Research

Logistik- und Industriemarktüberblick

H1 2023

Logistikumsatz mit unterdurchschnittlicher Performance zur Jahresmitte

10. August 2023
Schwache Vermietungsaktivitäten in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit

Auf dem deutschen Markt für Lager- und Logistikflächen wurden im ersten Halbjahr 2023 rund 2,05 Mio. m² umgesetzt. Gegenüber dem entsprechenden Vorjahreswert (H1 2022: 4,83 Mio. m²) ein deutliches Minus von 58 %. Der fünfjährige Durchschnittswert der ersten Halbjahre wurde um 46 % verfehlt und der zehnjährige um 41 %. Die Anzahl der registrierten Verträge (300 im ersten Halbjahr) ist mit 27 % deutlich weniger stark zurückgegangen als das umgesetzte Volumen.

Der niedrige Flächenumsatz basiert auf zahlreiche Faktoren. Vielerorts sind Vollvermietungen zu verzeichnen und die Leerstände in den meisten Regionen fallen sehr gering aus. Angesicht der Knappheit sowohl von Flächen zur Anmietung als auch von verfügbaren Grundstücken, könnte sich diese Situation künftig sogar noch verschärfen. Bereits heute können großflächige Gesuche oft nicht mehr bedient werden. Viele Nutzer weichen auf Märkte in anderen Ländern aus, die zuvor nicht in ihrem Fokus lagen, andere ziehen ihre Optionen, um sich zumindest das bestehende Mietverhältnis sichern zu können.

Weiterhin ursächlich sind fehlende Neubauten, insbesondere spekulative Objekte fehlen dem Markt aktuell. Entwickler setzen wieder zunehmend auf ausreichende Vorvermietungen, da sie angesichts der weiterhin hohen Finanzierungskosten und im Vergleich zu den Vorjahren niedrigeren Verkaufsfaktoren gegenwärtig lieber auf Nummer sicher gehen.

Darüber hinaus spielt aber auch die negative Bewertung der eigenen wirtschaftlichen Lage einiger Nutzer eine Rolle. Besonders das Verarbeitende Gewerbe und der Handel, die wichtige Nachfragegruppen im Logistik- und Industriesegment darstellen, zeigen sich aktuell pessimistisch.

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Umsatz in den Big 5 verzeichnet das niedrigste Ergebnis der letzten 10 Jahre

In den Big 5-Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) wurden in den ersten sechs Monaten 2023 rund 655.000 m² umgesetzt. Dies markiert den niedrigsten Wert der letzten zehn Jahre. Gegenüber dem ersten Halbjahr des Vorjahres schlägt ein Minus von 58 % zu Buche. Der Fünfjahresschnitt wurde um 40 % unterschritten. Zurückzuführen ist dies vor allem auf das Ausbleiben von Abschlüssen ab 20.000 m², in den ersten sechs Monaten wurden nur drei Verträge in dieser Größenordnung abgeschlossen, 2022 waren es im gleichen Zeitraum 14 Stück.

Bis auf die Region München, die mit 8 % leicht im Plus liegt und ein Umsatzvolumen von 120.000 m² erreicht, weisen alle Regionen im Jahresvergleich ein deutliches Minus auf. Die umsatzstärkste Region ist Hamburg, mit rund 173.000 m² wurden hier allerdings 40 % weniger Flächen umgesetzt als im ersten Halbjahr 2022. Auf Platz zwei folgt die Region Frankfurt mit rund 138.000 m² (25 % weniger). Mit einigem Abstand und dem stärksten Minus im Jahresvergleich folgt die Region Berlin (119.000m², minus 85 %). Düsseldorf verbucht mit 105.000 m² den niedrigsten Umsatz in den Big 5 (minus 41 %).

In der ersten Jahreshälfte 2023 wurden in den Big 5 nur 254.000 m² neue Hallenflächen fertiggestellt und damit rund 70 % weniger als im ersten Halbjahr des Vorjahres (835.000 m²). Die meisten Fertigstellungen entfielen auf die Regionen Berlin und Frankfurt. Ebenfalls rückläufig ist das Volumen der im Bau befindlichen Flächen, waren es vor Jahresfrist rund eine Million Quadratmeter sind es aktuell nur 623.000 m². Von diesen Flächen sind aktuell noch rund 58 % verfügbar. Die Schwerpunkte der Bautätigkeit befinden sich in den Regionen Hamburg und Berlin

Spitzenmieten deutlich gestiegen

Die Spitzenmieten für Flächen in der Größenordnung ab 5.000 m² sind im Jahresvergleich in allen Big 5-Regionen deutlich gestiegen. Dies ist insbesondere auf die Flächenknappheit und die gestiegenen und weiterhin hohen Baukosten zurückzuführen. Die höchste Spitzenmiete wird zur Jahresmitte mit 10,50 €/m²/Monat in München erzielt – im Jahresvergleich ein Anstieg um 35 %. Es folgen Düsseldorf mit 8,50 €/m²/Monat (plus 31 %) und Hamburg mit 8,25 €/m²/Monat (plus 10 %). Berlin (plus 20 %) und Frankfurt (plus 7 %) erreichen mittlerweile 7,50 €/m²/Monat.

Außerhalb der Big 5 große Abschlüsse durch Automobilbranche

Rund 1,39 Mio. m² wurden im ersten Halbjahr 2023 außerhalb der Big 5 Ballungsräume umgesetzt. Damit liegt das Volumen erstmals seit 2010 unter der 1,5 Mio. m²-Marke. Der fünfjährige Durchschnittswert der ersten Halbjahre wurde um 48 % verfehlt. Im Jahresvergleich ist ein Minus von 58 % zu verzeichnen. Dieser Rückgang betrifft alle Branchen, überproportional allerdings Unternehmen aus dem Bereich Handel und E-Commerce. Hier wurden 82 % weniger Flächen umgesetzt als im ersten Halbjahr 2022. Zur Jahresmitte 2023 erreichen Umsätze dieser Branche nur einen Anteil von 14 % am Gesamtumsatz. Dominiert wird das Umsatzgeschehen von der Branche Transport, Verkehr, Lagerhaltung mit einem Anteil von 42 %, während Industrieunternehmen für 32 % verantwortlich zeichnen, vor allem die Automobilbranche fragte verstärkt Flächen nach. Anders als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum gab es keine Umsätze jenseits der 100.000 m²-Marke (H1 2022: 3 Abschlüsse).

Der größte Abschluss des ersten Halbjahres 2023 wurde in der Region Leipzig/Halle registriert, ein namhafter Automobilhersteller mietete rund 87.000 m² in Bitterfeld-Wolfen, um von dort sein weltweit größtes Ersatzteillager zu betreiben. Auch für den zweitgrößten Deal zeichnet ein Automobilhersteller verantwortlich: BMW mietete im niederbayerischen Pilsting rund 80.000 m² für sein neues Logistikzentrum, die Flächen sollen im zweiten Quartal 2024 fertig gestellt werden. Der drittgrößte Deal entfällt auf einen Logistikdienstleister, Rhenus schloss einen Vertrag über mehr als 70.000m² in Sülzetal bei Magdeburg.

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Dominik Thoma, Co Head Industrial Investment Germany

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