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Warum die Gewerbeimmobilie endlich auf die politische Agenda muss. 3 Fragen zur Bundestagswahl an Timo Tschammler

Die Bedeutung der Gewerbeimmobilien für die deutsche Wirtschaft ist essentiell. Warum sind sie dann noch nicht Teil der Inhalte der Bundestagswahl?

04. September 2017

„Wir wollen, dass Wohnen überall bezahlbar bleibt“, ist im Wahlprogramm der SPD zu lesen. Bei der CDU heißt es: „Wir wollen Leuten helfen, die Wohnungen bauen.“ Keine Frage, ausreichend und bezahlbarer Wohnraum ist Pflichtprogramm und muss gerade mit Blick auf die Wohnungsknappheit und die in der Folge steigenden Mieten und Kaufpreise weiter angegangen werden. Doch reicht der Fokus aufs Wohnsegment, wie er bislang in die politische Zielsetzung Eingang fand und findet, aus? Ein Großteil des Bestandes in Deutschland sind Gewerbeimmobilien – angefangen bei Büros bis hin zu Lagerhallen und Ladenflächen. Ihre Bedeutung für die deutsche Wirtschaft ist essentiell. Warum sind sie dann noch nicht auf der unmittelbaren politischen Agenda? Was muss passieren, damit die gesamte Immobilienwirtschaft auch weiterhin einer der erfolgreichsten Wachstumstreiber des Landes bleibt? Und wie kann man aus der Politik heraus ein Umfeld für Investitionen aus dem In- und Ausland schaffen? Timo Tschammler, CEO JLL Germany, blickt vor der Wahl tiefer in diese Fragestellungen. 3 Fragen – 3 Antworten:

Warum gehören neben Wohnimmobilien auch Gewerbeimmobilien auf die To Do-Liste der kommenden Legislaturperiode?

Zwei der zentralen Punkte in den Wahlprogrammen sind – und das verwundert nicht – Wirtschaftswachstum und Wohlstand. Und genau hier spielen Büro-, Lager- und Industrieimmobilien genauso wie Shopping-Center und Ladenflächen eine erhebliche Rolle. Sie stellen die Grundlage für Entwicklung und Erfolg unserer Volkswirtschaft dar – im Inneren wie im Wettbewerb nach außen. Sie sind Ort für Zusammenarbeit, Inspiration und Wissensaustausch und bieten Raum für wichtige, ein Land voranbringende Innovation.

Einer von drei Erwerbstätigen in Deutschland arbeitet in einem Bürogebäude, was alleine schon zeigt, welch grundlegenden Wertschöpfungsfaktor Gewerbeimmobilien für die deutsche Wirtschaft darstellen. Darüber hinaus schafft eine prosperierende Immobilienbranche eine große Zahl an Arbeitsplätzen, nach einer aktuellen Erhebung der ZIA handelt es sich in Deutschland um rund 4 Millionen Erwerbstätige.

Hinzu kommt, dass Gewerbeimmobilienmärkte aufgrund der weiter fortschreitenden Urbanisierung und des Wachstums der Großstädte aktuell enorm unter Druck stehen. Die Leerstände sinken.  In einzelnen Märkten hat die Leerstandsrate Tiefstände erreicht, welche nachweislich ein Hemmnis für das Wirtschaftswachstum darstellt.

Obwohl es also höchste Zeit ist, thematisiert keines der Wahlprogramme von CDU/CSU, SPD, FDP, B90/Die Grünen und Die Linke die Belange der Eigentümer und Nutzer von Gewerbeimmobilien, obwohl genau diese einen Großteil unserer aller Lebensrealität betreffen. Einen ersten richtigen und wichtigen Schritt in Richtung Schaffung von Flächen und ein sinnvolles Nebeneinander von Gewerbe, Freizeit und Wohnen hat die derzeitige Regierung im vergangenen März mit der Einführung des neuen Gebietstyps „Urbanes Gebiet“ gemacht. Wir brauchen mehr von diesen Initiativen.

Welche Regelungen muss die kommende Bundesregierung forcieren oder anpassen, um wieder mehr Ausgewogenheit zwischen Angebot und Nachfrage herzustellen?

Unbestritten ist, dass wir gerade in den Städten mehr Wohn- und Büroraum brauchen. Eine stärkere Deregulierung ist daher einer der wichtigsten Punkte, die schnell angegangen werden sollten. Die Mietpreisbremse hatte Bundeskanzlerin Angela Merkel bereits für wirkungslos erklärt.  Vielmehr muss die Politik Anreize für Neubautätigkeit schaffen. Zum Beispiel über schnellere und strukturierte Baugenehmigungsverfahren sowie beschleunigte Grundstücksvergaben. Hier spielt auch die fortschreitende Digitalisierung eine Rolle, deren Möglichkeiten zur Automatisierung und Standardisierung auch für behördliche Abläufe stärker genutzt und gefördert werden sollten. Hilfreich für eine verbesserte Angebotssituation ist zudem das serielle Bauen, was aktuell durch die unterschiedlichen Landesbauverordnungen eher blockiert wird. Es wird Zeit, diese stärker an der Musterbauverordnung auszurichten und einen einheitlichen Standard zu schaffen – für höhere Planungssicherheit, geringere Planungskosten und eine schnellere Realisierung von Projekten.

Ohne Anreize und Erleichterungen weniger Entwicklung und Investition. Ergo auch weniger Produkt und weiter steigendende Knappheit.

Knappheit muss durch Investition begegnet werden. Wie schafft man von politischer Seite ein investitionsfreundliches Umfeld, auch aus internationaler Perspektive?

Man kann nicht sagen, dass der deutsche Immobilienmarkt aktuell investitionsunfreundlich ist. Das Transaktionsgeschehen hat sich in den letzten Jahren wie auch gerade in den unmittelbar vorangegangenen Quartalen äußerst lebendig gezeigt und Rekordwerte erzielt. Auch international gilt Deutschland bei den Investoren als „Safe Haven“, weil wir inmitten der zunehmenden globalen Unsicherheiten als stabil, rechtssicher und transparent wahrgenommen werden – und es auch sind. Doch dürfen wir uns darauf nicht ausruhen und müssen unsere guten Voraussetzungen weiter verbessern, beziehungswiese sollten diese nicht durch kontraproduktive Regelungen aushebeln.

Am wichtigsten ist es hier, den Grunderwerbsteuer-Flickenteppich zu entwirren. Bundeslandspezifisch unterschiedliche Höhen sind aus internationaler Perspektive ohnehin schwer verständlich. Eine Vereinheitlichung wie in anderen europäischen Ländern wäre sinnvoll und würde die Markttransparenz für nationale wie internationale Investoren steigern. Nach Volumen gestaffelte Steuersätze wie beispielsweise in Großbritannien und eine generell moderate Setzung würden Investitionen in deutsche Immobilien erleichtern. Möglicherweise ließen sich dadurch sogar die Attraktivität von Share Deals reduzieren. Zudem sollte über Freibeträge beim Ersterwerb durch private Käufer nachgedacht werden.

Generell muss die Bundespolitik für Ausgewogenheit sorgen. Ein Kampf um Investitionen durch niedrige Grunderwerbsteuersätze sollte ebenso unterbunden werden wie die Aufbesserung von Länderbudgets über steigende Abgabesätze.