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Funktioniert Immobilienbewertung in Zeiten des Booms anders? 3 Fragen an Ralf Kemper

Seit nunmehr zehn Jahren befindet sich der deutsche Immobilienmarkt in einem steten Aufwärtstrend. Das Transaktionsvolumen war im ersten Halbjahr hoch...

13. Juli 2017

Seit nunmehr zehn Jahren befindet sich der deutsche Immobilienmarkt in einem steten Aufwärtstrend. Das Transaktionsvolumen war im ersten Halbjahr hoch wie zuletzt im Jahr 2007. Die Jahresperformance von Büroimmobilien in Bezug auf die Wertveränderung liegt mit einem Indexwert von plus 17,8 Prozent höher als in der Boomphase 2007. Nachfragegetrieben und begünstigt durch die anhaltende Niedrigzinsphase steigen die Kaufpreise weiter. Vor allem Berlin hat sich innerhalb kürzester Zeit zu einem der teuersten Standorte hierzulande – bezüglich des Renditeniveaus auch innerhalb Europas – entwickelt. Kaufpreise stiegen jüngst deutlich stärker an als die erzielbaren Mieten. Trendumkehr? Bisher Fehlanzeige!

Wie schätzt ein Immobilienbewerter das mitunter irrational anmutende Käuferverhalten ein? Funktioniert Bewertung in Zeiten von Niedrigzinsen und Investment- wie Bauboom anders? Spürt man schon die Blase im Genick? Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory JLL Germany, blickt tiefer. 3 Fragen – 3 Antworten:

1. Der Preisauftrieb, den wir in den letzten Jahren erlebt haben, lässt eine Schmerzgrenze der Investoren bei den Kaufpreisen – für vermietete Immobilien guter Qualität in guten Lagen- bislang nicht erkennen. Inzwischen werden für Renditen von Büroflächen regelmäßig neue Rekordtiefstände erzielt und es wird immer schwieriger bis nahezu unmöglich, derzeitige Kaufpreise  aus Vergangenheitswerten abzuleiten. Mit welchen Herausforderungen sieht man sich in der Immobilienbewertung konfrontiert?

Grundsätzlich ist ein aktiver Markt, auf dem – wie aktuell der Fall – sehr viel gehandelt wird, gut für Immobilienbewerter. Das Vorhandensein von Vergleichstransaktionen erleichtert die Wertfindung und hilft, unsere Argumentation des Bewertungsergebnisses gegenüber unseren Kunden zu untermauern.

Allerdings – und hier liegen die derzeitigen Herausforderungen – sind Vergleichstransaktionen oft ab dem Moment, in dem sie veröffentlicht werden, schon wieder veraltet. Zudem lässt sich das aktuelle Preisniveau empirisch nicht aus der Vergangenheit herleiten – die Zinsen haben einen historischen Tiefstand erreicht, Alternativanlagen fehlen und der Aufschwung läuft bereits deutlich länger als in vergangenen Zyklen. Aufgrund dessen ist schwer absehbar, ob das Ende der Preissteigerungen schon erreicht ist und wann möglicherweise der Markt abkühlt oder gar kippt. Und sollte er kippen, ist unklar, ob es zu leichten Preiskorrekturen oder zu einem deutlichen Anpassungsbedarf kommt.

Und auch das bloße Vorhandensein der eben erwähnten „Comparables“ durch eine Vielzahl an Investmenttransaktionen heißt noch lange nicht, dass diese auch immer frei verfügbar und für eine Bewertung nutzbar sind. Hier ist ein Bewertungsdienstleister der Größe von JLL klar im Vorteil. Sowohl wir als Bewertungsabteilung wie unsere Kollegen aus den Vermietungs- und Capital Markets Teams sind durchgängig an einer hohen Anzahl an Investment- und Leasing-Transaktionen beteiligt. Neben festen Vertragsabschlüssen sind wir oder unsere Kollegen häufig schon im Vorwege in Geschäftsanbahnungsprozessen involviert – Preisverhandlungen und dynamische Trendbewegungen im Markt sind uns frühzeitig bekannt. Und so können wir auf die gestellten Herausforderungen dynamisch reagieren und dem aktuellen Markt entsprechend agieren.

2. Verändern sich auf einem solch ausgeprägten Verkäufermarkt die Schlüsselkriterien für die Werthaltigkeit und damit für die Immobilienbewertung?

Nein, die Schlüsselkriterien für die Werthaltigkeit an sich ändern sich eigentlich nicht. Gute Qualität wird teurer und teurer und es gibt immer noch einen deutlichen Preisabstand zwischen Prime und Secondary Objekten. Investoren, die Top-Objekte kaufen wollen und einem Anlagedruck ausgesetzt sind, machen die Rallye mit und setzen – die sinkende Rendite in Kauf nehmend – zumindest auf stabile Cash Flows.

In der Breite steigt das Preisniveau aller Assetklassen, allerdings in unterschiedlicher Ausprägung. Wir sehen Ausweichbewegungen von Investoren auf „Non-Prime-Objekte“, wie zum Beispiel gute Objekte in B-Lagen von A-Städten oder alternative Asset-Klassen  wie Logistik, Datacenter, Health Care, Student Housing, Micro Living, Parkhäuser, Kinos etc. Komplexes Know-How über die gängigen Assetklassen innerhalb der Big-5-Städte alleine ist somit für den Immobilienbewerter einfach nicht mehr ausreichend. Die Aufstellung von Expertenteams, die sich auf die alternativen Assetklassen spezialisieren und somit auch hier nah am Markt und über die aktuellsten Entwicklungen informiert sind, ist deshalb zukunftsrelevant.

Bei JLL haben wir unsere Teams zusätzlich dazu nach dem Regionalprinzip aufgestellt. Der große Vorteil unserer deutschlandweiten Präsenz – mit Bewertungsteams sind wir vertreten in Frankfurt, Berlin, Hamburg, München und Düsseldorf – besteht insbesondere in der zusätzlichen Nähe zu den Nebenlagen innerhalb der Top-Standorte sowie auch zu den B- und C-Standorten in der jeweiligen umgebenden Region.

3. Wo Kaufpreise deutlich stärker wachsen als die erzielbaren Mieten, wie aktuell in Berlin, kommt auch die Diskussion um „Immobilienblase oder nicht“ auf. Was sagt der Immobilienbewerter: Befinden wir uns bereits in der Blase und wann platzt sie?

Die Kriterien für besagte Blase sind aus meiner Sicht bislang nicht gegeben. Die Banken vergeben weiterhin gut unterfütterte Loan-to-Values sowie vernünftige Konditionen. Außerdem „geht auch nicht alles“. Objekte mit schwierigen Eigenschaften werden durchaus auch nicht gehandelt. Und falls doch, dann mit den entsprechenden investorenseitigen Preisabschlägen. Viele schwächere Portfolien erzielen nicht die Kaupreise, die sich die Verkäufer gewünscht hätten.

Es ist relativ wahrscheinlich, dass der Markt weiterlaufen wird wie bisher. Die Renditen dürften ihre Talsohle weitgehend erreicht haben und sich auf diesem Niveau weiter fortsetzen. In einigen ausgewählten Märkten – zum Beispiel den Wohnimmobilienmärkten in Städten wie München – zeigen sich möglicherweise Preisübertreibungen. Von einer flächendeckenden Blase kann aber keinesfalls die Rede sein. Vielmehr handelt es sich hier um eine natürliche Entwicklung aus Mangel an Alternativen und somit um natürliche Ausgleichsbewegungen.