Logistik- und
Industriemarkt- überblick

Auf dem Markt für Lager- und Logistikflächen in der Region Düsseldorf* wurde 2023 ein Flächenumsatz von insgesamt rund 250.000 m² (Eigennutzer und Vermietungen) registriert. Ein Plus sowohl im Jahresvergleich (3 %) als auch im Fünfjahresschnitt (9 %). Auch die Anzahl der abgeschlossenen Verträge hat im Jahresvergleich zugelegt (21%).

Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr und Lagerhaltung führen die Branchenstatistik an, sie erreichen einen Anteil von mit 45 % am Gesamtumsatz, hierzu zählen auch zwei der drei größten Deals: das Logistikunternehmens GXO mietete rund 36.000 m² in Dormagen und eine Spedition rund 17.000 m² in Hilden. Der zweitgrößte Abschluss wurde durch einen stahlverarbeitenden Betrieb abgeschlossen, der rund 19.000 m² in Ratingen anmietete. Industrieunternehmen erreichten so insgesamt einen Anteil von 29 %. Handelsunternehmen trugen nur 12 % zum Umsatz bei, im Vorjahr lag ihr Anteil noch bei 49 %.

2023 wurden in der Region mit rund 122.000 m² zwar mehr als dreimal so viele Lager- und Logistikflächen fertiggestellt wie im Vorjahr, aber eine deutliche Verbesserung der Angebotssituation ergab sich dadurch nicht, fast alle Flächen waren zum Zeitpunkt der Fertigstellung oder kurz danach vergeben. Aktuell befinden sich rund 125.000 m² im Bau, von denen 52 % spekulativ errichtet werden. Die Flächenknappheit wirkt sich auch auf die Entwicklung der Mieten aus, so stieg die Spitzenmiete für Lagerflächen in der Größenkategorie ab 5.000 m² im Jahresvergleich um 12,9 % auf 8,75 €/m²/Monat.

In der Region Frankfurt* wurden 2023 rund 438.800 m² Lager- und Logistikflächen umgesetzt (Vermietungen und Eigennutzer) und damit 36 % mehr Flächen als im Vorjahr. Gegenüber dem fünfjährigen Durchschnittswert ist allerdings ein Minus von 14 % zu verbuchen. Im zweiten Halbjahr wurden mehrere Vertragsabschlüsse im Größensegment ab 20.000 m² registriert, darunter z.B. die Anmietung von Dealer Tire in Gernsheim (rund 23.000 m²) und Mercedes Benz in Trebur (rund 21.000 m²). Die stärkste Nachfrage kam 2023 von Industrieunternehmen, insbesondere aus dem Bereich Automotive, sie zeichneten für 38 % des Umsatzes verantwortlich und mieteten fast viermal so viele Flächen an wie im Vorjahr. Auf Nutzer aus dem Bereich Transport, Verkehr und Lagerhaltung entfielen 31 % und auf Handelsunternehmen 26 %. Der Mangel an verfügbaren Grundstücken für Logistikneubauten hat dazu geführt, dass 2023 zum vierten Mal in Folge weniger als 200.000 m² Hallenflächen fertig gestellt wurden. Von den rund 195.000 m² waren zum Zeitpunkt der Fertigstellung noch nur 4 % unvermietet. Auch in Bestandsimmobilien ist der Leerstand sehr gering. Größere Flächenneubauten sind in nächster Zeit kaum geplant, eine Ausnahme bildet eine Projektentwicklung mit rund 40.000 m², die in Wiesbaden entstehen wird. Diese eingeschränkte Flächenverfügbarkeit hat dazu beigetragen, dass die Spitzenmiete für Lagerflächen ab 5.000 m² in den letzten zwölf Monaten um 4,1 % auf aktuell 7,60 €/m²/Monat gestiegen ist. Im Fünfjahresrückblick ist ein Anstieg um 26,7 % zu verzeichnen. Auch für 2024 ist ein weiteres Mietwachstum absehbar.

In der Region Hamburg* wurden 2023 rund 280.400 m² Lager- und Logistikflächen umgesetzt (Vermietungen und Eigennutzer), das Ergebnis markiert das niedrigste Umsatzvolumen seit 2008 und unterschreitet den Vorjahres- sowie den fünfjährigen Durchschnittswert um 41 %. Vergleicht man die Anzahl der Abschlüsse, so ergibt sich im Jahresvergleich allerdings ein Plus von 14 %. Es sind vor allem Großabschlüsse von über 20.000 m², die 2023 in der Umsatzstatistik fehlten. Waren es 2022 in dieser Kategorie noch sieben Deals mit einem Volumen von insgesamt knapp 196.000 m², so ist es 2023 nur ein Abschluss: das Logistikunternehmen TST mietete rund 21.000 m² in einer Projektentwicklung in Neu Wulmstorf. Es folgen zwei Abschlüsse mit je rund 15.000 m², die beide durch Logistiker im Hamburger Stadtgebiet registriert wurden. Im Größensegment 5.000 m² bis unter 20.000 m² wurden genauso viele Abschlüsse getätigt wie im Vorjahr. Die meisten Flächen insgesamt wurden von Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr, Lagerhaltung (48 %) nachgefragt, mit deutlichem Abstand folgen Nutzer aus Industrie (20 %) und Handel (19 %).

Im Jahr 2023 wurden mit rund 120.000 m² deutlich weniger (-72 %) neue Hallenflächen errichtet als im Vorjahr. Nur knapp ein Viertel dieser Flächen war zum Zeitpunkt ihrer Fertigstellung noch unvermietet. Aktuell befinden sich rund 126.000 m² im Bau, die noch zu 58 % verfügbar sind.

Das geringe Flächenangebot führt dazu, dass viele Unternehmen sich entscheiden, ihre bestehenden Verträge zu verlängern. Ebenso hat diese Situation Auswirkungen auf die Mietentwicklung: die Spitzenmiete für Lagerflächen in der Größenkategorie ab 5.000 m² stieg im Jahresvergleich um 3,1 % und beträgt aktuell 8,25 €/m²/Monat, im Fünfjahresvergleich liegt das Plus bei 42,2 %.

In der Region Köln* wurden 2023 auf dem Lager- und Logistikimmobilienmarkt für Flächen ab 5.000 m² rund 96.200 m² umgesetzt. Dieses Ergebnis ist rein auf Vermietungsaktivitäten zurückzuführen, Eigennutzerdeals trugen nicht zum Umsatz bei. Verglichen mit dem Durchschnittswert der letzten fünf Jahre bedeutet das umgesetzte Volumen ein Minus von 50 %, der Vorjahreswert wurde sogar um 66 % verfehlt. Ein niedrigeres Ergebnis wurde in den letzten zehn Jahren nur 2019 (89.300 m²) registriert. Die Nachfrage nach modernen kurzfristig verfügbaren Neubauflächen kann in der Region kaum bedient werden, was sich negativ auf das Umsatzergebnis auswirkt. Die stärkste Aktivität kam von Nutzern aus der Branche Transport, Verkehr und Lagerhaltung, die rund 40 % des Gesamtumsatzes generierten und von Handelsunternehmen, deren Anteil 38 % erreichte. Umsätze durch Industrieunternehmen dagegen, deren Anteile in den letzten fünf Jahren zwischen 24 % und 36 % variierten, spielten 2023 keine Rolle.

Die Spitzenmiete in der Größenordnung ab 5.000 m² ist u.a. aufgrund der knappen Angebotssituation in den letzten fünf Jahren kontinuierlich gestiegen, insgesamt um 66,7 %. Zuletzt legte sie im vierten Quartal um 6,3% zu und erreicht mit 8,50 €/m²/Monat einen neuen Höchststand. Erzielt wird sie im Kölner Stadtgebiet, die zweithöchsten Mieten werden mit bis zu 8,00 €/m²/Monat in Frechen, Hürth und Pulheim erzielt.

Im Jahr 2023 wurden in der Region München* mit rund 170.400 m² Lager- und Logistikflächen ein Drittel weniger Flächen umgesetzt (Eigennutzer und Vermietungen) als im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre. Der Vorjahreswert wurde um 14 % verfehlt. Bereits im ersten Quartal wurde die größte Anmietung des Jahres registriert, die Siemens Mobility GmbH mietete rund 30.000 m² im Münchner Stadtgebiet und erweiterte so ihren bestehenden Standort im Stadtbezirk Allach-Untermenzing. Der zweitgrößte Abschluss wurde mit rund 10.000 m² im vierten Quartal durch ein Logistikunternehmen in Garching getätigt. Die Region ist seit Jahren stark durch Flächen- und Grundstücksmangel geprägt, was sich limitierend auf die Umsatzentwicklung auswirkt und unter anderem auch dazu führt dazu, dass Unternehmen sich auch im weiteren Umland umsehen oder ihre bestehenden Mietverträge verlängern.

2023 wurden in der gesamten Region nur knapp 61.000 m² neue Lager- und Logistikflächen fertiggestellt, lediglich rund 16.000 m² waren zum Zeitpunkt ihrer Fertigstellung noch unvermietet. Da sich aktuell weniger als 50.000 m² neue Hallenflächen im Bau befinden, ist auch für 2024 keine signifikante Verbesserung der Angebotssituation zu erwarten.

Nachdem die Spitzenmiete in der Größenordnung ab 5.000 m² im Jahr 2022 um 3 Euro auf 10,50 €/m²/Monat gestiegen war und damit seitdem als einzige Region in Deutschland einen zweistelligen Wert aufweist, fällt der Anstieg im Jahr 2023 um 1,9 % auf 10,70 €/m²/Monat sehr moderat aus.

Im Ruhrgebiet* wurden 2023 rund 560.000 m² Lager- und Logistikflächen mit einer Mindestgröße von 5.000 m² umgesetzt (Vermietungen und Eigennutzer). Ein niedrigeres Niveau wurde zuletzt 2017 (548.300 m²) registriert. Trotz zunehmender Dynamik in der zweiten Jahreshälfte konnte der Vorjahreswert nicht erreicht werden (-13 %), der Vergleich mit dem fünfjährigen Durchschnittswert ergab ein Minus von 21 %. Die stärkste Nachfrage kam von Nutzern aus der Branche Transport, Verkehr und Lagerhaltung, sie zeichneten für 43 % des Umsatzvolumens verantwortlich. Auf Platz zwei folgten Handelsunternehmen mit einem Anteil von 33 % und deutlich abgeschlagen die Industrie mit einem Anteil von 17 %. Zwei Abschlüsse wurden im Größensegment ab 50.000 m² erfasst: der japanische Logistiker Yusen mietete für sein neues Zentrallager rund 57.000 m² in einer Projektentwicklung in Bottrop und für das Buchhandelsunternehmen Thalia wird in Marl ein rund 56.000 m² großes Logistikzentrum neu gebaut. Alle Abschlüsse in der Größenordnung ab 25.000 m² wurden in Projektentwicklungen getätigt, hier zeigt sich das starke Interesse vieler Nutzer an modernen Flächen, was auch dazu geführt hat, dass die Mieten erneut zugelegt haben.

Im Ruhrgebiet war in den letzten zwölf Monaten ein Anstieg der Spitzenmiete um 13,3 % auf 8,50 €/m²/Monat zu verzeichnen. Erzielt wird dieser Wert aktuell in Bottrop. Die zweitteuersten Standorte sind Duisburg und Gelsenkirchen, hier sind bis zu 8,00 €/m²/Monat erzielbar.

2023 bilanzierte die Region Stuttgart* einen Umsatz von rund 210.600 m² Lager- und Logistikflächen mit einer Mindestgröße von 5.000 m² (Vermietungen und Eigennutzer). Damit schlägt im Zwölfmonatsvergleich ein Minus von 22 % zu Buche, verglichen mit dem Fünfjahresdurchschnitt aber ein Plus von 33 %. Zu den größten Vertragsabschlüssen zählen der Eigennutzerbaubeginn von Breuninger in Sachsenheim mit ca. 40.000 m² und die Anmietung über rund 39.000 m² durch Lidl in Ebersbach, auch hier handelt es sich um Neubauflächen. Bedingt durch diese beiden Abschlüsse entfällt die Hälfte des Umsatzes auf Handelsunternehmen. Weitere 34 % trugen Industrieunternehmen zum Umsatz bei, während der Anteil der Nutzer aus Transport, Verkehr und Lagerhaltung nur 5 % erreichte. Im Vorjahr kam diese Branche noch auf 43 %. 

Die nach wie vor angespannte Situation auf dem Grundstücksmarkt führt dazu, dass jährlich nur wenige Neubauflächen hinzukommen und diese oft schon vor Baubeginn vermietet sind. Viele Mietinteressenten finden in der Region keine geeigneten Flächen.

Die Spitzenmiete für Lagerflächen in der Größenkategorie ab 5.000 m² verbuchte im Jahresvergleich einen leichten Anstieg um 2,4 % auf 8,50 €/m²/Monat. In den letzten fünf Jahren ist der Wert, der im Stuttgarter Stadtgebiet und in Böblingen erzielt wird, damit insgesamt um 25 % gestiegen.