Research

Neugeschäftsreport Immobilienfinanzierung

Gesamtjahr 2023

31. Mai 2024
Neugeschäftszahlen und Kreditbestände für die gewerbliche Immobilienfinanzierung deutscher Banken

Das Jahr 2023 stellte sich für die deutsche Wirtschaft als sehr herausfordernd dar. Maßgeblich beeinflusst durch die schwächelnde Weltwirtschaft, verbunden mit einer herausfordernden Situation am Energiemarkt und den Auswirkungen einer eingeschränkten Geldpolitik seitens der Europäischen Zentralbank, sank das Bruttoinlandsprodukt um 0,3 Prozent. Etwas entlastend wirkte sich daher die im Laufe des Jahres zurückgehende Inflationsrate auf die deutsche Wirtschaft aus. Im Dezember 2023 lag sie bei 3,7 Prozent, was einen Rückgang um fünf Prozentpunkte seit Beginn des Jahres bedeutete. 

Diese makroökonomischen Faktoren hatten auch enormen Einfluss auf die Immobilienbranche. Allen voran die nach wie vor restriktive Geldpolitik der EZB belastete die Branche in vielfältiger Weise. Einerseits wurden durch diese verschärften Fremdkapitalmodalitäten Investmentaktivitäten gehemmt. Andererseits stand die Baubranche vor großen Herausforderungen, da unter anderem mehr und mehr Projektentwickler aufgrund der gestiegenen Zinsen in Schieflage geraten sind, da in der Vergangenheit aufgestellte Kalkulationen zu Neubauentwicklungen im aktuellen Marktumfeld keinen Bestand haben. Darüber hinaus bestimmten Themen wie die Rückkehr ins Büro bzw. die potenzielle Umnutzung freistehender Büroflächen in Wohnimmobilien den Markt. Des Weiteren zeigt sich, dass ESG-konforme Immobilien zunehmend in den Fokus von Marktteilnehmern rücken.

Der Immobilieninvestmentmarkt erreicht 2023 seine Talsohle

Insgesamt 31,7 Milliarden Euro wurden 2023 in Deutschland in Immobilien investiert – so wenig wie seit 12 Jahren nicht. Diese Entwicklung zeichnete sich bereits zur Jahresmitte 2023 ab und zog sich durch eine ausgebliebene Jahresendrallye bis ins aktuelle Jahr. Im Jahresvergleich spiegelte dies einen Einbruch um 52 Prozent wider. Entsprechend deutlich zeigt sich auch der Rückgang, betrachtet man vergleichend den Durchschnittswert der vergangenen zehn Jahre (-58 Prozent). Beispielhaft für die Entwicklung des Gesamtmarktes war der Einbruch der Investments in Büroimmobilien. Das vormals „liebste Kind“ der Investoren kam im abgelaufenen Jahr lediglich auf 5,2 Milliarden Euro. Mit einem Anteil von etwa 17 Prozent am Gesamtvolumen ergibt dies nur Platz vier im Vergleich der Assetklassen. Living-Objekte stellten 2023 die begehrteste Assetklasse für Investoren dar. Rund neun Milliarden Euro flossen in diese Nutzungsart, was einen Anteil von 29 Prozent bedeutete. Dahinter folgten Investments in Logistik- und Industrieimmobilien mit 7,3 und Einzelhandelsinvestments mit 5,5 Milliarden Euro. Über alle Assetklassen hinweg zeichnete sich darüber hinaus ein deutlicher Rückgang von Großtransaktionen ab. Lediglich drei Deals knackten die Milliardengrenze. Immerhin 49 Transaktionen wiesen einen Kaufpreis im dreistelligen Millionenbereich aus. Im Vergleich zu 2022, wo es 121 Deals waren, jedoch ein erheblicher Rückgang.

Ebenfalls eingetrübt stellte sich der Investmentmarkt der Big 7 dar. In den deutschen Immobilienhochburgen sank das Volumen des investierten Kapitals um 60 Prozent auf 12,8 Milliarden Euro. Dies lässt sich vorrangig mit dem schwächelnden Büroinvestmentmarkt erklären. Auch zum Jahresende 2023 zeigt sich, dass Marktteilnehmer selektiver agieren und besonders risikoarme Investments bevorzugen. 85 Prozent des investierten Kapitals floss in Core- bzw. Core-Plus-Objekte. 

Seitens der Finanzierer erfolgt die Kreditvergabe deutlich selektiver. Dabei stützen vor allem Prolongationen von bestehenden Kreditverhältnissen die aktuelle Geschäftstätigkeit. Besonders gesicherte Cashflows hatten positiven Einfluss auf die Bewertung der Kapitaldienstfähigkeit. Nach wie vor fokussiert sich die Kreditvergabe auf risikoarme Assetklassen, wie Logistik und Wohnimmobilien. Zu erkennen war und ist auch, dass Banken zunehmend versuchen, risikobehaftete Aktiva abzustoßen. Diesen Trend unterstreicht auch der potenzielle 900 Millionen-Portfolio Verkauf der PBB and Blackstone. Es bleibt abzuwarten, inwieweit dies ein Anstoß für weitere Banken ist, sich von „Problemportfolios“ zu trennen. Der Liquiditätsdruck, welcher bereits enormen Einfluss auf Projektentwickler genommen hatte, betrifft nun ebenfalls Bestandshalter. In diesem Fall dürfte die für Juni erwartete Zinssenkung der EZB die angespannte Lage etwas lösen.

Neugeschäftsvolumen verzeichnet deutlichen Rückgang 

Zur quantitativen Beurteilung der Situation für gewerbliche Immobilienfinanzierungen am deutschen Finanzierungsmarkt wertet JLL neben den tatsächlich realisierten Neugeschäftszahlen der teilnehmenden Kreditinstitute zusätzlich Planzahlen für die Vergabe für Neugeschäft und Kreditbestände aus und analysiert diese.

Gewerbliche Immobilienfinanzierungen umfassen dabei Finanzierungen für gewerblich genutzte Immobilien sowie Finanzierungen für wohnwirtschaftlich genutzte Immobilien, die als Anlageobjekte genutzt werden. Die Grundlage der Auswertung bilden übermittelte Volumina zum Neugeschäft sowie zu Kreditbeständen ausgewählter Kreditinstitute. Diese wurden entsprechend in den jeweiligen Reportings der teilnehmenden Banken ausgewiesen und erlauben so eine vergleichende Analyse. Die analysierten Zahlen des kontrahierten Neugeschäfts beziehen sich auf die Kreditvergabe in Deutschland. Dem entgegenstehend umfassen die beschriebenen Kreditbestände die Volumina im In- und Ausland. Von dieser Marktbetrachtung ausgenommen sind Maßnahmen zur Kapitalbeschaffung wie beispielsweise Kapitalerhöhungen oder Bondemissionen.

Für das Gesamtjahr 2023 erreichten die befragten Kreditinstitute ein Neugeschäftsvolumen von insgesamt 31,1 Milliarden Euro. Im Vergleich zum Vorjahr ist dies ein Rückgang der Neugeschäftsvergabe um 21 Prozent. Diese negative Entwicklung zeichnete sich bereits zur Jahresmitte 2023 mit einem Minus von 25 Prozent ab. Einzig die DekaBank konnte im Jahresvergleich ihr Volumen der Neugeschäftsvergabe steigern. Das Plus lag hier bei 100 Millionen Euro. Alle weiteren Institute übermittelten einen Rückgang. Am deutlichsten fiel dieser bei der Helaba aus. Hier reduzierte sich das Neugeschäftsvolumen im Jahresvergleich um 2,1 Milliarden auf 1,9 Milliarden Euro im Jahr 2023. Spitzenreiter bei der Vergabe des Neugeschäfts war im vergangenen Jahr die LBBW mit 7,9 Milliarden Euro, auch dank der Übernahme der Berlin Hyp. 2022 waren es allerdings noch 9,1 Milliarden Euro. Dafür steigt jedoch die Risikovorsorge bzw. Banken legen mehr Kapital für mögliche Schieflagen zurück.

Der Ausblick auf das Geschäftsjahr 2024 fällt seitens der teilnehmenden Kreditinstitute sehr ausgeglichen aus. Im Vergleich zu 2023 erwarten drei Banken einen Anstieg des Neugeschäftsvolumens. Sechs Institute rechnen damit, dass sich das Neugeschäfts auf ungefähr dem gleichen Niveau einpendeln wird, wie im vergangenen Jahr. Weitere drei Institute planen mit einem Rückgang der Neugeschäftstätigkeit.

Kreditbestände auf konstantem Niveau

Anders als die Neugeschäftsvolumina erfahren die Kreditbestände einen leichten Anstieg um ein Prozent. Das Volumen der teilnehmenden Kreditinstitute (In- und Auslandsgeschäft) lag zum 31.12.2023 bei etwa 297 Milliarden Euro. Sieben Banken konnten die Kreditbestände steigern. Die Aareal Bank wies zum Jahresende mit einem Plus von zwei Milliarden Euro den deutlichsten Anstieg aus. Dem entgegen stehen fünf Institute, die einen Rückgang im Vergleich zum Vorjahr verzeichneten. Mit 2,1 Milliarden wies die HELABA das größte Minus aus. Durch die Übernahme der Berlin Hyp weist die LBBW zum 31.12.2023 mit 56,4 Milliarden Euro den größten Kreditbestand aus. Dahinter folgen die DZ Hyp mit 42,9 Milliarden und die HELABA mit 36,7 Milliarden Euro.

Zusätzlich zu den übermittelten Volumina zum Neugeschäft und den Kreditbeständen haben wir in dieser Ausgabe zusätzlich Fragen zum aktuellen Kreditvergabeprozess gestellt.

Zum einen haben wir gefragt, welche Nachhaltigkeits-Zertifikate elementare Bestandteile im Kreditvergabeprozess sind. Als „sehr wichtig“ wird von der überwiegenden Mehrheit der Energieausweis benannt. DGNB-, BREEAM- und LEED-Zertifikate werden von den meisten befragten Instituten als „wichtig“ eingestuft. Seitens der DEKA sind diese Umweltzertifikate ebenfalls sehr wichtig im Laufe der Kreditvergabe. 

Auf die Frage, wie lang aktuell die durchschnittliche Zinsbindungsfrist für gewerbliche Immobilienkredite ist, zeigt sich ein eindeutiges Bild. Die Mehrheit der befragten Kreditinstitute vergibt Immobilienkredite mit einer durchschnittlichen Zinsbindungsfrist von drei bis fünf Jahren. Nur zwei Banken gaben an, Immobilienkredite mit einer durchschnittlichen Zinsbindung von fünf bis zehn Jahren zu vergeben.

Rahmenbedingungen und Ausblick

Für das Jahr 2024 scheint sich die Lage am Immobilienmarkt etwas aufzuhellen. Zumindest verlassen mehr und mehr Marktteilnehmer ihre abwartende Haltung und treten wieder aktiv am Investmentmarkt auf. Maßgeblich dafür verantwortlich ist das aktuell konstant gehaltene Zinsniveau seitens der EZB. Zwar ist die Niedrigzinsphase bis auf Weiteres Geschichte, jedoch ermöglicht das aktuell stabil gehaltene Niveau Marktteilnehmern eine gewisse Planungssicherheit für zukünftige Investitionsstrategien. Die Trendwende am Immobilieninvestmentmarkt ließ sich nach dem ersten Quartal 2024 allerdings noch nicht erkennen. Zwar kommt es vermehrt zu Annäherungen zwischen Verkäufern und Käufern, allerdings mit einer immer noch verhaltenen Abschlussaktivität. Die erfassten 6,3 Milliarden Euro in den ersten drei Monaten 2024 bedeuteten ein Minus von 19 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Für die kommenden Quartale wird jedoch ein deutlicher Anstieg an Transaktionen erwartet, sodass aktuell ein Jahresvolumen von rund 40 Milliarden angepeilt wird.

Für eine aufklarende Situation am Finanzierungsmarkt spricht zudem die aktuelle Entwicklung des Deutschen Immobilienfinanzierungsindex (DIFI). Dieser, von JLL und dem Hamburgischen WeltWirtschaftsinstitut erhobene Index, skizziert die vorherrschende Situation am Immobilienfinanzierungsmarkt und zeigt darüber hinaus die Erwartung für die kommenden Monate. Zwar liegt der aktuelle Wert des Index mit minus 12,8 Punkten noch im negativen Bereich, allerdings ist seit dem vierten Quartal 2022 (-69,7 Punkte) ein deutlicher Aufwärtstrend zu erkennen. Zudem werden die kommenden Monate am Finanzierungsmarkt wesentlich positiver gesehen als das zweite Halbjahr des vergangenen Jahres.

Da die Margen sich aufgrund einer reduzierten Liquidität nun auf einem erhöhten Niveau eingependelt haben, ziehen manche Finanzierungsnehmer neben den klassischen inländischen Kreditgebern auch internationale Finanzierer in Betracht. Letztere konnten in den vergangenen Monaten ihren Marktanteil deutlich ausbauen. Allerdings fokussieren sich diese auf risikoarme Engagements. So werden Finanzierungen von beispielsweise Developments nur in Betracht gezogen, wenn das Baurecht geklärt bzw. die Baugenehmigung erteilt ist. Weitere Gewinner der aktuellen Situation am Immobilienfinanzierungsmarkt sind lokale Volksbanken und Sparkassen. Diese füllen die Kapitallücke von kleinen bis mittelgroßen Deals.

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