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Supply Chain-Kosten abfedern mit der Kapitalisierung von Immobilien

Supply Chains werden immer häufiger justiert, denn die Welt verändert sich rasant. Das bietet aber auch Chancen für eine intelligente Immobilienstrategie.

04. Februar 2020

Besuchen Sie uns auf der LogiMAT vom 10. bis 12 März 2020 in Stuttgart: Halle 3, Stand A16

 

 

Logistiker leben heute in bewegten Zeiten: Selten zuvor mussten Supply Chains und damit Immobilienstandorte derart häufig neu aufgestellt werden. Im Supply-Chain-Management (SCM) rückt damit die Finanzierungsfrage noch stärker in den Fokus.

Die Supply Chain ist in Zeiten extrem volatiler Marktbedingungen ständig unter Druck. Ob amerikanische Strafzölle, Brexit, wachsender E-Commerce, aber auch die Verlagerung von Produktionsstätten, wachsende Nachhaltigkeitsanforderungen oder sich wandelnde Kundenanforderungen: Beschaffungs- und Versorgungsketten müssen in immer kürzeren Abständen neu organisiert werden.

Und das sorgt bei Logistikern immer wieder für Kopfzerbrechen: "Eigentlich sind wir mit unserem zentralen Standort in Mitteldeutschland nicht mehr auf der Höhe der Zeit und müssten fünf bis sechs regionale Verteilzentren installieren. Aber wie sollen wir das finanzieren?" So oder ganz ähnlich klingt es in vielen deutschen und europäischen Unternehmen.

Sale & Lease Back schafft Spielraum für die Supply Chain

Eine ganz entscheidende Frage bei der Neujustierung der Lieferketten ist die nach den Bestandsimmobilien, ob nun gemietet oder in Eigenbesitz. Immerhin ist dort in der Regel eine große Menge Kapital gebunden. Doch darin liegt auch die Chance, neue Lagerstandorte zu finanzieren.

Eine Option, Geld aus Bestandsimmobilien zu ziehen, ist natürlich der Verkauf. Die Veräußerung von nicht mehr genutzten Gebäuden und Grundstücken im aktuellen Immobilienmarkt ist oft lukrativer, als vielen Eigentümern bewusst ist. Doch nicht jede Veränderung der Supply Chain geht mit der Aufgabe bestehender Standorte einher. In diesem Fall können Unternehmen mit eigenen Immobilien aber ebenfalls vom anhaltenden Real Estate-Boom profitieren – und zwar mit dem Konzept von Sale and Lease Back. Dabei wird die Immobilie verkauft, aber langfristig wieder selbst angemietet. Das so freigesetzte Kapital lässt sich für die Realisierung neuer Standorte einsetzen. Auch dort kann Sale and Lease Back zum Tragen kommen, in Form eines Investorenwettbewerbs in der Projektentwicklungsausschreibung. So entsteht eine nutzerspezifische Liegenschaft, also quasi ein Maßanzug.

In jedem Fall entscheiden Faktoren wie die Investorentauglichkeit, die Drittverwendungsfähigkeit und die Revisionssicherheit der Immobilien. Für den Auftraggeber ergibt sich die Chance, Fixkosten zu senken, zu variabilisieren und Jahresabschlüsse nachhaltig zu verbessern.

Standortflexibilität wird für Logistiker überlebenswichtig

Es gibt also gute Gründe dafür, bereits die Netzwerkanalyse für die Supply Chain mit solchen Überlegungen zu kombinieren und die Verwertungsoptionen für redundante Standorte einzubeziehen. Aber auch eine bereits abgeschlossene Center of Gravity-Analyse lässt sich auf weitere Kapitalisierungsmöglichkeiten untersuchen. "Wir wissen, welches Potenzial in einer Kombination von Netzwerk- und Kapitalmarktanalysen steckt", sagt Werner Gliem, Senior Team Leader Supply Chain & Logistics Solutions bei JLL. "Aber generell ist davon auszugehen, dass auch eine singuläre Untersuchung der Variabilisierungsmöglichkeiten von Assets zu einer Erhöhung der Bewegungsfreiheit führt."

Und es sind nicht nur Unternehmen mit Immobilieneigentum, die von einer so umfassenden Betrachtung profitieren. Auch bei Mietern lohnt es sich, bei möglichen neuen Standorten über den reinen Kostenvergleich hinaus zu gehen und die Vorteile des aktuellen Kapitalmarkts einzubeziehen – sei es hinsichtlich neuer Mietverträge oder auch in der Frage, ob der Immobilienkauf nicht die bessere Alternative sein könnte.

In jedem Fall, entscheidender denn je ist die Flexibilität im Logistik-Metier. Schneller und zielgerichteter auf veränderte Marktbedingungen zu reagieren, das ist ein Wettbewerbsvorteil, der dominieren wird. Dass die Schlagzahl der Veränderungen wieder sinken könnte, ist ausgeschlossen.

Werner Gliem
Senior Team Leader Supply Chain & Logistics Solutions, Germany