Investmentmarktüberblick

Vorerst keine Zinssenkung der Europäischen Zentralbank in Sicht

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat den Leitzins im September nochmals um 25 Basispunkte angehoben. Infolgedessen stiegen die Swap-Rates und auch die Renditen für Staatsanleihen relativ kräftig an. Dies ist ein Zeichen dafür, dass der jüngste Zinsschritt der EZB noch nicht eingepreist war. Damit werden auf der einen Seite Finanzierungen weiter erschwert, weil nach wie vor kein positiver Leverage-Effekt darstellbar ist und auf der anderen Seite steigt die Verzinsung alternativer Anlagen weiter an, zumal mit dem Rückgang der Inflation auch langlaufende Staatspapiere mit Blick auf die reale Verzinsung wieder attraktiver werden. Es gibt eigentlich nur zwei Möglichkeiten, damit der Markt wieder anspringt: Entweder der Zins sinkt oder die Immobilienrenditen steigen. Immerhin scheint die EZB nun eine Zinspause einlegen zu wollen, an eine Zinssenkung ist allerdings erst einmal nicht zu denken. So bleibt nur die Alternative, dass die Renditen für Immobilien steigen, und zwar mindestens noch so weit, bis zumindest wieder ein kleiner positiver Fremdkapitalhebel realisiert werden kann.

Eine Studie des internationalen Währungsfonds hat jüngst errechnet, dass Märkte, die auf außergewöhnliche Inflationslagen strategisch richtig reagiert haben, trotzdem rund 3,9 Jahre brauchten, bis der Markt wieder im Gleichgewicht war. Es wird also noch einige Zeit dauern, bis sich alles wieder stabil ausbalanciert hat. Das heißt aber nicht, dass der Markt so lange warten muss, bis die Balance erreicht ist, denn vieles spricht dafür, dass der Zinsgipfel erreicht ist und keine drastischen Abschläge mehr zu erwarten sind. Mag es für Optimismus noch zu früh sein, ist Zuversicht doch angemessen. Kurzfristig dürfte sich an der aktuellen Situation kaum etwas ändern, wenngleich mit zunehmender Zeit auch der Druck auf der Verkäuferseite zunimmt, vor allem dann, wenn eine Refinanzierung ansteht. Hier baut sich eine große Refinanzierungslücke für die nächsten Jahre auf, die in der Konsequenz auch zu mehr Aktivitäten auf dem Markt führen wird, dann aber mit einem anderen Preisniveau. In einem zyklischen Markt gibt es immer Akteure, die das Konjunkturtal aussitzen wollen. Das kann in der aktuellen Lage aber nur mit sehr viel Eigenkapital und geringen Kapitalkosten gelingen. Je nach Vertragsgestaltung werden aber die Banken mit ihren Gläubigern über Möglichkeiten sprechen, bevor ein sogenannter Distressed Sale als letzte Konsequenz ansteht. Eine Lösungsoption könnte ein Einstieg von privaten Debt und Equity Fonds sein. Hier erwarten wir einen Anstieg solcher Engagements.

Die Prognose für das Gesamtjahr sieht JLL nun zwischen 30 Milliarden bis 35 Milliarden Euro. Auch dieses Volumen würde implizieren, dass sich der Markt in den letzten drei Monaten des Jahres belebt. Das Transaktionsvolumen läge damit auf dem Niveau der Jahre 2011/2012 und um mehr als die Hälfte unter dem zehnjährigen Schnitt.

In Bezug auf die Transaktionsstrukturen hat sich im Vergleich mit dem ersten Halbjahr kaum etwas verändert. Der sogenannte „Sweet Spot“ liegt bei Einzeltransaktionen bei maximal 70 Millionen Euro, bei denen überwiegend mit Eigenkapital investiert wird. Auf Portfolios entfallen zum Dreivierteljahr rund 8,5 Milliarden Euro, darin enthalten die aus dem dritten Quartal stammemde eine Milliarden Euro schwere Transaktion von Supermärkten und Nahversorgern von x+bricks an Slate Asset Management. In Summe wurden 2023 bislang rund ein Drittel dessen gehandelt, was an Paketverkäufen im gleichen Zeitraum des Vorjahres gezählt wurde. Noch deutlicher wird die Lähmung des Marktes beim Vergleich der größeren Transaktionen über 100 Millionen Euro. Standen im Vorjahr noch über 100 solcher großvolumigen Deals in der Statistik, sind es aktuell nicht einmal mehr 30. Vor der Krise hatte der deutsche Markt die größte Preissteigerung, was jetzt für eine größere Fallhöhe als in anderen Märkten sorgt, entsprechend groß ist das Zögern bei Verkäufen mit Abschlägen.

Anteil von Büros sinkt weiter – deutlicher Rückgang der Transaktionen in den Big 7

Der Blick auf die Assetklassen zeigt die aktuelle massive Verschiebung bei den Investitionspräferenzen der Investoren. Keine Überraschung ist es, dass der Sektor Living mit 6,6 Milliarden Euro beziehungsweise 29 Prozent an der Spitze steht. Dahinter platzieren sich Logistik mit 21 Prozent und Einzelhandel mit 20 Prozent. Büroimmobilien sind nach wie vor das Sorgenkind und nirgendwo sonst manifestiert sich die Krise so wie hier. Nur noch 18 Prozent des Volumens (4,1 Milliarden Euro) entfällt auf diese Nutzungsart. Neben der konjunkturellen Komponente mit sinkenden Vermietungszahlen, stehen grundlegende strukturelle Veränderungen in Bezug auf die Rolle des Büros in einer sich verändernden Arbeitswelt, Herausforderungen zu Energieeffizienz, Nachhaltigkeit und regulatorischen Vorgaben im Kern der Diskussionen. Viele Unternehmen haben noch keine klare Strategie, wie sie die Mitarbeiter zurück in die Büros bekommen und welche Rolle diese künftig im Arbeitskonzept spielen.

Vor allem ältere und nicht mehr zeitgemäß ausgestattete Büros werden mehr und mehr kritisch gesehen und erhöhen den Druck auf deren Eigentümer. Neubau war gestern, Bestand ist morgen – so lässt sich die Bedeutung der Beschäftigung mit den Bürobeständen im Portfolio zusammenfassen. Dabei werden auch Themen zur Umnutzung in andere Assetklassen – zum Beispiel in Wohnungen – zunehmend eine Rolle spielen. Auch deshalb ist das jüngste Signal der Bundesregierung, solche Umnutzungen mit insgesamt 480 Millionen Euro fördern zu wollen, positiv zu beurteilen.