Büromarktbericht Deutschland Big 7

• In den sieben deutschen Bürometropolen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) wurde 2024 ein Flächenumsatz von rund 2,7 Millionen m² erzielt, was einem kleinen Plus von 6% im Vergleich zum Vorjahr entspricht. 
   

• Der Büroflächenleerstand ist in den Big 7 auch 2024 weiter angestiegen und liegt im Mittel bei 6,8 % und damit 1,0 Prozentpunkte höher als noch vor einem Jahr. Insgesamt stehen am Markt kurzfristig rund 6,7 Millionen m² Büroflächen zur Verfügung.
   

• Die Spitzenmieten in den Big 7 haben auch 2024 weiter zugelegt, im Durchschnitt sind die Spitzenmieten im vergangenen Jahr um 6 % angestiegen. München mit 54,50 Euro/m²/Monat und Frankfurt mit 50,00 Euro/m²/Monat haben bereits die 50 Euro-Schwelle überschritten.

Im abschließenden Quartal des Jahres wurde in den Big 7 ein Flächenumsatz von 678.600 m² registriert, womit das vierte Quartal das zweitbeste Quartalsergebnis 2024 darstellt. Mit Blick auf das Gesamtjahr verhinderte die konjunkturelle Lage in Deutschland ein wesentlich besseres Ergebnis. Innerhalb der Big 7 ist das Umsatzergebnis 2024 sehr heterogen ausgefallen. Während München und Stuttgart deutliche Zugewinne von 29 % bzw. 26 % verzeichnen konnten, mussten mit Hamburg, Frankfurt und Düsseldorf gleich drei Standorte Rückgänge von 6 %, 8 % bzw. 16 % im Vergleich zum Vorjahr hinnehmen. Auffällig ist, dass vor allem Großanmietungen der öffentlichen Verwaltung zum insgesamt leicht besseren Ergebnis als im Vorjahr beigetragen haben. Allein sieben der zehn größten Deals des Jahres entfielen städteübergreifend auf diese Branche.

Der Büroflächenleerstand ist in den sieben Bürometropolen zum Jahresende weiter angestiegen. Gegenwärtig stehen rund 6,7 Millionen m² kurzfristig zur Verfügung und damit rund 1,1 Millionen m² mehr als noch Ende 2023. Die Leerstandsquote liegt gemittelt über die sieben Standorte bei 6,8 %. Die sieben Märkte weisen dabei, bei marktübergreifend steigender Tendenz, eine große Spanne von 4,3 % in Köln bis zu 10,6 % in Düsseldorf auf. Der Anteil der Untermietflächen am Gesamtleerstand liegt Ende 2024 bei 13 % und damit auf vergleichbarem Niveau wie ein Jahr zuvor. 

Fertigstellungen von rund 1,6 Millionen m² im abgelaufenen Jahr sorgen dafür, dass der Gesamtbestand in den Big 7 schon 2025 erstmals die 100 Millionen m² erreichen dürfte. Im Bau befinden sich derzeit etwa 3,6 Millionen m² Bürofläche, wovon rund 1,25 Millionen m² 2025 fertiggestellt werden sollen. Rund 41 % der im Bau befindlichen Flächen sind derzeit noch verfügbar. Zu erwähnen ist, dass im vierten Quartal auch wieder einige Projektverschiebungen in den Big 7 registriert wurden.

Ausblick

2025 erwartet JLL für die Big 7 einen Anstieg des Flächenumsatzes auf rund 2,9 Millionen m². Auch der Leerstand wird 2025 voraussichtlich weiter ansteigen und könnte ein Gesamtvolumen von knapp über 7 Millionen m² erreichen. Die Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen in Top-Lagen dürfte auch 2025 zu einem weiteren, moderaten Anstieg der Spitzenmieten in den meisten Metropolen führen.