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Smart Buildings: Energieeffizienz ohne Verzicht

Mehr als ein Drittel des deutschen Energieverbrauchs entfällt laut Angaben der Energieagentur dena auf Gebäude

18. April 2019
SMART BUILDINGS: ENERGIEEFFIZIENZ OHNE VERZICHT

Immobilien sind also eine entscheidende Stellgröße für Energiewende und Klimaschutz. Das Potenzial ist erheblich, da zum Beispiel fast zwei Drittel der Wohngebäude – die das Gros des Energieverbrauchs stellen – noch vor der ersten Energieeinsparverordnung errichtet wurden. Entsprechend standen bisher Wärmedämmung und die Erneuerung der Heizungslagen im Mittelpunkt der Energiestrategien. Doch die digitale Transformation macht auch vor der Immobilienbranche nicht halt. Das Smart Building verspricht Energieeffizienz ohne spürbaren Verzicht für die Nutzer.

Schon 2013 errechnete das Fraunhofer-Institut für Bauphysik allein für die Digitalisierung und Automatisierung von Heizungsanlagen ein Einsparpotenzial von 14 bis 26 Prozent. Smart Technology kann allerdings viel mehr, selbst wenn man das Heizthema isoliert betrachtet. Wo früher die Wärmeleistung an die herrschende Raumtemperatur angepasst wurde, können die Systeme heute schon antizipierend arbeiten. Sensoren erfassen zum Beispiel die Anzahl der Personen in einem Büro, die Anlage strebt die gewünschte Temperatur unter Berücksichtigung der Körperabwärme an. Auf der einen Seite passt sich die LED-Beleuchtung punktgenau an die Bedürfnisse der arbeitenden Menschen an. Auf der anderen Seite verfolgen autonome Verschattungssysteme Sonnenstand und Wetter und dunkeln intelligent ab gegen Blendung und Aufheizung. Das schont die Augen der Beschäftigten ebenso wie die Klimaanlage. Solche Systeme sind keine Zukunftsmusik, sondern in Einzelobjekten bereits im Einsatz. Der nächste große Wurf: Die smarte Vernetzung ganzer Quartiere mit erheblichen Skaleneffekten in der Energieeffizienz.

Fast möchte man sagen, Smart Technology verspricht eine goldene Zukunft für die Immobilienwirtschaft – und das übrigens längst nicht nur im Bereich Energieeffizienz. Schaut man sich allerdings in der Gegenwart um, beschränkt sich der ambitionierte Einsatz vorerst doch eher auf Leuchtturmprojekte. Das liegt ein stückweit in der Natur der Sache. Bei den Konsumgütern, die ebenfalls immer smarter werden, betragen die Produktzyklen nur wenige Jahre, selbst bei Investitionsgütern wie im Maschinenbau ist es vielleicht ein Jahrzehnt oder etwas mehr. Gebäude aber stehen sehr viel länger, bis sie ersetzt werden. Zwar lässt sich Technologie nachrüsten, doch ein wirklich smartes Gebäude entsteht bereits auf dem Bauplan.

Wie also geht es weiter mit Smart Buildings und Proptech? Frederik Walbaum, Senior Asset Management Analyst bei JLL, wirft einen Blick in die Zukunft.

Frederik, was denkst du, wann Smart Technology im Immobilienbereich in der Breite ankommen wird und was sind die Treiber, vor allem in Sinne des Energiethemas?

Das ist sicher noch ein weiter Weg. Energieoptimierung lag lange oftmals nicht im Interesse von Immobilieneigentümern, auch wegen der Umlagefähigkeit von Energiekosten auf den Mieter. Das Mindset wandelt sich allerdings langsam. Hier sind aber überzeugende Vorreiter nötig. Ich erhoffe mir viel von der aufstrebenden Proptech-Szene. In Kooperationen mit etablierten Corporates bringen sie frische Gedanken ein und werden künftig vermehrt die Immobilienwirtschaft mitgestalten, weit über den vermeintlichen Mikrokosmos Proptech hinaus. Da gibt es zum Beispiel Westbridge, die auch größere Immobilienbestände auf Optimierungspotenziale prüfen. Sie haben verstanden, dass es mit steigender Energieeffizienz nur Gewinner gibt. Übrigens ist hier auch JLL selbst mit dem OSCAR aktiv – der eine detaillierte Analyse der durchschnittlichen Betriebskosten beinhaltet und damit Effizienz- und Nachhaltigkeitspotenziale aufzeigt. WiredScore dagegen zertifiziert die Konnektivität von Gebäuden. Wenn man solche Zertifikate künftig auf Smart Technology ausweitet, könnte das zu einem Game Changer werden: Vom Nice-to-have zum Faktor der Wertsteigerung.

Im Sinne der Nachhaltigkeit wären weitere Maßnahmen des Gesetzgebers hilfreich. Der Klimaschutzplan 2050 ist ein guter Anfang, denn er fordert die Immobilienwirtschaft zum Handeln auf. Der Endenergiebedarf im Gebäudebestand soll bis 2050 wesentlich sinken. Was wäre nun, wenn man ineffiziente Gebäude künftig stärker besteuern würde – oder aber effiziente Gebäude steuerlich entlasten? Das ließe den Innovationsdruck vermutlich steigen. Hinzu kommt, dass derzeit noch die Enteignungsdebatte die öffentliche Wahrnehmung bei den Immobilienthemen dominiert. Doch vielleicht landet auch die Immobilienwelt bald auf der Agenda von Fridays for Future.

Welche Technologien werden für die Energieeffizienz eine besonders große Rolle spielen?

Als einen der größten Einflüsse sehe ich das Internet of Things (IoT). Ein entsprechendes Ökosystem lässt die Immobilien smarter werden, sie kommunizieren miteinander und tauschen Daten aus. Dabei sollte man über die Einzelobjekteben hinaus denken: Ganze Ensembles oder Quartiere könnten bei einer Zentralisierung voneinander profitieren und noch weitere Effizienzpotenziale heben. Im Retail-Bereich zum Beispiel könnten bestehende Werbegemeinschaften künftig also zu „Wärmegemeinschaften“ werden. Eine zentrale Datenbank und Sensoren überwachen Instandhaltungsmaßnahmen und optimieren den Energieverbrauch, fast ohne menschliche Intervention. Gerade bei der Ausstattung mit Sensoren sehe ich ohnehin viel Potenzial. Seien es Tageslicht-, Temperatur-, Infrarot-, Bewegungssensoren oder andere intelligente Messsysteme – denn wozu benötige ich ideales Licht oder Raumklima, wenn sich niemand mehr im Objekt befindet?

Zudem bin ich persönlich ein großer Fan von Apps, denn das Smartphone hat man ohnehin ganztägig bei sich. Wenn ich meine Energiethemen in einem übersichtlichen Dashboard transparent nachvollziehen kann, sind mir Verbrauch und Optimierungsmöglichkeiten stärker bewusst. Aktuell fehlt wohl vielen Menschen ein Gefühl dafür, wie sich das eigene Verhalten auf den Energieverbrauch auswirkt. All das erfordert aber ausreichende Konnektivität: Wir benötigen schnelle Datenverbindungen. Auch eine Telefon- oder Videokonferenz macht nur Spaß, wenn die Leitung stabil ist. Und die verstärkte Nutzung dieser digitalen Kommunikationswege wiederum hilft bei einer weiteren Baustelle: Die dadurch eingesparten Flüge sind in einer globalisierten Welt Gold wert. Die Umwelt wird es uns danken.

Gibt es bereits jetzt smarte Immobilienprojekte, die dich beeindruckt haben?

Da kommt mir als absoluter Fan „The Edge“ in Amsterdam in den Sinn. Dessen herausragende BREEAM-Bewertung sucht noch immer ihresgleichen. Und das, obwohl das Gebäude bereits Ende 2014 an den Markt ging. Beeindruckt hat mich vor allem, wie viele angestammte Prozesse und Standards einer Immobilie der Entwickler OVG auf den Kopf gestellt hat. Das zeigt, wohin die Reise gehen kann. Ich hoffe, das deutsche Pendant „Edge Grand Central“ wird den großen Fußstapfen des Namensvetters gerecht und ebenfalls Maßstäbe setzen. Schließlich ist die Technologie nun schon wieder vier Jahre weiter. Außerdem bin ich auf das „Cube“ gespannt, in unmittelbarer Nähe unserer Büros am Berliner Hauptbahnhof. Das Objekt hinterfragt ebenfalls alte Muster und Selbstverständlichkeiten. Die intelligente Gebäudetechnik erkennt dabei nicht nur die Anforderungen des Nutzers an jedem Ort, sondern passt sich auch entsprechend an. Das so genannte „Brain“, die steuernde, künstliche Intelligenz, geht noch einen Schritt weiter und vernetzt Technik und Prozesse. Davon konnte ich mich auf einem Event vor wenigen Wochen persönlich überzeugen. Ähnlich sieht es übrigens WiredScore, die das Objekt mit Platin zertifiziert haben.

Unter den Einzelhandelsimmobilien finde ich Adigeo Verona höchst interessant. Es wurde kürzlich mit dem European Shopping-Center Award 2019 (ESCA) ausgezeichnet, auch dank des auf umfassende Nachhaltigkeit ausgerichteten Gesamtkonzeptes (LEED-Zertifizierung: Platin). Diese Objekte sind natürlich Leuchtturmprojekte. Doch auch jedes kleinere Asset kann etwas zum Ganzen beisteuern und mit bestem Beispiel vorangehen.

Du arbeitest im Bereich Asset Management. Wie verändert Smart Technology dein Berufsbild?

Im Asset Management spielen digitale Lösungen zunehmend eine Rolle. Nicht nur in Form von Big Data und optimierter Flächenauslastung, sondern auch beim Realisieren von Energiesparpotenzialen. Smart Technology ist geeignet, uns im Alltag gewisse Routinen abzunehmen. Wir können uns dann auf die wesentlichen Aufgaben konzentrieren. Zudem hilft uns die Technologie, noch mehr über unsere Assets zu lernen, vor allem, was die „inneren Werte“ betrifft. Als neue Herausforderung zeichnet sich ab, die schiere Masse an gesammelten Daten zu analysieren, also Big Data in relevante Smart Data zu verwandeln. Erst das schafft greifbaren Mehrwert – sowohl für unseren Kunden als auch für uns im Alltag

Das wohl größte Digitalisierungspotenzial haben die Mieter- und Objektdatenverwaltung. In Zukunft lassen sich aber auch die Verbrauchsdaten der Objekte gegenüber dem Eigentümer besser darstellen: Energiemonitoring und -controlling heißen die Zauberwörter. Zudem wird Energie-Contracting zur neuen bzw. zusehends relevanten Teildisziplin unseres Geschäfts. In jedem Fall sind wir gefordert, in Sachen Smart Buildings verstärkt am Puls der Zeit bleiben. Schließlich wächst auch auf Investorenseite die Nachfrage nach smarten bzw. „grünen“ Assets. Hier benötigen wir also eine ausgewiesene Expertise.