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Veränderungen auf den Büromärkten der deutschen Immobilienhochburgen: Die Akteure werden anspruchsvoller

Die Bürovermietungsmärkte hängen an der Gesamtwirtschaft. In wirtschaftlichen Aufschwungphasen werden mehr Flächen nachgefragt als in Abschwungphasen.

17. September 2014

Die Bürovermietungsmärkte hängen an der Gesamtwirtschaft. In wirtschaftlichen Aufschwungphasen werden mehr Flächen nachgefragt als in Abschwungphasen. Allerdings gab und gibt es vielfältige strukturelle Veränderungen, die auf die Büromärkte einwirken.

So sind die Marktteilnehmer in den letzten Jahren professioneller geworden. Sowohl bei Investoren, Entwicklern und Banken als auch auf der Nutzerseite wird umsichtiger und vorausschauender agiert als etwa im Wege des New Economy Booms ab Ende der 1990er Jahre. Lag beispielsweise der Anteil der spekulativen Flächen am gesamten im Bau befindlichen Flächenvolumen Ende 2000 bei 47%, waren es Ende 2013 nur 36%. Bei den Nutzern ist zu erkennen, dass immer mehr Unternehmen ihren Standort- und Immobilienentscheidungen eine strategische Bedeutung beimessen. Es wird nicht mehr kurzfristig (re)agiert; stattdessen wird ausgehend von langfristigen Überlegungen zum eigenen Kerngeschäft darauf geachtet, dass Lage, Flächenqualität und -flexibilität, Arbeitsplatzkonzepte, Vertragsgestaltung usw. sowohl die Unternehmenskultur widerspiegeln, als auch eine möglichst hohe Anpassungsfähigkeit an mögliche unternehmensbedingte Veränderungen bieten.

Allein durch die höhere Flächeneffizienz moderner Gebäude wird tendenziell immer weniger Fläche bei einem Neuabschluss benötigt. Betrug die durchschnittliche Größe eines Mietvertrages1 im Jahr 2000 noch 2.100 m², sind es aktuell nur noch 1.700 m². Das kann dazu führen, dass Firmen, die im Wege eines neuen Mietvertrages in einem modernen Objekt vielleicht eine höhere Nominalmiete zahlen als in ihren alten Flächen, aufgrund der reduzierten Gesamtfläche und der tendenziell geringeren Nebenkosten aber unter dem Strich letztlich geringere Gesamtkosten haben als zuvor.

Hinzu kommt, dass beim Auslaufen alter Mietverträge Unternehmen mit mehreren Standorten innerhalb einer Stadt oder Region bei einem neuen Vertrag meist in (nur noch) ein Gebäude konsolidieren, und auch dadurch die Flächenabsorption sinkt. Auch der Trend zu flexibleren Arbeitsmodellen (Home Office, Mobile Working, Shared Desk usw.) reduziert die benötigte Bürofläche. Und schließlich gibt es zwar weiterhin „regelmäßig“ Großabschlüsse, doch deren Anteil am gesamten Take-up Volumen nimmt tendenziell ab, und das gilt sowohl für die Abschwungphasen als auch für die Aufschwungphasen am Büromarkt.

Diese strukturellen Änderungen müssten bedeuten, dass das Take-up Volumen rückläufig ist. Und das ist in der Tat der Fall: Der Anteil des Take-up am Bürobestand lag im Jahr 2000 bei 4,9% (Take-up Volumen insgesamt: 3,6 Mio. m²), und im Zeitraum 2001-2013 bei durchschnittlich 3,4%, bzw. in den Aufschwungphasen in diesem Zeitraum bei durchschnittlich 3,6%, und in den Abschwungphasen bei 3,2%.

Dies führt jedoch (trotz kontinuierlicher Bauaktivitäten) nicht automatisch zu einem Anstieg des Leerstandes. Denn erstens betrifft ein Teil der Bauprojekte veraltete (und daher meist leerstehende) Flächen, die aus dem Bürobestand genommen und z.B. in Hotels oder Wohnungen umgewandelt werden. Zusammen mit der insgesamt reduzierten Baupipeline (und hier wie beschrieben insbesondere der spekulativen Flächen) geht als Resultat das Wachstum des Bürobestands in den Hochburgen seit Jahren immer langsamer vonstatten, und lag 2013 bei nur noch 0,4% gegenüber dem Vorjahr. Zweitens steigt in den vergangenen Jahren die Anzahl der Abschlüsse tendenziell an, und kompensiert zum Teil den individuellen, flächenmäßigen Rückgang der Nachfrage. Drittens ist seit 2000 die Zahl der Dienstleistungsbeschäftigten in den deutschen Immobilien-Hochburgen deutlich stärker gestiegen als die Gesamtbeschäftigung (auch wenn hier natürlich zu differenzieren ist bzgl. Büroflächen-Inanspruchnahme). Viertens verlängern immer mehr Unternehmen ihren bisherigen Mietvertrag (wenngleich zu anderen Konditionen); da solche Verlängerungen per Definition nicht in die Take-up Statistik einfließen, lässt das auf den ersten Blick vielleicht auf eine reduzierte Nachfrage schließen; die belegte Fläche ändert sich jedoch zunächst einmal nicht². Und schließlich gibt es weiterhin zahlreiche Unternehmen, die nicht konsolidieren sondern expandieren.

Insgesamt stehen jenen Faktoren, die eine reduzierte Gesamtflächeninanspruchnahme bewirken, solche gegenüber, die einen erhöhten Flächenverbrauch verursachen. In Summe ist die Nettoabsorption seit Jahren positiv, der belegte Flächenbestand nimmt weiter zu. Gleichzeitig verändert sich die Qualität des Bestandes, da (nebst Neubauten) gezielte Aufwertungen im Bestand stattfinden müssen, um die Objekte im Markt zu halten. Falls die Flächeninanspruchnahme in Zukunft sinken sollte, müssten sich diese bestandsaufwertenden Tendenzen sogar noch weiter verstärken. Die Angebots- und Nachfragemechanismen funktionieren. Die ‚Big 7‘-Märkte sind nach wie vor Mietermärkte.

Die beschriebenen Entwicklungen stellen nur einen Ausschnitt aus den Veränderungen an den Büromärkten dar. Insgesamt lässt sich feststellen, dass die Anforderungen der Akteure immer anspruchsvoller werden – etwa im Hinblick auf die geforderte Informationsbreite und -tiefe oder die baulichen Qualitäten. Dadurch entwickeln sich Professionalität, Markttransparenz, und letztlich auch der Immobilienbestand kontinuierlich weiter.

1 Basis: Abschlüsse ab 500 m², da bei kleineren Flächen der Fokus auf Flächeneffizienz nicht so ausgeprägt sein dürfte.

² (Es sei denn, die Firmen konsolidieren oder expandieren gleichzeitig im Wege der Verlängerung.) Allein in Frankfurt entfiel im Jahr 2013 ein Volumen von mehr als 220.000 m² auf Mietvertragsverlängerungen. Ein Grund für diese Entwicklung ist, dass Verlängerungen für nur wenige Jahre getätigt werden können, während eine Neuanmietung gemeinhin eine Laufzeit von mindestens fünf Jahren voraussetzt.