Der Performancerückgang des Victor Prime Office Indikators hat sich im zweiten Quartal 2023 erneut leicht verlangsamt: Einem aktuellen Minus von 4,8 % stehen -5,7 % im ersten Quartal 2023 bzw. -8,2 % im vierten Quartal 2022 gegenüber. Der neue Indikatorstand beträgt 185,8 Punkte.

Ausschlaggebend für das negative Wachstum waren erneut Renditeanstiege um 30 Basispunkte in Düsseldorf bzw. 25 Basispunkte an den übrigen vier Standorten. Am Transaktionsmarkt herrscht nahezu Stillstand, insbesondere große Transaktionen kommen kaum zustande. Zudem ist eine Abkühlung des lange Zeit stabilen Bürovermietungsmarktes eingetreten. Das Vermietungsvolumen an den Big 5 Standorten ist im ersten Halbjahr 2023 gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum um rund ein Drittel geringer. Die Nachfrage konzentriert sich zunehmend auf qualitativ hochwertige Flächen, so dass in den im Victor betrachteten Premiumlagen der Top 5 Immobilienhochburgen nach wie vor eine rege Vermietungsaktivität im Gange ist und in unterschiedlichem Maße Impulse aus dem Mietmarkt den Renditeanstiegen entgegenwirken konnten.

*Total Return: Beobachtete Jahresperformance des Indikators zuzüglich des erwarteten Returns auf den Cash-Flow (Nettoanfangsrendite des Vorjahres) 

Bezüglich der Quartalsperformance fällt der Rückgang im zweiten Quartal 2023 in der Düsseldorfer Bankenlage – dem Schlusslicht des Vorquartals – mit -3,9 % am geringsten aus. Der neue Indikatorstand notiert bei 166,8 Punkten. In der Stadt am Rhein konnten ein vergleichsweise kräftiger Anstieg der Marktmiete sowie eine gesunkene Leerstandsrate den Effekt des Renditeanstiegs stärker abmildern als an den anderen betrachteten Standorten. Die Frankfurter Bankenlage liegt ebenfalls dank positiver Mieteffekte mit -4,6 % auf dem zweiten Platz und dem neuen Indikatorstand von 170,6 Punkten. Nur knapp dahinter folgt die Münchener Spitzenlage mit -4,7 % auf 198,4 Punkte. Insbesondere eine deutliche Erhöhung der Spitzenmiete trug dazu bei. Stagnierende Mieten resultieren in der Hamburger Innenstadt in einer Quartalsperformance von -5,4 % auf den neuen Indikatorstand von 201,5 Punkten. Auf dem letzten Platz landet Berlin mit -5,6 % und 202,3 Punkten.

Der erneute Rückgang der Quartalsperformance bringt die über alle Standorte gerechnete Jahresperformance noch weiter in den negativen Bereich. Mit -19,4 % erreicht das Jahresminus einen neuen Negativrekord. Die Rangfolge der Städte ist dabei ähnlich wie im Vorquartal. Erneut erzielt München mit -17,2 % noch das am wenigsten negative Ergebnis. Dank der vergleichsweise guten Quartalsentwicklung folgt die Düsseldorfer Bankenlage mit -17,4 %. Die Hamburger Innenstadt landet mit -19,6 % im Mittelfeld und den letzten Platz teilen sich die Berliner Spitzenlagen und die Frankfurter Bankenlage (jeweils -21,1 %).

Nach fünf Quartalen mit negativem Wachstum ist der Victor Indikator nun auf einem ähnlichen Stand wie im zweiten Quartal 2018, wobei die Städte deutliche Unterschiede aufweisen. Während Berlin, Düsseldorf und Hamburg im Durchschnitt liegen, sind die Wertverluste in Frankfurt am höchsten. Dort ist der Indikator auf das Niveau des zweiten Quartals 2017 gefallen. München schlägt sich mit einem Indikatorrückgang auf den Stand Mitte 2019 am wackersten.

Die Lage am Immobilienmarkt bleibt mit anhaltendem Preisfindungsprozess und geringem Transaktionsvolumen angespannt. Galten Immobilieninvestments in Deutschland lange Zeit als alternativlos und sicherer Hafen, bekommen sie nun wieder Konkurrenz: Im aktuell stagnierenden wirtschaftlichen Umfeld halten sich ausländische Investoren in Deutschland zurück und wenden sich attraktiveren Anlagedestinationen zu. Zudem sind durch die gestiegenen Zinsen alternative Anlageformen wie Anleihen und Aktien wieder stärker in den Fokus gerückt. Auf Verkäuferseite scheint die Akzeptanz, dass das „alte“ Preisniveau nicht mehr erzielbar ist, zuzunehmen, aber der Verkaufsdruck ist offenbar noch nicht hoch genug. Momentan ist eine signifikante Zunahme des Transaktionsgeschehens nicht absehbar, vielmehr werden Entscheidungen nach hinten verschoben in der Hoffnung einer Stabilisierung des Zins- und Finanzierungsumfeldes. Bis zum Jahresende sind weitere Renditeanstiege wahrscheinlich, wenngleich sich das Ausmaß etwas reduzieren könnte.

VICTOR – Valuation performance indicator

Konzeption

Immobilienmärkte weisen zyklische Schwankungen auf, von denen sich auch die deutschen 1A-Bürolagen nicht lösen können. Die Volatilit.t der Wertentwicklung verdeutlicht umso mehr, wie wichtig ein transparenter Marktindikator ist. In diesem Kontext analysiert JLL die Wertentwicklung der 1A-Bürolagen in den Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. Immobilienbestandshaltern und potenziellen Investoren soll die Möglichkeit eröffnet werden, mehr Transparenz für klar definierte Teilmärkte zu erhalten sowie Entwicklungen und Trends schneller erkennen und danach handeln zu können. Der Indikator analysiert die folgenden Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von ca. 12 Mio. m²:

• Berlin – Charlottenburg 1A / Mitte 1A / Potsdamer Platz und Leipziger Platz

• Düsseldorf – Bankenviertel

• Frankfurt – Bankenlage

• Hamburg – Innenstadt

• München – Innenstadt

In diesen Teilmärkten wird die Wertentwicklung des vermietbaren Büroflächenbestandes untersucht. Die Analyse zeigt die Wertveränderungen des Büroflächenbestands auf und stellt deren Performance (Wertänderungsrendite) im Zeitverlauf dar.
In der Gesamtbetrachtung (VICTOR Top-5) wurde die Wertenwicklung aller oben genannten 1A-Bürom.rkte ungewichtet gemittelt. Aufgrund der unterschiedlichen Bestandsflächen bzw. Wertvolumina der einzelnen Teilmärkte werden diese mit jeweils 20 % Gewichtung im Top-5 Indikator berücksichtigt.
Der Indikator wird seit dem 31. Dezember 2003 quartalsweise ermittelt und zukünftig auf Quartalsbasis fortgeschrieben. Die kurzen Betrachtungsintervalle ermöglichen eine adäquate Abbildung von kurzfristigen Marktschwankungen und eine realistische Darstellung von aktuellen Markttrends. In dieser Hinsicht stellt der Valuation Performance Indicator VICTOR ein wertvolles Benchmarking-Instrument und Trendbarometer für die analysierten Teilmärkte dar.

Methodik

Die stichtagsbezogene Marktwertermittlung der Teilmärkte erfolgt nach internationalen Wertermittlungsrichtlinien und basiert auf der Datenbasis von JLL. Die Modellannahmen beziehen sich auf reale Marktdaten sowie auf die Einschätzung von JLL Professionals. Modelltechnisch beziehen wir uns auf fixe Bestandsflächen der Teilmärkte, stichtagsbezogene, reale Leerstandsquoten und Flächenstrukturanteile. Dies gewährleistet eine realitätsnahe Abbildung der Vermietungssituation und eine zeitliche Vergleichbarkeit der Indikatorwerte. Die Berechnung basiert auf einem Discounted Cash Flow Model, welches alle marktüblich relevanten Bewertungsparameter berücksichtigt.
Die Inflationserwartung, sowie das von JLL erwartete Marktmietwachstum, wurden explizit in der Analyse berücksichtigt. Das Wachstum der Vertragsmieten wurde anhand einer marktüblich unterstellten Indexierungsregelung auf Basis der realen Inflationsraten angepasst.
Die Marktmieten der 1A-Bürolagen werden von JLL quartalsmäßig analysiert und fließen in das Modell ein. Die Vertragsmieten werden über historische Zeitreihen ermittelt, sodass eine Aussage über den jeweiligen Over-/Underrent-Status getroffen werden kann. Zusätzlich werden im Zahlungsstrom explizit laufende Gebäudekosten, punktuelle Vermietungskosten und Mietincentives sowie geschätzte Leerstands- und Wiedervermietungs-zeiten berücksichtigt.
Die im Modell verwendeten Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssätze basieren auf der Analyse von realen Markttransaktionen bzw. sind von Erwartungsrenditen der am Markt aktiven Investoren abgeleitet.