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Retail-Immobilien nach Corona: Neustart statt Rückkehr zum Gewohnten

Kaum eine Assetklasse hat die Covid 19-Krise so stark getroffen wie die Einzelhandelsimmobilien. Nach diesem Einschnitt ist der Druck, sich neu zu erfinden, noch einmal gewaltig gestiegen.

02. September 2020

Nicht jeder Einzelhändler hat gleichermaßen unter dem Corona-Lockdown gelitten. Die Nahversorger, die bereits zuvor eine vergleichsweise stabile Position hatten, sind zum Teil sogar gestärkt hervorgegangen. Schließlich blieben sie weitgehend von der Schließung verschont. Ganz anders die Branchen, die bereits vor Covid 19 ins Straucheln geraten waren, vor allem die Fashion- und Textil-Sparte. Und die Gastronomie, die sich eigentlich im Aufwind befand, kämpft nun vielfach ums Überleben.

Bei allen Unterschieden in den einzelnen Segmenten, klar ist, dass der Vermietungsmarkt nach der Krise nicht mehr derselbe sein wird. Viele Mieter werden Expansionspläne aufgeben oder sogar vom Markt verschwinden. „Ich rechne mit Insolvenzen selbst bei größeren filialisierten und internationalen Retailern. Die Krise ist so international und schnell, dass Anbieter ohne stark entwickelte Multichannel-Strategie nicht mehr aufholen können“, glaubt Lutz Schilbach, JLL Deputy Head of Asset Management Germany.

Flächenmarkt wird völlig neu gemischt

Die Marktmacht verschiebt sich so weiter auf die Seite der Mieter, die Eigentümern ihre Bedingungen diktieren werden. Das weniger auf der High-Street, wo Retailer weiterhin ihre Markenpräsenz stärken. Aber auch in diesen viel frequentierten Einkaufsstraßen werden Veränderungen anstehen. Wo das gesehen Werden, das Platzieren der Marke gegenüber dem eigentlichen Warenverkauf an Dominanz gewinnt, liegt die Stärke einer Immobilie in Zukunft vielleicht mehr in der verfügbaren Schaufensterfläche als in den Verkaufsflächen.

„Zwar lässt sich derzeit darüber nur spekulieren, aber vielleicht wird die Krise ganz neue Vermietungskonzepte ins Spiel bringen. Etwa, dass sich die Miete in der High-Street-Lage stärker an der Präsentationsfläche orientiert und weniger am traditionellen Quadratmeterwert. Und wenn Retailer ihre Läden deutlich stärker zum Showroom umfunktionieren, der zum Online-Kauf animieren soll, wäre es dann nur folgerichtig, dass Vermieter diesem Beispiel folgen und Rent-per-Click für die so generierten Umsätze etablieren.“, so Schilbach.

Asset Management muss USP schaffen

Noch sind solche Ideen an den meisten Stellen Zukunftsmusik, aber Ideenreichtum ist jetzt nötiger denn je. Das betrifft sicher die zahlreichen Shopping Center, die bereits vor Covid 19 zu kämpfen hatten. Auch hier lassen sich die Konzepte und Standorte nicht über einen Kamm scheren. „Objekte des periodischen Bedarfs sind sicherlich krisenresistenter, das zeigt bereits seit längerem das Investoreninteresse, etwa an Fachmarktzentren“, sagt Oliver Kraft, JLL Team Leader Shopping Center Management. „Etablierte Core Center mit entsprechender Positionierung werden vorübergehend auch Leerstände haben, das aber lösen können.“

Schlechter sieht es für Shopping Center aus, die bereits vor der Krise wegen fehlender Alleinstellungsmerkmale zu kämpfen hatten. „Spätestens jetzt ist hier das ganzheitliche Asset Management gefragt, eine Neupositionierung vorzunehmen. Nur mit einem radikalen Umdenken kann es gelingen, den Turnaround zu schaffen“, mahnt Alexandra Meyder-Cyrus, JLL Head of Asset Management. Jetzt ist die Expertise der Asset Manager essenziell, um die jeweilige Immobilie strategisch für die Zukunft zu positionieren.

Zu dieser Neuausrichtung gehört vor allem die Entwicklung eines unverwechselbaren Profils. Eine stringente Marke muss aufgebaut werden, vom Angebot über Design, Aufenthaltsqualität und bis hin zur zusätzlichen Nutzung über Retail-Mieter hinaus, etwa mit Entertainment-Anbietern. „Zahlreiche Shopping Center sind vollkommen austauschbar. Es gilt also, Besonderheiten zu schaffen, um das Center für den Kunden zu einer besonderen Einkaufs- und Erlebnisdestination zu machen“, rät Kraft.

Eigentümer müssen flexibler werden

Umdenken müssen aber auch die Eigentümer, die sich schon bisher mit Alternative Use schwertaten. Die Marktmieten für alternative Nutzungsklassen liegen vielfach unter den Erwartungshaltungen, die in etablierten, aber immer schwächeren Retail-Segmenten wie Fashion gewachsen sind. Wenn aber nur die Wahl bleibt zwischen Leerstand und niedrigeren Flächenpreisen, lässt sich schwerlich an solchen alten Vorstellungen festhalten.

Die Wiederbelebung von Retail-Immobilien nach der Corona-Krise wird also für viele Akteure eine Neuausrichtung bedeuten. Einfach zu alten Gewohnheiten zurückzukehren ist vielfach ausgeschlossen. Leicht wird es aber auf keinen Fall. „Shopping Center werden dort stark bleiben, wo sie in attraktiven Lagen und bei fehlenden Flächen in der umliegenden Bausubstanz und entsprechender Kaufkraft und Frequenz beatmet werden. Oder dort, wo sie wirkliche USPs aufweisen werden wie das aktuelle Projekt für das Loop 5“, sagt Schilbach.

Nicht zu leugnen ist aber, dass sich nicht alle Objekte retten lassen. „Es wird ein Sterben auf Raten geben, denn vielfach ermöglicht die Eigentümer- und Finanzierungsstruktur in Fonds starke Abwertungen nur mittel- bis langfristig“, so Meyder-Cyrus. Dennoch sollten Eigentümer und Investoren jetzt keine Zeit verstreichen lassen und gemeinsam mit dem Asset Management rasch prüfen, welche Strategien für einen Neustart Erfolg versprechen können.

Lutz Schilbach
Deputy Head of Asset Management Germany
Alexandra Meyder-Cyrus
Head of Asset Management Germany
Oliver Kraft
Team Leader Shopping Center Management Germany

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