Logistik- und Industriemarktüberblick

Am Markt für Lager- und Logistikflächen in der Region Düsseldorf* wurde im Jahr 2022 ein Flächenumsatz von insgesamt rund 242.000 m² (Eigennutzer und Vermietungen) erreicht. Knapp die Hälfte entfiel dabei auf Handelsunternehmen. Gegenüber dem Vorjahr steigerte sich das Ergebnis um 1 % und markiert den höchsten Wert seit dem letzten Hoch im Jahr 2018. Das aktuelle Volumen liegt zudem 3 % über dem jährlichen Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre. Prägend für diesen guten Jahresabschluss war vor allem eine starke erste Jahreshälfte, in der knapp drei Viertel des Umsatzvolumens erreicht wurde. In der zweiten Hälfte lagen die Quartalsergebnisse mit rund 39.000 m² und 25.000 m² weit unter der üblichen Größenordnung. Diese nachlassende Dynamik zeigte sich auch bei den Fertigstellungen, die mit rund 38.000 m² ein Ergebnis erzielten, das nur knapp halb so hoch ausfiel wie im Fünfjahresschnitt. Die letzte Fertigstellung erfolgte im dritten Quartal mit einem an REWE vermieteten Food Fulfilment Center mit mehr als 11.000 m² in Neuss. Auch wenn die Entwicklungspipeline für 2023 Fertigstellungen von etwas über 150.000 m² erwarten lässt, bleiben moderne, kurzfristig verfügbare Flächen in der Region weiterhin rar. Als Folge dessen setzte sich der Aufwärtstrend bei der Spitzenmiete für Lagerflächen ab 5.000 m² weiter fort. In der zweiten Jahreshälfte stieg diese von 6,50 €/m²/Monat auf aktuell 7,75 €/m²/Monat an. Bis Ende 2023 erwarten wir in Spitzenlagen einen weiteren leichten Anstieg auf mindestens 8,00 €/m²/Monat.

In der Region Frankfurt* verbuchte der Markt für Lager- und Logistikflächen im Gesamtjahr 2022 mit einem Umsatzvolumen von rund 321.500 m² (Vermietungen und Eigennutzer) das niedrigste Ergebnis seit 2009. Auf ein sehr schwaches erstes Quartal (47.400 m²) folgte ein durchschnittliches zweites Quartal (136.900 m²), gefolgt von schwächerem dritten (86.300 m²) und sehr schwachem vierten Quartal (50.900 m²). Es gab insgesamt sechs Abschlüsse oberhalb der 10.000 m²-Marke. Darunter die Anmietung eines Logistikdienstleisters in Hammersbach (ca. 42.200 m²) und eines Handelsunternehmens in Raunheim (rund 26.000 m²). Die meisten Flächen wurden von Nutzern aus dem Bereich Transport, Verkehr und Lagerhaltung nachgefragt (41 %), ein Drittel des Umsatzes entfiel auf Handelsunternehmen. Der Umsatzrückgang ist nicht einer nachlassenden Nachfrage geschuldet, sondern liegt am Mangel an kurzfristig beziehbaren Flächen, der sich in den letzten Monaten weiter verschärft hat. Dies gilt sowohl für Bestandsimmobilien als auch für Projektentwicklungen. Durch die Grundstücksknappheit werden Neubauaktivitäten erheblich eingeschränkt. Von den im Jahr 2022 errichteten Flächen (rund 171.900 m²) sind nur etwa 2 % zum Zeitpunkt der Fertigstellung noch verfügbar. Angesichts dieser Situation sowie gestiegener Baukosten sind steigende Mieten unausweichlich, die Spitzenmiete für Lagerflächen ab 5.000 m² ist im Jahresvergleich um 12 % auf aktuell 7,30 €/m²/Monat gestiegen. In den nächsten Monaten ist ein weiterer Anstieg zu erwarten.

In der Region Hamburg* wurden 2022 rund 475.000 m² Lager- und Logistikflächen umgesetzt (Vermietungen und Eigennutzer) und damit ein Viertel weniger Flächen als 2021. Der Fünfjahresschnitt wurde dagegen mit einem Minus von einem Prozent nur gering unterboten. Die stärkste Nachfrage kam von Unternehmen aus den Bereichen Handel (39 %) und Transport, Verkehr, Lagerhaltung (37 %), darunter auch die drei größten Abschlüsse: Aldi mietete ca. 42.400 m² in Stelle, Airbus Logistik ca. 29.500 m² in Geesthacht und Pfaff Logistik ca. 29.600 m² in Hamburg-Waltershof. Leicht nachgelassen hat aktuell die expansive Nachfrage von E-Commerce-Unternehmen, da Konsumenten aufgrund der steigenden Inflation zurückhaltender agieren und weniger bestellen.

2022 wurden rund 426.000 m² Lagerflächen fertig gestellt, die bereits komplett an Mieter oder an Eigennutzer vergeben sind. Darunter ein spekulativ errichtetes Projekt mit allein 114.000 m², die „Mach2“ genannte zweigeschossige Logistikimmobilie der Firma Four Parx im Hamburger Stadtteil Wilhelmsburg. Dies zeigt, wie begehrt moderne Logistikflächen sind.

Derzeit befinden sich weitere rund 288.000m² im Bau, ein knappes Drittel der Flächen sind noch unvermietet und können zur Verbesserung der Angebotssituation beitragen. Die Flächenknappheit, die auch dazu führt, dass viele Unternehmen ihre bestehenden Verträge verlängern, anstatt umzuziehen, sowie die gestiegenen Baukosten haben zu einem deutlichen Anstieg der Mieten geführt. Die Spitzenmiete für Lagerflächen in der Größenkategorie ab 5.000 m² ist seit Ende 2021 um 1,50 € auf 8,00 €/m²/Monat gestiegen und erreicht damit einen neuen Höchstwert.

Der Flächenumsatz auf dem Lager- und Logistikimmobilienmarkt in der Region Köln* für Flächen ab 5.000 m² betrug 2022 rund 286.000 m² (Eigennutzer und Vermietungen) und übertraf das Ergebnis des Vorjahres deutlich um rund 36 %. Gegenüber dem Fünfjahresschnitt ergibt sich gar ein Plus von 65 %. Mit knapp einem Drittel entfiel das Gros des Flächenumsatzes auf Industrieunternehmen. Nach Anzahl der Deals zeigte sich der Bereich Transport, Verkehr, Lagerhaltung besonders stark. Hier mietete im Rahmen einer Sale-and-Lease-Back-Transaktion der Spezialist für IT-Distribution Siewert & Kau seine etwa 24.000 m² umfassende Unternehmenszentrale zurück. Die Neubautätigkeit ist im Jahresverlauf 2022 deutlich zurückgegangen, insgesamt wurden rund 155.000 m² neue Hallenflächen fertiggestellt, der Großteil davon im ersten Halbjahr. Derzeit werden in der gesamten Region kaum Flächen gebaut und spekulativ errichtete Flächen sind äußerst selten, so dass für interessierte Mieter aktuell kaum kurzfristig verfügbare Flächen zur Verfügung stehen. Dieser anhaltende Engpass ist auch beim Blick auf die Mietentwicklung zu spüren. Nach einem ersten Anstieg der Spitzenmiete für Lagerflächen ab 5.000 m² in der ersten Jahreshälfte um 0,70 €/m²/Monat hat sich die Preisdynamik in der zweiten Jahreshälfte 2022 noch einmal deutlich beschleunigt. Im Vergleich zur Jahresmitte stieg im Kölner Stadtgebiet der Spitzenwert um 1,50 € auf aktuell 7,50 €/m²/Monat.

Im Gesamtjahr 2022 wurden in der Region München* rund 198.000 m² Lager- und Logistikflächen (Vermietungen und Eigennutzer) umgesetzt. Damit liegt das Jahresergebnis etwa 18 % unter dem des Vorjahres und 24 % unter dem fünfjährigen Durchschnittswert. Den größten Abschluss des Jahres bildete ein Eigennutzerabschluss in Germering. DHL realisiert dort den Bau einer rund 14.000 m² großen Lagerhalle. Mit rund 67.000 m² entfiel etwas mehr als ein Drittel des jährlichen Flächenumsatzes auf Industrieunternehmen. Dahinter folgten mit deutlichem Abstand Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr, Lagerhaltung sowie dem Bereich Handel mit jeweils gut 13 % Anteil am Flächenumsatz. Etwa ein Drittel des Flächenumsatzes entfiel 2022 auf Abschlüsse über 5.000 m². Die weiterhin sehr niedrige Leerstandsquote und mangelnde Grundstücksverfügbarkeit sorgen dafür, dass Flächengesuche gerade in diesem Segment nur schwer bedient werden können. An dieser Situation ändert auch die Fertigstellung von etwa 148.000 m² Lager- und Produktionsfläche in der zweiten Jahreshälfte 2022 nichts grundlegend, da diese Flächen bei Fertigstellung bereits alle belegt sind und eine spekulative Bautätigkeit in der Region München kaum stattfindet. Da die Fertigstellungspipeline mit insgesamt rund 40.000 m² für die Jahre 2023 und 2024 sehr überschaubar ausfällt, ist eine Verbesserung der Angebotssituation gegenwärtig kaum zu erwarten. Dieser Nachfragedruck führt weiter zu deutlich steigenden Spitzenmieten vor allem für Flächen im Größensegment ab 5.000 m². In der zweiten Jahreshälfte ist die Spitzenmiete auf 10,50 €/m²/Monat angestiegen. Verglichen mit 7,75 €/m²/Monat zur Mitte des Jahres 2022 entspricht dies einem sehr deutlichen Anstieg von 35 %.

Im Ruhrgebiet* wurde 2022 ein Flächenumsatz von rund 640.000 m² Lager- und Logistikfläche verzeichnet (Vermietungen und Eigennutzer), was einem Rückgang von 19 % im Vergleich zum Vorjahr bzw. 7 % im Vergleich zum 5-Jahresschnitt entspricht. Auf die zweite Jahreshälfte entfielen 267.000 m², was 42 % des Flächenumsatzes des Gesamtjahres ausmacht. Mit dem Bau eines rund 50.000 m² großen Fulfillment-Centers des Online-Supermarktes Picnic sowie einem Abschluss des Logistikdienstleister ITG für einen Neubau über knapp 50.000 m² wurden die beiden größten Abschlüsse 2022 in Oberhausen registriert.

Im Ruhrgebiet entfiel 40 % des Flächenumsatzes auf Unternehmen aus dem Bereich Handel und E-Commerce, gefolgt von Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr, Lagerhaltung mit einem Anteil von 32 %. Der Anteil der Industrieunternehmen hingegen lag 2022 nur bei 6 %. Abschlüsse in der Größenordnung über 10.000 m² machten fast 75 % der Abschlüsse aus.

Die auch 2022 gute Nachfrage nach Industrie- und Logistikflächen sowie die geringer werdende Flächenverfügbarkeit haben in der zweiten Jahreshälfte noch einmal zu einem sehr deutlichen Anstieg der Spitzenmiete auf 7,50 €/m²/Monat geführt. Zur Jahresmitte hatte diese noch bei 5,75 €/m²/Monat gelegen. Diese Spitzenmiete wird in Dortmund erzielt, aber auch an nahezu allen anderen Standorten wurden teils signifikante Mietpreisanstiege beobachtet.

Im Jahr 2022 wurden in der Region Stuttgart* rund 272.000 m² Lager- und Logistikflächen mit einer Mindestgröße von 5.000 m² umgesetzt (Vermietungen und Eigennutzer). Im Vergleich zum Vorjahr hat sich das Volumen, mit einem Zuwachs von 91 %, fast verdoppelt. Und auch der Vergleich mit dem fünfjährigen Durchschnittswert weist ein deutliches Plus von 63 % aus. Betrachtet man das zweite Halbjahr 2022 separat, fiel dieses mit einem Anteil von 36 % am Flächenumsatzes des Jahres insgesamt schwächer aus. Entscheidend für das gute Jahresergebnis sind deshalb vor allem auch zwei große Abschlüsse aus dem ersten Halbjahr. Der Logistikdienstleister DSV hat in Möckmühl im Landkreis Heilbronn rund 60.000 m² angemietet und der Lebensmittelhändler Rewe rund 40.000 m² in Bondorf im Landkreis Böblingen. 2022 wurden in der Region Stuttgart 43 % der Flächen durch Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr, Lagerhaltung umgesetzt. Handelsunternehmen und Industrieunternehmen mit Anteilen von 31 % bzw. 21 % folgten auf den weiteren Plätzen. Weiterhin ist in der Region ein äußerst knappes Angebot an Grundstücken und modernen Lagerflächen zu verzeichnen und die Bautätigkeit, vor allem spekulativer Art, fällt sehr gering aus. Aufgrund dessen und der hohen Flächennachfrage sind auch die Spitzenmieten für Lagerflächen in der Größenordnung ab 5.000 m² im Vergleich zur Jahresmitte noch einmal deutlich angestiegen. Lag diese zur Jahresmitte noch bei 7,65 €/m²/Monat, liegt diese in Stuttgart mittlerweile bei 8,30 €/m²/Monat. Neben der Stadt Stuttgart sind aber auch an den anderen Standorten der Region relevante Mietpreisanstiege zu beobachten.