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Schlechte Zeiten für den Bluff: Gewerbemieter müssen sich frühzeitig um Alternativen kümmern

Mieter von Gewerbeflächen müssen sich rechtzeitig um ablaufende Mietverträge kümmern. Andernfalls stehen sie schlecht da im Vertragspoker.

19. Juni 2019

Was macht einen guten Poker-Spieler aus? Natürlich ein gutes mathematisches Verständnis, ob nun bewusst oder ganz instinktiv. Aber daneben spielen Empathie und praktische Psychologie eine gewaltige Rolle. Welche Karten hat der Gegenspieler wohl in der Hand, blufft er vielleicht nur – und habe ich die Chance, selbst mit einem Bluff durchzukommen? Und was hat das Ganze jetzt mit Vermietern und gewerblichen Mietern zu tun?

So freimütig Spielchen wie am Pokertisch treibt man in seriösen Vertragsverhandlungen natürlich nicht. Dennoch, gewisse Ähnlichkeiten gibt es. Wenn eine Seite ein schlechtes Blatt hat und der Verhandlungspartner bekommt davon Wind, dann sind die Verhandlungspositionen höchst unsymmetrisch. Und bei der derzeitigen Lage auf dem Vermietungsmarkt, jedenfalls in den Ballungsräumen, ist jedem klar: Der Mieter hat wirklich schlechte Karten. Der Bluff „na, dann ziehe ich eben woanders hin“ wird Vermietern bei aktueller Marktsituation bestenfalls ein müdes Lächeln entlocken.

Freie Flächen sind in den Ballungsräumen aktuell nämlich so gut wie nicht zu bekommen. Die Leerstandsquoten im ersten Quartal 2019 sprechen eine deutliche Sprache: von 1,9 Prozent in Berlin bis 2,2 Prozent in Stuttgart zieht sich der Mangel an verfügbaren Geschäftsräumen quer durch alle Zentren. Und in der Realität ist die Verknappung sogar noch dramatischer, als die Zahlen vermuten lassen: Von diesen ohnehin niedrigen Leerständen entspricht natürlich längst nicht jeder der Mieteranforderung an Flächengröße, Gestaltung oder Lage.

Bei JLL kümmert sich Miguel Rodriguez Thielen als Leader Tenant Representation um die Nöte gewerblicher Mieter.

Miguel, wenn man es ganz drastisch formulieren müsste, haben Nutzer auf dem aktuellen Mietermarkt doch eigentlich so gut wie keine Wahl, oder?

Nun, zunächst sollte man jetzt keine falschen Vorstellungen wecken. Auch den Vermietern von Gewerbeimmobilien ist in aller Regel daran gelegen, Bestandsmieter zu halten. Selbst bei bester Marktlage bedeutet die Neuvermietung immer auch Leerstand, Kosten und Verwaltungsaufwand. Ganz zu schweigen vom durchaus vertrauensvollen Verhältnis, das viele Nutzer und Eigentümer verbindet. Doch nicht von der Hand zu weisen ist auch, dass Mieter sich viel aktiver mit dem Immobilienmarkt auseinandersetzen müssen, wenn sie in Vertragsverhandlungen nicht auf tönernen Füßen stehen wollen.

Was heißt das genau?

Vor allem müssen gewerbliche Mieter heute sehr viel früher tätig werden als noch vor einigen Jahren. Vormals galt die Faustregel, dass man sich je nach Flächengröße ab etwa zwei Jahren vor Ablauf des Mietvertrags um die Fortsetzung oder Alternativen kümmern sollte. Mittlerweile sind mindestens drei Jahre Vorlauf ratsam. Das liegt nicht zuletzt daran, dass Unternehmen immer mehr darauf angewiesen sind, aus der Projektentwicklung anzumieten. Und da gelten eben deutlich längere Vorlaufzeiten als bei Bestandsgebäuden.

Und funktioniert das deiner Erfahrung nach in der Praxis?

Nein, viele Unternehmen befassen sich viel zu spät mit der Immobilienfrage. Das hat auch einen ganz einfachen Grund: Während Vermieter in aller Regel Real Estate-Profis sind, gibt es in anderen Branchen – eben bei den Mietern – diese Kompetenzen oftmals nicht. Viele Nutzer dürften derzeit aus allen Wolken fallen, wenn sie sich seit Jahren zum ersten Mal wieder mit dem Vermietungsmarkt beschäftigen müssen. Wenn dann nur noch ein Jahr Zeit bleibt bis zum Ende der Vertragslaufzeit, dann sieht es schlecht aus.

Sind denn weniger gefragte Standorte oder vielleicht vorübergehend ein Flex Space-Anbieter eine Alternative?

Standorte werden aus strategischen Überlegungen gewählt. Die guten Citylagen bevorzugen Unternehmen ja nicht, weil sie so gerne hohe Mieten zahlen, sondern weil es zum Beispiel der Arbeitskräftemarkt verlangt. Die meisten Unternehmen werden eher höhere Immobilienkosten in Kauf nehmen, als an einen unattraktiveren Standort umzuziehen. Ähnlich sieht es bei Flex Space aus. Die Corporates wählen solche Angebote bewusst als Element ihrer Unternehmensstrategie, nicht als „Zwischenmieter“. Dafür sind die Kosten dann doch zu hoch. Auch müsste man zweimal umziehen, sobald dann die gewünschten eigenen Räumlichkeiten gefunden sind. Was gegebenenfalls eine Möglichkeit ist: Wenn ein Unternehmen über mehrere Standorte in einer Region verfügt, kann man möglicherweise die Flächen konsolidieren und die Belegschaft zumindest vorübergehend an einem anderen Unternehmenssitz unterbringen.

Wie könnt ihr nun Unternehmen weiterhelfen, die sich mit der Frage Vertragsverlängerung oder Umzug auseinandersetzen müssen?

Wir bringen zunächst einmal die Kompetenzen mit, die den Unternehmen selbst häufig fehlt, und das ist vor allem Marktkenntnis. Was sind realistische Preise, welche Chancen bestehen, die gewünschten Flächen am Standort zu bekommen? Dann vertreten wir unsere Kunden auf Augenhöhe mit den Vermietern – wie gesagt, in der Regel Immobilienprofis. Und es macht schon einen Unterschied, wenn man mit einem ähnlichen Background miteinander kommunizieren kann. Selbstverständlich setzen wir unsere Expertise auch dazu ein, Alternativen auf dem Markt zu finden. Und wir helfen bei der immer häufigeren Anmietung aus der Projektentwicklung. Hier haben Nutzer ja immerhin große Einflussmöglichkeiten, die sie ohne Immobilienfachkenntnis aber durchaus überfordern können. Und wenn Bleiben die bessere Wahl ist, unterstützen wir Nutzer natürlich in der Preisverhandlung. Klar ist nämlich, dass Mieten bei der derzeitigen Marktlage steigen dürften. Die Frage ist dann aber, in welcher Höhe. Auch hier stärken wir unseren Kunden mit realistischer Einschätzung den Rücken.

Miguel Rodriguez Thielen
Leader Tenant Representation