CESAR

Der Angriff von Russland auf die Ukraine zeigt seine Folgen. Weltweit wurden Sanktionen gegen Russland auferlegt, Russlands Antwort darauf hin waren reduzierte bis inzwischen zu gestoppten Gas-Lieferungen aus ihrem Land. Die Preise für Gas und Strom explodieren seither förmlich. Energiesparen ist angesagt – nicht nur der Umwelt zuliebe, sondern schlichtweg, um den eigenen Geldbeutel weitestgehend zu schonen. Um Bürger und Wirtschaft kurzfristig zu unterstützen, wurden in diesem Jahr von der Bundesregierung bereits drei Entlastungspakete mit einem Gesamtvolumen von 95 Milliarden Euro auf den Weg gebracht. Eine von ihr eingesetzte Expertenkommission schlägt weitere Entlastungspakete vor u.a. in Form eines Gaspreisdeckels, welcher auch Anreize zum Energiesparen setzen soll. Energieintensive Unternehmen sollen mit einem Gesamtentlastungsvolumen von 1,7 Milliarden Euro sowie einem Spitzenausgleich unterstützt werden. Ebenfalls auf der Agenda stehen Kurzarbeitergeld, Umsatzsteuerentlastungen und weitere Unternehmenshilfen. Die weiteren Hilfeleistungen werden zusätzlich mit bis zu 200 Milliarden Euro beziffert.

Mehr denn je werden entsprechend auch Energiekosten mit in die Entscheidungsprozesse der Unternehmen mit einbezogen. Hohe energetische Standards, wie z.B. Dämmung, Geothermie, Photovoltaik und smarte Gebäudesteuerungen führen zu einem geringeren - und aktuell kalkulierbareren - Verbrauch.

Der Bau und die Inbetriebnahme von Immobilien erfordern Energie. Energieeffizienz und Kosteneinsparungspotential wird durch zertifizierte Immobilien messbar und transparent gemacht. Im CESAR analysieren wir in diesem Zusammenhang die Green Buildings in den Büroimmobilienmärkten der sieben wichtigen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Der Begriff „Zertifizierung“ oder „zertifiziert“ bezieht sich in unserer Analyse immer auf zertifizierte, vorzertifizierte und zur Zertifizierung registrierte Objekte. Untersucht wurde der Büroflächenbestand sowie die Flächennachfrage in den großen Immobilienhochburgen, allerdings keine in Bau oder in der Planung befindlichen Projektentwicklungen. Berücksichtigt wurden alle in Deutschland gängigen Zertifikate DGNB, LEED, BREEAM und speziell für Hamburg das regional bedeutende Hafen-City-Siegel.

Der Anteil der zertifizierten Büroflächen am gesamten Bürobestand der deutschen Big-7-Immobilienmärkte ist innerhalb eines Jahres um 1,5 Prozentpunkte auf nunmehr 10,8 % angewachsen. Der Zuwachs ist insbesondere zwischenzeitlich fertiggestellte Sanierungen oder Neubauprojekten zu verdanken. Das größte Wachstum, mit jeweils einem Plus von 2,3 Prozentpunkten, wurden in Frankfurt und Hamburg verzeichnet, unter anderem aufgrund von Fertigstellungen der Neubauprojekte wie zum Beispiel dem Deka Office Hub im Lyoner Quartier in Frankfurt, dem BRAMS und ConneXion jeweils in Hamburg in den Teilmärkten Barmbek-Bramfeld bzw. Innenstadt.

Mit großem Abstand führt Frankfurt die Rangliste der „Green Buildings“ unter den Big-7 an. Bei einem Gesamtbestand von 11,68 Millionen Quadratmetern Bürofläche verfügt inzwischen über ein Viertel hiervon über eine Zertifizierung. Mit einem Anteil von 11 bzw. 10 Prozent am jeweiligen Bestand folgen Düsseldorf und München.

Die Nachfrage für zertifizierte Flächen werden bei der Betrachtung des Büroflächenumsatzes deutlich. Von einem im ersten Halbjahr 2022 generierten Gesamtumsatz in den sieben Immobilienhochburgen von 1.934.400 m² verfügt inzwischen fast jeder fünfte angemietete Quadratmeter über eine Zertifizierung. Am nachfragestärksten zeigt sich Hamburg mit knapp einem Viertel am entsprechenden Umsatz von 321.100 m², dicht gefolgt München (23 % von 396.300 m²) und Frankfurt (21 % von 207.700 m²).

Die nachfrageaktivste Unternehmensgruppe mit einem Vermietungsvolumen von 61.500 m² in einem „Green Building“ ist die Industrie. Entsprechend dem durch sie generierten Gesamtumsatz von 160.100 m² entspricht ihr Anteil 38 %. Ebenfalls anmietungsstark in zertifizierten Gebäuden zeigen sich unternehmensbezogene Dienstleister und Banken/Finanzdienstleister. Seit Aufnahme der Erhebung präsentierten sich diese Branchen regelmäßig unter den Top-5.

Bei der Analyse der im ersten Halbjahr 2022 getätigten Großtransaktionen im vierstelligen Quadratmeterbereich nach Hauptsitz des Unternehmens, entfiel bei Anmietungen von ausländischen Firmen 29 % der Flächen auf zertifizierte Gebäude. Dies belegt deutlich, dass vor allem große Unternehmen einen hohen Standard bei der Wahl eines Standortes setzen. Der Anteil der zertifizierten Flächen bei den Anmietungen von deutschen Unternehmen lag deutlich niedriger bei 21 %.

Die Bedeutung einer nachhaltigen Immobilie wird weiter zunehmen. Ein Umdenken im Errichten und Bewohnen von Immobilien ist wichtiger als je zuvor. Allein vom Bau mit all seinen Ressourcenverbrauch bis zum Bewirtschaften werden allein fast 40 % der weltweiten CO2-Emmissionen verursacht. Die Energiekriese, mit ihren monetären Auswirkungen auf jede einzelne Nebenkostenabrechnung von privaten Haushalten bis zu energieintensiven Unternehmen sowie deren noch unabsehbaren Folgen, setzen einen weiteren Meilenstein in Richtung „Go Green“.