Research

Logistik- und Industriemarktüberblick

H1 2022

Flächennachfrage gegenüber dem Vorjahr deutlich gestiegen

03. August 2022

Logistikumsatz erreicht zur Jahresmitte neuen Rekord

Auf dem deutschen Markt für Lager- und Logistikflächen wurden im ersten Halbjahr 2022 mit rund 4,78 Mio. m² mehr Quadratmeter umgesetzt als je zuvor in einem Halbjahr. Der Vorjahreswert (H1 2021: 4,0 Mio. m²) wurde um 19 % und der fünfjährige Durchschnitt um 39 % übertroffen.

Überproportional zugelegt haben die Umsätze durch Eigennutzer, mit rund 1,45 Mio. m² wurden durch sie 58 % mehr Flächen umgesetzt als ein Jahr zuvor. Die Umsätze durch Vermietungen legten gegenüber dem Vorjahreswert um 8 % auf 3,33 Mio. m² zu.

Die aktuellen geopolitischen wie wirtschaftlichen Herausforderungen (Krieg in der Ukraine, Störungen der globalen Lieferketten, Materialmangel, Coronapandemie) haben sich nicht negativ auf die Flächenumsätze ausgewirkt. Viele Unternehmen bauen ihre Lagerkapazitäten in Deutschland aus, um weniger abhängig von äußeren Einflüssen zu werden. Die Nachfrage nach Flächen ist anhaltend hoch und kann in vielen Regionen nicht adäquat bedient werden. Oft bleibt Unternehmen nur die Option die bestehenden Verträge zu verlängern.

Umsatz in den Big 5 auch ohne die Tesla-Ansiedlung überdurchschnittlich

In den Big 5-Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) wurden in den ersten beiden Quartalen rund 1,51 Mio. m² umgesetzt. Verglichen mit dem ersten Halbjahr 2021 ist das ein sattes Plus von 35 %. Diese positive Entwicklung ist nicht nur auf die Ansiedlung von Tesla in Grünheide zurückzuführen, die im ersten Quartal durch Erteilung der Baugenehmigung mit 327.000 m² in die Zahlen floss. Ohne diesen Abschluss läge der Umsatz bei 1,18 Mio. m², 6 % gegenüber dem Vorjahr und 20 % über dem 5-Jahresschnitt. 

Die umsatzstärkste Region ist Berlin mit 789.000 m. Mit deutlichem Abstand und einem kräftigen Minus im Jahresvergleich folgen auf Platz zwei und drei die Regionen Hamburg (248.000 m²) und Frankfurt (181.000 m²). Düsseldorf und München dagegen verzeichneten deutliche Umsatzsteigerungen um 60 % auf 180.000 m² und um 34 % auf 111.000 m².

Die meisten Flächen wurden von Industrie- (31 %) und Handelsunternehmen (30 %) nachgefragt. Auf die Branche Transport, Verkehr und Lagerhaltung entfielen rund 26 % des Flächenumsatzes.

Flächenknappheit ist in allen Regionen der Big 5 ein Thema, viele Gesuche können nicht bedient werden, auch durch Projektentwicklungen ist hier kurzfristig keine signifikante Verbesserung zu erwarten. Im ersten Halbjahr wurden in den Big 5 mit rund 835.000 m² zwar deutlich mehr Lagerflächen fertig gestellt als vor Jahresfrist (H1 2021: 191.000 m²), doch nur 4 % dieser Flächen sind noch unvermietet. Von den rund 1,1 Mio. m², die sich aktuell im Bau befinden, stehen dem Markt noch 19 % zur Verfügung.

Spitzenmieten steigen überall

Neben der Flächenknappheit haben auch die gestiegenen Baukosten dazu geführt, dass die Spitzenmieten für Lagerflächen in der Größenordnung ab 5.000 m² in den letzten zwölf Monaten in allen Big 5 Regionen gestiegen sind. Die stärksten Zuwächse verbuchten Hamburg (um 17 % auf 7,50 €/m²/Monat) und Berlin (um knapp 14 % auf 6,25 €/m²/Monat). In Frankfurt stieg der Wert um 13 % auf 7,00 €/m²/Monat und in Düsseldorf um 8 % auf 6,50 €/m²/Monat. Die höchsten Mieten werden mit 7,75 €/m²/Monat in München gezahlt, ein Plus von 9 %. Auch für die nächsten Monate ist mit weiter steigenden Spitzenmieten zu rechnen.

Außerhalb der Big 5 bleibt Online-Handel wesentlicher Umsatztreiber

Rund 3,27 Mio. m² wurden im ersten Halbjahr 2022 außerhalb der Big 5 Ballungsräume* umgesetzt.  Der Vorjahreswert (H1 2021: 2,88 Mio. m²) wurde um 13 % übertroffen und der entsprechende fünfjährige Mittelwert um ein Drittel.

Analysiert man die Umsätze nach Branchen, so zeigt sich ein ausgewogenes Bild: Unternehmen aus den Bereichen Transport, Verkehr, Lagerhaltung und Handel zeichneten je für 32 % (je mehr als 1 Mio. m²) des Umsatzes verantwortlich, auf den Industriesektor entfielen weitere 29 %.

* Anmerkung: Wir betrachten in diesen Regionen nur Flächenumsätze ab einer Größe von mindestens 5.000 m²  

Innerhalb der Branche Handel dominieren die E-Commerce-Unternehmen, durch sie wurden rund 750.000 m² umgesetzt (entspricht einem Anteil von 72 % vom Umsatz durch Handel und 23 % des Gesamtumsatzes außerhalb der Big 5). Hierzu zählen auch zwei der größten Abschlüsse des ersten Halbjahres: beide durch den Onlinehändler Amazon, der in Erfurt rund 225.000 m² für ein neues Logistikzentrum anmietete und in Kaiserslautern mit dem Bau einer rund 189.000 m² großen Logistikimmobilie begann.

Auch zur Jahresmitte kann das Ruhrgebiet seinen Spitzenplatz unter den Regionen außerhalb der Big 5 behaupten. Rund 374.000 m² wurden hier umgesetzt, die beiden größten Abschlüsse wurden im zweiten Quartal in Oberhausen registriert: Picnic begann als Eigennutzer mit dem Bau eines rund 50.000 m² großen Logistikzentrums und ITG mietet knapp 50.000 m² in einem Neubau auf dem ehemaligen ThyssenKrupp-Areal. Auf Platz zwei folgt durch den erwähnten Großdeal die Region Erfurt mit rund 265.000 m² noch vor der Region Leipzig/Halle mit rund 226.000 m².

79 % der Flächenumsätze wurden in Neubauten bzw. Projektentwicklungen getätigt.

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