Büromarktüberblick
Q3 2022
Büromarkt stemmt sich gegen rezessive Tendenzen
Berlin
Sehr gute neun Monate 2022 in Berlin
In den ersten neun Monaten wurde am Berliner Bürovermietungsmarkt ein Gesamtumsatzvolumen von rund 619.500 m² erzielt. Das sind 13 % mehr als im Vorjahr (548.200 m²) und 12 % mehr gegenüber dem Zehnjahresschnitt. Es gab sieben Anmietungen in der Größenklasse ab 10.000 m² (128.300 m²) und neun Abschlüsse in der Größenklasse von 5.000 bis 10.000 m² (60.400 m² insgesamt). Ca. 70 % der Anmietungen wurden mit den Flächen bis 5.000 m² erreicht (430.800 m²). Mit Blick auf die Preissegmente gab es sowohl die meisten Deals als auch das größte Vermietungsvolumen im Preissegment 25 bis 29,99 €/m²/Monat; insgesamt 190 Deals mit 142.000 m².
In den ersten neun Monaten waren die unternehmensbezogenen Dienstleistungen mit 88.400 m² (bei 107 Transaktionen) der größte Flächenabnehmer, den zweiten Platz behält die Öffentliche Verwaltung (83.500 m² und 19 Transaktionen). Gegenüber dem Vorquartal ist die Leerstandsquote leicht von 3,9 % auf 4,0 % gestiegen. Bis Ende 2022 wird mit einer Leerstandsquote von 4,3 % gerechnet. Der Hauptgrund ist die aktuelle wirtschaftliche Unsicherheit, die sich entweder in Verzögerungen bei Mietentscheidungen oder in der Vermietung kleinerer Flächen niederschlägt. Corona spielt bei diesen Entscheidungen keine große Rolle mehr.
Die Berliner Spitzenmiete blieb im dritten Quartal auf 41,00 €/m²/Monat (im Q3 2021 lag sie noch auf 38,50 €/m²/Monat).
Düsseldorf
Niedrigster Quartalsumsatz der letzten zehn Jahre
Auf dem Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt wurden in den ersten drei Quartalen rund 231.000 m² umgesetzt und damit zwar 7 % mehr Flächen als im Vergleichszeitraum des Vorjahres, aber 24 % weniger als im Fünfjahresvergleich. Mit knapp 46.000 m² verbuchte das dritte Quartal den niedrigsten Dreimonatsumsatz der letzten zehn Jahre, dies ist vor allem auf das Ausbleiben von Großabschlüssen zurückzuführen. Auf das Düsseldorfer Stadtgebiet entfielen 209.000 m², darunter auch der größte Abschluss des dritten Quartals: Air Liquide mietete im 2021 fertig gestellten „The Oval“ im Teilmarkt Kennedydamm rund 4.400 m². Die stärkste Nachfrage kam von den unternehmensbezogenen Dienstleistern, sie zeichneten für 26 % der Flächen und 21 % der abgeschlossenen Verträge verantwortlich. Um den Mitarbeitern ein attraktives Arbeitsumfeld zu bieten, sind Flächen mit erstklassiger Ausstattungsqualität besonders gefragt 63 % des Umsatzes entfallen auf diese Kategorie. Die Leerstandsquote blieb im dritten Quartal stabil bei 8,2 %. Insgesamt stehen ca. 760.000 m² kurzfristig zur Verfügung, davon 561.000 m² im Düsseldorfer Stadtgebiet. In begehrten Lagen wie dem CBD allerdings ist das Angebot erstklassiger Flächen viel zu gering für die Nachfrage. Nach einem deutlichen Anstieg im zweiten Quartal blieb die Spitzenmiete im dritten Quartal stabil bei 30,00 €/m²/Monat. Dass die Mieten auf breiter Basis steigen, ist an der Entwicklung der gewichteten Durchschnittsmiete erkennbar, sie erreicht mit 18,06 €/m²/Monat einen neuen Höchstwert.
Frankfurt
Sehr gute Ergebnisse auf dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt in den ersten neun Monaten
Auf dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt wurden in den ersten drei Quartalen rund 322.300 m² Büroflächen umgesetzt. Das sind 13 % mehr als vor einem Jahr, aber immer noch 8 % weniger als im Fünfjahresdurchschnitt. Die Anzahl der Abschlüsse ist ebenfalls höher (422 gegenüber 393), was eine gestiegene durchschnittliche Abschlussgröße widerspiegelt - 763 gegenüber 689 m². Großabschlüsse (ab 5.000 m²) haben 29 % des Gesamtvolumens erreicht, gegenüber 27 % vor einem Jahr. Angesichts der aktuellen Rahmenbedingungen kann die ursprüngliche Prognose von 470.000 m² bestätigt werden.
Die stärkste Nachfrage in neun Monaten kam von Banken und Finanzdienstleistern, sie zeichneten für 22 % des Flächenumsatzes verantwortlich. Auf Platz zwei folgten die unternehmensbezogenen Dienstleistungen mit 22 %. Beliebtester Teilmarkt in den neun Monaten war Eschborn, auf diesen entfiel fast jeder fünfte vermietete Quadratmeter. Es wurde in den drei Quartalen 2022 deutlich weniger als in gleicher Periode 2022 gebaut - 93.300 m² gegen 112.900 m². Der wichtigste Grund dafür ist der Materialmangel bei steigenden Baukosten. Bezogen auf den Gesamtmarkt ist die Leerstandsquote weiter gestiegen von 8,5 % auf 8,7 %. In neun von 16 Teilmärkten waren in den letzten Monaten steigende Mieten zu beobachten, auch die Spitzenmiete legte wieder um einen Euro zu auf nun 44,50 €/m²/Monat. In den nächsten Jahren wird die Spitzenmiete weiter steigen, wenn die Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen unverändert hoch bleibt.
Hamburg
Bestes Ergebnis der letzten zehn Jahre
In den ersten drei Quartalen 2022 wurden im Hamburger Marktgebiet knapp 485.000 m² Bürofläche umgesetzt. Gegenüber dem Zehnjahresschnitt der jeweiligen Vergleichsquartale stellt dieses Ergebnis einen Anstieg um 27 % dar. Drei Großanmietungen sind maßgeblich für dieses Resultat verantwortlich. Allein die Deals von Dataport AdöR, der Haspa und VTG AG machen rund 17 % des Gesamtvolumens aus. Rund ein Viertel des Umsatzes entfällt auf den Teilmarkt Innenstadt, weitere 15 % auf die HafenCity und mit jeweils knapp 11 % die City Süd (Außenbereich) und Altona-Ottensen-Bahrenfeld. Aufgrund einer hohen Anzahl an Abschlüssen zeigt sich die Brancheverteilung ungeachtet des Großabschlüsse: 15 % entfallen auf Industrieunternehmen, 14 % auf EDV wie auch unternehmensbezogenen Dienstleister. Für das Gesamtjahr erwarten wir einen Umsatz von 600.000 qm – dieses läge 18 % über dem Zehnjahresdurchschnitt.
Beste Ausstattungsqualitäten, moderne Arbeitsplätze, neue Nutzungskonzepte stehen weiterhin im Fokus bei Flächengesuchen. So werden u.a. prominente Projektentwicklungen in zentralen Lagen, wie das BURSTAH oder das Überseequartier zum Zeitpunkt ihrer Fertigstellung voll vermietet sein. Die Leerstandsquote liegt derzeit bei 3,5 %. Potentiellen Mietern stehen kurzfristig über 530.000 m² Bestandsfläche sowie weitere knapp 161.000 m² im Bau befindliche Neubauflächen zur Verfügung. Die Spitzenmiete liegt aktuell bei 33,00 €/m²/Monat und liegt zwei Euro über dem Wert des Vorjahresquartals. Im gleichen Zeitraum steigt die gewichtete Durchschnittsmiete um 3,76 Euro, entsprechend knapp 22 %, auf aktuell 21,14 Euro/m²/Monat.
Köln
Umsatzplus und erneuter Anstieg der Spitzenmiete
In den ersten neun Monaten wurde auf dem Kölner Bürovermietungsmarkt mit rund 285.000 m² das beste Ergebnis der letzten fünf Jahre erzielt. Im Jahresvergleich liegt das Plus bei 24 %, der fünfjährige Vergleichswert wurde sogar um 34 % übertroffen. Maßgeblich beeinflusst wurde das Gesamtvolumen von fünf Anmietungen zwischen 5.000 m² und 45.000 m², die bereits im ersten Halbjahr registriert wurden. Das dritte Quartal bleibt mit nur rund 56.000 m² deutlich hinter den beiden ersten Quartalen zurück (Q1 79.000 m², Q2 151.000 m²). Unternehmen interessieren sich vor allem für hochwertige Flächen, die es in Kölner Bestandsobjekten kaum noch gibt. Dies führte dazu, dass rund ein Drittel des Umsatzes in Projektentwicklungen stattfand. Die meisten Flächen wurden von Nutzern aus dem Bereich der öffentlichen Verwaltung umgesetzt (35 %). Unternehmensbezogene Dienstleister unterzeichneten zwar die meisten Verträge (22 %), erreichten damit aber nur einen Anteil von 10 % am Gesamtumsatz. Die Leerstandsquote ist in den letzten Monaten leicht gesunken und bewegt sich mit 3,1 % auf einem niedrigen Niveau. Von den 240.000 m², die kurzfristig bezogen werden können, verfügen über 80 % der Flächen nur über eine durchschnittliche oder veraltete Ausstattungsqualität. Die hohe Nachfrage nach erstklassigen Flächen und die anhaltende Knappheit in diesem Segment führte erneut zu einem Anstieg der Spitzenmiete. Sie erreichte Ende September 27,50 €/m²/Monat, ein weiterer Anstieg ist zum Jahresende zu erwarten.
München
Sehr gute Umsatzzahlen in München auch im 3. Quartal
In den ersten neun Monaten wurde auf dem Münchener Bürovermietungsmarkt ein Flächenumsatz von 601.600 m² erzielt. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht dies einem Plus von 36 %. Gegenüber dem Zehnjahresschnitt der jeweiligen Vergleichsquartale liegt der Flächenumsatz in den ersten drei Quartalen um 13 % höher. Mit Blick auf das aktuelle Jahr übertrifft das 3. Quartal mit 205.000 m² die vorherigen beiden sogar noch leicht. Zu diesem sehr guten Quartalsergebnis tragen, neben dem größten Deal des Jahres, einer Anmietung von 37.700 m² durch die Personio GmbH, vor allem viele kleinere und mittlere Deals bei. Bei den Branchen entfällt der größte Umsatzanteil mit 31 % auf EDV-Unternehmen, gefolgt von 15 % im Bereich unternehmensbezogener Dienstleister.
Vor allem hochwertige und zentral gelegene Flächen stehen weiterhin hoch im Kurs, so machen Flächen mit bester Qualität im 3. Quartal 79 % des Flächenumsatzes aus. Bei den Teilmärkten bildet die Innenstadt mit 30 % die höchste Umsatzkonzentration, gefolgt vom Osten, dem Umland-Nord und dem Umland-Ost mit jeweils 10 %.
Mietgesuchen stehen kurzfristig 873.900 m² Bestandsfläche zur Verfügung, was einer Leerstandsquote von 4,1 % entspricht. Des Weiteren befinden sich aktuell ca. 1,1 Millionen m² im Bau.
Die hohe Nachfrage nach Lage und Qualität und die Bereitschaft, dafür auch entsprechend zu bezahlen, spiegeln sich auch in der im 3. Quartal auf 43,50 €/m²/Monat gestiegenen Spitzenmiete und in der auf 24,49 €/m²/Monat gestiegenen gewichteten Durchschnittsmiete wider.
Stuttgart
Stuttgart steuert auf gutes Jahresergebnis zu
Mit 249.900 m² Büroflächenumsatz in den ersten drei Quartalen wurde der Vorjahrszeitraum in Stuttgart um 203 % übertroffen und auch mit Blick auf den Zehnjahresschnitt der entsprechenden Vergleichsquartale ergibt sich ein Plus von 39 %. Im Vergleich zu den ersten beiden, durch mehrere große Deals geprägten, sehr starken Quartalen, fällt das 3. Quartal mit 33.500 m² deutlich zurück. Es liegt jedoch auf dem Niveau des Vorjahresquartals. Im abgelaufenen Quartal sind keine großen Deals zu verzeichnen, dies spiegelt sich auch in der durchschnittlichen Dealgröße von 665 m² wider, während dieser Durchschnittswert im 2. Quartal noch bei 2.102 m² lag. Zum Jahresende wird ein Umsatz von 320.000 m² erwartet, was ein Plus von 29 % im Vergleich zum 10-Jahresschnitt bedeuten würde.
Zu beobachten ist in Stuttgart ein weiterhin hoher Nachfragedruck auf die City-Lagen, während periphere Bürolagen deutlich weniger nachgefragt werden. Dies zeigt sich auch in einem perspektivisch erwartbaren weiteren Anstieg der Spitzenmiete, die im 3. Quartal mit 29,50 €/m²/Monat circa 16 % über der des Vorjahresquartals liegt. Peripheren Lagen mit Gebäuden von geringer Qualität hingegen könnte stellenweise gar ein struktureller Leerstand drohen.
Ein insgesamt weiterhin niedriger Leerstand von 2,5 % sowie einige Verschiebungen in der ursprünglich geplanten Fertigstellungspipeline in die zweite Hälfte der 2020er Jahre sorgen für eine angespannte Situation für potentielle Mieter und gegenwärtig geringe Auswahlmöglichkeiten an Flächen in zentralen Lagen.
Büromarkt stemmt sich gegen rezessive Tendenzen
Unsicherheit ist das Wort der Stunde. Diese zieht sich wie ein roter Faden durch alle Bereiche des gesellschaftlichen, politischen und wirtschaftlichen Lebens. Ausdruck dessen sind die Stimmungsindikatoren von privaten Haushalten und Unternehmen. Wenig überraschend hängen alle tief im negativen Bereich, die aktuellen Werte liegen teilweise sogar noch unter denen zu Corona-Hochzeiten. Besonders in der deutschen Wirtschaft hat sich die Stimmung deutlich verschlechtert. Der ifo Geschäftsklimaindex ist im September auf 84,3 Punkte gefallen, nach 88,6 Punkten im August. Dies ist der niedrigste Wert seit Mai 2020. Der Rückgang zieht sich durch alle vier Wirtschaftsbereiche, also Industrie, Handel, Dienstleistungen und Bau. Die Unternehmen bewerteten ihre aktuelle Geschäftslage klar schlechter als zuvor. Fast noch relevanter ist aber die erwartete Entwicklung in der Zukunft: der Pessimismus mit Blick auf die kommenden Monate hat ebenfalls deutlich zugenommen. In Summe muss deshalb konstatiert werden, dass die deutsche Wirtschaft in eine Rezession rutscht.
Wie tief und wie lange die Rezession ausfallen wird, hängt in erster Linie davon ab, wie sich die Erwartungen hinsichtlich der weiteren Entwicklung von Inflation und Energieversorgung entwickeln werden. Hierfür sind klare und verbindliche Zeichen von Seiten der Politik (inklusive der Geldpolitik) erforderlich. Denn nur wenn es am Horizont aufklart, kehrt die Zuversicht zurück und Kauf- und Investitionsbereitschaft nehmen wieder zu. Da die Wolken aber aktuell immer noch so tief hängen, lässt sich aktuell eine seriöse Aussage zur Dauer und Tiefe einer Rezession nicht machen. Zu den wenigen Sonnenstrahlen, die die Wolkendecke durchbrechen, gehören im Wesentlichen zwei Aspekte, die in der Konsequenz auch für das gute Abschneiden des Büromarktes mitverantwortlich zeichnen: 1. der Arbeitsmarkt, der sich nach wie robust zeigt und 2. die Unternehmensbilanzen, die sich überwiegend positiv darstellen und dafür sorgen, dass viele Unternehmen relativ gesund in eine mögliche Rezession hineingehen. Diese Aspekte sind auch ein Grund dafür, dass die Einstellungsbereitschaft bei den Dienstleistungsunternehmen nach wie vor positiv ist. Dies ist ein wesentlicher Vorlauf-Indikator für die Vermietungsmärkte, die in der Regel etwa neun Monate später auf Entwicklungen dieses Indikators reagieren.
Office News
Melden Sie sich an, um über neue Veröffentlichungen zum Büroimmobilienmarkt informiert zu werden.
Nachfrage zeigt sich robust
In diesem Spagat zwischen Unsicherheit und robusten Fundamentaldaten hat sich der Bürovermietungsmarkt auch im dritten Quartal gut behauptet. Mehr noch: der Büroflächenumsatz der ersten neun Monate 2022 in den Big 7 liegt bei knapp 2,8 Mio. m² und damit um 29 Prozent über dem Vorjahreszeitraum. Krise sieht sicherlich anders aus, zumal ein Jahresplus in allen Hochburgen zu beobachten ist. Es schwankt zwischen knapp 7 Prozent in Düsseldorf und 200 Prozent in Stuttgart. Nun ließe sich einwenden, dass in diesen Zahlen das von der Krise noch unbeeinflusste erste Quartal 2022 steckt, doch selbst beim Vergleich nur der beiden jeweiligen dritten Quartale ergibt sich eine leichte Steigerung von über 2 Prozent gegenüber 2021.
Wir sehen, dass die Nachfrage vor allem nach Premium-Flächen nach wie vor stark ist. Viele Nutzer, darunter insbesondere größere Corporates, ziehen aktuell geplante Umzüge oder Neuabschlüsse bis zu zwei Jahre vor, weil sich einerseits vor allem der Markt für Neubauflächen weiter verengt und damit die Möglichkeit für eine Vorvermietung immer eingeschränkter wird und weil andererseits der Druck steigt, sich von alten nicht mehr zeitgemäßen Flächen zu trennen. Die Mehrheit der Unternehmen sucht hochwertige Büroflächen, um Mitarbeiter anzuziehen und zu halten. Eine attraktive räumliche Umgebung wird immer mehr zu einem Produktionsfaktor für die eigene geschäftliche Performance. Nach einer aktuellen JLL-Umfrage planen 43% der Unternehmen, die Investitionen in einen nachhaltigen und flexiblen Arbeitsbereich zwischen jetzt und 2025 zu beschleunigen.
Aus diesen Trends folgt aber auch, dass im Lichte einer rückläufigen Neubauflächenaktivität deutlich mehr als bisher in den Bestand investiert werden muss, um die Nachfrage im Markt auch bedienen zu können. Und das kann sich rechnen, denn die meisten Unternehmen sind nach wie vor bereit, für nachhaltig sanierte und auf ESG-Kriterien ausgerichtete Flächen einen entsprechenden Mietaufschlag zu zahlen. Schätzungen gehen davon aus, dass bis 2030 etwa ein Fünftel des deutschen Bürobestandes nicht mehr den europäischen ESG-Richtlinien entsprechen wird, ein klarer Hinweis darauf, dass aktiv gegengesteuert werden muss.
Vor dem Hintergrund des sehr guten Dreivierteljahresergebnisses rechnen wir weiterhin mit einem Gesamtjahresergebnis für 2022 von gut 3,5 Millionen m². Das wäre ein Plus von mehr als sieben Prozent gegenüber 2021. Viel wird davon abhängen, mit welcher Zuversicht die Unternehmen in das neue Jahr gehen werden. Da ist es fast normal, dass sich Entscheidungsprozesse, zu denen auch Mietvertragsverhandlungen gehören, aktuell bedeutend länger hinziehen als noch vor ein oder zwei Jahren.
Leerstand bleibt stabil – Anstieg bei qualitativ schlechten Flächen zu erwarten
Im abgelaufenen Quartal hat sich der Trend der Leerstandsstabilisierung fortgesetzt. Die über alle sieben Metropolen gemittelte Leerstandsquote liegt mit 4,8 Prozent nur knapp über dem Wert drei Monate zuvor. Zwar erhöhte sich das absolute Leerstandsvolumen im gleichen Zeitraum minimal, gleichzeitig stieg aber der Bestand in ähnlichem Umfang, sodass sich das in einer im Prinzip konstanten Quote widerspiegelt. In Summe stehen den suchenden Unternehmen in den sieben Immobilienhochburgen rund 4,6 Millionen m² kurzfristig zur Verfügung. Vor allem für Büroflächen mit schlechterer Qualität werden die Leerstände allerdings sukzessive weiter steigen. Fast 70 Prozent des Büroflächenumsatzes werden in Top-Flächen realisiert. Damit wird klar, dass durch Umzug freiwerdende Flächen, die den Anforderungen neuer Mieter nicht genügen, in den Leerstand rutschen. Diese lassen sich dann nur mit entsprechenden Mietpreisabschlägen oder nach einer umfassenden Sanierung am Markt platzieren.
Bis zum Jahresende erwartet JLL einen weiteren leichten Anstieg der Leerstandsquote auf 4,9 Prozent. Mehr denn je wird angesichts der gestiegenen Baupreise und der unsicheren Terminplanung bei Projekten die weitere Entwicklung wesentlich davon abhängen, inwieweit geplante Neubau- oder Sanierungsprojekte auch tatsächlich noch in diesem Jahr realisiert werden können oder doch aufs nächste Jahr verschoben werden.
Keine Stopps von im Bau befindlichen Projekten, aber Neubauvolumen für 2023 reduziert sich weiter
Auf Seiten der Projektentwickler hat sich die Marktlage in den letzten Wochen nicht signifikant verbessert. Zwar haben sich die Lieferengpässe etwas abgebaut und damit auch die Materialverfügbarkeit erhöht, von einer Normalisierung der angespannten Lage sind wir aber noch weit entfernt. Mit Stand zweites Quartal haben sich die Baupreise laut Statistischem Bundesamt um nochmals 19 Prozent erhöht – der höchste Anstieg in einem Quartal. Nimmt man die aktuelle Steigerung der Erzeugerpreise (+ 48 Prozent im September) als Basis, so dürfte es auch bei den Baupreisen zumindest bis Ende des Jahres weiter nach oben gehen. In Kombination mit den deutlich gestiegenen Zinsen stellt sich Marktlage für Entwickler sehr herausfordernd dar. Zwar können aufgrund der steigenden Mieten die Kosten teilweise kompensiert werden, doch längst nicht in dem Maße, um auf eine positive Marge zu kommen. Nachverhandlungen und Gleitklauseln sind auch nach wie vor die Stichworte, mit denen seitens der Entwickler versucht wird, den Kostendruck abzufedern. Dies sind Prozesse, die sich erst mittelfristig in den Statistiken und Daten niederschlagen werden, denn bei bereits im Bau befindlichen Projekten kann ja niemand ein Interesse daran haben, den Bau nicht fertigzustellen. So wurden in den ersten neun Monaten 2022 in den Big 7 zusammen 1,2 Mio. m² Neubaufläche fertiggestellt, rund 20 Prozent mehr als im gleichen Zeitraum des Jahres 2021.
Für das letzte Quartal des Jahres befinden sich weitere 669.000 m² im Bau, so dass sich das gesamte Fertigstellungsvolumen 2022 auf 1,9 Mio. m² summiert. Im Vergleich zum Vorquartal haben sich keine Abweichungen ergeben, was als positives Signal dahingehend gedeutet werden kann, dass es keine „Not-Stopps“ oder weitere Verzögerungen von bereits im Bau befindlichen Projekten gibt. Für 2023 stehen nach derzeitigem Stand rund 1,6 Mio. m² in der Pipeline. Das sind nochmals 200.000 m² weniger als zum Halbjahresstand und ist Beleg dafür, dass ich das Neubauvolumen abkühlen wird, weil Projekte zunächst on-Hold gesetzt oder zeitlich geschoben werden. Der Markt für top ausgestattete Flächen verengt sich damit zusehends. Und es nützt auch nichts, wenn einige größere Corporates ankündigen, ihren Bürobedarf zu kürzen. Denn die dann aufgegebenen Flächen zählen eben nicht zu der Flächenkategorie, die andere Unternehmen suchen. So differenziert sich der Markt weiter auseinander und wird für weitergehenden Aufwärtsdruck bei den Spitzenmieten sorgen.
Spitzenmieten steigen weiter, auch dank vertraglicher Anpassungsklauseln
Selten zuvor wurde so intensiv über Indexierungen bei Mietverträgen gesprochen und diskutiert wie aktuell. Nicht verwunderlich, können sich Eigentümer doch so gegen mögliche Wertverluste absichern. Wir gehen davon aus, dass 90-95 Prozent der abgeschlossenen Büromietverträge der letzten Jahre Anpassungsklauseln enthalten. Das sind zum Teil auch Staffelmieten, aber zum überwältigenden Teil Vereinbarungen, die die Anpassung des Mietzinses an die Entwicklung der allgemeinen Lebenshaltungskosten (Inflation) vorsehen, die so genannte Indexierung.
Die Ausgestaltung von Indexierungsklauseln in Mietverträgen ist dabei sehr vielfältig. Mit einem Anteil von 40 Prozent dominiert die Regelung, dass jedes Jahr der Prozentsatz, um den der Preisindex für die Lebenshaltung, d.h. die Inflation gestiegen ist, voll auf die Miete aufgeschlagen wird und diese Regelung hat vor allem in der jüngeren Vergangenheit stark an Bedeutung zugenommen. Allerdings ist zu beobachten, dass seit diesem Jahr eine teilweise Abkehr von der Indexierung vollzogen wird. Für viele Mieter wird das Risiko zu groß, die Mietbelastung auch in Zukunft tragen zu können, da eine große Unsicherheit mit Blick auf die Entwicklung der Inflation herrscht. Vermieter hingegen benötigen dennoch eine Wertsicherung, so dass sich in Verhandlungen insbesondere bei großen Verträgen auf Staffelmieten geeinigt wird, in denen man feste Mietpreissteigerungen vereinbart. Dies nimmt den Mietern das Risiko und gibt den Eigentümern Sicherheit bei der Kalkulation. Ob Staffel- oder Indexklauseln, beide Optionen tragen grundsätzlich zu einem Mietpreiswachstum bei.
Der JLL-Spitzenmietpreisindex zog im dritten Quartal kräftig an und erreichte knapp 240 Punkte. Das entspricht einem Plus von 7 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert. In allen Hochburgen hat sich die Spitzenmiete nach oben bewegt, zwischen knapp 4 Prozent in München und knapp 16 Prozent in Stuttgart. Bis Ende des Jahres werden die nominalen Spitzenmieten in den sieben Hochburgen aller Voraussicht nach um weitere 1,9 Prozent steigen. Wie weit und ob es danach weitere Zuwächse geben wird, hängt entscheidend auch davon ab, ob Steigerungen in der Netto-Miete für die Büronutzer angesichts der hohen Nebenkostenbelastungen weiter verkraftbar sind. Hier kommt es in erster Linie auf das unternehmensspezifische Geschäftsumfeld an. Wird Deutschland aber in eine Rezession rutschen, werden Verhandlungen über Mietanpassungen deutlich intensiver geführt werden.
Kontakt
Unsere Büromarkt Ansprechpartner:
Office Leasing:
Stephan Leimbach, Head of Office Leasing Germany
Office Investment:
Jan Eckert, Head of Capital Markets DACH & Office Investment Germany
Research:
Helge Scheunemann, Head of Research Germany
Sie haben Fragen oder Anregungen zum Büromarktüberblick? Kontaktieren Sie uns:
Datenschutzerklärung
Jones Lang LaSalle (JLL) ist gemeinsam mit seinen Tochtergesellschaften und verbundenen Unternehmen ein weltweit führender Anbieter von Dienstleistungen im Bereich Immobilien und Vermögensverwaltung. Der verantwortungsvolle Umgang mit den personenbezogenen Daten, die wir von Ihnen erhalten, ist uns ein wichtiges Anliegen.
Im Allgemeinen sind die persönlichen Daten, die wir von Ihnen erfassen, für folgende Zwecke bestimmt: Umgang mit Ihren Anfragen.
Wir sind bestrebt, Ihre personenbezogenen Daten mit angemessener Sicherheit zu schützen und so lange zu speichern, wie wir dies aus legitimen geschäftlichen oder rechtlichen Gründen tun müssen. Danach werden sie auf einem sicherem Weg gelöscht.
Weitere Informationen darüber, wie JLL Ihre personenbezogenen Daten verarbeitet, finden Sie in unserer Datenschutzerklärung.
JLL (NYSE: JLL) ist ein führendes Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobilienbereich. JLL gestaltet die Immobilien-Zukunft im Sinne der Nachhaltigkeit und nutzt dabei fortschrittliche Technologien, um Kunden, Mitarbeitern und Partnern werthaltige Chancen, nachhaltige Lösungen und eine zeitgemäße Arbeitsplatzgestaltung zu bieten. Das „Fortune 500“ Unternehmen mit einem Jahresumsatz von 19,4 Mrd. USD ist Ende Dezember 2021 in über 80 Ländern mit weltweit mehr als 98.000 Beschäftigten tätig. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated. Weitere Informationen finden Sie unter jll.com.
Copyright © JONES LANG LASALLE SE, 2022.
Dieser Bericht wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und basiert auf Informationen aus Quellen, die wir für zuverlässig erachten, aber für deren Genauigkeit, Vollständigkeit und Richtigkeit wir keine Haftung übernehmen. Die enthaltenen Meinungen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes dar und können sich ohne Vorankündigung ändern. Historische Entwicklungen sind kein Indiz für zukünftige Ergebnisse. Dieser Bericht ist nicht für den Vertrieb oder die Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer bestimmten Finanzanlage bestimmt. Die in diesem Bericht zum Ausdruck gebrachten Meinungen und Empfehlungen berücksichtigen nicht individuelle Kundensituationen, -ziele oder -bedürfnisse und sind nicht für die Empfehlung einzelner Wertpapiere, Finanzanlagen oder Strategien einzelner Kunden bestimmt. Der Empfänger dieses Berichtes muss seine eigenen unabhängigen Entscheidungen hinsichtlich einzelner Wertpapiere oder Finanzanlagen treffen. Jones Lang LaSalle übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen.