Research

Logistik- und Industriemarktüberblick

H2 2023

Die Dynamik auf dem deutschen Logistikvermietungsmarkt nimmt ab

07. Februar 2024
Logistikflächenumsatz bleibt 2023 unter dem Niveau der Vorjahre

Mit rund 6,25 Mio. m² wurden 2023 auf dem deutschen Markt für Lager- und Logistikflächen (Eigennutzer und Vermietungen) rund 27 % weniger Flächen umgesetzt als im Vorjahr. Der fünfjährige Durchschnittswert wurde um 18 % und der zehnjährige um 8 % verfehlt. Auf ein sehr gutes drittes Quartal mit einem Umsatz von über 2 Mio. m² folgte ein eher durchschnittliches Schlussquartal mit 1,46 Mio. m². Die Anzahl der Abschlüsse ist im Jahresvergleich nur um 12 % auf 690 Verträge zurückgegangen. Rund ein Viertel des Flächenumsatzes entfielen auf Eigennutzer.

Verschiedene Faktoren haben einen Einfluss auf den rückläufigen Flächenumsatz. Für alle Marktakteure herausfordernd sind die aktuellen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und geopolitischen Krisen und Spannungen. Dies veranlasst viele Unternehmen angesichts der Unsicherheit der eigenen wirtschaftlichen Lage zunächst abzuwarten und ihre Umzugspläne zurückzustellen. Auf der anderen Seite ist in vielen Regionen die Flächenknappheit ein großes Thema, es mangelt sowohl an modernen, kurzfristig verfügbaren Flächen zur Anmietung als auch an Grundstücken, die für logistische Zwecke bebaut werden dürfen. Viele Unternehmen verlängern daher ihre bestehenden Mietverträge, obwohl sie gern den Standort gewechselt hätten.

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Deutliche Umsatzeinbußen in den Big 5

In den Big 5-Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) wurden im Jahr 2023 rund 1,55 Mio. m² umgesetzt, das sind 34 % weniger Flächen als im Vorjahr und 26 % weniger im Vergleich zum fünfjährigen Durchschnittswert.

Die umsatzstärkste Region ist Frankfurt mit 438.800 m² und einem Plus von mehr als einem Drittel im Jahresvergleich. Ebenfalls im Plus – wenn auch mit 3 % nur leicht - liegt die Region Düsseldorf (250.000 m²). Alle übrigen Regionen verbuchen ein Minus im zweistelligen Prozentbereich. Berlin belegt unter den Big 5 mit 405.400 m² den zweiten Platz, muss aber mit 64 % das größte Minus verkraften, allerdings war der Vorjahresumsatz hier mit 1,1 Mio. m² auch außergewöhnlich hoch. Hamburg bleibt mit 280.400 m² 41 % hinter dem Vorjahreswert zurück und München mit 170.400 m² um 14%. Auch im Vergleich mit dem fünfjährigen Durchschnittswert weisen alle Regionen bis auf Düsseldorf ein deutliches Minus auf. Der Rückgang ist vor allem darauf zurückzuführen, dass weniger Großabschlüsse erfolgten, In der Größenordnung ab 10.000 m² waren es nur 37 Verträge und damit 20 Verträge weniger als 2022.

Die stärkste Nachfrage kam von Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr und Lagerhaltung, sie zeichneten für 38 % des Gesamtumsatzes verantwortlich. Industrie- und Handelsunternehmen folgen mit Anteilen 28 % und 21 %. Die vier größten Abschlüsse wurden durch Logistikunternehmen registriert: im Magna Park in Werder bei Berlin wurden rund 38.700 m² und 33.200 m² angemietet, in Dormagen bei Düsseldorf rund 34.200 m² und in Ludwigsfelde bei Berlin rund 31.400 m².

2023 wurden in den Big 5 insgesamt rund 667.000 m² neue Lagerflächen errichtet, damit hat sich das Fertigstellungsvolumen im Jahresvergleich halbiert. Nur 20 % dieser Flächen waren zum Zeitpunkt der Fertigstellung noch verfügbar. Aktuell befinden sich rund 792.000 m² im Bau, von denen derzeit noch 46 % unvermietet sind. Die größte spekulative Bauaktivität ist mit rund 165.000 m² in der Region Berlin zu beobachten.

Spitzenmieten im Plus

Im Jahresvergleich sind die Spitzenmieten für Lagerflächen in der Größensegment ab 5.000 m² in allen Big 5-Regionen gestiegen. Die stärksten Zuwächse verbuchten Düsseldorf (um 12,9 % auf 8,75 €/m²/Monat) und Berlin (um 6,7 % auf 8,00 €/m²/Monat). In Frankfurt stieg der Wert um 4,1 % auf 7,60 €/m²/Monat und in Hamburg um 3,1 % auf 8,25 €/m²/Monat. Die höchsten Mieten werden mit 10,70 €/m²/Monat in der Region München erzielt, hier stieg der Wert allerdings nur um 1,9 %. Betrachtet man die letzten fünf Jahre, dann lagen die Mietanstiege zwischen 27% in Frankfurt und 62 % in Düsseldorf.

Außerhalb der Big 5 erreicht der Anteil der Industrieunternehmen erstmals 40 %

Rund 4,70 Mio. m² wurden 2023 außerhalb der Big 5 Ballungsräume* umgesetzt. Der Vorjahreswert (2022: 6,18 Mio. m²) wurde um 24 % unterschritten und der fünfjährige Mittelwert um 14 %. Während Umsätze durch Eigennutzer im Jahresvergleich nur um 6 % geringer ausfielen, wurden durch Anmietungen 30 % weniger Flächen umgesetzt als 2022.

Drei Abschlüsse – allesamt Eigennutzer - lagen oberhalb der 100.000 m²-Marke: Daimler Truck begann mit dem Bau seines rund 260.000 m² großen Logistikzentrums in Halberstadt und VW baut rund 210.000 m² in Salzgitter. In Horn-Bad Meinberg entsteht ein 175.000 m² großer Neubau für den Onlineriesen Amazon. Die größten Anmietungen wurden durch zwei namhafte Automobilhersteller getätigt: knapp 87.000 m² in Bitterfeld-Wolfen und rund 79.000 m² in Pilsting). 40 % des Umsatzes außerhalb der Big 5 entfallen auf Industrieunternehmen, deutlich mehr als im vergleichbaren 5-Jahresschnitt (27 %) und der höchste Anteil dieser Branche in den letzten zehn Jahren. Es folgen Nutzer aus dem Bereich Transport, Verkehr, Lagerhaltung mit einem Anteil von 30 % und Handelsunternehmen mit 23 %.

Betrachtet man die einzelnen Regionen, so führt erneut das Ruhrgebiet mit rund 560.000 m² das Ranking an. Die Region Hannover/Braunschweig folgt auf Platz zwei mit rund 477.000 m². Mit einigem Abstand folgen die Regionen Osnabrück/Münster (292.500 m²) und Leipzig/Halle (273.700 m²).

Rund 70 % der Flächenumsätze wurden in Neubauten bzw. Projektentwicklungen getätigt. In der Größenordnung ab 50.000 m² waren es 100 %.

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Kontakt

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Industrial & Logistics Investment:
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Dominik Thoma, Co Head Industrial & Logistics Investment Germany

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