000 Betten, das entspricht etwa einem Immobilienwert von 90 bis 100 Mrd. Euro. Aber nicht einmal 10 Prozent der Pflegeheime waren bisher Teil des aktiven Investmentmarktes. Der hohe Modernisierungsbedarf und die damit verbundenen Kosten dürften hier aber Veränderungen anstoßen - sei es wegen strengerer Brandschutzregeln, neuen Anforderungen an Zimmergrößen oder Einzelzimmeranteile oder schlicht wegen Überalterung der Immobilien. Sale and Lease Back-Modelle zum Beispiel werden so auch für Pflegeheimbetreiber zu einem attraktiven Modell.“

Dr. Konstantin Kortmann
Head of Residential Investment Germany, Member of the JLL Strategy Board Germany
Jiri Kinkor
Director Residential Investment
Peter Tölzel
Senior Director Valuation & Transaction Advisory