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Party auf Zeit? Wie steigende US-Zinsen die Immobilien-Kreditvergabe deutscher Banken beeinflussen. 3 Fragen an Anke Herz

Quebec, Nordkorea, Zölle und ein regelmäßiges „Weiß der, was er da tut“ – beim Blick über den großen Teich beschäftigen uns dieser Tage einige genauso weitreichende wie hitzige Themen. Bedeutsam für den Immobilieninvestmentmarkt ist aktuell jedoch vor allem eines: Die Entwicklung des US-Leitzinses. Dieser wurde zuletzt erst vor einigen Monaten zum sechsten Mal erhöht – zwar moderat, aber konstant und mit weiter steigender Tendenz. Auch die Rendite auf amerikanische Staatsanleihen hat sich mittlerweile bei circa drei Prozent eingespielt. Konträr dazu der Leitzins der EZB, der seit zwei Jahren nahezu felsenfest bei 0 Prozent verharrt und Investitionen in Staatsanleihen auch in Ländern mit AAA-Rating wenig lohnenswert macht. Entsprechend beliebt ist die Anlage in Immobilien aller Assetklassen – vor allem bei ausländischen Anlegern, die fast die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens ausmachen.

Aktuell stellen die US-Amerikaner nach den Briten die zweitgrößte internationale Anlegergruppe auf dem deutschen Immobilienmarkt. Noch! Denn was passiert, wenn die US Bond Yields wieder mehr einbringen als Immobilien, deren Renditen aufgrund der hohen Nachfrage immer weiter sinken? Verlassen die Investoren dann den deutschen Markt? Wann wird der Break-Even erreicht sein? Und wie reagieren die finanzierenden Banken auf die Situation – heute und in Zukunft? Anke Herz, Team Leader Debt Advisory JLL Germany, blickt tiefer in den Finanzierungsmarkt. 3 Fragen – 3 Antworten:

     

     

Welchen Einfluss haben die unterschiedlichen Zinsniveaus in den USA und der EU auf das Investitionsverhalten speziell auf dem deutschen Markt?

Das kommt ganz darauf an, welche Reaktionen die einzelnen am Immobilienmarkt beteiligten Akteure zeigen. Können die erhöhten Zinsen durch die Banken voll an die Kreditnehmer durchgereicht werden? Wenn ja, werden dann die erhöhten Zinsen durch einen Inflationsausgleich – Stichwort indexierte Mietverträge bzw. Neuvermietung – abgedeckt werden? Falls nicht, stellt sich die Frage, ob weiterhin so großer Anlagedruck bestehen bleibt, dass erhöhte Refinanzierungskosten zu Lasten der Rendite in Kauf genommen werden. Und wie stark ist der derzeitige Nachfrageüberhang und wie wird er sich entwickeln?

All diese Faktoren sind derzeit schwer vorhersagbar, insofern muss sich zeigen, welchen Einfluss das unterschiedliche Zinsniveau künftig auf den deutschen Immobilienmarkt nehmen wird. Allerdings lassen sich mit Blick auf internationale Anleger gewisse Tendenzen ableiten. Immerhin kommen circa 40 Prozent der Investoren aus dem Ausland, allen voran, wie gesagt, die Briten und US-Amerikaner. Von diesen agiert ein Großteil stark renditegetrieben – ein Mittelabfluss ist von hier also zu erwarten. Aufgrund des derzeitigen Angebotsüberhanges führt das wahrscheinlich zunächst zu einem erhöhten Transaktionsvolumen aus dieser Verkäuferschicht, bis der Nachfrageüberhang „abgearbeitet“ ist.

Wann wird der Break Even erreicht sein, d.h. wann übersteigt die Rendite der US-Bonds die der deutschen Immobilien? Und wären die Folgen wirklich so drastisch für den Immobilienmarkt, wenn man bedenkt, dass große institutionelle Investoren ihre Anlage in der Regel breit streuen?

Da der US-Leitzins mit den Yields der Bonds korreliert, wird eine weitere Erhöhung höchstwahrscheinlich auch zu einer steigenden Verzinsung der Bonds führen. Mit Blick auf die EU und dem weiter bei null stehenden Leitzins ist ein Ausweiten der Zinsschere zwischen den USA und Europa absehbar.

Über fast alle Immobilienarten hinweg sind die Immobilienrenditen in den deutschen Big 7 seit 2009 kontinuierlich gesunken. Was auch, sofern der Anlagedruck anhält, weiterhin passieren wird, da auch die Preise für Immobilieninvestments nachfragebedingt stetig steigen. Deshalb werden aufgrund der ertragsarmen EU Bonds renditestarke Anlagen – und als das gelten Immobilien im Vergleich noch – weiter in den Vordergrund rücken. Der Break Even zwischen US-Bonds und Rendite deutscher Immobilien ist für Wohn- und Geschäftshäuser in den Big 7 bereits erreicht und wird meiner Ansicht nach zumindest auch für Büroimmobilien innerhalb der nächsten 24 Monate nahezu erreicht werden.

Doch wird sich das auf das Verhalten deutscher Anleger voraussichtlich eher geringfügig auswirken. Auch britische Investoren werden Deutschland vor dem Brexit-Hintergrund auch weiterhin als interessanten strategischen Markt ansehen. Anders die Amerikaner, die sich mit dem Break Even wohl wieder auf ihren Heimatmarkt zurückbesinnen werden – insbesondere dann, wenn es sich um eine Anlageform mit einem relativ geringen Managementaufwand wie Bonds handelt. Vor allem renditegetriebene Anleger wie Assetmanager, die eine starke Gruppe auf dem Transaktionsmarkt bilden, werden ihre Strategie entsprechend anpassen.

Welche konkreten Auswirkungen das hat und insbesondere wann diese wirksam werden, ist unklar. Denn im Moment herrscht im Markt ein Mangel an Produkt bzw. Angebot – nicht bei der Nachfrage. Und das ist sicher auch bedingt durch den starken Ruf als Safe Haven, den Deutschland bereits seit einigen Jahren hat. Und so ein Ruf verhallt nicht so schnell.

 Welche Auswirkungen hat die gegenwärtige Situation auf das Finanzierungsverhalten der Banken?

Eine Zweiteilung des Bankenmarktes ist bereits ersichtlich und wird auch so fortgeführt werden, während der Margendruck bleibt.

Opportunistische Banken gewinnen Marktanteile durch – bezogen auf das jeweilige Produkt – ein großzügiges Pricing, Sicherheitenpakete und Covenatgestaltung. Diese Banken müssen im Abschwung wahrscheinlich Risiken abbauen und limitieren dadurch ihr Neugeschäft. Denn auch ein noch so gründliches Underwriting kann Kreditausfälle nicht gänzlich ausschließen. Etwaige Ausfälle sind nunmehr durch eine knappe Marge zu decken, die zusätzlich durch gestiegene Verwaltungskosten aufgrund regulatorischer Anforderungen belastet wird. Logisch also, dass Banken sich mit Blick aufs Neugeschäft durch einen geringen Risikoaufschlag absichern.

Bei konservativen Banken, die hier nicht mitgehen, verzeichnen wir einen leichten Rückzug vom Markt. Opportunistisches Neugeschäft wird eher abgelehnt. Dafür sind sie mit einer höheren Wahrscheinlichkeit im Abschwung lieferfähig.