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"Nur" 9,5 Milliarden Euro im ersten Quartal 2015 – Hohes Qualitätsbewusstsein und gesteigerte Risikowahrnehmung bei Investoren

Das derzeitige Volumen spiegelt ein hohes Qualitätsbewusstsein der Investoren und der Akteure am Markt wider. Und das wiegt schwerer als 1 oder 2 Mrd. Euro mehr auf dem Konto.

17. April 2015

Die im ersten Quartal 2015 gehandelten rund 9,5 Mrd. Euro sind in der Rückschau der jeweils ersten drei Monate seit 2006 kein Rekordwert am deutschen gewerblichen Investmentmarkt, sondern Platz 4. Das mag angesichts der sehr guten Marktlage überraschen. Manche mögen sogar sagen „nur“ 9,5 Mrd. Euro.

Aus meiner Sicht wäre es dagegen eher bedenklich, wäre das Volumen signifikant angestiegen. Das derzeitige Volumen spiegelt ein hohes Qualitätsbewusstsein der Investoren und der Akteure am Markt wider. Und das wiegt schwerer als 1 oder 2 Mrd. Euro mehr auf dem Konto.

Zu diesem hohen Qualitätsbewusstsein gesellt sich eine gesteigerte Risikowahrnehmung bei den Akteuren auf den Investmentmärkten mit einem deutlich veränderten Realitätssinn hinsichtlich der zu erzielenden Renditen. Dies ist ein wesentlicher Unterschied zur letzten Boomphase der Jahre 2006/2007.

Büroinvestments dominieren, Retailinvestments signifikant erhöht

Die mit Abstand größte Transaktion des Quartals war der Verkauf von vier Shopping Centern im Rahmen des Unternehmensverkaufs von Corio an den französischen Shopping Center Betreiber Klepierre für knapp 1 Mrd. Euro. Insgesamt konnten in den ersten drei Monaten 15 Transaktionen jenseits der 100 Mio. Euro-Grenze registriert werden. Diese summierten sich zu einem Volumen von über 3,3 Mrd. Euro bzw. mehr als einem Drittel des gesamten Transaktionsvolumens, darunter immerhin sieben Einzeltransaktionen.

In der deutschlandweiten Gesamtbetrachtung über alle Größenvolumina hinweg entfiel ca. 70 % des Transaktionsvolumens auf Einzelabschlüsse (knapp 6,7 Mrd. Euro), im Jahresvergleich ein Transaktionsplus von 22 %. Demgegenüber sank – etwas überraschend – das Transaktionsvolumen mit Portfolios um 38 % auf 2,8 Mrd. Euro. Angesichts der nach wie vor im Markt platzierten Portfolios und der weiterhin entsprechenden Nachfrage, sehe ich das allerdings eher als Momentaufnahme und nicht als Trend für den weiteren Jahresverlauf.

Der höchste Anteil des gesamtdeutschen Transaktionsvolumens entfällt wie im Vorjahr mit ca. 44 % auf Büroimmobilien. Dank des Milliarde-Deals mit vier Shopping Centern hat sich der Anteil der Einzelhandelsimmobilien auf 31 % signifikant erhöht. Lager-/Logistikimmobilien erreichten ein Transaktionsvolumen von knapp 700 Mio. Euro, entsprechend einem Anteil von 7 %.

Berlin löst Frankfurt als Nummer 1 unter den Hochburgen ab

Auch wenn eine erhöhte Nachfrage nach Investitionsgelegenheiten außerhalb der etablierten Märkte zu beobachten ist, so schlägt sich dieses (noch) nicht in den Transaktionszahlen nieder. Nur sechs Einzeltransaktionen oberhalb der 50 Mio. Euro-Marke mit einem Volumen von insgesamt 500 Mio. Euro konnten in B-Städten registriert werden. Dies entspricht einem Anteil von lediglich 18 % am Transaktionsvolumen dieser Kategorie und zeigt den nach wie vor vorhandenen Fokus auf die Big 7. Sehr viele Investoren sind aufgrund der komfortablen Eigenkapitalausstattung und der günstigen Finanzierungsbedingungen aktuell in der Lage hohe Investitionsvolumina zu stemmen. Das Angebot an Objekten, die diesen Kriterien entsprechen, ist naturgemäß außerhalb der Big 7 allerdings äußerst rar.

Vor diesem Hintergrund ist es auch nicht verwunderlich, dass das Transaktionsvolumen in den Big 7 im Jahresvergleich um 28 % auf knapp 5,2 Mrd. Euro zugelegt hat. Oder anders gesagt: mehr als 54% des deutschlandweiten Transaktionsvolumens entfiel auf die sieben etablierten Märkte. Vor Jahresfrist lag dieser Anteil bei „nur“ 41 %.

Berlin hat Frankfurt im ersten Quartal den Spitzenplatz wieder entrissen und liegt mit 1,3 Mrd. Euro auf Platz 1. Noch knapp vor Frankfurt hat sich München geschoben, hier konnten 1,2 Mrd. Euro registriert werden. Auch in der Betrachtung der relativen Steigerungsraten liegt die Bundeshauptstadt vorne (+113 %). In Düsseldorf lag das Transaktionsvolumen bei lediglich 180 Mio. Euro, die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt weist damit als einzige Stadt ein Minus aus (- 74%).

Spitzenrenditen nach wie vor unter Druck

Im Bürosegment haben sich die Spitzenrenditen angesichts der nach wie vor großen Nachfrage nochmals reduziert. In der Aggregation aller Big 7 sank der Durchschnittswert um weitere 8 Basispunkte auf 4,37 %. Der Rückgang betraf dabei nicht alle Märkte gleichermaßen. Einen signifikanten Rückgang um 25 bzw. 20 Basispunkte gab es in Frankfurt und München, aber in Düsseldorf und Köln reduzierten sich die Renditen lediglich aufgrund der Grunderwerbsteuererhöhung in Nordrhein-Westfalen. In Berlin, Hamburg und Stuttgart verharrten die Renditen auf ihrem Vorquartalsniveau. Im Ein-Jahresvergleich haben die Bürorenditen damit im Schnitt um 24 Basispunkte nachgegeben.

Auch bei den anderen Assetklassen ergab sich aufgrund der großen Nachfrage ein Rückgang der Renditen. Bei Logistikimmobilien sank die Spitzenrendite im Quartalsvergleich um weitere 12 Basispunkte auf 6,06 % im Schnitt über die Logistikregionen der sieben Hochburgen und für Fachmarktzentren und Fachmärkte um jeweils 10 Basispunkte auf 5,50 % bzw. 5,90 %. Auch bei innerstädtischen Geschäftshäusern haben die Preise nochmals angezogen und das bereits niedrige Renditeniveau nochmals leicht auf 3,97 % gedrückt. Lediglich die Renditen für Shopping Center verharrten auf ihrem Niveau von 4,50 %.

Abzuwarten bleibt, wie sich eine Zinserhöhung in den USA hierzulande auswirken würde, hier könnten Kapitalströme in Richtung US-Markt umgelenkt werden und in der Folge etwas Druck von den Renditen nehmen. Bis Ende 2015 rechne ich mit einem weiteren Rückgang der Renditen um 10 Basispunkte für Büroimmobilien sowie für Shopping Center und um ca. 20 Basispunkte für Logistikimmobilien, die folglich unter die 6 %-Marke rutschen würden.