Research

Logistik- und Industriemarktüberblick

H2 2022

Logistikumsatz verfehlt den Rekord vom Vorjahr knapp

16. Februar 2023
Die Flächennachfrage bleibt hoch

Auf dem deutschen Markt für Lager- und Logistikflächen wurden im Jahr 2022 rund 8,5 Mio. m² Quadratmeter umgesetzt. Damit wurde der Rekordwert aus dem Vorjahr (8,67 Mio. m²) nur knapp verfehlt. Der fünfjährige Durchschnittswert wurde allerdings um 19 % übertroffen.

Die meisten Flächen wurden von Unternehmen aus der Branche Transport, Verkehr und Lagerhaltung (34 %) nachgefragt, gefolgt von Handelsunternehmen (29 %) und Industrieunternehmen, die ihren Anteil am Gesamtumsatz von 19 % im Jahr 2021 auf nun 27 % im Jahr 2022 steigern konnten. Dies ist unter anderem auf zwei große Transaktionen im sechsstelligen Quadratmeterbereich zurückzuführen: die Ansiedlung von Tesla in Grünheide, die im ersten Quartal durch die Erteilung der Baugenehmigung mit 327.000 m² in die Zahlen floss sowie der Baubeginn einer Fabrik zur Produktion von Wohngebäuden in Holzbauweise durch die NOKERA AG in Möckern, Sachsen-Anhalt.

Die Nachfrage nach Flächen ist anhaltend hoch. Viele Unternehmen bauen ihre Produktions-, Lager- und Distributionskapazitäten in Deutschland aus, um unabhängiger von globalen Entwicklungen zu sein. Dabei ist die Flächenknappheit weiterhin eine Herausforderung. Viele Regionen bleiben von einem Mangel an modernen, kurzfristig verfügbaren Logistikflächen und Grundstücken geprägt.

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Umsatz in den Big 5 übertrifft Fünfjahresdurchschnitt um 16 %

In den Big 5-Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) wurden 2022 rund 2,36 Mio. m² umgesetzt. Dieses Ergebnis liegt nur 3 % und damit ebenfalls sehr knapp unter der Rekordmarke des Vorjahres. Der Fünfjahresschnitt wurde um 16 % übertroffen. Maßgeblich zurückzuführen ist dieses Ergebnis auf das außergewöhnliche Abschneiden der Region Berlin. In dieser umsatzstärksten Region wurde das Rekordergebnis aus dem Vorjahr (616.000 m²) fast verdoppelt: 1,12 Mio. m² schlagen in der Umsatzstatistik nieder, ein solch hoher Wert wurde noch nie zuvor in einem der Ballungsräume erreicht. Nur einmal zuvor wurde die Millionengrenze übertroffen: 2016 wurden im Ruhrgebiet 1,05 Mio. m² Flächenumsatz registriert.

Nach der im Jahr 2022 umsatzstärksten Region Berlin folgen mit deutlichem Abstand Hamburg (475.000 m²) und Frankfurt (322.000 m²), beide mit einem signifikanten Minus im Jahresvergleich. Nur Düsseldorf, das vor München in der Rangfolge der fünf Ballungsräume auf Platz vier liegt, kann neben Berlin sein Vorjahresergebnis übertreffen.

Nachdem in der ersten Jahreshälfte 2022 mit 835.000 m² bereits ein hohes Fertigstellungsvolumen registriert wurde, kamen in der zweiten Jahreshälfte weitere 530.000 m² hinzu. Damit hat sich das Neubauvolumen im Jahresvergleich mehr als verdoppelt. Die größten Fertigstellungen entfielen auf die Region Berlin gefolgt von Hamburg. Fast eine weitere Million Quadratmeter befindet sich in den fünf Ballungsräumen derzeit im Bau. Von diesen Flächen sind bereits 60% vermietet oder werden für Eigennutzer errichtet. Auch hier drehen sich die meisten Kräne in Berlin und Hamburg mit jeweils etwa 300.000 m² in der Errichtung.

Neben der Flächenknappheit hatten die gestiegenen Baukosten einen großen Einfluss darauf, dass die Spitzenmieten für Lagerflächen in der Größenordnung ab 5.000 m² in den letzten zwölf Monaten in allen Big 5-Regionen gestiegen sind. Mittlerweile hat die Spitzenmiete in jeder der Big-5-Märkte die Sieben-Euro-Grenze überschritten. Die stärksten Zuwächse verbuchten München (um 40 % auf 10,50 €/m²/Monat), Berlin (um 36 % auf 7,50 €/m²/Monat) und Düsseldorf (um 29 % auf 7,75 €/m²/Monat). In Hamburg stieg der Wert um 23 % auf 8,00 €/m²/Monat und in Frankfurt um 12 % auf 7,30 €/m²/Monat. Auch für das laufende Jahr 2023 rechnen wir mit weiter steigenden Spitzenmieten.

Außerhalb der Big 5 größte Transaktionen durch E-Commerce-Unternehmen

Rund 6,18 Mio. m² wurden im Jahr 2022 außerhalb der Big 5 Ballungsräume* umgesetzt. Damit konnte zum zweiten Mal in Folge die 6 Mio. m²-Marke überschritten werden und der Vorjahreswert in Höhe von 6,25 Mio. m² wurde fast erneut erreicht. Der fünfjährige Durchschnittswert wurde um ein Fünftel übertroffen.

Bei der Analyse der Umsätze nach Branchen zeigt sich ein relativ ausgewogenes Bild: Unternehmen aus den Bereichen Transport, Verkehr, Lagerhaltung zeichneten für knapp 38 % des Umsatzes verantwortlich, auf Handelsunternehmen entfielen 28 % und auf den Industriesektor weitere 26 %. 

Die vier größten Transaktionen des Jahres stammen aus der ersten Jahreshälfte, darunter die beiden größten Deals des Jahres, beide durch den Onlinehändler Amazon, der in Erfurt rund 225.000 m² für ein neues Logistikzentrum anmietete und in Kaiserslautern mit dem Bau einer rund 189.000 m² großen Logistikimmobilie begann. Der größte Deal aus der zweiten Jahreshälfte reiht sich in der Jahresbetrachtung auf Platz fünf ein: die Anmietung eines Handelsunternehmens über 76.000 m² im Logistikzentrum in Hainichen, Sachsen.

Insgesamt wurden 72 % der Flächenumsätze in Neubauten bzw. Projektentwicklungen getätigt. Hier hat sich im Vergleich zu den letzten Jahren keine große Veränderung ergeben: Der Fünfjahresschnitt liegt bei 74 %.

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Dominik Thoma, Co Head Industrial Investment Germany

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