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Chancenmarkt Lagerräume: Self Storage-Immobilien gelangen in den Investorenfokus

Self-Storage-Immobilien wecken auch in Deutschland immer stärker das Interesse von Investoren. Der noch unreife Markt befindet sich mitten in der Professionalisierung.

27. Februar 2020

Self Storage, Lagerraum auf Zeit, weckt immer stärker das Interesse von Immobilien-Investoren. In den traditionellen Immobilienklassen werden die Chancen immer knapper, die Renditen sinken, gleichzeitig ist mehr Kapital im Umlauf als je zuvor. Und das wird zunehmend auch in Self Storage-Immobilien angelegt.

Noch allerdings ist Deutschland kein sehr reifer Markt, was selbstverständlich auch Chancen bietet. Laut einer Studie von JLL und FEDESSA gab es 2019 in den ausgewerteten europäischen Ländern rund 4.300 Self Storage-Anlagen, die sich auf insgesamt fast 10 Millionen Quadratmeter Fläche summieren. 80 Prozent dieser Immobilien verteilen sich auf sechs Länder, wenn auch höchst ungleichmäßig. Deutlich mehr als ein Drittel befindet sich in Großbritannien, je 12 Prozent in Frankreich und Spanien, gefolgt von den Niederlanden. Deutschland, der sechstgrößte Standort, kommt auf lediglich 6 Prozent. 630.000 Quadratmeter Fläche gab es hierzulande im Vorjahr, etwa 0,008 Quadratmeter je Einwohner. Im Vereinigten Königreich kamen dagegen 0,063 Quadratmeter auf einen Kopf.

Investoren wollen in den Self Storage-Markt

Die Trendkurve zeigt allerdings in Deutschland klar nach oben. Das legen zum Beispiel die Daten des Verbandes Deutscher Self Storage Unternehmen nahe. Allein die Zahl der Anlagen, die der relevanten Branchennorm DIN EN 15696 folgen, hat sich in den vergangenen zehn Jahren mehr als verdoppelt. Und auch das Investoreninteresse wächst, wie eine JLL Befragung zeigt. Während sich zum Befragungszeitpunkt nur 7 Prozent der Investoren im Self Storage-Markt bewegten, planten 33 Prozent, ihre Aktivität auszuweiten – deutlich mehr Wachstumsbestrebungen als selbst im weit etablierteren alternativen Segment Student Housing.

„Die Mehrzahl der Investoren verspricht sich von Self Storage eine attraktive Angebot-Nachfrage-Dynamik. Viele sehen hier auch die Möglichkeit einer weitgehend zyklusneutralen Diversifizierung“, erklärt Ralf Kemper, JLL Head of Valuation & Transaction Advisory Germany, die Motivation der Anleger. Dabei spielt ihnen der Megatrend der Urbanisierung in die Hände und der daraus folgende Wohnflächenmangel in den Zentren. Bei den deutschen Großstädtern steigt der Druck, Wohnraum effizient zu nutzen und nicht benötigtes Inventar auszulagern. Damit folgen sie einer Entwicklung, die man deutlicher bereits in London oder Paris beobachten kann.

Hinzu kommt eine Arbeitskultur der Flexibilität. Weit häufiger als noch vor Jahrzehnten wechseln Berufstätige Standorte. Schnell verfügbare konventionelle Wohnungen sind am neuen Wohnort oft knapp. Es gibt eine Ausweichbewegung in Zwischenmiete, Wohnen auf Zeit, Co-Living oder sonstige Wohngemeinschaften. Für die alte Wohnungseinrichtung fehlt es dann an Raum, sie muss zwischengelagert werden.

Self-Storage bietet gewerblichen Nutzern alternative Lagerfläche

Es sind aber nicht nur Wohnungsnutzer, die Strategien gegen den Flächenmangel finden müssen. Auch gewerbliche Akteure sind darauf angewiesen, sich in den angespannten Immobilienmärkten Alternativen zu sichern. Seien es Lagerräume für Akten oder Zwischenlager für den Warenverkehr, der Bedarf wächst, speziell bei kleineren Unternehmen und Startups. Europaweit hat der Anteil gewerblicher Nutzer zwischen 2018 und 2019 um 5 Prozentpunkte zugelegt. In Deutschland sind allerdings noch rund 80 Prozent der Kunden Privatleute.

Professionalisierung kann noch viel Potenzial erschließen

Was Investoren bisher den Einstieg ins Self Storage-Segment erschwert, ist der granulare Charakter des deutschen Marktes. Die größten zehn Anbieter betreiben lediglich etwas mehr als 20 Prozent der Anlagen oder etwa die Hälfte der Gesamtfläche. Wie in vielen europäischen Ländern ist der Markt geprägt von einigen großen Unternehmen und zahlreichen kleinen, lokalen Betreibern. Das Mittelfeld ist vergleichsweise schwach aufgestellt. „Ein eher unreifer Markt wie das Self Storage-Segment stellt gerade größere institutionelle Investoren vor spezielle Herausforderungen. Schließlich sind sie darauf angewiesen, über hohe Investmentvolumen nennenswerte Skaleneffekte zu erzielen. Allerdings dürfte das steigende Interesse an diesen Assets auch für eine weitere Konsolidierung und Professionalisierung des Marktes sorgen“, so die Prognose von Frank Rambow, Lead Director Valuation & Transaction Advisory bei JLL.

Das Potenzial für Self Storage-Immobilien ist also noch lange nicht ausgeschöpft, wie auch für andere alternative Investments. Derzeit läuft eine ganze Welle noch gut verzinster Staatsanleihen aus. Es gelangt also noch mehr Geld in den Kapitalmarkt, das nach Anlagemöglichkeiten sucht. Die Renditekompression und der Produktmangel in den etablierten Immobilienklassen wird das Interesse am Self Storage-Segment weiter befeuern.

Ralf Kemper
Head of Valuation & Transaction Advisory Germany, Member of the JLL Strategy Board Germany
Frank Rambow
Senior Team Leader Valuation & Transaction Advisory