CESAR 2024

Der Immobiliensektor ist für rund 40 Prozent des weltweiten Energieverbrauchs und 50 Prozent des Verbrauchs natürlicher Ressourcen verantwortlich. Angesichts dessen ist unter anderem eine Kreislaufwirtschaft, die auf Langlebigkeit und Wiederverwertbarkeit von Materialien setzt, mehr denn je gefragt.

Von der Kommission der EU wurde 2020 ein Aktionsplan für die Kreislaufwirtschaft „Circular Economy Action Plan“ (CEAP) verabschiedet. Dieser richtet sich u.a. auf die Langlebigkeit und auf die Wiederverwertung von Rohstoffen und Produkten. Dieser unterliegt zwar keiner rechtlicher Bindung, bildet aber eine politische Grundlage zu möglichen Umsetzungen. Auf Basis des CEAP hat die Bundesregierung kürzlich ihren Entwurf für eine Nationale Kreislaufwirtschaftsstrategie (NKWS) erarbeitet. Fachliche Unterstützung bekommt die Bundesregierung aus Gesellschaft, Politik, Wirtschaft und Wissenschaft, die gemeinsam Strategien rund um die Reduzierung von Umweltbelastungen, Schutz der Biodiversität und des Klimas entwickeln.

Im CESAR analysieren wir in diesem Zusammenhang die Green Buildings in den Büroimmobilienmärkten der sieben wichtigen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Der Begriff „Zertifizierung“ oder „zertifiziert“ bezieht sich in unserer Analyse immer auf zertifizierte, vorzertifizierte und zur Zertifizierung registrierte Objekte. Untersucht wurde der Büroflächenbestand sowie die Flächennachfrage in den großen Immobilienhochburgen, allerdings keine in Bau oder in der Planung befindlichen Projektentwicklungen. Berücksichtigt wurden alle in Deutschland gängigen Zertifikate DGNB, LEED und BREEAM.

Der Wandel auf dem deutschen Büroflächenmarkt ist im vollen Gange. Die Veränderung des Arbeitslebens sorgt für eine veränderte Flächennachfrage der Unternehmen. Der technologische Fortschritt, flexible Arbeitsmodelle und moderne Bürokonzepte zur Verbesserung der Produktivität, des Wohlbefindens und der Verringerung des CO2-Fußabdrucks sind nur einige Faktoren, die in angepassten Unternehmensstrategien berücksichtigt werden. Dies hat zur Folge, dass sich gegenwärtig weniger Flächenexpansionen ergeben, sondern eher Konsolidierungen und Verkleinerungen bei den Unternehmen auf der Agenda stehen und erklärt in Verbindung mit der schwachen konjunkturellen Entwicklung die derzeit bestehende niedrigere Nachfrage nach Büroflächen. Dennoch: die Bedürfnisse potenzieller Nutzer haben sich verändert und richten sich vermehrt an die Qualität und festgelegte ESG-Verpflichtungen. Bevor es gegenwärtig zu einer Neuanmietung kommt, wird ein Büro auf „Herz und Nieren“ geprüft und abgewogen. Für Kompromisse gibt es derzeit nur wenig Spielraum, oft bleibt vorerst nur der Verbleib in der bisherigen Fläche, bis sich die optimale Gelegenheit zum Umzug bietet.

Zum ersten Halbjahr 2024 beläuft sich der Büroflächenbestand in den Big 7-Städten auf insgesamt 98,74 Millionen m². Hiervon sind 13,69 Millionen m² (14 %) der Büroflächen zertifiziert, weisen ein Vorzertifikat auf oder sind zur Zertifizierung registriert. Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2023 hat sich der zertifizierte Flächenbestand um 2,4 Prozentpunkte (2,57 Millionen m²) erhöht, was sich mit Zertifizierungen von Gebäuden im Bestand, Neuanmeldungen, nachträglich bekannt gewordenen Zertifizierungen sowie Büroflächenfertigstellungen begründen lässt. Unter den Fertigstellungen der vergangenen 12 Monaten sind die drei größten mit 60.700 m² das EDGE East Side, das X8.Berlin mit 45.600 m², jeweils in Berlin sowie DER bogen mit 39.100 m² in München zu finden.

Traditionell weist Frankfurt mit 27 % (3,21 Mio. m²) zertifizierter Fläche am Gesamtbestand den höchsten Anteil an Zertifizierungen auf. Innerhalb von fünf Jahren hat sich somit der zertifizierte Bestand um ein Drittel erhöht. Im selben Zeitraum zeigt sich mit 122 % ein dynamisches Wachstum in der Münchener Region, die einen Zuwachs von 1,82 Millionen m² im Vergleich zu Mitte 2019 verzeichnet. In München weist inzwischen fast jeder siebte Quadratmeter ein Zertifikat auf, im Jahr zuvor lag dieser Wert noch bei neun Quadratmeter. Der Anstieg lässt sich unter anderem auf ein Fertigstellungsvolumen von rund 422.000 m² zertifizierten Flächen sowie auf die nachträgliche Verleihung von z.B. DGNB-Zertifizierungen an „Gebäude im Betrieb“, zum Beispiel die Lenbachgärten (Block B und F), Machtlfinger Höfe oder Heimeran, zurückführen.