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Verändertes Verbraucherverhalten verändert Lieferketten – Europäische Lagerhäuser bei Immobilienanlegern en vogue

Veränderungen im Verbraucherverhalten führen auch zu fundamentalen Veränderungen der Lieferketten: die bisher eher als „banal“ geltenden Lagerhäuser rücken ins Rampenlicht.

10. Juli 2015

Veränderungen im Verbraucherverhalten führen derzeit auch zu fundamentalen Veränderungen der Lieferketten: die bisher eher als „banal“ geltenden Logistikimmobilien rücken ins Rampenlicht

Dass der Status der in der Vergangenheit oft als ‚Nischenprodukt‘ bezeichneten Assetklasse Logistik- und Industrieimmobilien eindeutig ein Upgrade erfahren hat, wird nicht zuletzt durch eine spektakuläre Transaktion in der Branche manifestiert. Ende 2014 verkaufte die Blackstone Group die Indcor Properties Inc. inklusive eines rund 11 Mio m² Fläche umfassenden Portfolios von Lagerhäusern und Verteilerzentren für 8,1 Mrd. US-Dollar. Eine Transaktion, die in der Gewerbeimmobilien-Branche weltweit für Schlagzeilen sorgte.

Auch in Europa fand der rekordverdächtige Abschluss ein unüberhörbares Echo. Die Branche fragt sich: Wird es etwas Vergleichbares bald auch in Europa geben? Europäische Logistik- und Industrieimmobilientransaktionen haben bislang nicht die schwindelerregenden Höhen erreicht, wie sie in den USA zu sehen sind. Dennoch war 2014 ein Rekordjahr für Logistik- und Industrieimmobilien in Europa. Der Jahresumsatz lag bei 22,7 Mrd. Euro und damit um 33 Prozent über 2013.

Befeuert wurde diese Entwicklung auch durch steigende Zuflüsse ausländischen Kapitals. Logistikimmobilien scheinen für US-amerikanische Private-Equity-Unternehmen genauso wie für Anleger aus dem Nahen Osten und aus Asien zum Objekt der Begierde geworden zu sein. Demzufolge hat sich das Kapital ausländischer Investoren, das 2014 nach Europa floss, deutlich erhöht.

Auch 2015 startete für den Logistik- und Industrieimmobilienmarkt stark. Eine gut gefüllte Transaktionspipeline mit einer Reihe großer Portfoliooptionen, die in diesem Jahr zum Abschluss kommen dürften, deutet auf ein weiteres Rekordjahr hin. Das entsprechende ausländische und inländische Kapital hierfür ist vorhanden.

Shop-and-Drop (Kauf und Zustellung)

Ein wesentlicher Grund für das sich steigernde Investoreninteresse ist die seit Jahren dynamische Nutzernachfrage nach Logistikflächen. Ein sich weltweit veränderndes Kaufverhalten der Verbraucher ist hierfür die treibende Kraft. Dies drückt sich zum einen in einem weiteren Anstieg des Onlinehandels aus. Zum anderen und weit wichtiger aber ist das von den Verbrauchern heute erwartete ganzheitliche Einkaufserlebnis – zu jeder Zeit und an jedem Ort und über alle Verkaufskanäle hinweg. Dadurch geraten Lieferketten stark unter Druck: sie müssen agiler werden. In erster Linie geht es dabei um schnelle Verteilung und Zustellung, oft über Nacht und manchmal sogar am selben Tag. Logistikimmobilien müssen auf diese veränderten Gegebenheiten eingestellt werden.

Das Resultat: Insbesondere Cross-Docking-Immobilien sind in Europa immer mehr gefragt, da sie einen schnellen Warenfluss begünstigen, d. h. eine lediglich kurzfristige Lagerung von Waren mit dem Ziel einer direkten Um- und Weiterverteilung.

In Europa sind Logistikdienstleister die größte Nachfragergruppe nach Logistikflächen, dicht gefolgt von Einzelhandels– und Fertigungsunternehmen. Das kann kaum überraschen, nimmt doch die Logistik einen immer wichtigeren Stellenwert im Einzelhandel ein – und ein Großteil der Unternehmen arbeitet mit eben diesen externen Logistikdienstleistern zusammen bzw. lagert sämtliche Logistikaktivitäten an sie aus.

Speziell die großen Marktteilnehmer wie DHL, Hermes und FedEx (in den USA) befeuern die Nachfrage nach Lagerhäusern mit hohen Umschlagsgeschwindigkeiten, Paketverteilzentren und Logistikdepots, da diese wichtige Elemente ihrer Lieferketten darstellen. Für Anleger bieten sich hierdurch zahlreiche Gelegenheiten. Neben großen Portfoliotransaktionen nimmt auch das Interesse an Logistikimmobilien ab 50.000 m² zu. Auch Megahallen mit über 100.000 m², die meist für Online-Fulfillment genutzt werden, gehören hier dazu. Aber auch Paketverteilzentren mit Flächen von meist um die 10.000 bis 20.000 m² bieten gute Anlagemöglichkeiten.

Baut sie, und die Mieter kommen von alleine

Die Nachfrage nach Logistikflächen ist vorhanden, dennoch leidet der europäische Gewerbeimmobiliensektor unter einem chronischen Mangel an modernen Produkten. Auch dies ist ein Grund für eine steigende Bautätigkeit in Europa.

Der Bau neuer Logistikflächen erreichte im Jahr 2008 einen Spitzenwert mit einer errichteten Fläche von über zehn Millionen Quadratmetern. Im vergangenen Jahr wurden ca. acht Millionen Quadratmeter errichtet. Anders als vor den Krisenjahren wird nur sehr wenig spekulativ gebaut. Neue Flächen werden heute erst nach Vorvermietung entwickelt. Daher ist auch nicht mit einer Zunahme des Leerstandes zu rechnen. Selbst wenn nämlich zukünftig wieder mehr Flächen auch spekulativ errichtet werden sollten, wird die in der gesamten Region bestehende Nachfrage diese relativ zügig absorbieren. Der vielzitierte Satz aus den Jahren vor der Krise „baut sie, und die Mieter kommen von alleine“ findet mittlerweile also sogar wieder seine Berechtigung. Allerdings: Vermieter und Mieter haben in der Zwischenzeit viel dazugelernt. Zu einem spekulativen Bauboom wie 2006 bis 2008 wird es ganz sicher so bald nicht wieder kommen.

Infrastrukturanbindung – Magnet für neue Logistikflächen

Ein wichtiges Kriterium für neue Logistikstandorte ist die Infrastrukturanbindung. In Osteuropa beispielsweise schreitet die Entwicklung der Transeuropäischen Verkehrsnetze (TEN-T) in den Regionen voran. Das betrifft die Eisenbahn ebenso wie Häfen und Straßennetze. An der Peripherie entwickeln sich Industriecluster. Neue Logistikflächenentwicklungen folgen.

Als Bestätigung dieses Trends wiesen die Märkte in Mittel- und Osteuropa zu Jahresbeginn einen kräftigen Zuwachs aus. Im Vergleich zum Vorjahresquartal stieg der Flächenumsatz seitens der Nutzer um rund 70%, das Anlagevolumen verdoppelte sich.

Ein weiteres wegweisendes Beispiel für das weiter steigende Investoreninteresse an Logistik- und Industrieimmobilien lässt sich wiederum in den USA vermelden: die Anfang des Jahres getätigte Übernahme von KTR durch Prologis und die Norges Bank mit einem Investitionsvolumen von 5,9 Milliarden US-Dollar. Transaktionen in ähnlichen Größenordnungen sind durchaus auch in Europa denkbar.

Das größte Defizit im europäischen Markt ist der aktuelle Mangel an erstklassigen Angeboten. Da jedoch viele Bauprojekte in der Pipeline sind, ist zu erwarten, dass die Transaktionen in Europa bald US-Niveau erreichen werden. Denn die Anleger suchen vermehrt nach Ertragschancen.