Büromarktüberblick
Q1 2023
Bürovermietungsmarkt zwischen taktischer Pause und hoher Nachfrage
Berlin
Schwächstes Umsatzergebnis in Berlin seit 2014
In Berlin lagen im ersten Quartal 2023 sowohl der Büroflächenumsatz (140.600 m²) als auch die Anzahl der Transaktionen (152) auf dem niedrigsten Stand seit 2014. Im ersten Quartal gab es, wie bereits 2022, vier große Deals über 5.000 m², darunter zwei größer 10.000 m². Umsatzstärkster Teilmarkt war Mediaspree (23.900 m²), gefolgt von Außerhalb Ost (22.400 m²). Die unternehmensbezogenen Dienstleistungen behielten bei den Branchen ihren ersten Platz und steigerten ihren Anteil an der gesamten vermieteten Fläche sogar von 15 % im Jahr 2022 auf aktuell 22 %.
Die Leerstandsquote stieg leicht von 4,3 % im Jahr 2022 auf aktuell 4,5 %. Die Leerstandsquote wird in diesem Jahr voraussichtlich weiter steigen und bis zum Jahresende rund 5,2 % erreichen. Das größte Leerstandswachstum verzeichnete Berlin Mitte (173.000 m² vs. 107.200 m² in 2022), der Teilmarkt Flughafen Berlin-Brandenburg ist nach wie vor Spitzenreiter bei der Leerstandsquote (38 %).
Im ersten Quartal 2023 wurden nur 45.400 m² fertiggestellt, im ersten Quartal 2022 sind es noch 296.400 m² gewesen. Dieser Rückgang lässt sich mit den generellen Schwierigkeiten, mit denen die Baubranche gegenwärtig konfrontiert ist, erklären. Er trägt aber auch dazu bei, dass die Leerstandsquote weiterhin moderat ausfällt.
Die Spitzenmiete stieg von 41,50 €/m²/Monat im vierten Quartal 2022 auf nun 42 €/m²/Monat. Die Durchschnittsmiete liegt mehr als 1 Euro höher als vor einem Jahr (28,71 €/m²/Monat vs. 27,59 € in 2022). Im ersten Quartal 2023 entfielen nur 8 % der Transaktionen auf die Preisklasse unter 20 €/m²/Monat, während es im ersten Quartal 2022 noch 16 % waren. Der Anteil der Transaktionen über 40,00 €/m²/Monat ist dagegen von 5 % auf 22 % gestiegen.
Büroflächen-Teilmärkte Berlin
Düsseldorf
Schwacher Jahresstart wurde nur vom ersten Quartal 2021 unterboten
Der Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt verbuchte im ersten Quartal 2023 einen Flächenumsatz von 72.000 m². Auf das Stadtgebiet entfielen hiervon 63.100 m². Der generierte Gesamtumsatz entspricht dem zweitschwächsten Jahresauftakt seit 2005, unterboten wurde er nur vom ersten Quartal 2021.
Zurückzuführen ist dies vor allem auf das Ausbleiben größerer Abschlüsse jenseits der 10.000 m² - Marke sowie in der Kategorie zwischen 2.500-5.000 m². Die drei größten Abschlüsse wurden mit knapp 10.000 m² durch Hengeler Müller im Teilmarkt CBD, mit 5.600 m² durch die NGK Spark Plug Europe in Ratingen und 5.300 m² durch die Züblin AG am Flughafen generiert. Diese Anmietungen bestimmen das Ranking in der Teilmarkt- und Branchen-Statistik. So sind die nachfragestärksten Teilmärkte das CBD mit 23 % und der Flughafen mit 19 %. Seitens der Branchen zeigen sich unternehmensbezogene Dienstleister mit 24 % vor Unternehmen aus der Industrie mit 15 % und Bau, Immobilien mit 11 %.
Die Leerstandsquote stieg innerhalb von drei Monaten um 0,7 Prozentpunkte auf 8,6 %. Somit stehen potenziellen Mietern aktuell knapp 800.000 m² Bürofläche kurzfristig zur Verfügung, hiervon fast 610.000 m² im Stadtgebiet. Der stark nachgefragte Teilmarkt CBD bietet derzeit rund 45.000 m². In den kommenden Jahren werden unter anderem in der Toplage Königsallee viele Neubauflächen von herausragender Qualität auf den Markt kommen. Dieses Angebot trifft auf namhafte Unternehmen, die bereit sind für diese hochwertigen, ESG-konformen Flächen auch deutlich höhere Mieten als bisher zu bezahlen.
Die Spitzenmiete liegt nach dem deutlichen Anstieg auf 38,00 €/m²/Monat zum Jahresende unverändert auf diesem Niveau. Dagegen steigt die gewichtete Durchschnittsmiete mit knapp zwei Euro innerhalb von drei Monaten auf aktuell 21,10 €/m²/Monat.
Büroflächen-Teilmärkte Düsseldorf
Frankfurt
Viele Abschlüsse bei geringem Mietvolumen im ersten Quartal 2023
Der Frankfurter Büromarkt verzeichnete ein schwaches erstes Quartal mit einem Flächenumsatz von 83.400 m². Das ist deutlich weniger als im Vergleichszeitraum 2022 (114.100 m²). Das Ergebnis spiegelt die höhere Sensibilität vor allem größerer Mietinteressenten wider, angesichts politischer und wirtschaftlicher Unsicherheiten gegenwärtig Mietentscheidungen genau abzuwägen.
Der Großteil der Abschlüsse lag in der Größenklasse unter 2.500 m², ca. 70 % der Fläche wurde in diesem Segment umgesetzt, während es vor einem Jahr 55 % waren. Der Anteil großer Abschlüsse über 5.000 m² ging hingegen auf 19 % zurück (38 % im ersten Quartal 2022). Der größte Deal wurde mit 9.600 m² im Timber Pioneer Building abgeschlossen. Die Teilmärkte Bankenlage, City und West zeichneten für 55 % des Umsatzes verantwortlich (30 % in 2022), was den Trend einer höheren Marktkonzentration in den bestgelegenen Teilmärkten bestätigt.
Die unternehmensbezogenen Dienstleistungen steigerten ihren Flächenumsatz von 14.100 m² im vierten Quartal 2022 auf 16.900 m² im ersten Quartal 2023 und überholten damit die Bankenbranche, die nach 22.900 m² dieses Mal einen Umsatz von 14.300 m² verzeichnete. Die Leerstandsquote stieg von 7,9 % im ersten Quartal 2022 auf 9,0 % und wird voraussichtlich das ganze Jahr über auf diesem Niveau bleiben. Besonders negativ war die Entwicklung der Leerstände im Jahresvergleich im Bereich Flughafen (von 15 % auf 24 %) und im Kaiserlei (von 11 % auf 16 %). Rund 335.300 m² befinden sich im Bau, wobei das Bankenviertel mit 98.100 m² führend ist.
Die Durchschnittsmiete stieg auf 25,75 €/m²/Monat nach 22,73 €/m²/Monat im Vorjahr. Die Spitzenmiete blieb auf dem Niveau von 46,00 €/m²/Monat und könnte bis Ende des Jahres einen Wert von 47 € erreichen.
Büroflächen-Teilmärkte Frankfurt
Hamburg
Flächenumsatz startet auf niedrigem Niveau
Im ersten Quartal 2023 wurden am Hamburger Büroflächenmarkt knapp 98.000 m² Bürofläche umgesetzt. Gegenüber dem Vorjahresquartal stellt dieses Ergebnis einen Rückgang um 29 % dar. Große Anmietungen im Segment über 10.000 m² blieben aus. Die größten Vertragsabschlüsse wurden von der Internationalen Hochschule mit 6.800 m² im Teilmarkt Eppendorf-Harvestehude-Rotherbaum, Telefónica Germany mit 6.700 m² in der Innenstadt und weitere 5.300 m² in Harburg-südlich der Elbe generiert. Entsprechend dieser Vertragsabschlüsse gestaltet sich das Ranking in den drei Teilmärkten: die Innenstadt führt mit 25 % die Statistik an, gefolgt von Harburg-südlich der Elbe mit 13 % und Eppendorf-Harvestehude-Rotherbaum mit 11 %. Die nachfragestärksten Branchen sind die unternehmensbezogenen Dienstleister mit 17 % vor Ausbildung, Gesundheit, Soziales und Transport, Verkehr, Lagerhaltung mit 14 bzw. 9 %.
Als nicht unrealistisch schätzen wir die Jahresprognose von 450.000 m² ein - sollten sich offene (Groß)Gesuche realisieren. Insgesamt richtet sich ein Großteil der Anfragen auf Spitzenobjekte in besten Lagen.
Die Leerstandsquote ist innerhalb der letzten drei Monate leicht um 0,2 Prozentpunkte auf 4,4 % gestiegen. Das mit 687.000 m² kurzfristige Angebot wird durch 581.000 m² in Bau befindliche Neubaufläche komplettiert. Die höchste Neubautätigkeit gibt es aktuell in der HafenCity, Flughafen-Groß Borstel und in der Innenstadt. Die Spitzenmiete liegt nach dem Anstieg im dritten Quartal 2022 konstant bei 34,00 €/m²/Monat. Die gewichtete Durchschnittsmiete liegt aktuell bei 21,08 Euro/m²/Monat.
Büroflächen-Teilmärkte Hamburg
Köln
Die Spitzenmiete steigt zum Jahresauftakt deutlich an
Der Kölner Bürovermietungsmarkt verbuchte im ersten Quartal einen Flächenumsatz von 51.200 m², 35 % weniger als im Vorjahresquartal. Im Vergleich zum 5-Jahresschnitt sowie zum 10-Jahresschnitt fiel das aktuelle Quartal jeweils um 30 % schwächer aus. In den letzten zehn Jahren startete lediglich das Jahr 2020 mit einem geringeren Flächenumsatz. Die stärkste branchenspezifische Nachfrage verzeichnete der Bereich der unternehmensbezogenen Dienstleistungen mit 12.800 m², gefolgt von Banken und Finanzdienstleistungen mit 11.100 m². Insgesamt zeichnet sich der Kölner Bürovermietungsmarkt weiterhin durch einen ausgeprägten Branchenmix aus. Die beiden größten Einzeldeals bildeten die Anmietungen von 9.200 m² durch die Kirchliche Zusatzversorgungskasse des Verbands der Diözesen Deutschlands sowie von 7.300 m² durch die Boston Consulting Group. Der Teilmarkt City bestätigte mit einem Flächenumsatz von 22.600 m² bzw. einem Anteil von 44 % einmal mehr seine herausragende Bedeutung für den Bürostandort Köln.
Die Leerstandsquote ist im Vergleich zum Vorquartal konstant geblieben und bewegt sich mit 3,0 % auf einem sehr niedrigen Niveau. Das geringe Angebot gepaart mit der erhöhten Nachfrage nach Flächen mit erstklassiger Ausstattungsqualität hat zum Jahresanfang zu einem deutlichen Anstieg der Spitzenmiete geführt. Diese liegt gegenwärtig bei 32,00 €/m²/Monat und damit 3,50 € bzw. 12 % höher als noch im Vorquartal. Im Vergleich zum Vorjahresquartal ist sogar ein Anstieg um 5,50 € bzw. 21 % zu verzeichnen. Die gewichtete Durchschnittsmiete ist im selben Zeitraum ebenfalls um gut 13 % auf 18,55 €/m²/Monat gestiegen.
Büroflächen-Teilmärkte Köln
München
Bürovermietungsmarkt verzeichnet viele kleinere Abschlüsse zum Jahresstart
In den ersten drei Monaten des Jahres wurde am Münchener Bürovermietungsmarkt ein Flächenumsatz von 119.900 m² erzielt. Im Vergleich zum 5-Jahresschnitt bedeutet dies ein Minus von 34 %, im Vergleich zum 10-Jahresschnitt gar ein Minus von 36 %. Blickt man zurück, startete zuletzt 2004 ein Vermietungsjahr mit einem schwächeren Ergebnis.
Das erste Quartal 2023 war vor allem von vielen kleineren und mittleren Abschlüssen geprägt, was sich in einer relativ geringen durchschnittlichen Abschlussgröße von 753 m² widerspiegelt. Es wurden im ersten Quartal insgesamt nur zwei Deals mit einer Fläche von mehr als 5.000 m² registriert, beide im Münchner Umland. Mit Blick auf die Branchen lagen in den ersten drei Monaten die unternehmensbezogenen Dienstleistungen mit 23.600 m² bzw. einem Anteil von 20 % knapp vor der Industrie mit 22.700 m² und einem Anteil von 19 %. Bei den Teilmärkten wird das Quartalsranking vom Umland Nord mit einem Anteil von 20 % angeführt, gefolgt von der Innenstadt mit 17 %.
Potenziellen Mietern stehen kurzfristig 952.400 m² Bürofläche zur Verfügung. Dies entspricht einer im Vergleich zum Vorquartal um 0,3 Prozentpunkte gestiegenen Leerstandsquote von 4,4 %. Aktuell befinden sich 1,14 Millionen m² Bürofläche in Bau, die Projektpipeline ist also weiterhin gut gefüllt.
Die Spitzenmiete am Münchner Bürovermietungsmarkt liegt aktuell bei 44,50 €/m²/Monat und damit 2,50 €/m²/Monat bzw. 6 % über dem Wert des Vorjahresquartals. Die gewichtete Durchschnittsmiete ist im selben Zeitraum um 1,15 €/m²/Monat bzw. 5 % auf 24,50 €/m²/Monat gestiegen.
Büroflächen-Teilmärkte München
Stuttgart
Stuttgarter Bürovermietungsmarkt startet verhalten ins Jahr 2023
Am Stuttgarter Vermietungsmarkt wurden im ersten Quartal 2023 42.400 m² Bürofläche umgesetzt. Mit Blick auf das Vorjahresquartal ist ein Rückgang von 53 % zu verzeichnen und auch die Vergleiche mit dem 5- bzw. 10-Jahresschnitt fallen mit einem Minus von 36 % bzw. 32 % deutlich negativ aus. Mit 7.000 m² hat der Eigennutzer-Deal des Deutschen Apotheker Verlags einen gewichtigen Anteil am Quartalsergebnis. Darüber hinaus ist mit der Anmietung der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben in Leinfelden-Echterdingen über 5.600 m² lediglich ein weiterer größerer Deal registriert worden. Bei den Branchen führen entsprechend Verlagswesen, Medien und Öffentliche Verwaltung mit Anteilen von 21 % bzw. 20 % das Ranking an. Als aktivste Teilmärkte sind Feuerbach mit einem Anteil von 20 % und Leinfelden-Echterdingen mit 19 % zu nennen, die City folgt mit 16 % auf dem dritten Rang. Gefragt sind weiterhin vor allem gut ausgestattete, innenstadtnahe Flächen. Mit Blick auf die Anzahl wurden gut 27 % aller Deals im Teilmarkt City realisiert. Dass das Flächenvolumen in der City hinter anderen Teilmärkten zurückliegt, ist vor allem Ausdruck der geringen Verfügbarkeit zusammenhängender Flächen in der Innenstadt.
Erstmals seit 2017 ist in Stuttgart wieder ein Anstieg der Leerstandsquote zu beobachten, diese liegt aktuell bei 3,5 %, was einem Volumen von etwa 322.000 m² entspricht. In Bau befinden sich aktuell circa 217.000 m² Bürofläche.
Die Spitzenmiete liegt nach dem deutlichen Anstieg im vierten Quartal 2022 konstant bei 33,00 €/m²/Monat. Im Vergleich zum Vorjahresquartal entspricht dies einem Anstieg von 12 %.
Büroflächen-Teilmärkte Stuttgart
Bürovermietungsmarkt zwischen taktischer Pause und hoher Nachfrage
Fast ohne Anmietungen jenseits der 5.000 m² ist der Bürovermietungsmarkt in den sieben deutschen Immobilienmetropolen verhalten ins Jahr 2023 gestartet. Insgesamt verbuchte der Markt einen Flächenumsatz von 607.000 m², was einem Rückgang von gut 30 Prozent im Vergleich zum ersten Quartal 2022 entspricht. Haben die Vermietungsvolumina 2022 nach oben hin überrascht, kommt diese Delle im ersten Quartal nun erwartungsgemäß – man könnte es als temporäre Ruhephase deuten. Zum einen zeigt sich die potenzielle Nachfrage nach wie vor robust und die Unternehmen profitieren von einem sich leicht aufhellenden Konjunkturumfeld, zum anderen lasten aber Kosten und Unsicherheiten auf unternehmerischen Entscheidungsprozessen.
Der Bürovermietungsmarkt hat diesmal mit dem Jahreswechsel eine harte Kante erlebt – das Momentum ist nach dem außergewöhnlich starken Jahr 2022 spürbar zurückgegangen. Aber mittelfristig sehen wir weiterhin große Nachfrage und eine gut gefüllte Pipeline. Zwar werden die Deals kleiner, doch spielen Qualität, ESG-Kriterien und zentrale Lage eine zunehmend wichtige Rolle, so dass Wettbewerb und Mietpreisentwicklung weiterhin dynamisch sind. Hierbei agieren die verschiedenen Branchen sehr heterogen.
Denn genauso differenziert wie sich die Wirtschaft und der Arbeitsmarkt aktuell zeigen, müssen auch die Entwicklungen in den einzelnen Branchen gesehen werden. Gestiegene Energie- und Personalkosten treffen nicht alle Branchen gleichermaßen, und selbst wenn sich die Gas- und Stromkosten wieder auf einem deutlich niedrigeren Niveau eingependelt haben, treibt die Sorge um zusätzliche Lohnkosten nicht nur jedes Unternehmen, sondern auch die Europäische Zentralbank um. Letztere sieht aufgrund der nach wie vor hohen Kerninflation die Gefahr einer Lohn-Preis-Spirale. Die jüngsten Tarifabschlüsse, die zwischen Arbeitgebern und Gewerkschaften ausgehandelt wurden, liegen teilweise bei deutlich mehr als zehn Prozent, und noch sind nicht für alle Arbeitnehmer Einigungen erzielt worden. Nimmt man eine zehnprozentige Lohnsteigerung als Durchschnitt für alle der gewerkschaftlich organisierten elf Millionen Beschäftigten an, so würde dies Mehrkosten bei den betroffenen Unternehmen von mehr als drei Milliarden Euro verursachen. Es bleibt abzuwarten, ob und in welchem Umfang diese zusätzliche Kostenbelastung an Kunden und Lieferanten weitergegeben werden.
Von Lohnsteigerungen profitieren hingegen die Arbeitnehmer und damit die Konsumenten, was sich im März bereits in einer aufgehellten Stimmung gezeigt hat. Der entsprechende Indikator der GfK kletterte auf den höchsten Stand seit zehn Monaten. Und auch in den Chefetagen der Unternehmen hellt sich Stimmung weiter auf. Trotz des jüngsten Bankenbebens stieg der Ifo-Geschäftsklimaindex auf 93,3 Zähler von 91,1 Punkten im Vormonat. Dies war der fünfte Anstieg in Folge. Insbesondere die Erwartungen mit Blick auf die nächsten sechs Monate konnten sogar deutlich zulegten und das selbst in der durch die Zinswende arg gebeutelten Baubranche.
Die Grundlagen für einen moderaten Optimismus für den Büromarkt sind also gegeben. Bessere Geschäftsaussichten scheinen höhere Kosten und eine möglicherweise zu erwartende bremsende Kreditvergabe der Banken zu kompensieren. Für das Gesamtjahr gehen wir in der Bewertung aller Faktoren davon aus, dass das Vermietungsvolumen um bis zu zehn Prozent niedriger ausfallen wird als 2022. Das wäre mit 3,1 Millionen m² immer noch ein Ergebnis, welches das Vorjahresresultat und den Schnitt der vergangenen zehn starken Jahre nur um rund zehn Prozent unterschreiten würde.
Ohne Großabschlüsse schwächelt der Flächenumsatz im ersten Quartal
Mit dem Flächenumsatz von 607.000 m² zeigen sich die Hochburgen dabei alles andere als konstant. Zwar konnte sich keine Stadt einem Rückgang entziehen, dieser fiel in Düsseldorf mit 20 Prozent und in Berlin mit 22 Prozent jedoch moderater als in Stuttgart (minus 53 Prozent) oder München (minus 39 Prozent) aus.
Was in den Monaten Januar bis März durchweg fehlte, waren großvolumige Abschlüsse mit mehr als 5.000 m². Das zeigt sich besonders am Beispiel München, wo nur zwei größere Abschlüsse über 5.000 m² registriert wurden und der Durchschnitt pro Vermietung bei nur 753 m² liegt. Großanmietungen sind aber weiterhin in der Pipeline und könnten im Laufe des Jahres realisiert und damit umsatzwirksam werden. Besonders für größere Flächen mit neuen Flächenkonzepten sehen wir gute Vermarktungschancen. Wir haben die Chance auf ein erneut sehr gutes Jahr, denn die Anfragesituation ist so stark wie zuletzt zum Auftakt 2020. Die Frage ist, wie viel sich davon realisieren lässt.
Die Nachwirkungen der Corona-Pandemie sind nicht aufgelöst, und viele Unternehmen stellen sich neu auf oder hinterfragen ihre Arbeitsplatzkonzepte. Der Veränderungsdruck im Bürosegment ist nach wie vor hoch und erfordert oft grundlegende Neuausrichtungen, damit Unternehmen in den kommenden Jahren auf dem Arbeitsmarkt bestehen können. Gesucht sind zudem nachhaltige Objekte mit klaren ESG-Kriterien inklusive eines modernen und technisch hochwertigen Ausstattungskonzeptes. Dies wird die Nachfrage auch in diesem Jahr prägen, auch im ersten Quartal liegt der Umsatzanteil von A-Flächen bei fast 70 Prozent. Das Credo lautet: Es müssen nicht immer größere Flächen als vorher sein, aber bessere und damit teurere. Nach einer JLL-Umfrage verfolgen deutlich mehr als 60 Prozent der Unternehmen eine hybride Flächenstrategie zwischen Büro und Homeoffice. Büros, insbesondere in zentralen Lagen, gehören nach wie vor zu dieser Strategie.
In Bezug auf die Mieterklientel zeigt sich, dass die global schwächelnde Tech-Branche auch am deutschen Büromarkt zurückhaltender geworden ist. Das gilt für weitere Expansionspläne genauso wie für den aktuellen Flächenbestand. Die Preissensibilität hat grundlegend zugenommen, und JLL beobachtet, dass vermehrt Untermietflächen aus dieser Branche vermarktet werden. Dagegen wachsen die Unternehmensberater und auch Steuer- und Anwaltskanzleien weiter, hier ist auch die Zahlungsbereitschaft für Top-Flächen in zentraler Lage nach wie vor vorhanden.
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Leerstand übertrifft in den sieben Metropolen erstmals seit 2016 die fünf Millionen Quadratmeter
Mit mehr als fünf Millionen m² hat das Leerstandsvolumen in den sieben Metropolen erstmals wieder seit Ende 2016 diese Marke überschritten. Gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht dies einem Plus von zwölf Prozent. Die Quote steigt damit auf 5,2 Prozent an. „Inoffiziell“ ist mit dem Überschreiten der Fünfprozent-Quote die Zeit der fast sieben Jahre anhaltenden Knappheit am Büromarkt vorbei. Gleichwohl sieht JLL nach wie vor keine Angebotsschwemme, und diese Entwicklung bestätigt die Prognose eines bis Ende 2023 weiter moderat zunehmenden Leerstandes auf dann 5,8 Prozent. Zwar sind in Frankfurt gute Flächen verfügbar und es wird gebaut, doch in anderen Städten sind Flächen bereits jetzt deutlich knapper und Entwicklungen gebremst. Dort steuern wir in zwei Jahren auf einen Flächenengpass zu, der sich bereits jetzt abzeichnet und den Druck in den jeweiligen Märkten erhöhen wird.
Die Ausdifferenzierung zwischen nachgefragten Top-Flächen und Büros mit schlechterer Qualität geht weiter. Ein Teil des Büromarktes, der die Anforderungen an Lage und Qualität nicht mehr erfüllen kann, wird perspektivisch aus dem Markt fallen, umgenutzt oder abgerissen werden. Die Zukunft muss also in der Bestandssanierung und -optimierung liegen. Nur mit entsprechenden Investitionen in die Sanierung werden Altflächen auch künftig eine Vermarktungschance haben. Dies gilt auch für Flächen, die von einem Unternehmen zur Untermiete angeboten werden, wenn sie nicht mehr in die Unternehmensausrichtung passen oder über eine Flächenverkleinerung nachgedacht wird.
Aktuell registrieren wir ein Volumen von 827.000 m², die zur Untermiete am Markt angeboten werden. Das sind knapp 13 Prozent mehr als im Vorquartal. Der Anteil am gesamten Leerstand beläuft sich nach wie vor auf 16 Prozent und hat sich nicht verändert.
Auch wenn sich die Lage in der Baubranche insgesamt etwas erholt hat, so ist sie dennoch noch weit entfernt von einer Normalisierung. Der Baupreisindex steigt nach wie vor (plus 2,5 Prozent im Q4 2022 im Vergleich zu Q3 2022), und solange auch die Zinsen hoch bleiben, bleibt der Markt für Projektentwicklungen angespannt. Gepaart mit den nach wie vor vorhandenen Material- und Personalengpässen belastet dies weiterhin zahlreiche Unternehmen. Die angezogene Handbremse zeigt sich auch in den Fertigstellungszahlen für das abgelaufene Quartal. Rund 218.000 m² wurden in den sieben Metropolen fertiggestellt, das entspricht nicht einmal der Hälfte des Volumens aus dem letzten Quartal 2022 und auch im Zwölfmonatsvergleich reduzierte sich das Neubauangebot um 52 Prozent. Besonders in Berlin ging das Fertigstellungsvolumen um 85 Prozent auf nur noch 45.000 m² zurück. Klar ist, dass angeschobene Bauten nach wie vor fertiggestellt werden, neue Projekte aber aufgrund der nicht-kalkulierbaren Kosten und einer unsicheren Zeitplanung häufig verschoben werden. Auch Banken schauen deutlich kritischer auf solche Finanzierungsengagements und erwarten bereits vor Baubeginn eine deutlich höhere Vorvermietungsquote als früher. In den sieben Hochburgen haben wir aktuell mehr als 100 Büroprojekte im Bau registriert, die bereits zu mehr als die Hälfte vormietet sind – Eigennutzer exkludiert. Das korreliert auch mit der Vermietungssituation der im ersten Quartal fertig gewordenen Projekte, auch bei diesen beläuft sich die Vorvermietung auf rund 50 Prozent.
Wie geht es weiter? Für das restliche Jahr 2023 stehen noch 1,4 Millionen m² im Bau, so dass sich das Delta im Vergleich zu 2022 bis Jahresende auflösen sollte und ein ähnliches Neubauvolumen zu erwarten ist. In der aktuellen Marktlage darf diese Konstanz als gutes Zeichen gedeutet werden. Auch wenn bei manchen Projekten das erwartete Fertigstellungsdatum nach hinten verschoben wurde: Ein Abbruch von bereits angeschobenen und im Bau befindlichen Projekten wäre sicherlich ein denkbar schlechtes Signal. Ebenso positiv ist, dass die Vorvermietung für 2023 bereits bei fast 60 Prozent liegt, so dass von der Neubauseite her kein signifikanter Druck auf die Leerstände ausgeübt wird.
Spitzenmieten steigen weiter – aber langsamer
Nach der Mietdynamik im vergangenen Jahr wird sich das Wachstum der Spitzenmieten im Verlauf des Jahres 2023 schon allein aufgrund des Basiseffektes abflachen. Doch im Augenblick bleibt der JLL-Spitzenmietpreisindex mit 264 Punkten gegenüber dem Vorjahreswert mit über 13 Prozent noch deutlich im Plus. Allerdings zogen im Vergleich zum letzten Quartal 2022 die Spitzenmieten signifikant nur noch in Köln und moderat in Berlin und München an. Für das Gesamtjahr erwartet JLL im Schnitt über die sieben Märkte ein Plus von knapp sechs Prozent. Der Fokus auf qualitativ hochwertige Büros wird dabei anhalten. Gleichzeitig bleibt auch die Inflation auf Jahressicht auf einem vergleichsweise hohen Niveau. Da das Gros der Verträge mit Indexklauseln an die Preissteigerung gekoppelt ist, bleibt der Druck auf die Mieten bestehen, auch abseits des engen Spitzensegments. Zunehmend werden bei Neuabschlüssen aber auch andere Klauseln wie Staffelmieten von Seiten der Eigentümer akzeptiert.
Kontakt
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Office Investment:
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Research:
Helge Scheunemann, Head of Research Germany
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