CESAR 2022

Der Immobiliensektor ist für rund 40 Prozent des weltweiten Energieverbrauchs und 50 Prozent des Verbrauchs natürlicher Ressourcen verantwortlich. Angesichts dessen ist unter anderem eine Kreislaufwirtschaft, die auf Langlebigkeit und Wiederverwertbarkeit von Materialien setzt, mehr denn je gefragt. Mit der kürzlich in Kraft getretenen Ersatzbaustoffverordnung (EBV) des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, nukleare Sicherheit und Verbraucherschutz wurde mit dem Reglement für die Verwertung von Bodenaushub, Bauschutt sowie Schlacken ein weiterer Schritt in diese Richtung geebnet. Indem sie erstmalig landesspezifische Vorgaben durch bundeseinheitliche Regelungen ersetzt, schafft sie mehr Rechtssicherheit für die Beteiligten. Das „zirkuläre Bauen“ ist auch ein zentrales Thema des DGNB, welches den Einsatz von recycelten Materialien im Bewertungsergebnis positiv im Sinne einer besseren CO2- und Ökobilanz beurteilt.

Im CESAR analysieren wir in diesem Zusammenhang die Green Buildings in den Büroimmobilienmärkten der sieben wichtigen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Der Begriff „Zertifizierung“ oder „zertifiziert“ bezieht sich in unserer Analyse immer auf zertifizierte, vorzertifizierte und zur Zertifizierung registrierte Objekte. Untersucht wurde der Büroflächenbestand sowie die Flächennachfrage in den großen Immobilienhochburgen, allerdings keine in Bau oder in der Planung befindlichen Projektentwicklungen. Berücksichtigt wurden alle in Deutschland gängigen Zertifikate DGNB, LEED und BREEAM. Das speziell für Hamburg regional bedeutende Hafen-City-Siegel wurde im Juni 2023 dem DGNB als Sonderauszeichnung Umweltzeichen mit Fokus auf die ökologischen Aspekte zugeführt.

Die Baubranche steht aktuell vor großen Herausforderungen. Materialknappheit sowie inflationsbedingt gestiegene Bau- und Finanzierungskosten zeigen sich gegenwärtig in einer schwachen Auftragslage und münden bereits in zeitlichen Verschiebungen in der Fertigstellung von Projektentwicklungen. Dies spiegeln deutlich die Zahlen der Fertigstellungspipeline für Bürogebäude wider. So fällt die Fertigstellungsbilanz des ersten Halbjahres in den Big 7 niedriger aus als erwartet: Insgesamt wurden von Januar bis Juni 2023 knapp 660.000 m² Bürofläche fertiggestellt. Gegenüber dem Vorjahreszeitrum stellt dies einen Rückgang von 31 Prozent dar.

Und dennoch: Bei Betrachtung der vergangenen 12 Monate ist der Büroflächenbestand in den Big 7 um 1,28 Millionen Quadratmeter angewachsen. Hiervon konnten 760.000 m² zertifizierten Gebäuden zugeordnet werden, d.h. deutlich mehr als die Hälfte der neu errichteten Bürogebäude hat ein Green-Building-Zertifikat.

Auf den gesamten Büroflächenbestand bezogen fällt die Quote erwartungsgemäß niedriger aus. Von den 97,5 Millionen Quadratmetern zum Ende des zweiten Quartals 2023 verfügten 11,4 Prozent der Flächen aktuell über eine Zertifizierung. Damit ist der Anteil in den letzten 12 Monaten um 0,6 Prozentpunkte gewachsen. Unter den sieben Büromärkten entfiel mit 1,3 Prozentpunkten der größte Zuwachs auf den Düsseldorfer Büroflächenmarkt, unter anderem aufgrund der Fertigstellungen von Neubauprojekten wie Eclipse und Trigon in den Teilmärkten Kennedydamm bzw. Linksrheinisch.

Insgesamt führt weiterhin Frankfurt die Rangliste der „Green Buildings“ unter den Big 7 mit großem Abstand an. Bei einem Gesamtbestand von 11,8 Millionen Quadratmetern Bürofläche verfügen inzwischen über 26 Prozent hiervon über eine Zertifizierung. Mit einem Anteil von 12 bzw. 11 Prozent am jeweiligen Bestand folgen Düsseldorf und München.

Der Anteil der angemieteten zertifizierten Büroflächen am Gesamtumsatz ist so hoch wie noch nie. Noch vor fünf Jahren lag er bei 14 Prozent, heute bei 22 Prozent. Von einem im ersten Halbjahr 2023 in den sieben Immobilienhochburgen generierten Gesamtumsatz von 1,16 Millionen m² verfügen fast 22 Prozent der angemieteten Flächen über eine Zertifizierung. Am nachfragestärksten zeigt sich Frankfurt mit 41 Prozent, entsprechend 71.200 m² von 174.900 m², gefolgt von Köln, mit 25 Prozent (21.300 m²) von 84.400 m². Nahezu gleichauf, mit knapp 20 Prozent stehen Düsseldorf und Berlin, entsprechend 20.700 m² von 104.200 m² bzw. 50.000 m² von 254.200 m² an dritter Stelle. Die größten Vertragsabschlüsse in zertifizierten Gebäuden wurden in Berlin und Hamburg getätigt: Boston Consulting im Berliner Mediaspree mit 18.800 m², RTL Nord in der Hamburger HafenCity mit 17.200 m² und die Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg in der Innenstadt mit 10.000 m².

Wenngleich die Vermietungsaktivitäten des Sektors Banken, Finanzdienstleitungen in den vergangenen drei Jahren mit sechs bis acht Prozent am gesamten Vermietungsumsatz der Big 7 relativ gering war, zeigten doch Unternehmen dieser Branche in diesem Zeitraum mit 40 bis aktuell 57 Prozent (48.600 m²) ein besonders starkes und seither stetiges Interesse an nachhaltigen Flächen. Es folgten zweit- und drittplatziert Unternehmen aus Verlagswesen, Medien und unternehmensbezogenen Dienstleistungen mit Anteilen von 29 bzw. 28 Prozent. Seit Beginn der Erhebung präsentieren sich diese Branchen regelmäßig unter den Top-5.

Bei der Analyse der im ersten Halbjahr 2023 getätigten Großtransaktionen (> 1.000 Quadratmeter) nach Hauptsitz des Unternehmens, entfielen bei Anmietungen von ausländischen Firmen 55 Prozent der Flächen auf zertifizierte Gebäude. Der Anteil der zertifizierten Flächen bei den Anmietungen von deutschen Unternehmen lag deutlich niedriger bei 19 Prozent. Dies belegt deutlich, dass vor allem internationale Unternehmen einen hohen Nachhaltigkeitsstandard bei der Wahl ihres Büros wünschen. Dies betrifft unter anderem hohe energetische Standards, wie z.B. Dämmung, Geothermie, Photovoltaik und smarte Gebäudesteuerungen.

Exkurs

Während ein „Green Building“ ein Gebäude bezeichnet, dessen Entwicklung aus ökologischen, ökonomischen und sozialen Gesichtspunkten nachhaltig entwickelt wurde, gibt es eine Vielzahl von weiteren Bewertungssystemen/Zertifizierung rund um die Immobilie. Seitens der Büroeinrichtung wirbt zum Beispiel „Level“ und „Quality Office Siegel“ mit nachhaltig produzierten Möbeln. „Güner Strom“ und „Grünes Gas“ zertifiziert Ökostrom bzw. Biogas und „GEFMA 160“ berücksichtigt die Nachhaltigkeit im Facility Management. Des Weiteren haben WiredScore und SmartScore bereits rund 400 Gebäude in Deutschland hinsichtlich ihrer Konnektivität und digitaler Infrastruktur zertifiziert.