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Shadow Asset Management: Performance-Boost für heterogene Portfolios

Geheimnisvoller Name, klare Zielsetzung: Mit Shadow Asset Management lassen sich Einzelimmobilien und Portfolios optimieren, Erträge steigern und Kosten reduzieren.

21. April 2020

Der Unterschied von Shadow Asset Management zum allgemein bekannten Asset Management: Der hauseigene Asset Manager bekommt einen verlässlichen verlängerten Arm – den so genannten „Shadow“ Asset Manager. Notwendig wird dies vermehrt bei kleinteiligen Portfolios, die für institutionelle Investoren aufgrund der Objektverknappung interessant geworden sind.

Stellen Sie sich einen Investor vor, der ein Portfolio mit 50 Objekten quer durch alle Assetklassen erworben hat. Er stößt bei der Betreuung mit seinem Asset Management-Team aber an personelle Kapazitätsgrenzen. Denn die Objekt- beziehungsweise Portfolio-Berichte an das Fonds-Management sind nur die Spitze des Eisbergs.

Wenn die diversen Assets bundesweit verteilt und an Standorten mit unterschiedlichen Charakteristika gelegen sind, bedarf die Betreuung eines Teams gut ausgebildeter Immobilien-Generalisten. Denn ein B- oder C-Standort wie etwa Detmold, Herne oder Husum erfordert andere Marktkenntnis als einer, der sich in einer Toplage an einem A-Standort befindet.

Egal, wie heterogen die Immobilien: Ziel ist eine Performance im Sinne des Investors. Die Analyse der Objekte nach Markt- und Standortgegebenheiten, SWOT-Analysen sowie die gemeinsame Strategieentwicklung mit dem Asset Manager des Eigentümers, Budget-Erstellung, -Steuerung und -Kontrolle greifen dabei ineinander. Ein weiteres wichtiges Element bei der Zielerreichung ist das Vermietungsmanagement. Dazu gehören nicht nur die Akquise neuer Interessenten, Mietvertragsverhandlungen bis zum Abschluss inklusive Vertragserstellung, sondern auch rechtzeitige Prolongationen.

Das komplette Outsourcing, von dem wir hier sprechen, beinhaltet auch komplette Erfolgskontrolle, nicht nur der eigenen Arbeit, sondern auch die der vom Eigentümer beauftragten Dienstleister wie etwa externe Property Manager, Center Manager, Facility Manager und technische Planer.

Bei der Strategieerarbeitung in enger Abstimmung mit dem Asset Manager des Eigentümers spielen umfangreiche Umstrukturierungen bis hin zu Umnutzungen einzelner Immobilien immer größere Rollen. Dazu gehört, Flächen beziehungsweise das gesamte Asset bedarfsgerecht neu aufzuteilen.

Dies trifft aktuell zum Beispiel vor allem auf Einzelhandelsflächen zu, die sich über mehrere Geschosse erstrecken und gegebenenfalls bisher von einem Single Tenant genutzt wurden. Hier müssen in Zusammenarbeit mit Architekten, Statikern und Bauingenieuren optimale Flächenaufteilungen (ggf. mit Umnutzung einzelner Obergeschossteilflächen in Büro- oder Wohneinheiten) geplant, angemessene Kostenschätzungen erstellt und Mieter für die entsprechenden Flächen akquiriert sowie entsprechende Verträge ausgehandelt werden.

Die Verhandlungen mit Mietinteressenten, aber auch Bestandsmietern, gehören zum Mietvertragsmanagement und der Pflege der Mietverhältnisse dazu. Ein guter Asset Manager kennt natürlich die aktuellen Marktmieten, die sich insbesondere im Retail oftmals erheblich von den veröffentlichten Spitzenmieten unterscheiden, und hat ein Gespür für klug ausbalancierte Incentives, um die Immobilie bestmöglich für den Eigentümer zu vermieten.

Akribie ist gefragt beim Reporting auf Objekt- und Portfolioebene nach Kundenstandards. Detaillierte Objekt- und Marktkenntnisse sind Voraussetzung für einen guten Shadow Asset Manager, nicht nur bei der Begleitung von Gutachterterminen für die stichtagsgenauen jährlichen Neubewertungen.

Aber auch bei modularen Asset Management-Bausteinen kann der richtige Shadow Asset Manager die temporäre oder auch langfristige Alternative sein. An- und Verkaufsunterstützung im Rahmen eines ganzheitlichen AM-Mandates oder auch ein interimistisch angelegtes ganzheitliches Asset Management können hier die Lösung für Investoren und Eigentümer sein.

Bettina Meckel
Team Leader Asset Management Düsseldorf