Research
Mitwirkende:
  • Thomas Sevcik, Arthesia
  • Helge Scheunemann
  • Matthias Barthauer
21. März 2022

Urban Evolution

Wie verändern sich unsere Städte und welche Potenziale können wir nutzen? JLL und die auf Narrative spezialisierte Strategie-Boutique Arthesia haben sich in einer Kooperation mit den Zukunftsfragen unserer Städte auseinandergesetzt. Thomas Sevcik, Gründer von Arthesia und Mastermind der Wolfsburger Autostadt sowie die JLL-Researcher Helge Scheunemann und Matthias Barthauer haben auf dieser Basis gemeinsam das Konzept-Papier „Urban Evolution“ entwickelt.

Die Stadt bietet mehr!

Athen, 1933. Hier wurde bei einem internationalen Städtebaukongress die sogenannte „Charta von Athen“ mit einer strikten Nutzungstrennung von Wohnen, Arbeiten und Freizeit in städtischen Strukturen verabschiedet. Über 70 Jahre hat dieses Leitbild unsere Städte geprägt und angesichts des enormen Bevölkerungswachstums, verbunden mit der dramatischen Zunahme des Automobilverkehrs, erschien dieses Konzept sinnvoll. 

Doch ist dieses Leitbild tatsächlich der historische Grundgedanke von Städten? Sicherlich nicht, denn ihr Wachstum und ihre Prosperität begannen lange vorher. In der vorindustriellen Stadt entstanden Zentren an den Kreuzungen von Handel und Kommunikation, das soziale und wirtschaftliche Leben fand auf öffentlichen Plätzen, Straßen und anderen Orten für Handelszwecke statt. Und vor allem: Gebäude erfüllten einen multifunktionalen Zweck. Immobilien, in denen gleichzeitig gelebt, gewohnt, gearbeitet und gehandelt wurde. Der Schilder- und Büchsenmacher oder der Taschenhersteller produzierte in der Stadt und verkaufte dort meist sofort die Waren. Produktion fand parallel mit dem Handel statt, das Wort Monostruktur existierte noch gar nicht. 

Schon vor dem Leipziger Dokument 2007 - offiziell trägt es den Titel Leipzig Charta zur nachhaltigen europäischen Stadt - fand eine Rückbesinnung auf vorindustrielle Stadtstrukturen statt. Die nutzungsgetrennte Stadt wurde kritisch hinterfragt und der Begriff Nachhaltigkeit fand erstmals Eingang in eine zukunftsorientiere Stadtentwicklung. Kurzum, das heutige Leitbild ist die gemischte und nachhaltige Stadt mit kurzen Wegen. Und dennoch dauerte es zehn Jahre, bevor die Bauleitplanung mit dem Urbanen Gebiet die rechtliche Grundlage dafür geschaffen hat, dass eine höhere bauliche Dichte und eine breitere Nutzungsmischung dort ermöglicht wurde, wo es bislang baurechtlich strikt untersagt war.

Die Stadt der Zukunft wird sich nicht ausschließlich über die Innenstädte definieren. Vielmehr liegt das Potenzial außerhalb der Kerngebiete, in der sogenannten Zwischenstadt. Also alles das, was weder Innenstadt noch klassischer grüner Vorort ist. In vielen Städten wie etwa Köln, Berlin oder Paris liegt sie traditionellerweise außerhalb des historischen Eisenbahnrings. Wichtige Infrastrukturen wie Flughäfen, Häfen aber auch große Büro- und Logistikzonen sind Teil dieser Zwischenstadt. 

Unter diesen Vorzeichen sehen wir insbesondere zwei Entwicklungen, die unsere Städte und die Immobilienmärkte in den nächsten Jahren verstärkt beeinflussen: Die Ansiedlung von Unternehmen des verarbeitenden Gewerbes in der Stadt unter neuen Bedingungen – als Neomanufacturing verstanden - und die neue industrielle Produktion von Lebensmitteln, das Vertical Farming.

Sie stellen im Sinne eines multifunktionalen Stadtgefüges interessante Nutzungsoptionen dar, die sowohl für Immobilienentwickler und Investoren als auch für städtische Entscheidungsträger von Relevanz sind.

Diese neuen Nutzungsarten sind auch aufgrund der gesellschaftspolitischen Diskussionen rund um das Thema Resilienz von großer Bedeutung. Dieses hat eine bessere Versorgungslage in speziellen Situationen bzw. gewisse Autarkie-Elemente und des Near- und Onshorings - die Rückverlagerung von Wertschöpfungsteilen aus Asien oder anderen Regionen nach Europa oder gar ins eigene Land - auf die Agenda westlicher Länder gebracht. Lokale Produktion und Versorgung bekommen wieder ein stärkeres Gewicht. Ein Gewicht, welches durch die 17 Nachhaltigkeitsziele der UN (Sustainable Development Goals, SDG) verstärkt wird. Die neuen Nutzungsarten zahlen dabei insbesondere auf die Ziele 9 (Industrie, Innovation und Technologie), 11 (nachhaltige Städte) und 12 (verantwortungsvolle Produktion und Konsum) ein.

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