Research
Logistik- und Industriemarktüberblick
H1 2023
Logistikumsatz mit unterdurchschnittlicher Performance zur Jahresmitte
Berlin
Am Markt für Lager- und Logistikflächen in der Region Berlin* wurde im ersten Halbjahr 2023 ein Flächenumsatz von rund 119.000 m² erreicht. Dieses Ergebnis markiert den niedrigsten Halbjahresumsatz der letzten zehn Jahre und ist rein auf Vermietungsaktivitäten zurückzuführen, Eigennutzerdeals wurden nicht registriert.
Nach dem Rekordumsatz 2022 mit dem maßgeblichen Anteil des Tesla-Deals (327.000 m² in Grünheide) im ersten Halbjahr, fällt der Halbjahresvergleich mit einem Rückgang von 85 % entsprechend groß aus. Dem aktuellen Ergebnis liegen 47 Vertragsabschlüsse zugrunde. Auch dieses Ergebnis zeigt einen Rückgang um 41 % gegenüber dem ersten Halbjahr 2022.
Die mit Abstand größte Anmietung erfolgte mit 15.000 m² vom Handelsunternehmen Bär & Ollenroth, gefolgt von dem Logistiker BLG Logistics und dem E-Commerce Unternehmen Flink SE mit 8.000 m² bzw. 6.600 m². Das Branchenranking führen mit einem Anteil von 43 % die Handelsunternehmen an. Weitere 15 und 13 % verteilen sich auf Industrieunternehmen bzw. Unternehmen aus Transport, Verkehr und Lagerhaltung.
Im ersten Halbjahr 2023 wurden rund 94.000 m² Lager- und Logistikfläche fertiggestellt. Derzeit befinden sich in der Region rund 137.000 m² Lagerflächen im Bau, wovon 120.000 m², hauptsächlich im Umland gelegen, noch frei sind. Auch freie Flächen in Bestandsimmobilien sind knapp, gerade im Stadtgebiet ist das Angebot sehr eingeschränkt.
Die Spitzenmiete für Lagerflächen in der Größenordnung ab 5.000 m², die zuletzt im vierten Quartal 2022 einen Anstieg von 6,50 €/m²/Monat auf 7,50 €/m²/Monat verzeichnete, zeigte sich im ersten Halbjahr 2023 konstant.
Düsseldorf
Spitzenmiete erreicht mit 8,50 €/m²/Monat neuen Rekord
Auf dem Markt für Lager- und Logistikflächen in der Region Düsseldorf* wurde im erstem Halbjahr 2023 ein Flächenumsatz von insgesamt rund 105.000 m² (Eigennutzer und Vermietungen) erreicht. Gegenüber dem fünfjährigen Durchschnittswert der ersten Halbjahre bedeutet dies ein Minus von 21 % und im Jahresvergleich einen Rückgang um 41 %. Betrachtet man die Anzahl der abgeschlossenen Verträge, so liegt das aktuelle Ergebnis mit 26 Vertragsabschlüssen nur leicht unter dem Vorjahreswert (3%).
Die größten Anmietungen waren 36.000 m² des Logistikunternehmens GXO in Dormagen sowie rund 17.000m² durch eine Spedition in Hilden. Am nachfragestärksten zeigten sich Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr und Lagerhaltung mit 62 %, Handels- und Industrieunternehmen folgten mit 13 % bzw. 12 %.
Im ersten Halbjahr wurden rund 44.000 m² Lager- und Logistikflächen fertiggestellt. Weitere 117.000 m² befinden sich aktuell noch im Bau, mit deren Fertigstellung in diesem oder dem kommenden Jahr gerechnet wird.
Weiterhin aber bleiben moderne, kurzfristig verfügbare Flächen in der Region rar. Als Folge dessen setzte sich der Aufwärtstrend bei der Spitzenmiete für Lagerflächen ab 5.000 m² weiter fort, diese stieg von 7,75 €/m²/Monat in Q4 2022 auf aktuell 8,50 €/m²/Monat an.
Frankfurt (Main)
Flächenknappheit beeinflusst das Umsatzergebnis
In der Region Frankfurt* verbuchte der Markt für Lager- und Logistikflächen im ersten Halbjahr 2023 ein Umsatzvolumen von rund 138.000 m². Gegenüber dem ersten Halbjahr des Vorjahres entspricht dieses Ergebnis einem Rückgang von 25% und stellt das niedrigste Ergebnis seit 2009 dar. Seitens der Anzahl an Abschlüssen zeigt das aktuelle Ergebnis mit aktuell 46 Deals einen Rückgang von 8 % gegenüber dem ersten Halbjahr 2022.
Oberhalb der 10.000 m²-Marke gab es zwei Abschlüsse: die Anmietung eines Logistikdienstleisters über rund 16.300 m² und die eines Industrieunternehmens mit ca.10.900 m². Zu je einem Drittel wurden die meisten Flächen von Nutzern aus dem Bereich Transport, Verkehr und Lagerhaltung und Industrie nachgefragt, weitere 14 % des Umsatzes entfielen auf Handelsunternehmen. Der Umsatzrückgang ist nicht einer nachlassenden Nachfrage geschuldet, sondern liegt am Mangel an kurzfristig beziehbaren Flächen, der sich in den letzten Monaten weiter verschärft hat. Dies gilt sowohl für Bestandsimmobilien als auch für Projektentwicklungen. Durch die Grundstücksknappheit werden Neubauaktivitäten erheblich eingeschränkt. Von den im ersten Halbjahr 2023 errichteten Flächen (rund 106.000 m²) sind nur etwa 7 % zum Zeitpunkt der Fertigstellung noch verfügbar. Angesichts dieser Situation sowie gestiegener Baukosten sind steigende Mieten unausweichlich, die Spitzenmiete für Lagerflächen ab 5.000 m² ist innerhalb von drei Monaten um weitere 20 Cent auf aktuell 7,50 €/m²/Monat gestiegen.
Hamburg
Spitzenmiete steigt auf 8,25 €/m²/Monat
In der Region Hamburg* wurden im ersten Halbjahr 2023 rund 173.000 m² Lager- und Logistikflächen umgesetzt (Vermietungen und Eigennutzer) und damit 40 % weniger Flächen als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Ein anderes Bild zeigt sich beim Vergleich der Anzahl der Vertragsabschlüsse. Mit aktuell 49 Vertragsabschlüssen, liegt dieser Wert 36 % über dem Vorjahresergebnis. Der größte Abschluss wurde mit rund 21.000 m² vom Logistikunternehmen TST GmbH in Neu Wulmstorf registriert. Weitere große Anmietungen erfolgten mit 14.600m² von Media-Saturn im Industriehafen, 13.600 m² von Igepa Großhandel im Hamburger Umland-Ost und 11.400 m² von H-TEC Systems im Umland Nord-Ost. Die stärkste Nachfrage kam von Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr, Lagerhaltung (33 %), dicht gefolgt vom Handel (31 %). E-Commerce-Unternehmen fielen aufgrund inflationsbedingtem, zurückhaltendem Kaufverhalten kaum ins Gewicht.
Im ersten Halbjahr 2023 wurden rund 50.000 m² Lager- und Logistikflächen fertiggestellt. Zum Zeitpunkt ihrer Fertigstellung standen lediglich 19 % der Flächen noch zur Verfügung.
Derzeit befinden sich weitere rund 210.000 m² im Bau, 43 % der Flächen sind noch unvermietet und können zur Verbesserung der Angebotssituation beitragen. Die Flächenknappheit, die auch dazu führt, dass viele Unternehmen ihre bestehenden Verträge verlängern, anstatt umzuziehen, sowie die gestiegenen Baukosten, haben zu einem deutlichen Anstieg der Mieten geführt. Die Spitzenmiete für Lagerflächen in der Größenkategorie ab 5.000 m² ist seit Ende 2022 um 25 Cent auf aktuell 8,25€/m²/Monat gestiegen und erreicht damit einen neuen Höchstwert.
Köln
Unterdurchschnittliches Umsatzergebnis zur Jahresmitte
Der Flächenumsatz auf dem Lager- und Logistikimmobilienmarkt in der Region Köln* für Flächen ab 5.000 m² betrug in den ersten sechs Monaten des Jahres 2023 rund 47.000 m². Dieses Ergebnis ist ausschließlich auf Vermietungsaktivitäten zurückzuführen, Eigennutzerumsätze wurden nicht registriert. Die aktuelle Vermietungsleistung stellt gegenüber dem Vorjahreszeitraum einen Rückgang um 71 % dar, der fünfjährige Durchschnittswert der ersten Halbjahre wurde um 44 % unterschritten.
Über die Hälfte des Flächenumsatzes entfiel auf die Branche Transport, Verkehr und Lagerhaltung. Der größte Abschluss allerdings kam aus der EDV-Branche und wurde in Kerpen registriert, hier erweiterte der IT-Dienstleister Computacenter AG sich an seinem Hauptsitz um weitere rund 21.000 m². Die mangelnde Verfügbarkeit von modernen, kurzfristig zur Verfügung stehenden Flächen wirkt sich limitierend auf das Umsatzgeschehen aus.
Nach einem Anstieg um 50 Cent zum Ende des Jahres 2022 liegt die Spitzenmiete für Lagerflächen ab 5.000 m² aktuell konstant bei 7,50 €/m²/Monat. Erzielt wird sie im Kölner Stadtgebiet und in Frechen.
München
Nachfragedruck führt weiter zu deutlich steigenden Spitzenmieten
In den ersten beiden Quartalen 2023 wurden in der Region München* rund 120.000 m² Lager- und Logistikflächen umgesetzt. Dieses Ergebnis ist rein auf Vermietungsaktivitäten zurückzuführen, Eigennutzerdeals wurden nicht registriert. Damit liegt das Ergebnis etwa 8 % über dem des vergleichbaren Vorjahreswertes. Mit 30.000 m² wurde die größte Anmietung von Siemens Mobility in Allach-Untermenzing registriert und weitere 10.000 m² vom Industrieunternehmen Yaskawa in München Nord.
Die weiterhin sehr niedrige Leerstandsquote und mangelnde Grundstücksverfügbarkeit sorgen dafür, dass Flächengesuche gerade im Segment über 5.000 m² nur schwer bedient werden können, viele Unternehmen verlängern daher ihre bestehenden Mietverträge.
Eine spekulative Bautätigkeit findet in der Region München kaum statt und so waren, vom ohnehin geringen Fertigstellungsvolumen von etwa 14.000 m² im ersten Halbjahr 2023, lediglich rund 3.000 m² zum Zeitpunkt ihrer Fertigstellung noch frei. Da die Fertigstellungspipeline mit insgesamt rund 13.000 m² sehr überschaubar ausfällt, ist eine Verbesserung der Angebotssituation gegenwärtig kaum zu erwarten.
Nach dem letzten deutlichen Anstieg der Spitzenmiete zum Ende letzten Jahres (+ 24 %), verbleibt diese seit zwei Quartalen im Größensegment ab 5.000 m² stabil bei 10,50€/m²/Monat.
Ruhrgebiet
Spitzenmiete im Jahresvergleich um 30 % gestiegen
Im Ruhrgebiet* wurden in den ersten sechs Monaten 2023 rund 168.000 m² Lager- und Logistikflächen mit einer Mindestgröße von 5.000 m² umgesetzt (Vermietungen und Eigennutzer). Im Zwölfmonatsvergleich entspricht dies einem Rückgang von 55 % und auch der Vergleich mit dem fünfjährigen Durchschnittswert weist ein deutliches Minus von 48 % auf.
Wurden im ersten Halbjahr 2022 noch drei Abschlüsse oberhalb der 30.000 m²-Marke registriert, so lag der größte Abschluss zur Jahresmitte 2023 bei nur rund 22.000 m² (Recht Logistik in Bönen). Weitere sieben Deals entfielen auf die Größenklasse 10.000 bis 15.000 m², die beiden größten unter diesen waren Bayer in Bergkamen und ein Großhandelsunternehmen in Gladbeck mit jeweils rund 15.000 m².
Knapp 40 % des Flächenumsatzes entfiel auf Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr, Lagerhaltung, gefolgt von Unternehmen aus der Branche Handel mit einem Anteil von 33 %.
Die weiterhin gute Nachfrage nach Industrie- und Logistikflächen sowie die geringer werdende Flächenverfügbarkeit haben zum Ende des Jahres 2022 noch einmal zu einem deutlichen Anstieg der Spitzenmiete auf 7,50 €/m²/Monat geführt. In den letzten sechs Monaten zeigte sich dieser Wert stabil. Aktuell wird die Spitzenmiete in drei Teilmärkten erzielt: in Dortmund, Bottrop und Essen.
Stuttgart
Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahreszeitraum halbiert
Im ersten Halbjahr 2023 wurden in der Region Stuttgart* rund 80.000 m² Lager- und Logistikflächen mit einer Mindestgröße von 5.000 m² umgesetzt. Dieses Ergebnis ist rein auf Vermietungsaktivitäten zurückzuführen, Eigennutzerdeals wurden nicht registriert. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum hat sich das Volumen um über die Hälfte reduziert. Der mit Abstand größte Vertragsabschluss erfolgte mit 39.000 m² durch Lidl in Ebersbach, die Anmietung erfolgte in einer Projektentwicklung, die 2024 fertiggestellt werden soll. Im ersten Halbjahr 2023 wurden in der Region Stuttgart 59 % der Flächen durch Unternehmen aus dem Bereich Handel umgesetzt. Industrieunternehmen folgten mit einem Anteil von 34 %.
Weiterhin ist in der Region ein äußerst knappes Angebot an Grundstücken und modernen Lagerflächen zu verzeichnen und die Bautätigkeit, vor allem spekulativer Art, fällt sehr gering aus. Aufgrund dessen und der hohen Flächennachfrage ist auch die Spitzenmiete für Lagerflächen in der Größenordnung ab 5.000 m² zuletzt zum Ende des Jahres 2022 deutlich angestiegen und liegt seitdem bei 8,50 €/m²/Monat.
Schwache Vermietungsaktivitäten in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit
Auf dem deutschen Markt für Lager- und Logistikflächen wurden im ersten Halbjahr 2023 rund 2,05 Mio. m² umgesetzt. Gegenüber dem entsprechenden Vorjahreswert (H1 2022: 4,83 Mio. m²) ein deutliches Minus von 58 %. Der fünfjährige Durchschnittswert der ersten Halbjahre wurde um 46 % verfehlt und der zehnjährige um 41 %. Die Anzahl der registrierten Verträge (300 im ersten Halbjahr) ist mit 27 % deutlich weniger stark zurückgegangen als das umgesetzte Volumen.
Der niedrige Flächenumsatz basiert auf zahlreiche Faktoren. Vielerorts sind Vollvermietungen zu verzeichnen und die Leerstände in den meisten Regionen fallen sehr gering aus. Angesicht der Knappheit sowohl von Flächen zur Anmietung als auch von verfügbaren Grundstücken, könnte sich diese Situation künftig sogar noch verschärfen. Bereits heute können großflächige Gesuche oft nicht mehr bedient werden. Viele Nutzer weichen auf Märkte in anderen Ländern aus, die zuvor nicht in ihrem Fokus lagen, andere ziehen ihre Optionen, um sich zumindest das bestehende Mietverhältnis sichern zu können.
Weiterhin ursächlich sind fehlende Neubauten, insbesondere spekulative Objekte fehlen dem Markt aktuell. Entwickler setzen wieder zunehmend auf ausreichende Vorvermietungen, da sie angesichts der weiterhin hohen Finanzierungskosten und im Vergleich zu den Vorjahren niedrigeren Verkaufsfaktoren gegenwärtig lieber auf Nummer sicher gehen.
Darüber hinaus spielt aber auch die negative Bewertung der eigenen wirtschaftlichen Lage einiger Nutzer eine Rolle. Besonders das Verarbeitende Gewerbe und der Handel, die wichtige Nachfragegruppen im Logistik- und Industriesegment darstellen, zeigen sich aktuell pessimistisch.
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Umsatz in den Big 5 verzeichnet das niedrigste Ergebnis der letzten 10 Jahre
In den Big 5-Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) wurden in den ersten sechs Monaten 2023 rund 655.000 m² umgesetzt. Dies markiert den niedrigsten Wert der letzten zehn Jahre. Gegenüber dem ersten Halbjahr des Vorjahres schlägt ein Minus von 58 % zu Buche. Der Fünfjahresschnitt wurde um 40 % unterschritten. Zurückzuführen ist dies vor allem auf das Ausbleiben von Abschlüssen ab 20.000 m², in den ersten sechs Monaten wurden nur drei Verträge in dieser Größenordnung abgeschlossen, 2022 waren es im gleichen Zeitraum 14 Stück.
Bis auf die Region München, die mit 8 % leicht im Plus liegt und ein Umsatzvolumen von 120.000 m² erreicht, weisen alle Regionen im Jahresvergleich ein deutliches Minus auf. Die umsatzstärkste Region ist Hamburg, mit rund 173.000 m² wurden hier allerdings 40 % weniger Flächen umgesetzt als im ersten Halbjahr 2022. Auf Platz zwei folgt die Region Frankfurt mit rund 138.000 m² (25 % weniger). Mit einigem Abstand und dem stärksten Minus im Jahresvergleich folgt die Region Berlin (119.000m², minus 85 %). Düsseldorf verbucht mit 105.000 m² den niedrigsten Umsatz in den Big 5 (minus 41 %).
In der ersten Jahreshälfte 2023 wurden in den Big 5 nur 254.000 m² neue Hallenflächen fertiggestellt und damit rund 70 % weniger als im ersten Halbjahr des Vorjahres (835.000 m²). Die meisten Fertigstellungen entfielen auf die Regionen Berlin und Frankfurt. Ebenfalls rückläufig ist das Volumen der im Bau befindlichen Flächen, waren es vor Jahresfrist rund eine Million Quadratmeter sind es aktuell nur 623.000 m². Von diesen Flächen sind aktuell noch rund 58 % verfügbar. Die Schwerpunkte der Bautätigkeit befinden sich in den Regionen Hamburg und Berlin
Spitzenmieten deutlich gestiegen
Die Spitzenmieten für Flächen in der Größenordnung ab 5.000 m² sind im Jahresvergleich in allen Big 5-Regionen deutlich gestiegen. Dies ist insbesondere auf die Flächenknappheit und die gestiegenen und weiterhin hohen Baukosten zurückzuführen. Die höchste Spitzenmiete wird zur Jahresmitte mit 10,50 €/m²/Monat in München erzielt – im Jahresvergleich ein Anstieg um 35 %. Es folgen Düsseldorf mit 8,50 €/m²/Monat (plus 31 %) und Hamburg mit 8,25 €/m²/Monat (plus 10 %). Berlin (plus 20 %) und Frankfurt (plus 7 %) erreichen mittlerweile 7,50 €/m²/Monat.
Außerhalb der Big 5 große Abschlüsse durch Automobilbranche
Rund 1,39 Mio. m² wurden im ersten Halbjahr 2023 außerhalb der Big 5 Ballungsräume umgesetzt. Damit liegt das Volumen erstmals seit 2010 unter der 1,5 Mio. m²-Marke. Der fünfjährige Durchschnittswert der ersten Halbjahre wurde um 48 % verfehlt. Im Jahresvergleich ist ein Minus von 58 % zu verzeichnen. Dieser Rückgang betrifft alle Branchen, überproportional allerdings Unternehmen aus dem Bereich Handel und E-Commerce. Hier wurden 82 % weniger Flächen umgesetzt als im ersten Halbjahr 2022. Zur Jahresmitte 2023 erreichen Umsätze dieser Branche nur einen Anteil von 14 % am Gesamtumsatz. Dominiert wird das Umsatzgeschehen von der Branche Transport, Verkehr, Lagerhaltung mit einem Anteil von 42 %, während Industrieunternehmen für 32 % verantwortlich zeichnen, vor allem die Automobilbranche fragte verstärkt Flächen nach. Anders als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum gab es keine Umsätze jenseits der 100.000 m²-Marke (H1 2022: 3 Abschlüsse).
Der größte Abschluss des ersten Halbjahres 2023 wurde in der Region Leipzig/Halle registriert, ein namhafter Automobilhersteller mietete rund 87.000 m² in Bitterfeld-Wolfen, um von dort sein weltweit größtes Ersatzteillager zu betreiben. Auch für den zweitgrößten Deal zeichnet ein Automobilhersteller verantwortlich: BMW mietete im niederbayerischen Pilsting rund 80.000 m² für sein neues Logistikzentrum, die Flächen sollen im zweiten Quartal 2024 fertig gestellt werden. Der drittgrößte Deal entfällt auf einen Logistikdienstleister, Rhenus schloss einen Vertrag über mehr als 70.000m² in Sülzetal bei Magdeburg.
Kontakt
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Industrial Leasing:
Sarina Schekahn, Head of Industrial Leasing Germany
Industrial Investment:
Diana Schumann, Co Head Industrial Investment Germany
Dominik Thoma, Co Head Industrial Investment Germany
Research:
Helge Scheunemann, Head of Research Germany
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