Research

Einzelhandelsmarkt-
überblick

H1 2024 

Retail-Vermietungsmarkt weiterhin auf positivem Kurs

31. Juli 2024
Vermietungsmarkt mit beachtlichem Ergebnis

Ein umsatzstarkes zweites Quartal 2024 verhilft dem Einzelhandelsvermietungsmarkt in Deutschland im ersten Halbjahr 2024 zu einem sehr guten Ergebnis von 245.800 m² vermittelter Fläche. Das bedeutet ein Plus von 15,5 % gegenüber dem Vorjahresvergleichszeitraum. Auch die Anzahl der Deals stieg an von 413 im ersten Halbjahr 2023 auf aktuell 459. Rund die Hälfte des Vermietungsumsatzes entfiel wieder auf Großflächen >= 1.000 m². Ein Trend, der bereits seit Ende 2022 zu beobachten ist. Hauptnachfrager dieser Größenklasse ist die Textilbranche mit fast 75.000 m².

Weiterhin drängen internationale Filialisten auf den deutschen Markt, 58 % der Vermietungen gingen auf ihr Konto. Neuzugänge in den deutschen 1a-Lagen sind z.B. die kanadische Outdoormarke Arc’Teryx mit gleich zwei Shops, einen in Berlin und einen in München sowie die italienische Denim-Kultmarke Dondup. Ebenfalls einen Store in Köln eröffnet hat das nachhaltige Taschenlabel Cabaïa aus Frankreich.

Nachdem sich die Verbraucherstimmung in den ersten Monaten des Jahres 2024 etwas erholt hatte, gab es im Mai aufgrund der wieder etwas angestiegenen Inflationsrate einen Dämpfer. Doch die aktuellen Zahlen zeigen ein wieder positiveres Bild. Das GfK-Barometer für das Konsumklima im August stieg auf minus 18,4 Punkte von revidiert minus 21,6 Zählern im Vormonat. Bei der Aufhellung des Konsumklimas hat auch die Euphorie eine Rolle gespielt, die die Fußball-Europameisterschaft hierzulande in vielen Teilen der Bevölkerung auslöste. Es bleibt allerdings abzuwarten, ob dieser Effekt nachhaltig ist, oder nur ein kurzzeitiges Aufflackern darstellt. Denn immer noch ist die Sparneigung hoch und die Anschaffungsneigung, die ohnehin auf einem niedrigen Niveau war, ist ebenfalls noch einmal zurückgegangen. Trotz dieser eher unterschiedlichen Signale hält der HDE (Handelsverband Deutschland) an seiner Einzelhandelsumsatzprognose von + 3,5 % für das Jahr 2024 fest. Im weiteren Verlauf des Jahres wird damit gerechnet, dass sich die Konjunkturerholung in Deutschland fortsetzt und sich dadurch der Konsum deutlich beleben wird.

Verhaltenere Nachfrage in den Big 10 Standorten

Mit einem Anteil am Vermietungsumsatz von 39 % bleiben die Big 10 hinter dem Vorjahreshalbjahr zurück, hier bestritten sie noch die Hälfte des Vermietungsumsatzes. Berlin (20.000 m²) übernimmt wieder die Spitzenposition, in der Bundeshauptstadt waren vor allem Shopping-Center Flächen gefragt, gut ein Drittel der Anmietungen fand in diesem Segment statt. München (14.000 m²) belegt Platz zwei, nachdem die bayerische Metropole im Vorjahr schwach gestartet war, konnte sie durch einige Anmietungen im großflächigen Bereich das beste Halbjahresergebnis in den letzten fünf Jahren erzielen. Hamburg (13.600 m²), im ersten Halbjahr 2023 noch auf Platz 1, fällt auf den dritten Rang zurück. Die Spitzenplatzierung aus dem vergangenen Jahr war vor allem den zahlreichen Vermietungen im neu entwickelten Westfield Überseequartier zu verdanken. Leipzig, Düsseldorf und Frankfurt bilden das Mittelfeld, wobei die Sachsenmetropole mit 13.200 m² durch einige Vermietungen in den „Höfen am Brühl“ und „Petersbogen“ bereits jetzt schon deutlich über ihrem Fünfjahresschnitt liegt. Im unteren Drittel mit Hannover, Köln, Stuttgart und Nürnberg konnte nur Hannover mit einem guten Ergebnis überzeugen, während die Nachfrage in den drei übrigen Metropolen eher verhalten ausfiel.

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Textilsparte weiter führend

Mit einem Anteil von knapp 40 % führt die Textilbranche den Flächenumsatz nach Branchen zwar deutlich an, liegt aber 7 Prozentpunkte unter dem Vorjahresvergleichsergebnis. Mehr als 80 % des Umsatzes entfallen auf die Bekleidungshäuser und Young-Fashion-Anbieter. Führend bei den Bekleidungshäusern war C&A mit vier Anmietungen. Das Bekleidungsunternehmen konsolidiert zwar seit einiger Zeit sein Ladennetz, mietet aber im Gegenzug optimierte Flächen für ihr neues Ladenkonzept an. Weiterhin expansiv waren im Young-Fashion-Bereich die beiden Marken der Inditex-Gruppe Bershka und Pull & Bear mit insgesamt acht neuen Flächen. Genauso wie Bestseller mit zehn Anmietungen für ihre Label Only, Only & Sons sowie Jack & Jones. Die zweitstärkste Branche Gastronomie/Food erreicht nur noch einen Anteil von 18 %. Konnte sie sich in der Coronazeit mit einem Anteil von 30 % noch vor die Textilbranche setzen, verlor sie in den letzten vier Jahren kontinuierlich Anteile. Vor allem die rückläufigen Vermietungsaktivitäten der Lebensmittelanbieter in den Innenstadtlagen machen sich hier bemerkbar.

Die Gesundheit/Beauty-Branche (6 %) kann ihren angestammten dritten Platz noch knapp vor dem Sport/Outdoor-Segment behaupten. Das Flächenvolumen in diesem Segment hat sich in den letzten fünf Jahren halbiert. Insbesondere die Flächenumsätze der Drogeriemarktketten sanken von 33.200 m² im Jahr 2019 auf aktuell 3.400 m². Offenbar hat sich der Fokus bei der Expansion derzeit auf Standorte außerhalb der 1a-Lagen/Innenstadtlagen verlagert. Die weiteren untersuchten Branchen verzeichnen gegenüber dem ersten Halbjahr 2023 nahezu konstante Werte zwischen 1% - 5%.

JLL-Verfügbarkeitsquote stabilisiert sich

Zum zweiten Mal in Folge sinkt die JLL-Verfügbarkeitsquote in den Big 9 für die Fläche von 19,7 % (H1 2023) auf derzeit 15,9 %, während die Verfügbarkeit nach Anzahl der Ladenlokale konstant bei 15,5 % liegt. Fast sämtliche Metropolen konnten ihre Quoten bei der Flächenverfügbarkeit verbessern bzw. konstant halten. Lediglich in Frankfurt erhöhte sich Quote um 3,4 Prozentpunkte, ausgelöst durch die Insolvenz des Aachener Modehauses und der damit verbundenen Schließung des Geschäftes.

Die niedrigste Quote wird in Leipzig erreicht: mit 6,2 % sowohl bei der Flächenverfügbarkeit, als auch bei der Verfügbarkeit nach Anzahl der Ladenlokale mit 6,8 %. Nicht zuletzt durch die erfolgreiche Neuentwicklung des ehemaligen Karstadt Gebäudes zu einem Multi-Tenant Mixed-Use-Objekt (NEO) konnte die Quoten auf den aktuellen Stand reduziert werden.

Für das zweite Halbjahr 2024 wird für die Big 9 von einer weiteren Erholung der Verfügbarkeitsquote ausgegangen, zumal hier keine weiteren Schließungen von Galeria-Warenhäusern anstehen.

Spitzenmieten pendeln sich ein

Die Spitzenmieten der Big 10 verloren im Durchschnitt ggü. dem Vorjahresvergleichshalbjahr nur noch 0,3 %. Acht Städte zeigen ein konstantes Niveau. Ein leichter Rückgang wurde nur in Hamburg mit 2 % gesehen sowie in Nürnberg, hier gab die Spitzenmiete um 7 % auf 130/€/m²/Monat nach. Im deutschlandweiten Durchschnitt sank die Spitzenmiete im direkten Halbjahresvergleich um rund 3 %, im ersten Halbjahr 2024 verlangsamte sich der Mietpreisrückgang und lag nur noch bei 1 %. Auch die Prognose für das das dritte Quartal geht von konstanten Mieten in den zehn wichtigsten Einzelhandelsstandorten aus. Zum Jahresende wird in vereinzelten 1a-Lagen, außerhalb der Spitzenmietpreise, mit leichten Mietpreisanstiegen gerechnet.

Die Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilien hat sich insgesamt etwas belebt. Für sämtliche Assetklassen im Retailsegment sind seit Jahresbeginn konstante Renditen zu verzeichnen. Die Spitzenrenditen für Geschäftshäuser in 1a-Lagen liegen im Durchschnitt für die Big 10 seit drei Quartalen stabil bei 3,7 %. Der niedrigste Wert mit 3.2 % wird in München registriert und die höchsten Werte mit 4,25 % in Hannover und Leipzig.

Kontakt

Unsere Einzelhandelsmarkt Ansprechpartner:

Retail Leasing:
Aniko Korsos, Head of Retail Leasing Germany

Retail Investment:
Sarah Hoffmann, Head of Retail Investment Germany

Retail Tenant Representation:
Josefine Ulrich, Director EMEA Retail Leasing Strategy & Operations

Research:
Helge Scheunemann, Head of Research Germany

 

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