Büromarktüberblick
Q4 2022
Deutscher Bürovermietungsmarkt zeigt 2022 keine Anzeichen von Schwäche
Berlin
Das überraschend schwache vierte Quartal verursacht schwächeres Gesamtjahresergebnis in Berlin
Im Jahr 2022 wurde am Berliner Bürovermietungsmarkt ein Gesamtumsatzvolumen von rund 765.000 m² erzielt. Das sind 12 % weniger als im Vorjahr (870.800 m²) und 2 % weniger gegenüber dem Zehnjahresschnitt. Es gab sieben Anmietungen in der Größenklasse ab 10.000 m² (128.300 m²) und 14 Abschlüsse in der Größenklasse von 5.000 bis 10.000 m² (96.200 m² insgesamt). Ca. 71 % der Anmietungen wurden mit Flächen bis 5.000 m² erreicht (540.500 m²). Mit Blick auf die Preissegmente gab es sowohl die meisten Deals als auch das größte Vermietungsvolumen im Preissegment 25 bis 29,99 €/m²/Monat; insgesamt 255 Deals mit 183.000 m².
Im Jahr 2022 waren die unternehmensbezogenen Dienstleistungen mit 118.400 m² (bei 147 Transaktionen) der größte Flächenabnehmer, den zweiten Platz behält die EDV (99.700 m² und 103 Transaktionen). Gegenüber dem Vorjahr (Q4 2021) ist die Leerstandsquote leicht von 4,1 % auf 4,4 % gestiegen. Bis Ende 2023 wird mit einer Leerstandsquote von 5,2 % gerechnet. Der Hauptgrund ist eine erwartete Marktschwäche in den ersten Quartalen, gefolgt von einer steigenden Nachfrage in der zweiten Hälfte des Jahres.
Die Berliner Spitzenmiete stieg im Laufe des Jahres von 39,00 €/m²/Monat auf 41,50 €/m²/Monat. Ein weiterer Anstieg wird 2023 aufgrund hoher Baukosten sowie starker Nachfrage im hohen Preissegment erwartet.
Düsseldorf
Erzielbare Spitzenmiete steigt deutlich und erreicht neuen Rekord
Der Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt verbuchte im Jahr 2022 einen Flächenumsatz von 318.000 m², davon allein rund 284.000 m² im Düsseldorfer Stadtgebiet. Damit erreichte das Ergebnis fast den Vorjahreswert (-2 %), blieb aber 20 % unter dem Fünfjahresschnitt. Die beiden größten Anmietungen wurden bereits im zweiten Quartal registriert: die Volkshochschule Düsseldorf entschied sich für rund 17.600 m² in einer Bestandsimmobilie im Teilmarkt Nord und Ernst & Young mietete rund 14.700 m² in einem Projekt, das im Teilmarkt Regierungsviertel entsteht. Der dritte Abschluss in der Größenordnung ab 10.000 m² ist ein Eigennutzer, der Bau- und Liegenschaftsbetrieb des Landes NRW wird ca. 12.900 m² im Teilmarkt Nord im Objekt doubleU belegen. Mehr als ein Viertel des Umsatzes wurde durch unternehmensbezogene Dienstleister nachgefragt, auf Platz zwei folgt die öffentliche Verwaltung mit einem Anteil von 15 %.
Die Leerstandsquote blieb im Jahresvergleich fast unverändert, bewegt sich aber mit 7,9 % auf einem relativ hohen Niveau. Insgesamt stehen ca. 733.000 m² kurzfristig zur Verfügung, davon 543.000 m² im Düsseldorfer Stadtgebiet. Das kurzfristig verfügbare Angebot erstklassiger Flächen in Bestandsgebäuden im stark nachgefragten besten Teilmarkt der Stadt, dem Central Business District, liegt allerdings nur bei rund 35.000 m². In diesem Segment wird es in den nächsten Jahren zu einer spürbaren Verbesserung kommen, in der Toplage Königsallee werden viele Neubauflächen von herausragender Qualität auf den Markt kommen. Dieses Angebot trifft auf namhafte Unternehmen, die bereit sind für diese hochwertigen, ESG-konformen Flächen auch deutlich höhere Mieten als bisher zu bezahlen. Dies führte dazu, dass die erzielbare Spitzenmiete zum Jahresende noch einmal deutlich von 30,00 €/m²/Monat auf nun 38,00 €/m²/Monat zulegte und einen neuen Rekordwert erreichte. Auch die gewichtete Durchschnittsmiete zeigte im Jahresvergleich eine signifikante Zunahme und ist mit 19,12 €/m²/Monat so hoch wie nie zuvor.
Frankfurt
Starke Nachfrage nach hochwertigen Objekten bestimmte den Frankfurter Bürovermietungsmarkt im Jahr 2022
Auf dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt wurden im Gesamtjahr 2022 rund 430.800 m² Bürofläche umgesetzt. Das sind 8 % weniger als vor einem Jahr und 21 % weniger als im Fünfjahresdurchschnitt. Dies ist vor allem das Ergebnis der schwächeren Nachfrage im vierten Quartal. Ein wesentlicher Grund dieser Schwäche ist die Verschiebung einiger großer Deals auf 2023.
Die Anzahl der Abschlüsse ist ebenfalls höher als im Vorjahr (599 gegenüber 541), was eine gestiegene durchschnittliche Abschlussgröße widerspiegelt - 719 gegenüber 865 m². Großabschlüsse (ab 5.000 m²) haben 13 % des Gesamtvolumens erreicht, gegenüber 24 % vor einem Jahr.
Die stärkste Nachfrage im Gesamtjahr 2022 kam von den unternehmensbezogenen Dienstleistungen, sie zeichneten für 25 % des Flächenumsatzes verantwortlich. Auf Platz zwei folgten Banken und Finanzdienstleister mit 20 %. Beliebtester Teilmarkt war Bankenlage, auf diesen entfiel fast jeder fünfte vermietete Quadratmeter. Im Jahr 2022 wurde deutlich weniger gebaut als in gleicher Periode 2021 - 130.500 m² gegenüber 191.800 m². Der wichtigste Grund dafür ist der Materialmangel bei steigenden Baukosten. Bezogen auf den Gesamtmarkt ist die Leerstandsquote während des Jahres von 7,7 % auf 8,5 % weiter gestiegen.
Der Anteil der teuersten Anmietungen (ab 30 €/m²/Monat) stieg von 23 % im Jahr 2021 auf jetzt 32 %. Die Spitzenmiete stieg im Laufe des Jahres von 42,50 €/m²/Monat auf 46,00 €/m²/Monat. Im Jahr 2023 wird die Spitzenmiete weiter steigen, weil die Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen unverändert hoch bleibt.
Hamburg
Dank Großanmietungen zweitbestes Ergebnis seit zehn Jahren
2022 wurden am Hamburger Büroflächenmarkt knapp 598.000 m² Bürofläche umgesetzt. Gegenüber dem Zehnjahresschnitt (2012-2021) stellt dieses Ergebnis einen Anstieg um 17 % dar. Fünf Großanmietungen sind maßgeblich für dieses Resultat verantwortlich, hierunter die Anmietungen von Dataport AdöR, der Haspa und HPA Hamburg Port Authority. Allein der Umsatz in der Größenklasse über 10.000 m² macht ein knappes Fünftel des Gesamtvolumens aus. Die umsatzstärksten Teilmärkte sind die Innenstadt, HafenCity und City Süd (Außenbereich). In diesen drei Büromärkten wurde die Hälfte des gesamten Umsatzvolumens generiert. Im Branchenranking zeigen sich Unternehmen aus dem unternehmensbezogenen Dienstleistungssektor mit knapp 15 % am anmietungsaktivsten. Mit jeweils 13 % folgen EDV- und Industrie-Unternehmen in der Statistik. Trotz der gesamtwirtschaftlichen Situation sehen wir eine weiterhin starke Nachfrage, vor allem mit Fokus auf Spitzenobjekte in besten Lagen. Für das folgende Gesamtjahr erwarten wir einen Umsatz von 450.000 m². Die Leerstandsquote liegt derzeit bei 4,2 %, entsprechend einem Leerstandsvolumen von 643.800 m². Das kurzfristige Angebot wird durch 535.000 m² in Bau befindliche Neubaufläche komplettiert. Die höchste Neubautätigkeit gibt es aktuell in der HafenCity, Innenstadt und Flughafen-Groß Borstel. Die Spitzenmiete liegt bei 34,00 €/m²/Monat und einen Euro über dem Wert des Vorjahresquartals. Im gleichen Zeitraum steigt die gewichtete Durchschnittsmiete um 29 Cent auf aktuell 21,17 Euro/m²/Monat.
Köln
Stabiler Jahresumsatz und Anstieg der Spitzenmiete auf 28,50 €
Auf dem Kölner Bürovermietungsmarkt wurde mit rund 326.000 m² das drittbeste Ergebnis der letzten zehn Jahre erzielt. Das Niveau des Vorjahreswertes wurde fast erreicht (-1%) und der fünfjährige Vergleichswert um 13 % übertroffen. Auf ein überdurchschnittliches 1. Halbjahr (rund 230.000 m²) folgte ein schwaches 2. Halbjahr (knapp 97.000 m²) mit abnehmender Dynamik zum Jahresende, das vierte Quartal markiert mit rund 31.000 m² das niedrigste Quartalsergebnis der letzten zehn Jahre. Die stärkste Nachfrage kam mit knapp 100.000 m² von Nutzern aus dem Bereich der öffentlichen Verwaltung, darunter auch die beiden mit Abstand größten Anmietungen der letzten 5 Jahre: in der Projektentwicklung „Friedrich und Karl“ im Teilmarkt Ossendorf/Nippes mietete die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben rund 45.000 m² an und die Stadt Köln unterzeichnete einen Vertrag über rund 38.800 m² in der ehemaligen Kaufhof-Zentrale im Teilmarkt City. Die meisten Mietverträge wurden von unternehmensbezogenen Dienstleistern unterzeichnet (21 %), dass damit insgesamt umgesetzte Flächenvolumen erreichte aber nur rund 37.000 m² (11 % des Gesamtumsatzes).
Die Leerstandsquote ist im Jahresverlauf leicht gesunken und bewegt sich mit 3,0 % auf einem sehr niedrigen Niveau. Nur 15 % der leerstehenden Flächen verfügen über eine erstklassige Ausstattungsqualität. Das geringe Angebot in diesem Segment bei gleichzeitig hoher Mieternachfrage hat im vierten Quartal zu einem erneuten Anstieg der Spitzenmiete geführt, mit aktuell 28,50 €/m²/Monat liegt sie höher als je zuvor. Auch die gewichtete Durchschnittsmiete verzeichnete einen Anstieg um gut 5 % auf 17,56 €/m²/Monat.
München
Münchner Bürovermietungsmarkt mit starkem Gesamtjahr 2022
2022 wurden auf dem Münchener Bürovermietungsmarkt 760.100 m² Bürofläche umgesetzt. Das Ergebnis liegt damit 15 % über dem des Vorjahrs und bewegt sich auf dem Niveau des 10-Jahresschnitts. Das vierte Quartal fällt dabei mit knapp 159.000 m² um 28 % schwächer aus als das Vorjahresquartal. Zum guten Jahresergebnis tragen mit 22 % vor allem neun Deals in der Größenklasse über 10.000 m² sowie mit 24 % weitere 120 Deals in der Größenklasse von 1.000 bis 2.500 m² bei. Bei den Branchen lagen 2022 die unternehmensbezogenen Dienstleistungen und EDV mit jeweils 22 % nahezu gleichauf. Mit Blick auf die Teilmärkte führt die Innenstadt das Jahresranking mit einem Flächenumsatz von 164.800 m² bzw. 22 % am Gesamtumsatz an.
Mietinteressenten stehen kurzfristig 894.000 m² Bestandsfläche zur Verfügung, womit die Leerstandsquote unverändert bei 4,1 % liegt. Im Bau befinden sich aktuell ca. 1,2 Millionen m² Neubaufläche. Insgesamt wurden 2022 375.000 m² Bürofläche fertiggestellt. Dies entspricht einem Plus von 12 % im Vergleich zum Vorjahr und sogar einem Plus von 52 % im Vergleich zum 10-Jahresschnitt.
Die hohe Nachfrage nach zentral gelegenen Flächen in Topqualität spiegelt sich auch in der im Vergleich zum Vorquartal leicht auf 44,00 €/m²/Monat gestiegenen Spitzenmiete wider. Gegenüber dem Vorjahresquartal stieg die Spitzenmiete damit um 2 Euro bzw. 5 %. Die gewichtete Durchschnittsmiete ist im selben Zeitraum um 52 Cent bzw. 2 % auf 24,12 €/m²/Monat gestiegen.
Stuttgart
Vorjahresergebnis in Stuttgart mehr als verdoppelt
Am Stuttgarter Bürovermietungsmarkt wurden 2022 rund 306.000 m² Bürofläche umgesetzt, was einem Plus von 112 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Mit einem Anstieg von 43 % bzw. 23 % fallen auch die Vergleiche zum 5- bzw. 10-Jahresschnitt sehr positiv aus. Treiber des starken Ergebnisses waren vor allem die ersten beiden Quartale, in welchen 71 % des Umsatzes erzielt wurde sowie vier Eigennutzer-Deals mit einem Gesamtvolumen von etwa 120.000 m². Bei den Branchen schneiden auf Jahressicht die Versicherungen mit 24 % am stärksten ab, was sich vor allem auf den Allianz-Abschluss mit 65.000 m² zurückführen lässt. Als stärkster Teilmärkt präsentierte sich 2022 Vaihingen-Möhringen mit 40 % des Flächenumsatzes gefolgt von der City mit 16 %. Während das Ergebnis von Vaihingen-Möhringen vor allem auf drei großvolumigen Deals basiert und insgesamt 23 Deals gezählt wurden, setzt sich der Anteil der City aus 85 Abschlüssen zusammen. Diese große Anzahl verdeutlicht die enorme Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen in Innenstadtlage.
Dieser Nachfrage trägt auch die im vierten Quartal auf 33,00 €/m²/Monat deutlich gestiegene Spitzenmiete Rechnung. Gegenüber dem Vorjahresquartal stieg die Spitzenmiete um 7,50 Euro/m²/Monat bzw. 29 %. Mietinteressenten stehen 235.700 m² zur Verfügung, was einer leicht gestiegenen Leerstandsquote von 2,6 % im Vergleich zum Vorquartal entspricht. Außerdem befinden sich 195.700 m² Bürofläche in Bau.
Deutscher Bürovermietungsmarkt zeigt 2022 keine Anzeichen von Schwäche
Lage schlägt Stimmung. So lässt sich das abgelaufene Jahr in Bezug auf die konjunkturelle Entwicklung sowie den deutschen Bürovermietungsmarkt beschreiben. Die sieben deutschen Immobilienhochburgen haben das Jahr 2022 mit einem Büroflächenumsatz von 3,5 Millionen m² abgeschlossen und damit den Vorjahreszeitraum um 6,5 Prozent übertroffen. Nur wenige hatten dem Markt angesichts der zahlreichen Herausforderungen ein derart robustes Wachstum zugetraut. Stärker denn je hat sich der Markt ausdifferenziert. So ließ sich in den großen Städten eine Entkopplung von Bürospitzenmieten und Leerstandsquoten beobachten. Heute ist es kein Widerspruch mehr, dass beide parallel steigen. Denn während in den Toplagen ein harter Wettbewerb um hochmoderne und ESG-konforme Flächen Mietsteigerungen befeuert, haben es Randlagen mit verminderter Qualität immer schwerer, einen Nutzer zu finden und erhöhen damit die Verfügbarkeit. Beides müsse man bei der Bewertung des Marktes im Blick behalten.
Denn sämtliche Indikatoren, die die Gemütslage bei Verbrauchern und Unternehmen regelmäßig abfragen, zeigen auch zum Jahresende ein eher düsteres Bild. Demgegenüber stehen einige Fakten, die zur Überraschung der meisten Experten deutlich besser ausgefallen sind als prognostiziert. Dazu gehört das Wirtschaftswachstum, welches in den beiden letzten Quartalen eben nicht gesunken ist, sondern nach wie vor ein leicht positives Ergebnis zeigte. Und zu den positiven Überraschungen gehört auch die Entwicklung am Arbeitsmarkt. Trotz Energiekrise, trotz hoher Inflation und trotz Materialengpässen ist die Zahl der Erwerbstätigen in Deutschland im vergangenen Jahr auf ein Rekordniveau gestiegen. Sie nahm um 589.000 oder 1,3 Prozent auf rund 45,6 Millionen zu. Noch nie seit 1990 gingen damit so viele Menschen einer Erwerbstätigkeit nach. Ursächlich hierfür war die Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte sowie eine gesteigerte Erwerbsbeteiligung der inländischen Bevölkerung. Nahezu der gesamte Beschäftigungsaufbau von gut 548.000 Personen geht dabei auf den Dienstleistungssektor zurück, der rein rechnerisch für einen zusätzlichen Büroflächenbedarf – ob nun im Büro, zu Hause oder in einem Coworking-Space – von rund acht Millionen m² sorgte, wenn man 15 m² pro Person ansetzt. Für die deutsche Konjunktur und damit auch für den Büromarkt stehen für das neue Jahr 2023 die folgenden Aspekte besonders im Fokus:
- Für die ersten beiden Quartale 2023 wird jeweils ein leicht rückläufiges Wirtschaftswachstum erwartet. Wie stark dieses Minus ausfallen wird, oder ob eine Rezession sogar ganz vermieden werden kann, hängt auch von der Entwicklung in den USA und vor allem in China ab. Hier wird es darauf ankommen, ob die aktuelle Covid-Welle unter Kontrolle gebracht werden kann. Ansonsten wären erneute Lieferkettenstörungen, Materialengpässe und damit neue Nahrung für die Inflation gegeben.
- Die Energieversorgung und -einsparung sowohl bei Haushalten als auch in der Industrie bleibt ein zentrales Thema, besonders im Hinblick auf den nächsten Winter 2023/2024.
- Unternehmen in Deutschland stehen unter immensem Kostendruck. Neben den Energiekosten sind es Investitionen in Nachhaltigkeitsziele, Investitionen in die Mitarbeiter und die Arbeitsplätze.
Für die Bürovermietungsmärkte in Deutschland führt vor allem der Kostendruck der Unternehmen zu einem Rückgang der expansiven Nachfrage sowie einem verstärkten Fokus auf Vertragsverlängerungen, um kostenintensive Umzüge zu vermeiden. Darüber hinaus dürften manche Unternehmen die Untervermietung von nicht mehr benötigten eigenen Flächen anstreben.
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Nachfrage zeigt sich robust – differenziert sich aber aus
Noch spiegeln sich diese Trends nicht in den aktuellen Zahlen zum Ende 2022 wider. Der Büroflächenumsatz übertrifft mit 3,5 Millionen m² zwar das Vorjahr, doch innerhalb der sieben Bürohochburgen zeigt sich eine Differenzierung: Während sich in Stuttgart der Umsatz gegenüber 2021 auf 305.000 ² mehr als verdoppelte, sank das Vermietungsvolumen in Berlin um zwölf Prozent auf 765.000 m². Gerade in der Hauptstadt fehlen Aktivitäten von Unternehmen aus der Technologiebranche, die in den vergangenen Jahren mitverantwortlich für den Nachfrageboom waren. Doch über alle Städte gelten für die Suchkriterien der Nutzer in der Regel folgende Aspekte:
- das Objekt muss gut an den öffentlichen Nahverkehr angebunden sein,
- das Umfeld muss über eine gute Infrastruktur verfügen,
- die Büroflächen müssen über eine sehr gute Ausstattungsqualität verfügen,
- Anforderungen an die Nachhaltigkeit müssen erfüllt sein.
Diese Aspekte steigen in ihrer Bedeutung signifikant. Hierzu gehören nicht nur Energieverbräuche und CO2-Emissionen, sondern auch soziale Komponenten wie Wohlfühlatmosphäre und flexible Arbeitszeit- und Arbeitsplatzmodelle. Büros müssen attraktiv sein, um genutzt zu werden.
Dies alles lässt sich unter dem Trend, Flight to Quality‘, also der Flucht in die Qualität, zusammenfassen. 2022 fanden etwa 70 Prozent der Neuvermietungen in den sogenannten A-Flächen statt, bei einem Vermietungsumsatz von 3,5 Millionen m² in den Big 7 sind das immerhin knapp 2,5 Millionen m² top-ausgestattete Flächen, die einen Nutzer fanden.
Für 2023 rechnet JLL aufgrund der anstehenden konjunkturellen Schwächephase auf Gesamtjahressicht jedoch mit einem Rückgang der Nachfrage um rund zehn Prozent. Der Markt muss allerdings im Lichte der unterschiedlichen Branchen gesehen werden. Bürovermietungen werden traditionell geprägt durch den Dienstleistungssektor. Allein auf die Gruppe der unternehmensbezogenen Dienstleister entfallen im Schnitt der vergangenen zehn Jahre mehr als 17 Prozent des Vermietungsumsatzes. Anders sieht es dagegen bei Unternehmen aus der Industrie aus. Auch sie fragen, oftmals in größerem Umfang Büroflächen nach und stehen in der Langfristbetrachtung auf Platz zwei mit einem durchschnittlichen Umsatzanteil von fast 13 Prozent. Wie sehr aber die aktuellen Krisen rund um Lieferketten, Inflation und Energie auf die gesamte unternehmerische Kostenbilanz durchschlagen, zeigt sich daran, dass deren Umsatzanteil auf acht Prozent im Jahr 2022 merklich eingebrochen ist. Nicht nur, aber gerade in der Industrie werden wir im laufenden Jahr eine Zweiteilung erleben zwischen energieintensiven Bereichen, wie zum Beispiel der Chemiebranche oder der Stahlproduktion, und weniger energieabhängigen Segmenten wie der Pharmaindustrie. Das dürfte sich in der Konsequenz auch in der Mitarbeiterzahl und damit der Nachfrage nach Büroflächen zeigen.
Leerstand und auch Untermietflächen steigen weiter nur moderat an
Die steigende Nachfrage traf im abgelaufenen Jahr auf ein insgesamt steigendes Angebot in Form von kurzfristig verfügbaren Flächen (Leerstände) plus fertiggestellten Neubauflächen. So erhöhte sich der Leerstand über alle sieben Immobilienhochburgen hinweg im Jahresvergleich um knapp neun Prozent auf 4,7 Millionen m², die Leerstandsquote stieg entsprechend von 4,5 auf 4,9 Prozent. Der seit Jahresbeginn zu beobachtende Trend der nur moderat zunehmenden Leerstände hat sich damit auch im letzten Quartal 2022 fortgesetzt. Vor allem für Büroflächen mit schlechterer Qualität erwartet JLL stärker steigende Leerstände. Durch den Fokus der Nutzer auf Topflächen werden bei einem realisierten Umzug Flächen frei, die den Anforderungen neuer Mieter häufig nicht genügen und so in den Leerstand rutschen. Diese lassen sich dann nur mit entsprechenden Mietpreisabschlägen oder nach einer umfassenden Sanierung am Markt platzieren. Diese Ausdifferenzierung ist letztendlich auch dafür verantwortlich, dass die bloße Menge der leerstehenden Flächen kein Alleinindikator mehr für die Mietpreisentwicklung sei. Und auch aufgrund neuer Arbeitsplatzmodelle in den Unternehmen ist damit zu rechnen, dass in der Summe mehr Flächen aufgegeben werden, als zusätzlich neu angemietet werden. Deshalb erwartet JLL eine Steigerung des Leerstands auf Jahressicht von 60 Basispunkten auf dann 5,5 Prozent.
Manche Unternehmen gehen deshalb neue Wege. In Krisenzeiten ist das Thema Untermietflächen zur Reduktion von Flächen und Kosten immer eine Option. Aktuell registrieren wir ein Volumen von 735.000 m², die in dieser Form am Markt angeboten werden. Der Anteil am gesamten Leerstand beläuft sich auf knapp 16 Prozent und stieg damit nur leicht um zwei Prozentpunkte im Vergleich zu 2021 an. Das Volumen der zur Untermiete angebotenen Flächen dürfte im Jahresverlauf 2023 zunehmen, wir erwarten aber keinen sprunghaften Anstieg dieses Indikators. Wenn eine Fläche aktuell nicht benötigt wird, sehen viele Unternehmen diese als strategische Reserve, um entweder neue Arbeitsplatzkonzepte zu realisieren oder um neuen Mitarbeitern auch weiterhin attraktive Büroarbeitsplätze anbieten zu können. Neben der allgemeinen konjunkturellen Entwicklung wird viel auch davon abhängen, inwieweit neue oder sanierte Flächen termingerecht fertiggestellt und damit bezugsfertig werden. Eine gewisse Entspannung signalisieren hier Umfragedaten der Europäischen Kommission im Baugewerbe. Hier berichten aktuell nur noch rund 30 Prozent der befragten Entwickler über Material- und Lieferengpässe, die ihre Bautätigkeit behindern, im Mai 2022 waren es noch über 50 Prozent.
Leichte Entspannung bei den Baupreisen – Projektpipeline stabilisiert sich
Auch auf Seiten der Baupreise hat sich gegen Ende des Jahres eine Besserung eingestellt. Der Baupreisindex des Statistischen Bundesamts für Bürogebäude stieg zum Ende des dritten Quartals nur noch um 2,8 Prozent, nach 6,8 Prozent im zweiten und 4,7 Prozent im ersten Quartal 2022. Die Lage bleibt insgesamt aber auch 2023 volatil, denn nur ohne weitere kriegerische Eskalationen und vor allem ohne neuerliche Lockdowns oder Produktionsausfälle in China werden sich die globalen Material- und Rohstoffpreise weiter normalisieren.
Im letzten Quartal 2022 wurden nochmals rund 500.000 m² Büroflächen fertig, sodass sich das Neubauvolumen des Jahres auf 1,76 Millionen m² summierte, rund zehn Prozent mehr als im Jahr 2021. Immerhin waren über 70 Prozent dieser Flächen zum Zeitpunkt der Fertigstellung bereits vermietet. Die Fertigstellung weiterer knapp 200.000 m², die für 2022 geplant war, hat sich im Verlauf der letzten drei Monate in das Jahr 2023 verschoben. Für das laufende Jahr stehen nun nach derzeitigem Stand etwa 1,8 Millionen m² in der Pipeline, nahezu alle davon befinden sich bereits im Bau. Der Anteil der aktuell belegten bzw. vorvermieteten Flächen liegt bei 55 Prozent, dieser Anteil dürfte aber im Laufe des Jahres weiter ansteigen.
Spitzenmieten steigen im Jahresvergleich so stark wie seit 1992 nicht mehr
Die aktuelle Entwicklung der Spitzenmieten konnte in der jetzt registrierten Dynamik kaum erwartet werden. Der JLL-Spitzenmietpreisindex zog im vierten Quartal so stark an wie seit 1992 nicht mehr und erreichte über 257 Punkte. Das entspricht einem Plus von 13 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert.
In allen Hochburgen hat sich die Spitzenmiete zum Teil signifikant nach oben bewegt, zwischen knapp fünf Prozent in München auf 44 Euro und über 33 Prozent in Düsseldorf auf 38 Euro. Mit Mietzuwächsen war zwar zu rechnen, aber nicht in dieser Deutlichkeit. Auch in Stuttgart stieg die Spitzenmiete weiter und erreichte mit einem Plus von 29 Prozent auf 33 Euro einen ähnlichen Anstieg wie in der Rheinmetropole. Dafür sorgen eben nicht nur einzelne und kleinteilige Abschlüsse, sondern Vermietungen teilweise im vierstelligen Quadratmeterbereich. Düsseldorf und Stuttgart stehen dabei stellvertretend für einen Trend, der in allen Hochburgen zu beobachten ist: dem frühzeitigen Sichern von hochwertigen Flächen in den besten Lagen, und zwar insbesondere von den Dienstleistungsunternehmen, die im harten Wettbewerb um Fachkräfte und Talente stehen. In Kombination mit den gestiegenen Bau- und Ausbaukosten führen solche Anmietungen dann zu entsprechend hochpreisigen Abschlüssen.
JLL rechnet auch für 2023 mit einer starken und anhaltend hohen Nachfrage nach Spitzenobjekten in den besten Lagen. Firmen vor allem der unternehmensbezogenen Dienstleister sind bereit, ihre Investitionen in den Faktor Fläche zu erhöhen. Gleichzeitig zeichnet sich bei den Nebenkostenbelastungen (insbesondere Strom und Gas) eine leichte Entspannung ab. Vor diesem Hintergrund erwartet JLL weiter steigende Spitzenmieten.
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