Logistik- und
Industriemarkt- überblick

Auf dem Markt für Lager- und Logistikflächen in der Region Düsseldorf* wurden im ersten Halbjahr rund 87.000 m² umgesetzt (Eigennutzer und Vermietungen). Dies bedeutet sowohl im Jahresvergleich als auch gegenüber dem fünfjährigen Durchschnittswert der ersten Halbjahre ein Minus von 31 %. Der Umsatzrückgang ist hauptsächlich auf das begrenzte Flächenangebot in der Region zurückzuführen. Viele Mieter weichen ins weitere Umland aus, wo das Angebot größer und die Mietpreise niedriger sind. Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr und Lagerhaltung führen die Branchenstatistik an und erreichen einen Anteil von 36 %, darunter auch die drei größten Anmietungen. Nur ein Abschluss lag oberhalb der 10.000 m²-Marke: Recht Logistik mietete rund 11.300 m² im Düsseldorfer Hafen. Der größte Eigennutzerumsatz wurde durch Henkel registriert, das Unternehmen erweitert sein bestehendes Lager am Standort Düsseldorf um rund 6.000 m².

In den ersten sechs Monaten wurden in der Region mit rund 60.000 m² zwar ein Drittel mehr Hallenflächen fertiggestellt als im Vorjahr, doch waren alle Flächen vor Bezugsbeginn bereits vergeben. Aktuell befinden sich rund 98.000 m² im Bau, von denen 80 % spekulativ errichtet werden. Das begrenzte Angebot an modernen Neubauflächen wirkt sich auch auf die Entwicklung der Mieten aus.

Die Spitzenmiete für Lagerflächen in der Größenordnung ab 5.000 m² stieg im ersten Halbjahr um 2,9 % auf 9,00 €/m²/Monat. Betrachtet man die den Zeitraum der letzten fünf Jahre, so war ein Anstieg um insgesamt 66,7 % zu beobachten.

Dank eines überdurchschnittlich guten zweiten Quartals (150.000 m²) wurden in der Region Frankfurt* im ersten Halbjahr 2024 rund 243.600 m² Lager- und Logistikflächen umgesetzt (Vermietungen und Eigennutzer). Im Jahresvergleich zeigt sich ein deutliches Plus von 85 %. Auch der fünfjährige Vergleichswert der ersten Halbjahre wurde übertroffen, allerdings nur um 9 %. Diese positive Entwicklung ist vor allem sechs Abschlüssen in der Größenordnung ab 10.000 m² zu verdanken. Darunter der Eigennutzerdeal eines Logistikdienstleisters über rund 31.000 m² in Florstadt und die Anmietung eines Industrieunternehmens über rund 30.000 m² in Butzbach. Die stärkste Nachfrage kam in den ersten sechs Monaten von Industrieunternehmen: sie zeichneten für 38 % des Umsatzes verantwortlich und setzten fast doppelt so viele Flächen um wie im ersten Halbjahr des Vorjahres. Auf Nutzer aus der Branche Transport, Verkehr und Lagerhaltung entfielen 35 %, während Handelsunternehmen nur 17 % zum Umsatz beitrugen.

Während in den letzten fünf Jahren durchschnittlich im ersten Halbjahr knapp 98.000 m² Hallenflächen fertig gestellt wurden, kamen 2024 bisher keine neuen Flächen auf den Markt. In der Region befinden sich aktuell rund 100.000 m² Lagerflächen im Bau, von denen nur 22.000 m² noch unvermietet sind. Die kurzfristige Verfügbarkeit von freien Flächen in Bestandsimmobilien ist ebenfalls sehr gering. Neben den gestiegenen Baukosten hat auch die eingeschränkte Flächenverfügbarkeit dazu geführt, dass die Spitzenmiete für Lagerflächen ab 5.000 m² im ersten Halbjahr um 4,6 % auf aktuell 7,95 €/m²/Monat gestiegen ist. In den letzten fünf Jahren war ein Anstieg um insgesamt 28,2 % zu beobachten. Auch für die zweite Jahreshälfte ist erneut ein leichtes Mietwachstum zu erwarten.

In der Region Hamburg* wurden in den ersten sechs Monaten mit rund 133.900 m² auf dem Lager- und Logistikimmobilienmarkt 24 % weniger Flächen (Vermietungen und Eigennutzer) umgesetzt als im Jahresvergleich. Der fünfjährige Durchschnittswert wurde sogar um 42 % unterschritten. Aufgrund der anhaltenden wirtschaftlichen Unwägbarkeiten schieben viele Nutzer ihr Umzugspläne auf und verlängern ihre bestehenden Mietverträge um ein weiteres Jahr. Ebenfalls ist zu beobachten ist, dass Unternehmen Flächen, die nicht mehr benötigt werden, vermehrt zur Untermiete anbieten. Der Umsatzrückgang betriff fast alle Größenkategorien, nur im Segment zwischen 2.500 und < 5.000 m² war im Vergleich zum Vorjahr ein Plus von 32% zu verzeichnen. Die meisten Flächen wurden von Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr, Lagerhaltung (44 %) nachgefragt, darunter auch die beiden größten Abschlüsse: Sterac wird als Eigennutzer rund 12.000 m² in Braak im östlichen Hamburger Umland beziehen und Kühne + Nagel mietet rund 10.200 m² in einem Neubau in Hamburg-Billbrook.

Bis zur Jahresmitte wurden rund 46.000 m² Lager- und Logistikflächen errichtet, zum Zeitpunkt der Fertigstellung waren lediglich 14 % dieser Flächen noch unvermietet. Aktuell befinden sich rund 70.000 m² im Bau, die noch zu 31 % verfügbar sind. Damit ist die spekulative Bautätigkeit im Jahresvergleich um 75 % zurückgegangen.

Angesichts der geringen Nachfrage sind Eigentümer zunehmend bereit, Incentives zum Beispiel in Form von mietfreien Zeiten anzubieten, Auswirkungen auf die Spitzenmiete hat dies aber nicht.

Die Spitzenmiete für Lagerflächen in der Größe ab 5.000 m² stieg in den ersten sechs Monaten um 3 % und erreicht zur Jahresmitte 8,50 €/m²/Monat, im Fünfjahresvergleich liegt das Plus bei 34,9 %.

In der Region Köln* wurden in den ersten sechs Monaten 2024 auf dem Lager- und Logistikimmobilienmarkt für Flächen ab 5.000 m² rund 150.400 m² umgesetzt. Damit wurden dreimal so viele Flächen umgesetzt wie im ersten Halbjahr des Vorjahres und fast doppelt so viele wie durchschnittlich im vergleichbaren Fünfjahreszeitraum (96 %). Besonders beliebt war das Kölner Stadtgebiet, über 90 % des Umsatzes wurden hier registriert. Darunter auch zwei Abschlüsse über mehr als 40.000 m²: Recht Logistik wird in einer Projektentwicklung im Niehler Hafen rund 49.000 m² nutzen und der Online-Möbelhändler Woltu rund 42.000 m² in einer Bestandsimmobilie. Die stärkste Nachfrage kam von Nutzern aus der Branche Transport, Verkehr und Lagerhaltung, die für rund 63 % des Gesamtumsatzes verantwortlich zeichneten, weitere 42.000 m² (28 %) wurden von Handelsunternehmen generiert. Industrieunternehmen dagegen spielten - wie im Vorjahr - bisher keine Rolle.

Die Spitzenmiete für Lagerflächen in der Größenordnung ab 5.000 m² blieb nach ihrem letzten Anstieg im vierten Quartal 2023 um 6,3 % im ersten Halbjahr stabil bei 8,50 €/m²/Monat. Betrachtet man die vergangenen fünf Jahres, so hat der Wert kontinuierlich um insgesamt 66,7 % zugelegt. Erzielt wird die Spitzenmiete im Kölner Stadtgebiet.

Im ersten Halbjahr 2024 wurden in der Region München* mit rund 96.800 m² Lager- und Logistikflächen 11 % weniger Flächen umgesetzt (Eigennutzer und Vermietungen) als in den ersten sechs Monaten 2023, der Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre wurde um 18 % verfehlt. Einschneidender fällt der Rückgang aus, betrachtet man die Anzahl der Abschlüsse: Hier schlägt im Jahresvergleich ein Minus von 52 % zu Buche. Der größte Deal trägt 63 % zum Gesamtumsatz bei: der Logistiker Group 7 begann im ersten Quartal mit dem Bau eines rund 60.000 m² großen Logistikzentrums in Oberding. Viele Nutzer agieren verhalten und interessieren sich aktuell eher für kleinere Flächen, die meisten Anmietungen wurden in der Größenordnung bis 3.000 m² registriert (85 % der Verträge). Für viele Unternehmen ist die Verlängerung ihrer bestehenden Verträge eine zusätzliche Option.

Aufgrund der sehr eingeschränkten Grundstücksverfügbarkeit in der Region werden auch nur wenige neue Hallenflächen errichtet. Während im Durchschnitt der letzten fünf Jahre im ersten Halbjahr je rund 12.000 m² fertig gestellt wurden, gab es im aktuellen Betrachtungszeitraum keine Neubauten. Von den knapp 70.000 m², die aktuell gebaut werden, sind nur 14 % noch verfügbar. Der Mangel an modernen Neubauflächen bleibt damit bestehen.

Die Spitzenmiete in der Größenordnung ab 5.000 m² zeigt sich seit ihrem letzten Anstieg im dritten Quartal 2023 um 1,9 % auf 10,70 €/m²/Monat stabil. In den letzten fünf Jahren wurde damit insgesamt ein Mietwachstum von 50,7 % erzielt.

Im Ruhrgebiet* wurden in den ersten sechs Monaten 2024 rund 225.600 m² Lager- und Logistikflächen mit einer Mindestgröße von 5.000 m² umgesetzt (Vermietungen und Eigennutzer). Im Jahresvergleich bedeutet dies ein Plus von 6 %, der fünfjährige Durchschnittswert wurde allerdings um 29 % unterschritten. Im zweiten Quartal war eine deutliche Marktbelebung spürbar, im Vergleich zum ersten Quartal hat sich das Umsatzvolumen verdoppelt. Die meisten Flächen wurden von Nutzern aus der Branche Transport, Verkehr, Lagerhaltung (47 % des Umsatzvolumens) und Handelsunternehmen (43 %) nachgefragt. Der Anteil der Industrieunternehmen, die in den letzten fünf Jahren durchschnittlich für 16 % des Umsatzes verantwortlich zeichneten, fällt in den ersten sechs Monaten mit 9 % unterdurchschnittlich aus. Zu den größten Abschlüssen zählen die Anmietungen des E-Commerce-Händlers Euziel in Essen (knapp 41.000 m²) und Duisburg (rund 27.000 m²). Bei der Anmietung in Essen handelt es sich um eine Projektentwicklung, die auf dem ehemaligen Areal von Thyssenkrupp Schulte entwickelt wird. Hier zeigt sich ein Vorteil des Ruhrgebiets, im Vergleich zu vielen anderen Regionen bieten viele ehemalige Industriegrundstücke (Brownfields) Flächenpotential, um Projekte zu entwickeln.

Die Spitzenmiete für Lagerflächen ab 5.000 m², die in den letzten fünf Jahren einen Anstieg um insgesamt 61,9 % verbuchte, blieb in den letzten sechs Monaten stabil bei 8,50 €/m²/Monat. Erzielt wird die aktuelle Spitzenmiete in Bottrop.

Im ersten Halbjahr 2024 erreicht die Region Stuttgart* ein Umsatzvolumen von rund 57.400 m² Lager- und Logistikflächen mit einer Mindestgröße von 5.000 m² (Vermietungen und Eigennutzer). Das Ergebnis unterschreitet sowohl den Vorjahreswert (um 15 %) als auch den fünfjährigen Durchschnittswert der ersten Halbjahre (29 %). Alle Umsätze wurden von Industrieunternehmen getätigt, im ersten Halbjahr des Vorjahres lag ihr Anteil bei nur 22 %. 62 % des Umsatzes entfällt auf Projektentwicklungen. Beispielsweise hat der Kabelhersteller Lapp mit der Erweiterung seines Logistikzentrums in Ludwigsburg begonnen, die rund 14.000 m² große Halle soll 2027 in Betrieb genommen werden. Ebenfalls in Ludwigsburg mietete der Autozulieferer Mann+Hummel Flächen im „Ludwigsburger Industriezentrum“.

Nach wie vor ist die Situation auf dem Grundstücksmarkt angespannt, was dazu führt, dass jährlich nur wenige Neubauflächen errichtet werden und diese oft schon vor Baubeginn vermietet sind. Dies führt dazu, dass viele flächensuchende Unternehmen in der Region nicht fündig werden.

Die Spitzenmiete für Lagerflächen in der Größe ab 5.000 m² verbuchte in den ersten sechs Monaten ein Wachstum von 2,9 % auf 8,75 €/m²/Monat. Im Zeitraum von fünf Jahren hat der Wert damit insgesamt um 28,7 % zugelegt.