Solide Investitionen in unsicheren Zeiten

Der Immobilienmarkt muss sich zeitgleich mit so vielen Herausforderungen wie vermutlich nie zuvor befassen: Energiekosten, Inflation, steigende Zinsen, das Coronavirus und der Krieg in der Ukraine lassen die Investoren genauer hinschauen, wo sie investieren. Sicher ist, dass generell viel Kapital im Markt ist und vor allem jene Akteure gute Karten haben, deren Eigenkapitaldecke solide ist und ihnen somit einen langen Atem ermöglicht. Die Zeiten hoch fremdfinanzierter Investments, wie sie der deutsche Markt in der vergangenen Dekade erlebte, scheinen vorerst vorbei. Doch auch wenn die Zügel angezogen werden, ist für die allermeisten Marktteilnehmer klar: Den Trend zu mehr ESG-konformen Gebäuden kann die aktuelle Krise weder bremsen noch aufhalten.

Viele Akteure gehen davon aus, dass die Anspannung im Markt noch einige Quartale anhalten wird – je nachdem, wie lange sich der Krieg in der Ukraine hinzieht, die Energiepreise hoch bleiben und die Inflation das Alltagsleben verteuert. Wer bislang auf hohes Risiko, dynamische Märkte und eine dünne Kapitaldecke gesetzt hat, muss nun umsteuern oder könnte vom Markt gefegt werden. Experten sehen diese Bereinigung dabei nicht nur als notwendig, sondern seit mehreren Jahren als überfällig an, damit sich die Spreu vom Weizen trennt.

Doch nicht nur die Struktur der Akteure, sondern auch ihre Strategien werden sich ändern. So wird das klassische Asset-Management wieder eine stärkere Bedeutung erlangen, da Nutzer zunehmend auf die ESG-Bilanz schauen und sanierte Bestandsgebäude gegenüber Neubauten häufig im Vorteil sind. Ohnehin wird der Austausch mit den Nutzern zunehmen müssen, um die wirtschaftlichen Herausforderungen zu meistern, die je nach Assetklasse und Objekt sehr unterschiedlich ausfallen können: Während die Logistik weiter im Aufwind ist, stellt sich beim Wohnen beispielsweise die Frage, ob ein Gebäude ESG-konform und damit auch sozial nachhaltig sein kann, wenn die Mieten indexiert sind.

Die Folge wird sein, dass sich mit den Assetklassen, Nutzern und dem entsprechenden Cashflow auch die Bewertungskriterien ändern. So wird Core nicht mehr gleich Core sein. Standen lange die Lage, der Zustand und die Dauer der Mieteinnahmen im Fokus, bedarf es künftig einer generaueren Charakterisierung – auch unter ESG-Gesichtspunkten.

Es kommt also viel Arbeit auf die Branche zu, um die richtigen Opportunitäten zu finden und langfristig zu entwickeln und zu nutzen. Aber ebenso überzeugt sind die Akteure, dass jede Assetklasse viele lukrative Optionen bietet und auf jede Krise bislang ein Aufschwung folgte.