Logistik- und Industriemarktüberblick

Auf dem Markt für Lager- und Logistikflächen in der Region Düsseldorf* wurde im erstem Halbjahr 2023 ein Flächenumsatz von insgesamt rund 105.000 m² (Eigennutzer und Vermietungen) erreicht. Gegenüber dem fünfjährigen Durchschnittswert der ersten Halbjahre bedeutet dies ein Minus von 21 % und im Jahresvergleich einen Rückgang um 41 %. Betrachtet man die Anzahl der abgeschlossenen Verträge, so liegt das aktuelle Ergebnis mit 26 Vertragsabschlüssen nur leicht unter dem Vorjahreswert (3%).

Die größten Anmietungen waren 36.000 m² des Logistikunternehmens GXO in Dormagen sowie rund 17.000m² durch eine Spedition in Hilden. Am nachfragestärksten zeigten sich Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr und Lagerhaltung mit 62 %, Handels- und Industrieunternehmen folgten mit 13 % bzw. 12 %.

Im ersten Halbjahr wurden rund 44.000 m² Lager- und Logistikflächen fertiggestellt. Weitere 117.000 m² befinden sich aktuell noch im Bau, mit deren Fertigstellung in diesem oder dem kommenden Jahr gerechnet wird.

Weiterhin aber bleiben moderne, kurzfristig verfügbare Flächen in der Region rar. Als Folge dessen setzte sich der Aufwärtstrend bei der Spitzenmiete für Lagerflächen ab 5.000 m² weiter fort, diese stieg von 7,75 €/m²/Monat in Q4 2022 auf aktuell 8,50 €/m²/Monat an.

In der Region Frankfurt* verbuchte der Markt für Lager- und Logistikflächen im ersten Halbjahr 2023 ein Umsatzvolumen von rund 138.000 m². Gegenüber dem ersten Halbjahr des Vorjahres entspricht dieses Ergebnis einem Rückgang von 25% und stellt das niedrigste Ergebnis seit 2009 dar. Seitens der Anzahl an Abschlüssen zeigt das aktuelle Ergebnis mit aktuell 46 Deals einen Rückgang von 8 % gegenüber dem ersten Halbjahr 2022.

Oberhalb der 10.000 m²-Marke gab es zwei Abschlüsse: die Anmietung eines Logistikdienstleisters über rund 16.300 m² und die eines Industrieunternehmens mit ca.10.900 m². Zu je einem Drittel wurden die meisten Flächen von Nutzern aus dem Bereich Transport, Verkehr und Lagerhaltung und Industrie nachgefragt, weitere 14 % des Umsatzes entfielen auf Handelsunternehmen. Der Umsatzrückgang ist nicht einer nachlassenden Nachfrage geschuldet, sondern liegt am Mangel an kurzfristig beziehbaren Flächen, der sich in den letzten Monaten weiter verschärft hat. Dies gilt sowohl für Bestandsimmobilien als auch für Projektentwicklungen. Durch die Grundstücksknappheit werden Neubauaktivitäten erheblich eingeschränkt. Von den im ersten Halbjahr 2023 errichteten Flächen (rund 106.000 m²) sind nur etwa 7 % zum Zeitpunkt der Fertigstellung noch verfügbar. Angesichts dieser Situation sowie gestiegener Baukosten sind steigende Mieten unausweichlich, die Spitzenmiete für Lagerflächen ab 5.000 m² ist innerhalb von drei Monaten um weitere 20 Cent auf aktuell 7,50 €/m²/Monat gestiegen.

In der Region Hamburg* wurden im ersten Halbjahr 2023 rund 173.000 m² Lager- und Logistikflächen umgesetzt (Vermietungen und Eigennutzer) und damit 40 % weniger Flächen als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Ein anderes Bild zeigt sich beim Vergleich der Anzahl der Vertragsabschlüsse. Mit aktuell 49 Vertragsabschlüssen, liegt dieser Wert 36 % über dem Vorjahresergebnis. Der größte Abschluss wurde mit rund 21.000 m² vom Logistikunternehmen TST GmbH in Neu Wulmstorf registriert. Weitere große Anmietungen erfolgten mit 14.600m² von Media-Saturn im Industriehafen, 13.600 m² von Igepa Großhandel im Hamburger Umland-Ost und 11.400 m² von H-TEC Systems im Umland Nord-Ost. Die stärkste Nachfrage kam von Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr, Lagerhaltung (33 %), dicht gefolgt vom Handel (31 %). E-Commerce-Unternehmen fielen aufgrund inflationsbedingtem, zurückhaltendem Kaufverhalten kaum ins Gewicht.

Im ersten Halbjahr 2023 wurden rund 50.000 m² Lager- und Logistikflächen fertiggestellt. Zum Zeitpunkt ihrer Fertigstellung standen lediglich 19 % der Flächen noch zur Verfügung.

Derzeit befinden sich weitere rund 210.000 m² im Bau, 43 % der Flächen sind noch unvermietet und können zur Verbesserung der Angebotssituation beitragen. Die Flächenknappheit, die auch dazu führt, dass viele Unternehmen ihre bestehenden Verträge verlängern, anstatt umzuziehen, sowie die gestiegenen Baukosten, haben zu einem deutlichen Anstieg der Mieten geführt. Die Spitzenmiete für Lagerflächen in der Größenkategorie ab 5.000 m² ist seit Ende 2022 um 25 Cent auf aktuell 8,25€/m²/Monat gestiegen und erreicht damit einen neuen Höchstwert.

Der Flächenumsatz auf dem Lager- und Logistikimmobilienmarkt in der Region Köln* für Flächen ab 5.000 m² betrug in den ersten sechs Monaten des Jahres 2023 rund 47.000 m². Dieses Ergebnis ist ausschließlich auf Vermietungsaktivitäten zurückzuführen, Eigennutzerumsätze wurden nicht registriert. Die aktuelle Vermietungsleistung stellt gegenüber dem Vorjahreszeitraum einen Rückgang um 71 % dar, der fünfjährige Durchschnittswert der ersten Halbjahre wurde um 44 % unterschritten.

Über die Hälfte des Flächenumsatzes entfiel auf die Branche Transport, Verkehr und Lagerhaltung. Der größte Abschluss allerdings kam aus der EDV-Branche und wurde in Kerpen registriert, hier erweiterte der IT-Dienstleister Computacenter AG sich an seinem Hauptsitz um weitere rund 21.000 m². Die mangelnde Verfügbarkeit von modernen, kurzfristig zur Verfügung stehenden Flächen wirkt sich limitierend auf das Umsatzgeschehen aus.

Nach einem Anstieg um 50 Cent zum Ende des Jahres 2022 liegt die Spitzenmiete für Lagerflächen ab 5.000 m² aktuell konstant bei 7,50 €/m²/Monat. Erzielt wird sie im Kölner Stadtgebiet und in Frechen.

In den ersten beiden Quartalen 2023 wurden in der Region München* rund 120.000 m² Lager- und Logistikflächen umgesetzt. Dieses Ergebnis ist rein auf Vermietungsaktivitäten zurückzuführen, Eigennutzerdeals wurden nicht registriert. Damit liegt das Ergebnis etwa 8 % über dem des vergleichbaren Vorjahreswertes. Mit 30.000 m² wurde die größte Anmietung von Siemens Mobility in Allach-Untermenzing registriert und weitere 10.000 m² vom Industrieunternehmen Yaskawa in München Nord.

Die weiterhin sehr niedrige Leerstandsquote und mangelnde Grundstücksverfügbarkeit sorgen dafür, dass Flächengesuche gerade im Segment über 5.000 m² nur schwer bedient werden können, viele Unternehmen verlängern daher ihre bestehenden Mietverträge.

Eine spekulative Bautätigkeit findet in der Region München kaum statt und so waren, vom ohnehin geringen Fertigstellungsvolumen von etwa 14.000 m² im ersten Halbjahr 2023, lediglich rund 3.000 m² zum Zeitpunkt ihrer Fertigstellung noch frei. Da die Fertigstellungspipeline mit insgesamt rund 13.000 m² sehr überschaubar ausfällt, ist eine Verbesserung der Angebotssituation gegenwärtig kaum zu erwarten.

Nach dem letzten deutlichen Anstieg der Spitzenmiete zum Ende letzten Jahres (+ 24 %), verbleibt diese seit zwei Quartalen im Größensegment ab 5.000 m² stabil bei 10,50€/m²/Monat.

Im Ruhrgebiet* wurden in den ersten sechs Monaten 2023 rund 168.000 m² Lager- und Logistikflächen mit einer Mindestgröße von 5.000 m² umgesetzt (Vermietungen und Eigennutzer). Im Zwölfmonatsvergleich entspricht dies einem Rückgang von 55 % und auch der Vergleich mit dem fünfjährigen Durchschnittswert weist ein deutliches Minus von 48 % auf.

Wurden im ersten Halbjahr 2022 noch drei Abschlüsse oberhalb der 30.000 m²-Marke registriert, so lag der größte Abschluss zur Jahresmitte 2023 bei nur rund 22.000 m² (Recht Logistik in Bönen). Weitere sieben Deals entfielen auf die Größenklasse 10.000 bis 15.000 m², die beiden größten unter diesen waren Bayer in Bergkamen und ein Großhandelsunternehmen in Gladbeck mit jeweils rund 15.000 m².

Knapp 40 % des Flächenumsatzes entfiel auf Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr, Lagerhaltung, gefolgt von Unternehmen aus der Branche Handel mit einem Anteil von 33 %.

Die weiterhin gute Nachfrage nach Industrie- und Logistikflächen sowie die geringer werdende Flächenverfügbarkeit haben zum Ende des Jahres 2022 noch einmal zu einem deutlichen Anstieg der Spitzenmiete auf 7,50 €/m²/Monat geführt. In den letzten sechs Monaten zeigte sich dieser Wert stabil. Aktuell wird die Spitzenmiete in drei Teilmärkten erzielt: in Dortmund, Bottrop und Essen.

Im ersten Halbjahr 2023 wurden in der Region Stuttgart* rund 80.000 m² Lager- und Logistikflächen mit einer Mindestgröße von 5.000 m² umgesetzt. Dieses Ergebnis ist rein auf Vermietungsaktivitäten zurückzuführen, Eigennutzerdeals wurden nicht registriert. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum hat sich das Volumen um über die Hälfte reduziert. Der mit Abstand größte Vertragsabschluss erfolgte mit 39.000 m² durch Lidl in Ebersbach, die Anmietung erfolgte in einer Projektentwicklung, die 2024 fertiggestellt werden soll. Im ersten Halbjahr 2023 wurden in der Region Stuttgart 59 % der Flächen durch Unternehmen aus dem Bereich Handel umgesetzt. Industrieunternehmen folgten mit einem Anteil von 34 %.

Weiterhin ist in der Region ein äußerst knappes Angebot an Grundstücken und modernen Lagerflächen zu verzeichnen und die Bautätigkeit, vor allem spekulativer Art, fällt sehr gering aus. Aufgrund dessen und der hohen Flächennachfrage ist auch die Spitzenmiete für Lagerflächen in der Größenordnung ab 5.000 m² zuletzt zum Ende des Jahres 2022 deutlich angestiegen und liegt seitdem bei 8,50 €/m²/Monat.