Büromarktüberblick
Q2 2022
Der Bürovermietungsmarkt erweist sich als Fels in der Brandung
Berlin
Eine gute erste Jahreshälfte in Berlin
Im ersten Halbjahr 2022 wurde am Berliner Bürovermietungsmarkt ein Gesamtumsatzvolumen von rund 377.100 m² erzielt. Das sind 3 % mehr als im Vorjahr (365.800 m²) und 7 % mehr gegenüber dem Zehnjahresschnitt. Es gab drei Anmietungen in der Größenklasse ab 10.000 m² (56.000 m²) und sieben Abschlüsse in der Größenklasse von 5.000 bis 10.000 m² (47.100 m² insgesamt). 73% der Anmietungen wurden mit den Flächen bis 5.000 m² erreicht (274.000 m²). Mit Blick auf die Preissegmente gab es die meisten Deals im Preissegment 25 bis 29,99 €/m²/Monat; insgesamt 124 Deals mit 62.000 m². Das größte Vermietungsvolumen mit 80.400 m² und 88 Deals wurde im Segment 30-34,99 €/m²/Monat erreicht.
In den ersten sechs Monaten waren die unternehmensbezogenen Dienstleistungen mit 59.600 m² (bei 66 Transaktionen) der größte Flächenabnehmer, den zweiten Platz behält die Öffentliche Verwaltung (55.600 m² und 14 Transaktionen). Gegenüber dem Vorquartal ist die Leerstandsquote von 4,3% auf 3,9% gefallen. Der Hauptgrund dafür ist die starke Nachfrage. Aufgrund deutlich höherer Volumina noch freier Flächen in der Bau-Pipeline in den kommenden Jahren, gehen wir - trotz einer weiter hohen Nachfrage - von einer steigenden Leerstandsquote aus. Der Mangel und die Verteuerung von Baumaterialien könnte jedoch zu einer weiteren Verschiebung bei der Fertigstellung von Projekten führen und daher ein Stück weit den Druck von der Angebotsseite nehmen.
Die Berliner Spitzenmiete kletterte im zweiten Quartal um 1,50 € auf 41,00 €/m²/Monat.
Düsseldorf
Spitzenmiete steigt auf 30 Euro
Auf dem Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt wurden im ersten Halbjahr 2022 rund 185.000 m² umgesetzt, im Jahresvergleich ein deutliches Plus von 54 %. Auf das Düsseldorfer Stadtgebiet entfielen 170.000 m². Mitverantwortlich für die gute Bilanz zur Jahresmitte sind mehrere Abschlüsse über mehr als 5.000 m² - in den ersten sechs Monaten 2021 gab es keinen Abschluss in dieser Größenordnung. Die beiden größten Flächenumsätze dieses Jahres wurden im zweiten Quartal registriert: die Düsseldorfer Volkshochschule wird 17.600 m² in einer Bestandsimmobilie im Teilmarkt Nord beziehen und die Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft Ernst & Young unterzeichnete einen Vertrag über 14.700 m² in einer Projektentwicklung, die bis 2025 im Teilmarkt Regierungsviertel entsteht. Viele Unternehmen interessieren sich aktuell für zukunftsfähige Arbeitsplatzkonzepte und suchen moderne und vermehrt auch ESG-konforme Flächen.
Die Leerstandsquote legte im zweiten Quartal erneut leicht zu auf nun 8,2 %. Im Düsseldorfer Stadtgebiet stehen rund 570.000 m² leer (7,3 %). In Top-Lagen wie dem CBD sind allerdings nur wenige Flächen mit erstklassiger Ausstattungsqualität verfügbar, dies hat zu einem Anstieg der Spitzenmiete um 1,50 € auf 30,00 €/m²/Monat geführt – ein neuer Rekordwert. Ein weiterer Anstieg auf mindestens 33 € zeichnet sich zum Jahresende ab. Auch in einigen Teilmärkten war im zweiten Quartal ein Anstieg der Mietpreise zu beobachten.
Frankfurt
Großvolumige Abschlüsse im zweiten Halbjahr erwartet
Auf dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt wurden im ersten Halbjahr 2022 rund 208.000 m² Büroflächen umgesetzt. Damit liegt das Ergebnis zwar auf dem Niveau des fünfjährigen Durchschnitts, bleibt aber 25 % unter dem Vorjahreswert. Positiv dagegen hat sich im Jahresvergleich die Anzahl der Abschlüsse entwickelt (plus 23 %), vor allem in der Kategorie 500 m² bis 2.500 m² wurden deutlich mehr Flächen angemietet. Da aktuell einige Gesuche in der Größenordnung ab 10.000 m² im Markt sind, die in den nächsten Monaten abgeschlossen werden, rechnen wir bis zum Jahresende mit einem Gesamtumsatz von rund 470.000 m². Die stärkste Nachfrage kam von Banken und Finanzdienstleistern, sie zeichneten für 21 % des Flächenumsatzes verantwortlich. Auf Platz zwei folgten die unternehmensbezogenen Dienstleistungen mit 19 %. Beliebtester Teilmarkt war erneut die City, hier wurde jeder fünfte Mietvertrag abgeschlossen, die Leerstandsquote in diesem Teilmarkt beträgt mittlerweile nur noch 2,8 %. Bezogen auf den Gesamtmarkt ist die Leerstandsquote weiter gestiegen und überschreitet erstmals seit 2017 wieder die 8 %-Marke. In neun von 16 Teilmärkten waren in den letzten Monaten steigende Mieten zu beobachten, auch die Spitzenmiete legte zur Jahresmitte um einen Euro zu auf nun 43,50 €/m²/Monat. Die anhaltende Nachfrage der Nutzer nach qualitativ hochwertigen Flächen wird bis zum Jahresende zu einem weiteren Anstieg im Spitzensegment führen.
Hamburg
Zweitbestes Halbjahresergebnis der letzten zehn Jahre
Im ersten Halbjahr 2022 wurden im Hamburger Marktgebiet 321.100 m² Bürofläche umgesetzt. Dies stellt nach 2017 mit 323.400 m² das zweitbeste Ergebnis der letzten zehn Jahre dar. Zurückzuführen ist dieses Resultat auf zwei Großanmietungen der Haspa und der VTG AG im Segment über 10.000 m². Traditionell ist die Innenstadt der nachfragestärkste Teilmarkt, gefolgt von der HafenCity. Die umsatzstärkste Branche ist die Industrie, vor Bau/Immobilien und den unternehmensbezogenen Dienstleistern. Trotz der Großanmietungen folgen Banken/Finanzdienstleister und Transport, Verkehr, Lagerhaltungen auf Platz 4 bzw. 5. Für das Gesamtjahr 2022 rechnen wir mit einem Umsatz von 550.000 m², welches an die umsatzstarken Jahre vor Corona anknüpfen würde.
Büros mit einer hohen Ausstattungsqualität, in der sich moderne Arbeitsplatz- und Nutzungskonzepte umsetzen lassen, stehen weiterhin stark im Fokus der Unternehmen. Prominente Projektentwicklungen in zentralen Lagen, wie das BURSTAH oder das Überseequartier dürften zu ihrer Fertigstellung voll vermietet sein.
Die Leerstandsquote ist innerhalb von drei Monaten um 0,5 Prozentpunkte auf 3,5 % gesunken. Potentiellen Mietern stehen aktuell über 650.000 m² Bestandsfläche sowie weitere knapp 130.000 m² im Bau befindliche Neubauflächen zur Verfügung. Die Spitzenmiete hat sich um 50 Cent gegenüber dem Vorquartal auf 32,00 €/m²/Monat erhöht. Die gewichtete Durchschnittsmiete stieg aufgrund großflächiger und hochpreisiger Deals gegenüber dem Vorjahresquartal um 2,12 Euro auf 20,54 €/m²/Monat.
Köln
Köln verbucht neuen Umsatzrekord zur Jahresmitte
In den ersten sechs Monaten wurden auf dem Kölner Bürovermietungsmarkt mit rund 231.000 m² mehr Flächen umgesetzt als je zuvor in einem ersten Halbjahr. Auf ein eher schwaches erstes Quartal folgte ein sehr gutes zweites Quartal (158.000 m²). Einen großen Anteil an diesem Ergebnis hat die in Köln traditionell umsatzstarke Öffentliche Verwaltung, auf ihr Konto gingen allein 98.000 m² (43 %), darunter auch eine der größten Anmietungen der letzten fünf Jahre: die Stadt Köln unterzeichnete einen Vertrag über rund 38.800 m² in der ehemaligen Kaufhof-Zentrale im Teilmarkt City. Durch den hohen Flächenumsatz sowie durch einige Abrisse und Umwidmungen von Büroflächen ist die Leerstandsquote im zweiten Quartal um 0,5 Prozentpunkte auf 3,2 % gesunken, dies entspricht rund 250.000 m², die zum kurzfristigen Bezug zu Verfügung stehen. Nur 17 % dieser Flächen weisen die von vielen Mietern gewünschte und geforderte erstklassige Ausstattungsqualität auf. Eine kurzfristige Erweiterung dieses Angebots durch neu errichtete Büroflächen ist nicht in Sicht. In den ersten sechs Monaten wurden zwar 71.000 m² fertig gestellt, doch waren diese bereits zu 90 % vermietet. In der zweiten Jahreshälfte sollen weitere 61.000 m² hinzukommen, hier sind aktuell noch knapp 30 % unvermietet. Die Spitzenmiete stieg angesichts der Flächenknappheit in den letzten Monaten um 50 Cent und erreichte zu Jahresmitte mit 27,00 €/m²/Monat einen neuen Höchstwert.
München
Die Büroflächen in München weiter stark angefragt
Auf dem Münchener Bürovermietungsmarkt wurde im ersten Halbjahr 2022 ein Flächenumsatz von 396.300 m² erreicht; ein Plus von 71% gegenüber dem Vorjahreszeitraum (231.800 m²). Hochwertige Flächen wurden wieder stark nachgefragt: 69 % der Nachfrage entfielen auf dieses Qualitätssegment. Die veralteten Immobilien findet man fast nicht mehr auf den Markt, nur 800 m² Vermietungen in diesem Segment wurden realisiert. Bei den Branchen entfiel der größte Anteil des Umsatzes auf unternehmensbezogene Dienstleister (27%), gefolgt von EDV-Unternehmen (17%). Hinsichtlich Mietpreisklassen wurde das höchste Umsatzvolumen (31%) in der Kategorie zwischen 15 bis unter 20 €/m²/Monat erzielt. Das zweithöchste (17%) in der Kategorie 20 bis unter 25 €/m²/Monat. Die Teilmarktstatistik wird mit 76.000 m² von der Innenstadt angeführt, gefolgt vom Umland-Nord mit 64.800 m²; mit Abstand folgt das Westend mit 46.300 m².
Die Leerstandsquote ist im zweiten Quartal 2022 von 3,9 % auf 4,2 % gestiegen. Wegen der hohen Anzahl an Fertigstellungen wird bis zum Ende des Jahres ein weiterer Anstieg auf 4,5 % erwartet. Die Teilmärkte mit der höchsten Leerstandquote sind mit 8,4 % das Umland-Nord und der Osten mit 7,8 % und der mit der niedrigsten (0,6 %) ist Neuperlach. Die Spitzenmiete ist im zweiten Quartal stabil bei 42,50 €/m²/Monat geblieben und dürfte bis Ende des Jahres 43 €/m²/Monat erreichen. Die Durchschnittsmiete ist im zweiten Quartal von 23,40 € auf 23,90 €/m²/Monat gestiegen.
Stuttgart
Umsatzstarkes Halbjahr dank vier großer Deals
Im ersten Halbjahr 2022 wurden in Stuttgart 216.400 m² Bürofläche umgesetzt. Allein drei Eigennutzer-Transaktionen der Allianz Beratungs- und Vertriebs-AG, der Züblin AG und des Evangelischen Oberkirchenamts sowie eine Anmietung eines EDV-Unternehmens beziffern ein Gesamtvolumen von über 118.000 m². Entsprechend zeigt sich die Branchenverteilung, die von Versicherungsunternehmen angeführt wird, gefolgt von EDV und Bau/Immobilien. Die Untersuchung der präferierten Standorte zeigt seitens der aktuellen Nachfrage Vaihingen-Möhringen noch vor der City, während die City deutlich im Ranking der Abschlüsse führt. Zum Jahresende 2022 erwarten wir einen Umsatz von 330.000 m² - welcher rund 80.000 m² über dem 10-Jahresdurchschnitt läge.
Die Angebotsseite weist derzeit einen Leerstand von knapp 216.000 m² auf, dies entspricht einer Quote von 2,4 %. Zusätzlich befindet sich ca. 87.000 m² noch verfügbare Flächen im Bau, mit deren Fertigstellung in den kommenden drei Jahren gerechnet wird. Die Situation zeigt sich für potentielle Mieter weiter angespannt, da sich kaum Optionen in der Flächenwahl bieten. Während zentrale Lagen einen starken Zuspruch finden, könnte Gebäuden mit geringer Qualität in periphären Lagen auf Dauer ein struktureller Leerstand drohen.
Der Nachfrageüberhang in 1a-Lagen erhöht den Druck auf die Spitzenmiete. Diese stieg bereits im ersten Quartal um 4 Euro auf 29,50 € und hält sich seither stabil. Die gewichtete Durchschnittsmiete liegt derweil bei 16,66 €/m²/Monat.
Metropolen mit 1,9 Millionen m² Flächenumsatz im ersten Halbjahr weiter deutlich im Plus
Der deutsche Bürovermietungsmarkt hat zur Halbzeit des Jahres 2022 für eine Überraschung gesorgt: Über alle sieben Hochburgen hinweg summierte sich das Vermietungsvolumen auf rund 1,93 Millionen m². Das sind 45 Prozent mehr als im gleichen Zeitraum des vergangenen Jahres. Zum Ende des ersten Quartals hatte JLL prognostiziert, dass sich der Büromarkt im zweiten Quartal beweisen müsse. Dies hat er nun eindrucksvoll getan. Und auch das mögliche Argument, dass die ersten drei – von Krisen unbelasteten - Monate für das Plus verantwortlich waren, ist kein schlagkräftiges, denn in den Monaten April bis Juni konnte 55 Prozent des Halbjahresumsatzes generiert werden.
Diese sehr positive Bilanz überrascht, da doch aktuell nichts in Deutschlands Unternehmensetagen so sehr diskutiert wird, wie die im Herbst und Winter drohende Energiekrise. Selbst Experten sind sich über die Auswirkungen auf die Konjunktur uneins, es kann aber eigentlich keinen Zweifel daran geben, dass ein kompletter Gas-Lieferstopp aus Russland zu dramatischen Engpässen sowohl bei den privaten Haushalten als auch bei der Industrie führen wird. Entsprechend trüb zeigt sich die Stimmung in der deutschen Wirtschaft.
Der ifo-Geschäftsklimaindex ist im Juni auf 92,3 Punkte gefallen, nach 93,0 Punkten im Mai. Die Unternehmen waren dabei etwas weniger zufrieden mit der aktuellen Geschäftslage, und auch die Erwartungen fielen deutlich pessimistischer aus. Vor allem im Verarbeitenden Gewerbe hat der Index einen deutlichen Dämpfer erhalten, insbesondere die energieintensiven Branchen zeigten sich höchst beunruhigt. Die weiter angefachte Inflation hat zudem die Notenbanken auf den Plan gerufen und zum Vorziehen und zuletzt zum starken Beschleunigen ihrer Zinswenden geführt. In Summe all dieser Entwicklungen wird das Wachstum für Deutschland für 2022 nur noch moderat bis schwach ausfallen. Zu Beginn des Jahres lag die BIP-Prognose für 2022 noch bei 3,5 Prozent, Ende Juni nur noch bei 1,5 Prozent.
Und doch gibt es positive Zeichen und Impulse: Das Geschäftsklima im für den Immobilienmarkt so wichtigen Dienstleistungssektor hat sich im Juni merklich verbessert. Und dies war gleichfalls auf deutlich weniger skeptische Erwartungen als auch auf eine bessere aktuelle Lage zurückzuführen. Dieses positive Bild zeigt sich auch für den Arbeitsmarkt. So zeigt das ifo-Beschäftigungsbarometer eine hohe Einstellungsbereitschaft bei den Dienstleistern. Gute Umsatzzahlen vor allem in der Beraterzunft haben spürbar positive Auswirkungen auch auf die Büromärkte und zeigen sich in einem gestärkten Expansionsdrang und in der Bereitschaft, höhere Mieten für eine bessere Flächenqualität zu akzeptieren.
Die Pandemie und die grundlegende Veränderung der Arbeitswelt im Büro haben traditionelle Grundsätze der Bürovermietung außer Kraft gesetzt: Verursachte bisher ein Anstieg des Leerstands einen Rückgang der Spitzenmiete, sehen wir seit einigen Monaten wie stark sich der Markt nach Qualität ausdifferenziert. Nun ist zu beobachten, wie der Leerstand in der Breite zunimmt, während der Wettbewerb um Topflächen sogar intensiver geworden ist, wodurch die Spitzenmieten weiter zulegen.
Stärker denn je spielen attraktive Büroflächen eine strategische Rolle, wenn es darum geht, die Rückkehr in die Büros und damit die Zusammenarbeit, Kreativität und Identifikation mit dem Unternehmen zu fördern. Im Wettbewerb um die besten Köpfe können moderne Arbeitswelten in zentraler Lage zudem den entscheidenden Unterschied machen. Im Spitzensegment werden wir deshalb auch weiterhin eine dynamische Entwicklung erleben.
Bürovermietungsmarkt zieht im zweiten Quartal stark an
Vor diesem Hintergrund lassen sich die zum ersten Halbjahr registrierten guten Vermietungszahlen erklären, wobei der starke Ausschlag nach oben doch überraschend ist. Der Blick auf die einzelnen Immobilienhochburgen zeigt ein einheitliches Bild. In jeder Stadt konnte ein Umsatzplus registriert werden, dies reicht von plus drei Prozent in Berlin bis plus 335 Prozent in Stuttgart. Umsatzspitzenreiter ist nun wieder München mit 396.000 m², gefolgt von Berlin mit 377.000 m² und Hamburg mit 321.000 m². Sowohl in Stuttgart als auch in der Hansestadt sorgten unter anderem großvolumige Abschlüsse im fünfstelligen Quadratmeterbereich für diese gute Performance. Neben den bereits erwähnten Branchen zeigt sich auch die öffentliche Hand weiterhin als aktiver Mieter. Auch Behörden haben die Bedeutung attraktiver Büros bei der Mitarbeitergewinnung erkannt. Gleichzeitig treiben gesetzliche Vorgaben für ESG-konforme Flächen diese Investition.
Die Ergebnisse des ersten Halbjahres resultieren aus unserer Sicht sowohl aus Nachholeffekten der Corona-Zeit als auch der Umsetzung von hybriden Arbeitswelten im Wettbewerb um Talente. Vor dem Hintergrund des guten Halbjahresergebnisses rechnen wir nun mit einem Gesamtjahresergebnis von gut 3,5 Millionen m². Das wäre ein Plus von mehr als sieben Prozent gegenüber 2021. Dass sich die starke Performance des ersten Halbjahres vermutlich nicht ganz wiederholen lasse, hat mehrere Gründe: Hatten wir bei der Nachfrage in den ersten Monaten des Jahres eine mitunter starke Belebung gesehen, stellte sich das Bild zuletzt wieder eher verhalten und etwa auf dem Niveau der jüngsten Krisenjahre dar.
Zu einem flexiblen Arbeitsmodell gehöre die kurzzeitige Anmietung von Arbeitsplätzen bei einem Coworking-Betreiber ebenso wie das Homeoffice. Bei vielen Unternehmen ersetzt das Homeoffice mehr und mehr das Backoffice.
Leerstandsquote stabilisiert sich bei 4,7 Prozent
In den vergangenen Quartalen zeigte der Trend der Leerstandsentwicklung konsequent nach oben. Das hat sich nun zum Ende des zweiten Quartals geändert. Die über alle sieben Metropolen gemittelte Leerstandsquote liegt wie drei Monate zuvor bei 4,7 Prozent. Zwar erhöhte sich das absolute Leerstandsvolumen im gleichen Zeitraum minimal, gleichzeitig stieg aber der Bestand in ähnlichem Umfang, sodass sich das in einer insgesamt konstanten Quote widerspiegelt. In Summe stehen den suchenden Unternehmen in den sieben Immobilienhochburgen nun 4,5 Millionen m² kurzfristig zur Verfügung.
Bis zum Jahresende erwartet JLL einen weiteren leichten Anstieg der Leerstandsquote auf 5,2 Prozent. Mehr denn je wird angesichts der gestiegenen Baupreise und der unsicheren Terminplanung bei Projekten die weitere Entwicklung wesentlich davon abhängen, inwieweit geplante Neubau- oder Sanierungsprojekte auch tatsächlich noch in diesem Jahr realisiert werden können.
Noch wird gebaut und fertiggestellt, aber Neubaupläne werden vermehrt verschoben
Auf Seiten der Projektentwickler hat sich die Marktlage in den letzten Wochen und Monaten nochmals verschärft. Lieferengpässe und der nach wie vor anhaltende rasante Anstieg bei den Einkaufspreisen für Baumaterialien belasten deren Aktivitäten. Bereits im ersten Quartal hat sich der Baukostenindex des Statistischen Bundesamts für Büro- und betriebliche Gewerbeimmobilien gegenüber 2021 um 15 Prozent erhöht. Es ist zu erwarten, dass sich dieser Trend auch im zweiten Quartal fortgesetzt hat. In der Folge dürften sich die Gesamtkosten für eine Projektentwicklung signifikant erhöhen und entsprechend Druck auf die Mieten ausüben. Hier rechnen wir mit erhöhten Mietpreisforderungen bis hin zu Gleitklauseln zur Abfederung der Unsicherheiten im Projektverlauf seitens der Entwickler.
Der Projektentwicklermarkt steht aber nicht vor einem Kollaps, er funktioniert weiterhin, wenn auch unter anderen Vorzeichen. Dazu gehört auch, dass Ausschreibungen für einzelne Gewerke deutlich früher als bisher üblich vonstattengehen müssen und Preisbindungsklauseln in Verträgen gekürzt werden, um flexibel auf mögliche Lieferengpässe reagieren zu können. In den Statistiken zum zweiten Quartal machen sich diese Trends noch nicht bemerkbar. Im Gegenteil, im Vergleich zum ersten Quartal hat das Volumen der Fertigstellungen in den sieben Metropolen sogar noch leicht zugenommen.
Für das erste Halbjahr 2022 stehen nun 950.000 m² an neuer und umfassend sanierter Bürofläche zu Buche, ein Plus gegenüber dem ersten Halbjahr 2021 von 16 Prozent. Das bestätigt auch die JLL-Beobachtung, dass angefangene Projekte zu Ende geführt werden. Hierfür werden alle Hebel in Bewegung gesetzt, um den vertraglichen Verpflichtungen gegenüber Investoren und Mietern, die gegebenenfalls auf den Einzug warten, gerecht zu werden.
Für das zweite Halbjahr 2022 befindet sich aktuell mit rund 960.000 m² nochmals genauso viel Fläche in der Pipeline wie im ersten Halbjahr. Das Fertigstellungsvolumen würde sich somit auf 1,9 Millionen m² für 2022 summieren. Gegenüber der Jahresanfangsprognose entspräche dies einem Minus von etwa 200.000 m² Bürofläche, die nicht realisiert werden wird oder – wie überwiegend der Fall – zeitlich verschoben wird. Hier schiebt sich eine Bugwelle an Neubauprojekten über die nächsten Jahre, denn auch für 2023 und 2024 stehen aktuell erneut rund eine halbe Million Quadratmeter weniger in der Planung, als noch vor drei Monaten für diesen Zweijahreszeitraum erwartet wurden. Auf der einen Seite wird die Reduzierung des Angebots den Druck von den Leerständen nehmen. Andererseits werden mittelfristig die für die Unternehmen benötigten Neubauflächen fehlen. Damit einhergehen wird ein Wettbewerb um die Topflächen, der deren Mietpreise nach oben treiben wird. Neben der Inflation, die sich zumindest bei indexierten Mietverträgen bemerkbar macht, ist dies ein weiterer Treiber für die weitere Mietentwicklung.
Spitzenmieten steigen kräftig – Kostenbelastung der Nutzer nimmt zu
Die im ersten Quartal skizzierten zwei Trends aus Inflation und Fokus der Nutzer auf die Qualität gelten auch zum Ende des ersten Halbjahres unangefochten fort. Seit vielen Jahren waren voll indexierte Mietverträge aufgrund der fast nicht vorhandenen Inflation die Regel. Das hat sich nun geändert und wir beobachten bei den Nutzern den ausgeprägten Wunsch, keine inflationsgekoppelten Verträge mehr abzuschließen und stattdessen Staffelmieten zu akzeptieren, bei denen etwa zwei- bis dreiprozentige Mieterhöhung pro Jahr fixiert werden. Zu diesen beiden Trends gesellt sich vermehrt die Kostenbelastung durch höhere laufende Nebenkosten. Hierzu zählen in erster Linie Energiepreise (Gas, Wasser, Strom), aber auch steigende Lohnkosten machen sich langsam in den Bilanzen bemerkbar. Der Faktor Bürofläche spielt zwar in der unternehmensweiten Betrachtung nicht die entscheidende Rolle, dennoch wird nun auch bei den flächenspezifischen Kosten genauer hingeschaut.
Der JLL-Spitzenmietpreisindex zog im zweiten Quartal kräftig an und erreichte knapp 237 Punkte. Das entspricht einem Plus von 6,4 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert. So ist in fast allen Hochburgen Bewegung in die Spitzenmiete gekommen. In Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und Köln stiegen die Spitzenmieten im Quartalsvergleich zum Teil deutlich. In Stuttgart, wo wir bereits vor drei Monaten einen starken Sprung gesehen haben, stabilisierten sie sich auf diesem Niveau.
Bis Ende des Jahres werden die nominalen Spitzenmieten in den sieben Hochburgen aller Voraussicht nach um weitere 2,6 Prozent steigen. So positiv steigende Mieten für die laufenden Erträge und den Werterhalt des Objektes auch sein mögen, eine Grenze ist dann erreicht, wenn die Warmmietbelastung der Nutzer durch deren eigenes Geschäftsumfeld an seine Grenzen stößt. Noch sind die Unternehmensumsätze gerade im Dienstleistungssektor intakt, sodass kurz- bis mittelfristig keine Störungen zu erwarten sind, bei Mietern aus anderen Branchen – wie zum Beispiel der Industrie – kann es allerdings bis Ende des Jahres auch anders aussehen.
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