Research

Büromarktüberblick

Q2 2023

Abkühlung erreicht nun auch den deutschen Bürovermietungsmarkt 

20. Juli 2023
Abkühlung erreicht nun auch den deutschen Bürovermietungsmarkt 

Die anhaltende Erhöhung der Zinsen durch die Zentralbanken entfaltet ihre Wirkung: Die Inflation sinkt – und sie schwächt zugleich die Nachfrage. Während der Rückgang der Inflation ein gutes Signal ist, verstärken sich aktuell vermehrt die Effekte einer nachlassenden konjunkturellen Dynamik. Und das umso mehr, weil ein Teil der Zinserhöhungen noch gar nicht vollumfänglich seine Wirkung im Wirtschaftskreislauf entfaltet hat.

Vor diesem Hintergrund hat sich die Marktstimmung am Bürovermietungsmarkt im zweiten Quartal abgeschwächt. Insgesamt erzielt der Markt einen Halbjahresumsatz von 1,16 Millionen m², was im Vergleich zum Vorjahreszeitraum in der Summe der sieben Immobilienhochburgen einem Rückgang von 40 Prozent entspricht. Einer der aktuellen Hauptrisikofaktoren ist der Stress im Bankensektor. Dieser greift vermehrt auf die Realwirtschaft über und restriktivere Kreditbedingungen belasten die Wirtschaftstätigkeit voraussichtlich über einen längeren Zeitraum hinweg. Das führt zu einer weiteren Spreizung des Marktes: Während der Wettbewerb um Qualität hoch ist, schwächt sich die Nachfrage in B-Lagen ab. Zugleich werden die Gesuche kleinteiliger und die Unternehmen gehen bei der Anmietung nicht mehr jeden Preis mit.

Trübe Stimmung in der Gesamtwirtschaft wirkt sich auf Büronachfrage aus

Es bleibt somit ein riskantes Abwägen von Inflationsbekämpfung und sich abschwächender Konjunktur. Spiegelbild dessen ist die im Juni erneut schlechter ausgefallene Stimmung bei den Unternehmen. Der ifo-Index ist erneut gesunken und hat damit das düstere Bild nach dem Rückgang im Mai noch verstärkt. Die Unterkomponente „Erwartungen“ brach den zweiten Monat in Folge deutlich ein. Insgesamt wird die deutsche Wirtschaft auf das Jahr gerechnet kaum wachsen. Die Unsicherheit über die weitere wirtschaftliche Entwicklung und die Entwicklung der Zinsen, die maßgeblich die Unternehmensfinanzierung beeinflussen, zeigt auch ihre Wirkung auf den Immobilienmärkten und lässt Nutzer von Büroimmobilien vorsichtiger agieren.

Im Gegenzug dazu präsentiert sich der Arbeitsmarkt weiterhin extrem robust. Für die Notenbanken ist die Stärke der Arbeitsmärkte allerdings insofern Grund zur Sorge, weil sich daraus eine nachhaltig wirkende Lohn-Preis-Spirale entwickeln kann. Für Deutschland wurden bereits einige Tarifrunden mit kräftigen Lohnsteigerungen vereinbart, weitere Entscheidungsrunden stehen noch aus. Für die Unternehmen bedeuten die Abschlüsse signifikant höhere Lohnkosten, und die Frage wird sein, ob sie diese Kosten an Kunden weiterreichen werden. Da die Gewinnmargen nach wie vor relativ hoch sind, hegt die Europäische Zentralbank die Erwartung, dass die Unternehmen auf Kosten der Gewinne Preissteigerungen nicht weiterreichen. Dies wird die Diskussionen über weitere Zinsschritte bestimmen.

Büroflächenumsatz sinkt deutlich – Fokus auf Qualität bleibt bestehen

In jeder der sieben Bürohochburgen war die Nachfrage rückläufig, das Minus reicht dabei von 15 Prozent in Frankfurt bis zu 70 Prozent in Stuttgart. Die Entscheidungsprozesse für einen potenziellen Umzug dauern nach wie vor sehr lange, vor allem für mittlere und große Transaktionen. Die Unternehmen sondieren sehr sorgfältig den Markt und mögliche Optionen, dabei bleibt der Trend zur Anmietung qualitativ höherwertiger Flächen bestehen. Besser, aber weniger ist aktuell die Devise. Denn neben dem erhöhten Qualitätsanspruch verringert sich in gleicher Weise die Größe der benötigten Bürofläche. Energieeffizienz, Nachhaltigkeit und Wohlfühlcharakter für die Beschäftigten sind die wesentlichen Treiber der Nachfrage. Diese Aspekte müssen an einem neuen Standort erfüllt sein. Hinzu kommt der nicht abflauende Bedarf an neuen Mitarbeitern. Ein hervorragend ausgestattetes Büro als kommunikativer Mittelpunkt der Unternehmenskultur ist dabei ein Baustein im Werben um neue Talente. Aktuell sind rund 820.000 freie Stellen für Bürobeschäftigte in Deutschland unbesetzt, ein zusätzlicher Bedarf von bis zu 20 Millionen m². Ein theoretischer Wert zwar, weil nachverdichtet wird, nicht alle Arbeitsplätze eins zu eins im Büro entstehen und vorhandene Leerstände gefüllt werden. Dennoch zeigt die Kalkulation, dass ein signifikanter Anteil benötigter Fläche übrigbleiben wird. Hier baut sich ein gewisser Druck bei den Unternehmen auf, auch deshalb bleiben wir recht optimistisch für das Gesamtjahr und rechnen weiterhin mit einem Umsatzvolumen von rund 2,8 Millionen m², welches dann um 20 Prozent unter dem Volumen aus 2022 liegen würde.

JLL Newsletter

Wählen Sie aus, welche Themen Sie aktuell interessieren, um regelmäßig über relevante Neuveröffentlichungen informiert zu werden.

Leerstand und Untermietflächen stabil – Neubauvolumen rückläufig

Trotz rückläufigem Umsatzvolumen ist der Leerstand in den sieben Metropolen nicht weiter angestiegen. Aktuell stehen suchenden Unternehmen rund 5,17 Millionen m² kurzfristig zur Verfügung, was einem Plus gegenüber dem Vorjahr von knapp 15 Prozent und einer Leerstandsquote von 5,3 Prozent entspricht.  Auch der Krisenindikator Untermietflächen verharrt zum Ende des zweiten Quartals bei 834.000 m². Das sind aktuell 16 Prozent des Gesamtleerstands. Die bei der Nachfrage zu beobachtende Ausdifferenzierung des Marktes zeigt sich auch bei den Leerstandsflächen. Weit mehr als die Hälfte dieses Volumens entfällt auf nicht mehr zeitgemäße oder nur durchschnittlich ausgestattete Büros. Vor diesem Hintergrund und in Verbindung mit dem aktuell niedrigen Fertigstellungsvolumen sehen wir in Teilbereichen Engpässe und Knappheiten. Neue Flächen im Sinne von echten Neubauten, aber mehr noch von im Bestand aufgewerteten Flächen sind weiterhin notwendig.

Doch gerade in der Baubranche hält sich eine massiv verschlechterte Stimmung. Neben den weiterhin hohen, wenn auch etwas nachlassenden Kosten dringt immer mehr der Aspekt der herausfordernden Projektfinanzierung und der sinkenden Auftragslage durch. Immerhin: Bei den Baukosten scheint der Höhepunkt der Steigerung erreicht zu sein, dennoch verharren sie auf einem extrem hohen Niveau. Die Konsequenzen daraus sind gestoppte Projekte. Das gilt auch für den gewerblichen Bereich, zu sehen an der Projektpipeline, die derzeit jedes Quartal nach unten korrigiert wird. In Summe wurden im ersten Halbjahr 2023 knapp 660.000 m² Bürofläche fertiggestellt, ein Rückgang von 31 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum 2022.

Im laufenden Jahr werden voraussichtlich 1,5 Millionen m² Bürofläche fertiggestellt

Für das zweite Halbjahr 2023 rechnen wir aktuell mit einem Fertigstellungsvolumen von 825.000 m², sodass für das Gesamtjahr dann knapp 1,5 Millionen m² in der Fertigstellungsstatistik stehen werden. Dies läge dann um rund 300.000 m² unter dem Niveau aus 2022. Deutlich nach oben gehen dürfte es 2024: Für das kommende Jahr befinden sich bereits knapp zwei Millionen m² im Bau, ein Teil davon sind Überhänge aus diesem Jahr, deren Fertigstellung sich entsprechend verzögert hat. Dieser Anstieg gegenüber 2023 muss aber insofern relativiert werden, weil mit mehr als 800.000 m² allein über 40 Prozent auf Berlin entfallen. Und mehr als die Hälfte dieser Flächen sind bereits vermietet oder für Eigennutzer vorgesehen. Sollte sich der Nachfragetrend für top ausgestattete Flächen in Verbindung mit steigenden Mieten weiter fortsetzen, wird die Vorvermietungsquote für projektierte Flächen zunehmen. Und umgekehrt gehen ursprünglich spekulativ geplante Projekte nur dann in den Bau, sofern Vorvermietungen getätigt werden.

Spitzenmieten steigen weiter – Mietanreize nehmen leicht zu

Der sich stabilisierende oder nur leicht ansteigende Leerstand erzeugt auf der Angebotsseite keinen Druck auf die Mietpreise. Im Gegenteil: Die aktuell rückläufigen Fertigstellungszahlen lassen die Spitzenmieten weiter steigen – zum Teil sogar deutlich. Der JLL-Spitzenmietpreisindex zeigt zum Ende des zweiten Quartals einen Wert von 268,9. Er liegt damit um knapp 14 Prozent über dem Vorjahreswert.

In allen Städten beobachten wir im Jahresvergleich Mietpreissteigerungen, diese liegen zwischen fünf Prozent in Berlin und fast 27 Prozent in Düsseldorf. Und auch in den vergangenen Monaten konnten immer mal wieder „Ausnahme-Abschlüsse“ jenseits der ausgewiesenen Spitzenmiete abgeschlossen werden. Die 50-Euro-Marke wurde dabei in Berlin, Frankfurt und München überschritten. Gleichwohl gilt es, die von Vermietern gewährten Mietzuschüsse in die Betrachtung einzubeziehen. Für diese sieht JLL einen leichten Anstieg oder erwartet einen solchen im weiteren Jahresverlauf. Bei einem Fünfjahresmietvertrag wird damit gerechnet, dass sich die Mieteranreize – umgerechnet in mietfreie Zeiten – zwischen fünf und 15 Prozent einpendeln werden. 

Kontakt

Unsere Büromarkt Ansprechpartner:

Office Leasing:
Stephan Leimbach, Head of Office Leasing Germany

Office Investment:
Jan Eckert, Head of Capital Markets DACH & Office Investment Germany

Research:
Helge Scheunemann, Head of Research Germany

 

Sie haben Fragen oder Anregungen zum Büromarktüberblick? Kontaktieren Sie uns:

* Pflichtfeld


Datenschutzerklärung

Jones Lang LaSalle (JLL) ist gemeinsam mit seinen Tochtergesellschaften und verbundenen Unternehmen ein weltweit führender Anbieter von Dienstleistungen im Bereich Immobilien und Vermögensverwaltung. Der verantwortungsvolle Umgang mit den personenbezogenen Daten, die wir von Ihnen erhalten, ist uns ein wichtiges Anliegen.

Im Allgemeinen sind die persönlichen Daten, die wir von Ihnen erfassen, für folgende Zwecke bestimmt: Umgang mit Ihren Anfragen.

Wir sind bestrebt, Ihre personenbezogenen Daten mit angemessener Sicherheit zu schützen und so lange zu speichern, wie wir dies aus legitimen geschäftlichen oder rechtlichen Gründen tun müssen. Danach werden sie auf einem sicherem Weg gelöscht.

Weitere Informationen darüber, wie JLL Ihre personenbezogenen Daten verarbeitet, finden Sie in unserer Datenschutzerklärung.

Dieser Bericht wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und basiert auf Informationen aus Quellen, die wir für zuverlässig erachten, aber für deren Genauigkeit, Vollständigkeit und Richtigkeit wir keine Haftung übernehmen. Die enthaltenen Meinungen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes dar und können sich ohne Vorankündigung ändern. Historische Entwicklungen sind kein Indiz für zukünftige Ergebnisse. Dieser Bericht ist nicht für den Vertrieb oder die Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer bestimmten Finanzanlage bestimmt. Die in diesem Bericht zum Ausdruck gebrachten Meinungen und Empfehlungen berücksichtigen nicht individuelle Kundensituationen, -ziele oder -bedürfnisse und sind nicht für die Empfehlung einzelner Wertpapiere, Finanzanlagen oder Strategien einzelner Kunden bestimmt. Der Empfänger dieses Berichtes muss seine eigenen unabhängigen Entscheidungen hinsichtlich einzelner Wertpapiere oder Finanzanlagen treffen. Jones Lang LaSalle übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen.