Research

Einzelhandelsmarkt-überblick

H2 2022

Retail Vermietungsmarkt zeigt sich stabil

30. Januar 2023

Einzelhandelsvermietungsmarkt bleibt auf stabilem Kurs

In der zweiten Jahreshälfte 2022 bleibt der Einzelhandelsvermietungsmarkt seinem stabilen Kurs treu. Die beiden ersten Quartale des Jahres waren mit je 109.000 m² die umsatzstärksten, die zweite Jahreshälfte fiel nur etwas schwächer aus. Der befürchtete Einbruch auf dem Retailvermietungsmarkt blieb aus. Mit einem Gesamtvolumen von 421.000 m² bei 914 Deals liegt der Vermietungsumsatz für 2022 nur rund 3 % unter dem Vorjahr und 9 % über dem Ergebnis des Pandemiejahres 2020. Dies lag auch an der starken Nachfrage internationaler Konzepte, die in der zweiten Jahreshälfte 2022 allein 252 Deals abschlossen. Zu den internationalen Mietern zählen u.a. das schwedische Modelabel Axel Arigato, der dänische Modeanbieter Ganni oder die Kult-Brillenmarke Ray-Ban mit einem Flagshipstore.

Was die Verbraucherstimmung angeht, bleibt diese gemäß des aktuellen Konsumbarometers des HDE (Handelsverband Deutschland) zu Anfang des Jahres weiter leicht im Aufwind, nicht zuletzt durch die jüngsten optimistischeren Konjunkturprognosen. Die Anschaffungsneigung scheint sich zu stabilisieren und die Einkommenserwartungen der Konsumenten zeigen eine leichte Entspannung. Trotz dieses Aufwärtstrends bleibt die Kaufzurückhaltung der Verbraucher groß, auch im Hinblick auf die nach wie vor hohen Energiekosten und der zu erwartenden Heizkostennachzahlungen.

Die jüngsten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes gehen davon aus, dass im Verlauf des Frühjahrs, dank der weiter rückläufigen Energiepreise, die Inflationsrate sinken wird. Zugleich wird erwartet, dass die Löhne und Gehälter um durchschnittlich 5 % steigen. Ab dem zweiten Quartal 2023 wird daher auch wieder mit einer deutlichen Belebung des privaten Konsums gerechnet.

Big 10 bestätigen ihr Vorjahresergebnis

Mit 404 Mietvertragsabschlüssen bei 152.500 m² bestätigen die Big 10-Standorte ihre nach wie vor hohe Attraktivität bei den Retailern. Die Hälfte der Städte konnte ihr Vorjahresergebnis übertreffen. Dazu zählt Berlin (42.800 m²), die Metropole liegt unangefochten auf dem ersten Platz. Über 70 % der Anmietungen sind international geprägt. So gelingt es der Bundeshauptstadt, sogar ein besseres Ergebnis als vor der Pandemie zu erzielen. Auf dem zweiten Rang liegt Hamburg (20.300 m²), zwar leicht unter dem Vorjahresergebnis, aber neben Berlin ist Hamburg die einzige Metropole, die in den letzten drei Jahren konstante Vermietungsumsätze von jeweils über 20.000 m² verbuchen konnte. Köln (18.900 m²) komplettiert das Führungstrio. Zum guten Ergebnis trug hier vor allem der Textilsektor bei, rund die Hälfte der Anmietungen entfiel auf dieses Segment. Erwähnenswert ist noch Leipzig (11.700 m²), das sich nach zwei schwachen Vermietungsjahren wieder erholt hat und vor allem durch Anmietungen aus dem Lebensmittelbereich dieses gute Ergebnis erzielen konnte. Zu den Städten, die unter ihren Vorjahresergebnissen blieben, zählen Düsseldorf, Frankfurt, Hannover und Stuttgart. Trotzdem ist für die Big 10 insgesamt ein Aufwärtstrend zu sehen: Mit einem Anteil von 36 % am Gesamtvermietungsvolumen liegen sie rund vier Prozentpunkte über dem Vor-Corona-Niveau.

JLL Newsletter

Wählen Sie aus, welche Themen Sie aktuell interessieren, um regelmäßig über relevante Neuveröffentlichungen informiert zu werden.

Textilsektor wieder führend

Nachdem in den Jahren 2020 und 2021 die Gastronomie/Food-Branche mit Anteilen von 30 % bzw. 29 % beim Flächenumsatz nach Branchen die Nase vorn hatte, hat sich das Blatt zu Beginn des Jahres 2022 gewendet. Der Textilsektor lag im gesamten Jahr unangefochten vorn.  Mit einem Anteil von 33 % setzt dieser sich deutlich von der nachfolgenden Gastronomie/Food-Branche ab. Rund zwei Drittel des Umsatzes ging auf das Konto der Young-Fashion-Anbieter und Bekleidungshäuser. Besonders expansiv zeigte sich die Bestseller Gruppe mit ihren Labeln Only, Vero Moda und Jack&Jones mit zehn neuen Flächen. Für die Bekleidungshäuser waren neben dem Modekaufhaus Aachener, das zuletzt auch Interesse an Galeria-Standorten für ein neues Department-Store-Konzept bekundet hat, auch die Sinn-Gruppe aktiv. Das Segment „Exklusive Mode“ war auch wieder stärker nachgefragt, mit 25 Mietvertragsabschlüssen und rund 8.000 m² konnte die Luxuslabelbranche ihren Anteil gegenüber 2021 verdoppeln.

Die Gastronomie/Food-Sparte kommt nur noch auf 26 %, insbesondere die klassischen Lebensmittelanbieter drosselten ihre Vermietungsaktivitäten und blieben 20 % unter ihrem Vorjahresniveau.  Auch die Lebensmittellieferdienste, die während der Pandemie einen Boom erlebten, spielten im laufenden Jahr nur noch eine untergeordnete Rolle.  Mit der Übernahme von Gorillas durch den türkischen Konkurrenten Getir stehen die Zeichen in diesem Segment nicht mehr auf Expansion, sondern auf die schon länger erwartete Konsolidierung eines hart umkämpften Marktes.

Feste Größe unter den Top-3 mit 9 % ist die Gesundheit/Beauty-Branche und liegt damit um einen Prozentpunkt unter dem Vorjahresvergleichszeitraum. Rund die Hälfte des Umsatzes ging auf das Konto der Drogeriemarktketten dm, Müller und Rossmann.  Die weiteren untersuchten Branchen zeigten nahezu konstante Werte im Vergleich zum Jahr 2021, lediglich das Sport-/Outdoor-Segment erreicht nur noch 2 % und verlor damit 6 Prozentpunkte. Hier fehlte es vor allem an großflächigen Deals, nur drei der 23 Anmietungen gingen hier auf das Konto der Großflächen ab 1.000 m², darunter auch der größte NBA und Fanatics Store europaweit, der in Berlin eröffnet wurde.

Noch keine Entspannung bei der Flächenverfügbarkeit

Zum zweiten Halbjahr 2022 bleibt die JLL-Verfügbarkeitsquote auf einem hohen Niveau im Hinblick auf die zur Verfügung stehenden Flächen, sie erreicht mit 17 % ihren höchsten Stand seit Erfassung der Kennziffer im Jahr 2018. Auch die weiteren angekündigten und bereits erfolgten Schließungen der Galeria-Standorte trugen dazu bei, dass die Quote noch einmal um 1,4 Prozentpunkte gegenüber dem ersten Halbjahr 2022 anstieg.

Bei der Verfügbarkeit nach Anzahl der Geschäfte zeichnet sich eine leichte Entspannung ab, mit Ausbruch der Pandemie stieg die Quote in der Spitze auf 15,6 %, um sich im weiteren Verlauf auf aktuell 14,7 % einzupendeln.

Von den 336 zur Verfügung stehenden Verkaufsstellen entfällt der Löwenanteil mit 107 Einheiten auf die Textilbranche. Sie ist gleichzeitig Hauptanbieter und Hauptabnehmer von Läden. Erst mit deutlichem Abstand folgt die Gastronomie/Food- sowie Schuhe/Lederwaren-Branche mit jeweils 28 verfügbaren Flächen.

Innerhalb der untersuchten Big 9-Standorte erzielt München mit 8,7 % bei der Quote nach Anzahl verfügbarer Geschäfte den niedrigsten Wert. Bei der Flächenverfügbarkeit schneidet Köln am besten ab mit 8,4 % und ist damit noch besser aufgestellt als vor der Pandemie (9,1 %).

Spitzenmieten im Einzelhandel weiterhin rückläufig

Im Vergleich zum Jahresende 2021 gaben die Spitzenmieten deutschlandweit im Durchschnitt noch einmal um 2,3 % nach. Für die einzelnen Einwohnerklassen bedeutet dies, dass Städte in der Kategorie zwischen 250.000 und 500.000 Einwohnern die größten Mietpreisrückgänge von 4,5 % zu verzeichnen hatten, auch die Großstädte mit mehr als 500.000 Einwohnern verloren 2,6 %. Die Einwohnerkategorie von 100-250.000 zeigt sich am stabilsten mit einem leichten Verlust von 0,5 %, hier waren die Mieten aber schon bereits vor der Coronakrise unter Druck geraten. Für die Big 10 blieben in fünf Metropolen die Spitzenmieten konstant. Zu den Städten, in denen die Spitzenmiete noch einmal zwischen 2 % -7 % nachgab, zählen Berlin, Frankfurt, Köln, Nürnberg und Stuttgart. Für 2023 wird für das erste Halbjahr mit konstanten Werten gerechnet. Die hohen Nebenkosten für Strom und Heizung sorgen für eine zusätzliche Belastung der Einzelhändler.

Mit der Erhöhung des Leitzinssatzes durch die EZB und dem Anstieg des allgemeinen Zinsniveaus und der Finanzierungskosten stehen Investoren beim Kauf von Immobilien vor zusätzlichen Herausforderungen. Dementsprechend stiegen die Spitzenrenditen für Geschäftshäuser in den High Streets im Jahresvergleich in sieben der Big 10 Standorte um je 30 Basispunkte. Für die drei kleineren Metropolen Leipzig, Nürnberg und Hannover blieben die Werte zunächst konstant, befanden sich hier aber schon zuvor auf einem höheren Niveau.

Kontakt

Unsere Einzelhandelsmarkt Ansprechpartner:

Retail Leasing:
Dirk Wichner, Head of Retail Leasing Germany

Retail Investment:
Sarah Hoffmann, Head of Retail Investment Germany

Retail Tenant Representation:
Josefine Ulrich, Director Retail Tenant Representation

Research:
Helge Scheunemann, Head of Research Germany

 

Sie haben Fragen oder Anregungen zum Einzelhandelsmarktüberblick? Kontaktieren Sie uns:

* Pflichtfeld


Datenschutzerklärung

Jones Lang LaSalle (JLL) ist gemeinsam mit seinen Tochtergesellschaften und verbundenen Unternehmen ein weltweit führender Anbieter von Dienstleistungen im Bereich Immobilien und Vermögensverwaltung. Der verantwortungsvolle Umgang mit den personenbezogenen Daten, die wir von Ihnen erhalten, ist uns ein wichtiges Anliegen.

Im Allgemeinen sind die persönlichen Daten, die wir von Ihnen erfassen, für folgende Zwecke bestimmt: Umgang mit Ihren Anfragen.

Wir sind bestrebt, Ihre personenbezogenen Daten mit angemessener Sicherheit zu schützen und so lange zu speichern, wie wir dies aus legitimen geschäftlichen oder rechtlichen Gründen tun müssen. Danach werden sie auf einem sicherem Weg gelöscht.

Weitere Informationen darüber, wie JLL Ihre personenbezogenen Daten verarbeitet, finden Sie in unserer Datenschutzerklärung.


JLL (NYSE: JLL) ist ein führendes Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobilienbereich. JLL gestaltet die Immobilien-Zukunft im Sinne der Nachhaltigkeit und nutzt dabei fortschrittliche Technologien, um Kunden, Mitarbeitern und Partnern werthaltige Chancen, nachhaltige Lösungen und eine zeitgemäße Arbeitsplatzgestaltung zu bieten. Das „Fortune 500“ Unternehmen mit einem Jahresumsatz 2021 von 19,4 Mrd. USD ist Ende September 2022 in über 80 Ländern mit weltweit mehr als 102.000 Beschäftigten tätig. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated. Weitere Informationen finden Sie unter jll.com.

Dieser Bericht wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und basiert auf Informationen aus Quellen, die wir für zuverlässig erachten, aber für deren Genauigkeit, Vollständigkeit und Richtigkeit wir keine Haftung übernehmen. Die enthaltenen Meinungen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes dar und können sich ohne Vorankündigung ändern. Historische Entwicklungen sind kein Indiz für zukünftige Ergebnisse. Dieser Bericht ist nicht für den Vertrieb oder die Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer bestimmten Finanzanlage bestimmt. Die in diesem Bericht zum Ausdruck gebrachten Meinungen und Empfehlungen berücksichtigen nicht individuelle Kundensituationen, -ziele oder -bedürfnisse und sind nicht für die Empfehlung einzelner Wertpapiere, Finanzanlagen oder Strategien einzelner Kunden bestimmt. Der Empfänger dieses Berichtes muss seine eigenen unabhängigen Entscheidungen hinsichtlich einzelner Wertpapiere oder Finanzanlagen treffen. Jones Lang LaSalle übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen.