Erbbaurechte im Wohnungsmarkt

In Zeiten von Wohnungsknappheit und großer Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum sowie stetig steigender Kosten im Wohnungsbau rückt ein bislang von kirchlichen und kommunalen Institutionen sowie Stiftungen dominierter Markt in den Fokus. Bauland ist vor allem in Ballungsgebieten knapp.

Städte und Gemeinden greifen vor dem Hintergrund des aktuellen Marktumfeldes vermehrt auf das Erbbaurecht als wohnungspolitisches Instrument zurück. Bei vielen Gemeinden in der Diskussion, bei einigen bereits in Form von konkreten Vorhaben in Anwendung, soll bei der Vergabe von städtischen Wohnungsbauflächen dem Erbbaurecht Vorrang vor dem Verkauf gegeben werden. Gleichzeitig steigt die Marktpräsenz von Immobilienunternehmen und institutionellen Investoren als Erbbaurechtsgeber oder -nehmer.

Wir beantworten folgende Fragen:

Welche Laufzeiten sind marktgängig?
Welche Zinsen sind marktgerecht und nach welchen Kriterien sollten diese festgesetzt werden?

Ob die allgemeine Marktentwicklung in den letzten Jahren zur Verschiebung der Konditionen in Erbbaurechtsverträgen geführt haben und vor allem was Investoren davon halten, ist im Detail kaum bekannt.

Um die Transparenz zu erhöhen, ist diese Studie über Erbbaurechte im Wohnungsmarkt in Deutschland entstanden. Wir zeigen zwei Sichtweisen auf das Erbbaurecht: Zum einen die Sichtweise der Erbbaurechtsgeber, die wir in einer Befragung gebeten haben, Auskunft über die bei ihnen üblichen Vertragsparameter zu geben. Ihre Antworten liefern einen großen Erkenntnisgewinn über die übliche Höhe der Erbbauzinsen, über Laufzeiten oder Entschädigungsregeln in aktuellen Verträgen.

Ausgewählte privatwirtschaftliche Wohnungsinvestoren schildern ihre Perspektive als Erbbauberechtigte. Wir beleuchten Pros und Contras bei der Investitionsentscheidung und beantworten ausführlich die Frage, was einen attraktiven Erbbaurechtsvertrag aus Sicht der Investoren ausmacht.

Zu den Eigenschaften eines attraktiven Erbbaurechtsvertrags gehören:

• Erbbauzins, der dem aktuellen Finanzierungsumfeld angepasst ist
• Kopplung der Erbbauzinsen an die Mietentwicklung
• Entschädigung zum vollen Wert der Immobilie

Die Studie ist auf breiter Datenbasis in Zusammenarbeit zwischen dem Deutschen Erbbaurechtsverband e.V. und JLL entstanden.