Artikel

„Lauft schon mal vor…“: Vorlaufindikatoren in der Immobilienwirtschaft

Über die Prognosegüte von Vorlaufindikatoren ließe sich trefflich streiten. Allerdings existiert tatsächlich eine Reihe von Variablen, die sich ziemlich synchron zu den Entwicklungen der Immobilienmärkte bewegen.

13. Januar 2014
Über die Prognosegüte von Vorlaufindikatoren ließe sich trefflich streiten. Allerdings existiert tatsächlich eine Reihe von Variablen, die sich ziemlich synchron zu den Entwicklungen der Immobilienmärkte bewegen.

So geben beispielsweise bestimmte Geschäftsklimaindices gute Hinweise auf die – zeitlich nachlaufenden – Aktivitäten der Bürovermietungsmärkte in Deutschland. Analysiert man etwa auf Basis der regelmäßigen Unternehmensbefragung des ifo-Instituts die Ergebnisse der Lagebeurteilung der Dienstleistungsunternehmen (rote Linie in der Grafik), und vergleicht diese mit den Büroflächenumsätzen der deutschen Immobilienhochburgen (graue Säulen in der Grafik), wird der Vorlauf-Charakter der ifo-Daten deutlich:

Sowohl Richtung als auch Schwankungsbreite sind auffallend ähnlich. Der zeitliche Vorlauf der ifo-Ergebnisse zu den Büroflächenumsätzen liegt bei etwa drei Quartalen. Nach dieser Zeit schlagen sich also die Einschätzungen der Firmen zu ihrer Geschäftslage in Standort- und Flächenentscheidungen am Büromarkt nieder. Dies wird deutlich, wenn man die ifo-Linie um die drei Quartale nach rechts verschiebt:

Interessanter Weise gibt es auch einen „Gleichlauf“ von Deutschem Aktienindex und den Flächenumsätzen in den Immobilienhochburgen. Während man vielleicht annehmen könnte, dass aufgrund seiner oft sehr unmittelbaren Reaktion auf Marktinformationen, politische Entscheidungen, Stimmungen, usw., der DAX einen anderen Verlauf als die im Vergleich dazu meist etwas träge reagierenden Vermietungsaktivitäten nehmen würde, ist die über lange Zeit sehr synchrone Bewegung der beiden auffällig. Der Korrelationskoeffizient, der einen empirisch gleich gerichteten Zusammenhang wiedergibt, liegt bei beachtlichen 94%. Eine Begründung könnte darin liegen, dass beide Variablen (also DAX und Entscheidungen am Büromarkt) eben nicht nur von Fundamentaldaten, sondern eben auch von Stimmungen getrieben werden – und Stimmungen basieren ja beileibe nicht immer auf Fundamentaldaten.

Die Flächenumsätze spiegeln ja das Verhalten der Immobiliennutzerseite (also der Unternehmen) wider. Deren Entscheidungsfreudigkeit, -geschwindigkeit und -häufigkeit in punkto Immobilienentscheidungen, deren Konsolidierungs- und Expansionsverhalten, usw., werden mittel- und unmittelbar von der Marktentwicklung in ihrer Branche, in der Gesamtwirtschaft, auf den Finanzierungsmärkten und dergleichen, bestimmt. Ganz ähnliche Einflussfaktoren also, die den Verlauf des DAX beeinflussen. Das würde die ähnlichen Verläufe der beiden Variablen erklären.

Doch zurück zu den Geschäftsklimaindices: Auch auf regionaler bzw. lokaler Ebene zeigt sich, dass sich die Einschätzungen der Unternehmen zu ihrer aktuellen Geschäftslage, ihren Erwartungen, oder auch zu ihrer Beschäftigtensituation mit einem Zeitversatz von etwa drei Quartalen auf dem Büromarkt niederschlagen: Die Befragungsergebnisse des Konjunkturberichts der IHK Frankfurt am Main beispielsweise stellen in den meisten Phasen des Betrachtungszeitraums einen ‚Vorläufer‘ zum Frankfurter Büromarkt dar. Ähnliches gilt beispielsweise auch für Hamburg, wo dem HASPAX (der Hamburger Aktienindex) oder den Geschäftsklima-Indikatoren der Handelskammer gute Vorlaufeigenschaften für den lokalen Büromarkt innewohnen.

Dass die Entwicklung der Immobilienmärkte der Entwicklung der Gesamtwirtschaft in verschiedenen Bereichen (wie z.B. der Flächennachfrage) folgt, ist keine neue Erkenntnis. Wie deutlich die Parallelen zum Teil sind ist aber durchaus bemerkenswert.

Kausale Begründungen für die Entwicklung von Indikatoren können die vorliegenden, rein empirischen Analysen nicht liefern. Sie sind rein deskriptiv und können Wirkungszusammenhänge oder deren Änderungen weder erklären noch vorhersagen. Darüber hinaus können sich außergewöhnliche Einflussfaktoren wie etwa drastische externe Markteingriffe stark unterschiedlich auf die einzelnen betrachteten Variablen auswirken. So wird etwa die anhaltende Niedrigzinspolitik in Kombination mit weiteren Faktoren dem DAX und den Büroflächenumsätzen im Jahr 2013 voraussichtlich eine unterschiedliche, also asynchrone Entwicklung bescheren, und die bislang hohe Vorlaufqualität des DAX reduzieren.

Für die Nutzermärkte der deutschen Bürohochburgen lässt der Blick auf wesentliche, aktuelle Vorlaufindikatoren eine relativ stabile Nachfrage erwarten, die in etwa auf dem Niveau des Vorjahres liegen dürfte.