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Immobilien für das Leben im Alter: Betreutes Wohnen, Senioren-WG und Co.

Neben dem klassischen Pflegeheim entwickeln sich betreutes Wohnen und andere Senioren-Wohnformen zu attraktiven Investment-Alternativen.

22. Oktober 2019

Altersgerechten Immobilien gehört die Zukunft. Längst sind es nicht nur die klassischen Pflegeheime und Seniorenresidenzen, die für die Real Estate-Branche immer relevanter werden. Die Wünsche der Menschen an das Wohnen im Alter sind vielschichtiger geworden. Und die Zielgruppe der Senioren wächst anteilig mit atemberaubender Geschwindigkeit.

Der demografische Wandel lässt sich nicht leugnen: 2035 werden etwa 13 Millionen Menschen in Deutschland älter sein als 70 Jahre. Das ist rund ein Drittel mehr als heute. Der Anteil derjenigen über 80 Jahren wächst bis zu diesem Zeitraum sogar um 50 Prozent. Danach legt das Tempo der gesellschaftlichen Alterung sogar noch zu.

Klassisches Pflegeheim auf der Wunschskala ganz unten

Also alle Kraft in den Ausbau von Pflegeheimen? So einfach gestaltet sich der Markt nicht. Sicher, viele ältere Menschen werden auf diese Form des Wohnens im Alter an einem gewissen Punkt ihres Lebens angewiesen sein. Auf der Wunschliste stehen die üblichen Pflegeheime aber ganz unten. In einer Umfrage der Techniker Krankenkasse auf dem Jahr 2018 gab es nur bei 37 Prozent der Befragten Akzeptanz für diese Form der Pflege. Der Favorit ist dagegen die eigene Wohnung mit 83 Prozent, gefolgt von der Senioren-WG mit 59 Prozent.

Mit zunehmendem Alter und nachlassender Gesundheit ist die eigene Wohnung allerdings eine immer größere Herausforderung. Die ambulante Pflege bietet sich hier natürlich als Kompromiss zwischen selbstständigem Leben und notwendiger Unterstützung als Option an.

Allerdings ist in Deutschland nur ein geringer Teil der Bestandswohnungen altersgerecht gestaltet. „Die staatliche Förderung des Umbaus hält mit dem Bedarf bei Weitem nicht Schritt. Aus diesem Grund ist dringend geboten, das Angebot zu erhöhen und gleichzeitig für eine bessere Differenzierung bei den altersgerechten Wohnformen zu sorgen“, mahnt Christian Ströder, Director Research bei JLL. 

Auch bietet nicht jede Wohnlage die entsprechende Infrastruktur, die mit zunehmendem Alter immer wichtiger wird, sei es medizinische Versorgung oder leicht zu erreichende Einrichtungen des täglichen Bedarfs. Ein nicht zu unterschätzender Aspekt ist auch die Vereinsamung. Je mehr sich das Leben rein auf die eigenen vier Wände konzentriert, um so schwieriger gestalten sich auch die sozialen Kontakte. 

Betreutes Wohnen bietet selbstständiges Leben mit Unterstützung

Die Angst vor Isolation dürfte auch ein Argument für die Beliebtheit der Senioren-WG sein. Eine solche Wohngemeinschaft lässt sich grundsätzlich wie jede andere rein privat organisieren. Doch auch hier nehmen die Herausforderungen zu, wenn Pflegebedürftigkeit eintritt.

Eine Alternative sind professionell organisierte Wohnformen, die sich unter dem Begriff betreutes Wohnen zusammenfassen lassen. Geschützt ist diese Bezeichnung nicht, entsprechend gibt es auch keine einheitlichen Standards.

Gemeinsam ist solchen Angeboten, dass keine Betreuung rund um die Uhr vorgesehen ist, sondern dass selbstständiges Leben nach Bedarf mit Unterstützungsleistungen kombiniert wird. Dazu gehört Pflege, aber auch grundlegende Unterstützung durch Haushaltshilfe oder einen Hausmeisterservice. Oft wird eine eigene Wohnung – zur Miete oder in derzeit noch selteneren Fällen als Eigentum – ergänzt durch Gemeinschaftsräume. Zuweilen gehören Cafeteria, Wellnessbereiche und Freizeiteinrichtungen zum Angebot. 

Betreutes Wohnen im Überblick:

  • Vermietet werden Wohnungen oder Apartments.
  • Eigene Möblierung ist möglich.
  • Wohnungen verfügen meist über eigene, vollausgestattete Küchen.
  • Bewohner leben selbständig und nehmen nur die gewünschten Leistungen in Anspruch.
  • Hausherr in seiner Wohnung ist der Bewohner.

Ebenso wie die Angebote selbst sind die Einrichtungen des betreuten Wohnens nicht einheitlich. Bestehende Wohnanlagen kommen ebenso in Frage wie Mehrgenerationenhäuser, Solitäre, Senioren-Residenzen oder Pflegeheime. Gerade letztere bauen das betreute Wohnen seit Jahren aus, zwischen 2007 und 2017 mit einem Wachstum von 19 Prozent. Andere Einrichtungen suchen dagegen bewusst eine Abgrenzung zur üblichen Pflegelandschaft. Das Gros der Anbieter stammt insgesamt mit fast zwei Dritteln aus dem freigemeinnützigen Bereich. Drei von zehn sind privat organisiert, die Kommunalen nur mit 5 Prozent vertreten. 

Oftmals widmet man für das betreute Wohnen Immobilien anderer Nutzungsarten um. Geeignet sind vielfach Hotels und Studentenwohnheimen, aber auch Büro- und Schulgebäuden sowie Kasernen oder Justizvollzugsanstalten. Die durchschnittliche Größe betreuter Wohnanlagen beläuft sich auf rund 50 Wohneinheiten, wobei die einzelnen Wohnungen in den vergangenen Jahren an Fläche zugenommen haben. Die Ein-Zimmer-Wohnungen liegen nun durchschnittlich bei 35 m², bei den Zwei-Zimmerwohnungen sind es 54 m².

Miete und Nebenkosten liegen meist höher als auf dem freien Markt, vor allem, wenn Gemeinschaftsflächen anteilig mitbezahlt werden. Hinzu kommt meist eine verpflichtende Betreuungspauschale, die – für die Grundleistungen - bei durchschnittlich rund 100 Euro je Person und Monat liegt. Je nach Angebot und individuellem Bedarf kann dieser Betrag natürlich deutlich höher ausfallen. Relativiert wird dies vor allem im Bereich der Pflegeleistungen durch die übliche Unterstützung der Sozialversicherungen und ggf. anderer öffentlicher Stellen.

Investmentchancen mit hoher Komplexität

Betreutes Wohnen dürfte aufgrund der wachsenden Nachfrage zunehmend in den Investorenfokus gelangen. Pflegeheime jedenfalls erfreuen sich bereits jetzt als alternative Anlagen großer Beliebtheit. Das Transaktionsvolumen lag hier in der ersten Jahreshälfte 2019 bei fast 800 Mio. Euro. 

Das begrenzte Angebot hat allerdings die Spitzenrenditen auf derzeit 4,5 % absinken lassen – was angesichts der Renditekompression in den „großen“ Assetklassen allerdings nach wie vor von hoher Attraktivität ist. Etwas darunter liegt noch das betreute Wohnen, aber noch über den Mehrfamilienhäusern. Also ebenfalls Objekte, die Investoren im Blick behalten werden. „Betreutes Wohnen bietet eine hervorragende Diversifizierung des Portfolios vor dem Hintergrund des demografischen Wandels - auch getrieben von dem zunehmenden Wunsch nach neuen Lebens- und Wohnformen im Alter“, fasst Michael Bender, JLL Senior Team Leader Residential Investment, zusammen.

Wie bei den Pflegeheimen erfordert der Markt aber eine Begleitung mit hoher Expertise. Gerade jetzt: Neben höchst unterschiedlichen Betreiberkonzepten und der Heterogenität der Landesgesetzgebung machen aktuelle Anpassungen der Vorgaben Pflegeimmobilien zu echten Spezialisten-Assets. 

Christian Ströder
Director Research
Michael Bender
Senior Team Leader Residential Investment Frankfurt