Artikel

Tendermanagement: Vor der Logistik-Ausschreibung die Immobilienfrage prüfen

Bauen, kaufen oder mieten, Logistik-Ausschreibungen bieten Unternehmen die Chance, ihre Immobilienstrategie neu zu durchdenken.

18. Februar 2020

Logistik-Ausschreibungen werden in vielen Unternehmen vor allem als leidige Pflichtübung wahrgenommen. Die Suche nach extern betriebenen Lagerflächen oder Komplettdienstleistern, die dank volatilerer Supply Chains und wachsendem Warenverkehr immer häufiger nötig wird, bereitet vor allem viel Mühe. Und meist stehen nur die Kosten im Mittelpunkt. Hier verschwenden Unternehmen erhebliches Potenzial, denn ein strategischeres Verständnis für Supply Chain und Logistikimmobilien kann erheblich zur Wertschöpfung beitragen.

Die Aufgaben, die bei einer Logistikausschreibung anfallen, sind umfangreich. Detaillierte Daten müssen aus den IT-Systemen gewonnen und aufbereitet werden. Der Vertrieb muss einen belastbaren Forecast für die kommenden Jahre liefern. Schon hier beginnen die Schwierigkeiten. Solche Prognosen sind eine anspruchsvolle Aufgabe, für die in längst nicht jedem Betrieb die nötigen Ressourcen vorhanden sind.

Unsichere Vertriebsprognosen verschrecken Logistik-Anbieter

Außerhalb von Konzernen und etablierten Handelsunternehmen gibt es in den Vertriebsforecasts nicht selten Wagnisse, die viele potenzielle Bewerber bereits hellhörig machen – und gerade in der Logistikdienstleistungsbranche ist man derzeit längst nicht mehr auf jede Beauftragung angewiesen. Als Ausschreibender zumindest drei vergleichbare Angebote zu erhalten, ist keine Selbstverständlichkeit. Dazu ist gerade der E-Commerce-Markt viel zu umfangreich geworden.

Logistikimmobilien strategisch betrachten

Das alles sind bereits Fallstricke, doch der Grundfehler, den viele Unternehmen machen, ist eine festgefahrene Herangehensweise an das Logistikthema. Und das betrifft vor allem die Immobilienfrage. Gesucht wird häufig ein Dienstleister, der Immobilie und Lieferkette im Paket bietet. Das ist bei kleinerem Umfang durchaus zielführend. Im Fall eines auszuschreibenden Kontraktlogistikvolumens von weniger als zwei bis drei Mio. wäre das Multi-User-Lager eines Dienstleisters die erste Wahl, besonders dann, wenn noch Transporteffekte entstehen können.

Größere Industrie-, Handels- und E-Commerce-Unternehmen bzw. solche mit größeren Kontraktlogistikvolumen sollten sich dagegen ihrer Marktposition bewusst sein. Und der Tatsache, dass jede Anpassung der Supply Chain die Chance bietet, die Immobilien -Frage strategisch viel grundlegender anzugehen.

Bei solchen Lagerausschreibungen sollten Unternehmen also dringend eine Real Estate- und Finanzierungsbetrachtung vornehmen. „Dabei wird die aktuelle Verfügbarkeit von Bestandsimmobilien bzw. freien Bauflächen geprüft, an den Standorten, die zuvor durch eine Netzwerkstudie ermittelt wurden. In der aktuellen Marktlage ist dabei entscheidend, sich frühzeitig einen oder zwei Standorte zu sichern, auf die dann entsprechende Dienstleister in der Ausschreibung anbieten können“, erklärt Sven Schürer, EMEA Logistics Business Development Director bei JLL.

Selbstverständlich haben Dienstleister noch die Option, Alternativstandorte anzubieten, falls sie über freie Flächen verfügen. Das Angebot auf bestimmte Standorte unterstreicht aber zum einen die Ernsthaftigkeit der Anfrage, zum anderen erhöht es die Anzahl der Anbieter. Gerade wenn die Immobiliensituation am Standort kritisch ist, werden viele von ihnen andernfalls den Aufwand scheuen.

Hand auf der Immobilie verschafft starke Position

Der größte Vorteil eigener Logistikimmobilien, ob nun selbst gemietet oder im Eigentum, ist die starke Position, die man sich damit im derzeit engen Markt verschafft. Das macht sich auch in den Konditionen der Angebote bemerkbar. Die durchaus üblichen Aufschläge bei den Betriebskosten vermeidet man zum Beispiel auf diese Weise. Das ist allerdings bei weitem nicht das stärkste Argument. „Ausschreibende Unternehmen haben die Möglichkeit, vom anhaltenden Boom des Logistikimmobilienmarkts direkt zu profitieren. Die prominenteste Option ist dabei das Sale & Lease Back-Modell“, so Schürer.

Dabei sichern sich Unternehmen entweder am Markt eine Immobilie, verkaufen sie an einen Investor – der wegen der anhaltenden Kapitalschwemme deutlich leichter zu finden ist als Immobilien selbst – und mieten sie in Folge an. Oder man entwickelt bereits mit einem Investor auf einem verfügbaren Grundstück.

Es sprechen also starke Argumente dafür, sich vor dem Ausschreibeverfahren selbst die Immobilien zu sichern, zumal die Vorteile des Leasings über einen Logistikdienstleister mit den aktuellen IFRS-Richtlinien weitgehend entfallen sind. Dauerhaft gemietete operative Standorte müssen nämlich durch die Nutzer vollständig bilanziert werden.

Sven Schürer
Director Logistics Business Development EMEA