Research

Erbbaurechte in deutschen Metropolen

Das deutsche Erbbaurecht gibt es seit 100 Jahren - und damit die Möglichkeit, das Grundstück und das darauf stehende Gebäude in zwei selbstständige Eigentumsrechte aufzuteilen. Viele Großstädte wie Hamburg und Frankfurt am Main verfügen über eine große Anzahl an Erbbaugrundstücken. Ohne das Eigentum an ihrem Grundbesitz zu verlieren, stellen die Eigentümer ihre Grundstücke gegen Entgelt zur Bebauung zur Verfügung, um eine langfristige, wirtschaftliche Nutzung ihres Grundbesitzes zu gewährleisten.

 

Trennung von Grundstück und Gebäude

In Deutschland kommt Erbbaurecht im Gewerbebereich häufig bei einer besonderen wirtschaftspolitischen, kulturhistorischen sowie gebietshoheitlichen Interessenslage zur Anwendung, z.B. bei Flug- und Bahnhöfen, Häfen, ehem. Regierungssiedlungen oder Standort- und Wirtschaftsförderungen. Dabei ist Erbbaurecht über alle Nutzungsarten hinweg vertreten.

Wir haben insgesamt knapp 2.400 Verkaufstransaktionen im Zeitraum 2016 bis 2018 in den deutschen Big 7-Städten analysiert. In den drei betrachteten Jahren wurden jährlich zwischen 1,5 und 1,7 Mrd. Euro in Immobilien im Erbbaurecht investiert. Gemessen am gesamten Transaktionsvolumen im selben Zeitraum entspricht dies einem Anteil von 4,7 %.

 

 

Betrachtet man die Auswertung nach Nutzungsarten, dominieren Büroinvestments die Statistik. Mit 2,4 Mrd. Euro kommen sie auf einen Anteil von 52 %, gefolgt von Hotels mit 16 % und Einzelhandelsimmobilien mit 15 %. Dass auf Büroinvestments in den Big 7 grundsätzlich der höchste Anteil entfällt, erkennt man beim Blick auf die Tabelle (s.u.). Fast 64 Mrd. Euro wurden in dem Dreijahreszeitraum in Büroimmobilien investiert, der Anteil von Immobilien im Erbbaurecht fällt daran mit 3,8 % unterdurchschnittlich aus.

 

Transaktionsvolumen 2016-2018 in den Big 7

 

Die Wertentwicklung der untersuchten Immobilien im Erbbaurecht ist sehr positiv. Zwischen Ende 2014 und Ende 2018 gab es eine Gesamtsteigerung um 64 %, was einer jährlichen Wachstumsrate von 13 % entspricht.

 

 

Nicht nur große Städte wie Hamburg oder Frankfurt am Main setzen vermehrt auf die Vergabe von Erbbaurechten, um sich zum einen den Einfluss auf die städtebauliche Entwicklung zu erhalten und zum anderen der Spekulation mit Baugrundstücken entgegen zu wirken. Auch kleinere Kommunen wollen sich auf städtebaulicher Ebene das Instrument zur Erreichung ihrer eigenen wirtschafts-, sozial- und wohnungspolitischen Ziele erhalten - etwa die Stadt Freiburg, die in Zukunft dem Erbbaurecht den Vorrang gegenüber Grundstücksverkäufen einräumen will. 

Wenn den politischen Ankündigungen Taten folgen, dann müssen sich die Akteure der Immobilienbranche zwangsläufig vermehrt mit Erbbaurechten auseinandersetzen. Dies betrifft zum einen die Entwickler, die auf Grundstücken, die sie dann im Erbbaurecht erhalten, Immobilien bauen, als auch die Investoren, die entweder frühzeitig im Rahmen einer Projektentwicklung oder als Endinvestor die Immobilien erwerben. Das Transaktionsvolumen von Erbbaurechtsimmobilien dürfte mittelfristig zunehmen.

Für welche Investoren ist Erbbaurecht geeignet?

Wie ermitteln wir den Wert von Erbbaurechten?

Diese und weitere Fragen beantworten wir im Report „Erbbaurechte in deutschen Metropolen - Werttreiber und Dynamik am Investmentmarkt“ inklusive Fallstudie und Sensitivitätsanalyse.