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Sale & Lease Back – lohnenswerte Kapital-Quelle für neue logistische oder industrielle Unternehmungen?

Auf den ersten Blick hat der Axel-Springer-Verlag nichts mit der Industrie- und Logistikbranche zu tun: Als Traditions-Medienkonzern mit Sitz und Immobilien in Berlin – Neubau wie Bestand – muss es weiterhin attraktiv für neue, junge Mitarbeiter bleiben und sich der Digitalisierung öffnen. Entsprechend groß sind die Investitionen in die eigene digitale Transformation, das Kapital dafür kam aus dem Verkauf einiger der unternehmenseigenen Immobilien und Neubauprojekte, die Axel Springer aber auch weiterhin nutzen wird. Der Wandel zum auch künftig attraktiven Digital-Unternehmen kann beginnen.

  

  

Und hier kommt die Gemeinsamkeit, denn genau vor den gleichen Herausforderungen stehen auch Unternehmen aus dem Logistik- und Industriebereich. Gerade sie müssen – vielleicht noch stärker als andere Branchen – um qualifizierten Nachwuchs kämpfen, ihre Betriebe mit Blick auf Effizienz und Konkurrenz zunehmend automatisieren, eventuell auch Robotertechnik einbinden, und sind vor allem in der Fertigung von ständiger Weiterentwicklung und Material- wie Produktforschung abhängig.

Für all das braucht man Geld, viel Eigenkapital, das gerade bei kleinen und mittleren Unternehmen nicht immer auf Abruf vorhanden ist, sondern in den Produkten investiert ist, in Maschinerie, Technik oder der eigenen Firmenimmobilie steckt. Und hier schweift der Blick wieder zum Axel-Springer-Beispiel oben: Warum die benötigte Finanzspritze nicht aus dem Verkauf des Immobilieneigentums ziehen, diese aber als Mieter weiterhin nutzen. Ein Schritt, den einige Vertreter der Industrial-Branche schon gegangen sind. Wie ein nordrhein-westfälischer Produktionsdienstleister, der einen seiner Standorte an einen Investor verkauft und für mindestens zehn Jahre „zurückgemietet“ hat. Der Gewinn? Frei verfügbares Kapital für die weitere Expansion des Unternehmens.

Und auch für Investoren scheint sich die Anlage zu lohnen. In den letzten drei Jahren hat sich das Transaktionsvolumen laut JLL-Research in kleinere Logistik- und Industrieimmobilien mit einem Verkaufswert von bis zu 15 Millionen Euro mehr als verdoppelt. Das zeigt, dass die Suche nach einem geeigneten Käufer, mit dem man eine „partnerschaftliche“ Mieter-Vermieter-Beziehung aushandeln und aufbauen kann, nicht unmöglich, sondern im Gegenteil ein Pool an Interessenten vorhanden ist. Hinzu kommt, dass die enorme Knappheit im Core- und Core+ Segment bei vielen Anlegern eine neue Offenheit gegenüber auch kleineren Objekten abseits der Top-Lagen bewirkt.

Wird Sale & Lease Back ein neuer Transaktions-Trend im Bereich der Industrie- und Logistikimmobilien? Warum sollten vor allem kleine und mittlere Unternehmen darauf setzen? Gelten hier andere Kriterien als bei einer „normalen“ Transaktion? Welche Risiken birgt Sale & Lease Back? Und ist es immer die beste Option, um benötigtes Kapital freizuschaufeln?

Ein Trend auch für die kleineren und mittleren Industrials?

„Das Volumen an Sale & Lease Back-Transaktionen hat sich hierzulande in den vergangenen fünf Jahren nahezu verdoppelt“, sagt Dr. Christian Koch, Management Board JLL Germany. „Was unter anderem daran liegt, dass der Industrie- und Dienstleistungssektor viel Kapital für Investitionen in Zukunftsprojekte und -technologien oder die Finanzsanierung benötigt. Dennoch schlummern nach wie vor immense Immobilienbestände in den Bilanzen der Unternehmen – gerade in Großkonzernen belaufen sich die geschätzten Marktwerte der eigenen Immobilien auf bis zu zweistellige Milliardenbeträge. Eigentlich eine Fehlallokation von Kapital. Denn die begrenzte Ressource „Kapital“ wird nicht in das Kerngeschäft und in überlebensnotwendige Innovationen gesteckt, sondern in ‚immobiles‘ Anlagevermögen mit in der Regel geringerer Rentabilität. In den USA ist man weiter: das Volumen an Sale & Lease Back Transaktionen („Net Lease Market“) betrug in 2017 rund 58 Mrd. Dollar.“

„Gerade bei den KMUs ist die Sale & Lease Back-Denke noch nicht auf breiter Basis angekommen“, sagt Thomas Schilke, JLL Industrial Investment Berlin. „Und das ist auf den ersten Blick mehr als verständlich, denn Tradition wird hier großgeschrieben. Viele kleinere Unternehmen besitzen meist nur ein Objekt, das historisch gewachsen ist und traditionell der Gründerfamilie gehört. Entsprechend fest ist die Überzeugung, dass sich die Immobilie auch weiterhin im Eigentum befinden muss.“

Und dennoch ändern sich auch hier mehr und mehr die unternehmerisch-traditionellen Denkweisen – nicht nur durch einen Generationenwechsel, sondern durch sich rasant verändernde Märkte. Die Konzentration auf das Kerngeschäft des Unternehmens und dessen Weiterentwicklung sind zweifelsohne wichtiger denn je. „Die Planung einer möglichen Expansion oder Modernisierung des eigenen Geschäftsmodells und die Beschaffung der dafür benötigten Mittel lässt auch die kleinen und mittleren Unternehmen zunehmend offener für eine Sale & Lease Back-Lösung werden“, so Schilke. „Immobilienbewirtschaftung ist nicht deren Kerngeschäft, bindet aber Ressourcen – mit nicht unerheblichen Kosten. Häufig muss gar zusätzliche Expertise teuer eingekauft werden.“ Hinzu kommt, dass aufgrund der stark gestiegenen Investoren-Nachfrage nach Industrial-Immobilien und der begrenzten Verfügbarkeit von großen Sale & Lease Back-Transaktionen immer mehr Anleger auch auf die KMU-Immobilien blicken – und so für sehr gute Verkaufspreise sorgen.

Von der Investorensuche bis zu den Mietvertrags-Verhandlungen

„Aber nicht jeder Investor ist aufgeschlossen für Sale & Lease Back“, sagt Oliver Baumgärtel, JLL Industrial Investment Berlin. „Denn einige befürchten, dass der Kunde eventuell insolvenzgefährdet ist oder sich auf Kosten des Investors die Immobilie renovieren lassen möchte. Stimmen aber Bonität und Investmentstory, entsteht eine Win Win Situation für sowohl den Mieter als auch den Investor.“ Das liegt auch daran, dass der Mieter sich mit der Immobilie extrem identifiziert und dementsprechend auch mit ihr umgeht. „Außerdem sind hier langfristige Verträge von 10 Jahren und mehr durchaus üblich, was dann auch Standorte attraktiv macht, die sonst vielleicht nicht im Fokus der Anleger liegen und somit auch höhere Renditen bringen können“, so Baumgärtel.

Dementsprechend sollten KMUs bei der Käufersuche für ein Sale & Lease-Back auf langfristig ausgelegte Investoren setzen. Baumgärtel: „Opportunistische Käufergruppen und Anleger mit einem Fokus auf Add Value können weitestgehend außer Acht gelassen werden, es sei denn, die Liegenschaft bietet noch ungenutztes Potenzial. Wichtig ist, dass Käufer und Verkäufer nicht nur einen Kaufvertrag, sondern auch noch einen Mietvertrag abschließen müssen.“

„Und der Kaufvertrag ist meist das kleinere Problem bei einem Sale & Lease Back“, ergänzt Oliver Baumgärtel. „Häufig hängen die Verhandlungen lange an den Mietvertragsgesprächen. Gerade Investoren müssen – auch um entsprechende Finanzierungskonditionen bei Banken zu bekommen – bestimmte Vertragsdetails berücksichtigen.“ Wie zum Beispiel eine Wertsicherungsklausel, die sich hauptsächlich an der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes orientiert. Oder Mietsicherheiten bis zu 12 Monaten. „Speziell bei Sale & Lease Back-Verhandlungen wird seitens der Investoren meist ein Tripel-Net-Passus gefordert, in dem der Mieter die kompletten übertagbaren Nebenkosten übernimmt. Damit wollen sich Anleger hauptsächlich vor der Möglichkeit schützen, dass der Mieter die Reparatur von versteckten Mängeln auf sie übertragen will.“

Risiko oder Must – ist Sale & Lease Back DIE Lösung für benötigtes Kapital?

Risiken gibt es natürlich auf beiden Seiten. „Das größte Risiko für die verkaufenden Unternehmen stellen natürlich sich verändernde Marktbedingungen dar und die Fähigkeit, schnell und flexibel auf diese reagieren zu können“, sagt Thomas Schilke. „Große Unternehmen planen langfristig und verfügen in der Regel auch über solide finanzielle Reserven bzw. können negative Marktbedingungen durch andere Produkte oder Projekte abfangen. Die KMUs sind hier in der Regel weniger breit aufgestellt und binden sich durch Sale & Lease Back langfristig – sowohl an Standort als auch an Objekt und Mietvertragsbedingungen. Das kann gerade in einer Krisensituation auch ungünstig sein.“

Ist es also angesichts solcher Szenarien immer die beste Option, benötigtes Kapital über Sale & Lease Back zu bekommen?

„Pauschal ist das nicht zu beantworten“, sagt Schilke. „Bei kleineren Investitionen kann es aufgrund der aktuellen Zinslage sinnvoller sein, einen Kredit aufzunehmen und nicht gleich das ‚Tafelsilber‘ zu veräußern. Bei einer langfristigen Strategie samt Expansion und entsprechend Sicherheiten über Aufträge macht Sale & Lease Back Sinn. Es ist auch nicht immer einfach, größere Investitionen über Banken finanziert zu bekommen.“

Um die beste Lösung für sich selbst zu finden, sollten KMUs im Vorfeld genau abwägen, warum man das Kapital benötigt, wie viel notwendig ist, warum man verkaufen möchte, welchen Mietpreis man zu zahlen bereit ist und wie lange man sich vertraglich binden möchte. „Hier ist vielschichtiges Abwägen nötig“, ergänzt Oliver Baumgärtel. „Hohe Mietpreise bedingen nicht automatisch auch einen hohen Kaufpreis, denn Mieten über dem Marktpreis werden von Investoren meist als unseriös gewertet. Spätestens bei einer Nachvermietung sinkt dann auch der Immobillienwert wieder auf Marktniveau. Anhand dieser Punkte kann man dann besser einschätzen, ob ein Verlauf zum betreffenden Zeitraum sinnvoll ist.“

Sale & Lease Back muss Bestandteil der eigenen Portfolio-Strategie werden

Ob man nun aktiv ein Sale & Lease Back anstrebt oder nicht: Überlegungen, ob eine Immobilie im Unternehmenseigentum gehalten oder verkauft und zurückgemietet werden sollte, sollten immer – egal welche Unternehmensgröße – ein wichtiger Bestandteil der eigenen Portfolio-Strategie sein. Christian Koch: „Wir beobachten, dass bei dieser Entscheidung in vielen Fällen keine finanzwirtschaftlichen Aspekte bzw. ein Risiko-Renditekalkül im Vordergrund stehen, sondern eher Fragen nach langfristiger Standortsicherung und größtmöglicher Kontrolle. Immer kürzere Produktzyklen und eine hohe Unsicherheit machen jedoch  Standort- und Flächenentscheidungen kaum noch mittelfristig planbar. Nutzungsmöglichkeiten müssen zunehmend flexibler werden, um den sich ständig ändernden strategischen Erfordernissen gerecht werden zu können. Viele Unternehmen stellen ihre derzeitige Immobilienstrategie komplett um in der Erwartung, dass sich das eigene Portfolio künftig in viele kleine flexible Standorte bzw. Flächennutzungsmöglichkeiten quasi ‚atomisiert‘. Und dieser Trend wird sich fortsetzen und dem Sale & (partly) Lease Back weiteren Auftrieb geben.“