Research

VICTOR Prime Office

Q3 2022

Valuation Performance Indicator

Indikatorstand: 225,5
Wertveränderung (Quartal): -2,2 %

02. November 2022

Valuation Advisory

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Marktkommentar Q3 2022

Im dritten Quartal des Jahres verzeichnet der VICTOR Performanceindex zum zweiten Mal in Folge eine negative Wertänderung. Der Indikatorstand für die beobachteten Toplagen sinkt um -2,2 % auf 225,5 Punkte. Im Vorquartal fiel der Indikator bereits um -1,5 %. Der Abwärtstrend ist überwiegend vom Investmentmarkt getrieben, an dem der Preisfindungsprozess noch nicht abgeschlossen ist. Die Vermietungsmärkte erweisen sich trotz des herausfordernden wirtschaftlichen Umfelds als (zumindest noch) stabil. Die teilweise positiven Impulse aus den Vermietungsmärkten konnten die Renditeanstiege jedoch höchstens abmildern, nicht vollständig ausgleichen.

Die analysierten Teilmärkte haben sich im vergangenen Quartal heterogen entwickelt: München trotzt dem allgemeinen Trend mit einem Indikatoranstieg um +1,5 % auf den neuen Stand von 243,3 Punkten. Als einzige Stadt wartet die bayerische Metropole mit einer stabilen Spitzenrendite sowie steigenden Mietpreisen auf. Die nach wie vor vorhandene Investorennachfrage nach gutem Produkt in Verbindung mit der geringen Leerstandsquote von 1,2 % in der betrachteten Toplage übt eine stabilisierende Wirkung auf die Immobilienwerte aus. Die übrigen untersuchten Städte zeigen eine negative Quartalsperformance: Die Frankfurter Bankenlage landet mit -2,4 % und 211,2 Punkten auf dem zweiten Platz, gefolgt von der Hamburger Innenstadt mit -2,8 % und dem neuen Indikatorstand von 243,6 Punkten. Trotz eines Rückgangs um -3,6 % weist nach wie vor die Berliner Spitzenlage mit 247,2 Punkten den höchsten Indikatorstand auf. In allen drei Städten sind die Performancerückgänge auf gestiegene Spitzenrenditen (Frankfurt: +5 Basispunkte; Hamburg und Berlin: +10 Basispunkte) zurückzuführen. Bei diesen Lagen konnten positive Mieteffekte die Renditeanstiege nicht kompensieren. Das Düsseldorfer Bankenviertel verzeichnet mit +15 Basispunkten den stärksten Renditeanstieg gepaart mit stagnierenden Spitzenmieten sowie gesunkenen Mieten in der Breite, was zum deutlichsten Performancerückgang um -4,7 % auf 192,5 Punkte führt.

*Total Return: Beobachtete Jahresperformance des Indikators zuzüglich des erwarteten Returns auf den Cash-Flow (Nettoanfangsrendite des Vorjahres)

Die über alle Standorte gerechnete Jahresperformance rutscht aufgrund der zwei Rückgänge der Quartalsperformance nun ebenfalls mit -1,7 % in den negativen Bereich. Die Rangfolge der Jahresperformance ist identisch mit den Platzierungen der Quartalsperformance: Einzig die Münchener Spitzenlage bleibt mit +3,4 % positiv. Die Frankfurter 1a-Lage liegt mit einer jährlichen Wachstumsrate von -1,1 % über dem Durchschnitt der Standorte, die übrigen Städte erzielen unterdurchschnittliche Werte: Die Spitzenlagen in Hamburg (-2,8 %) und Berlin (-3,0 %) weisen im Jahresvergleich nah beieinanderliegende Wachstumsraten auf und die Düsseldorfer Bankenlage bildet mit -6,7 % erneut das Schlusslicht. Die letzte Periode mit negativem jährlichem Wachstum ereignete sich rund um die Finanzkrise und hielt vom ersten Quartal 2008 über acht Quartale bis zum vierten Quartal 2009. Damals wurden in der Spitze Rückgänge von -12,6 % verzeichnet. Im Vergleich dazu fallen die aktuellen Rückgänge relativ mild aus.

Die aktuellen Performanceeinbußen des VICTOR sind Ausdruck der großen Verunsicherung am Immobilienmarkt vor dem Hintergrund des weiter eingetrübten ökonomischen Umfeldes. Sowohl die Bundesregierung als auch der Internationale Währungsfonds senkten im Oktober die Prognosen für das Wirtschaftswachstum. Demnach steht Deutschland vor einer Rezession. Die Inflation ist hartnäckiger als erwartet und erreichte im September die 10%-Marke. In Kombination mit den steigenden Finanzierungskosten sorgt dies am Immobilieninvestmentmarkt für eine abwartende Haltung der Marktakteure. So ziehen Investoren Gebote während der Bieterverfahren zurück und verkäuferseits kommen kaum noch neue Objekte auf den Markt. Eine übliche Jahresendrallye ist daher unwahrscheinlich. Jedoch am Vermietungsmarkt sind im Spitzensegment weitere punktuelle Mietpreissteigerungen nicht ausgeschlossen, insbesondere in Städten mit sehr geringem Leerstand.

VICTOR – Valuation performance indicator

Konzeption

Immobilienmärkte weisen zyklische Schwankungen auf, von denen sich auch die deutschen 1A-Bürolagen nicht lösen können. Die Volatilit.t der Wertentwicklung verdeutlicht umso mehr, wie wichtig ein transparenter Marktindikator ist. In diesem Kontext analysiert JLL die Wertentwicklung der 1A-Bürolagen in den Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. Immobilienbestandshaltern und potenziellen Investoren soll die Möglichkeit eröffnet werden, mehr Transparenz für klar definierte Teilmärkte zu erhalten sowie Entwicklungen und Trends schneller erkennen und danach handeln zu können. Der Indikator analysiert die folgenden Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von ca. 12 Mio. m2:

  • Berlin – Charlottenburg 1A / Mitte 1A / Potsdamer Platz und Leipziger Platz

  • Düsseldorf – Bankenviertel

  • Frankfurt – Bankenlage

  • Hamburg – Innenstadt

  • München – Innenstadt

In diesen Teilmärkten wird die Wertentwicklung des vermietbaren Büroflächenbestandes untersucht. Die Analyse zeigt die Wertveränderungen des Büroflächenbestands auf und stellt deren Performance (Wertänderungsrendite) im Zeitverlauf dar.
In der Gesamtbetrachtung (VICTOR Top-5) wurde die Wertenwicklung aller oben genannten 1A-Bürom.rkte ungewichtet gemittelt. Aufgrund der unterschiedlichen Bestandsflächen bzw. Wertvolumina der einzelnen Teilmärkte werden diese mit jeweils 20 % Gewichtung im Top-5 Indikator berücksichtigt.
Der Indikator wird seit dem 31. Dezember 2003 quartalsweise ermittelt und zukünftig auf Quartalsbasis fortgeschrieben. Die kurzen Betrachtungsintervalle ermöglichen eine adäquate Abbildung von kurzfristigen Marktschwankungen und eine realistische Darstellung von aktuellen Markttrends. In dieser Hinsicht stellt der Valuation Performance Indicator VICTOR ein wertvolles Benchmarking-Instrument und Trendbarometer für die analysierten Teilmärkte dar.

Methodik

Die stichtagsbezogene Marktwertermittlung der Teilmärkte erfolgt nach internationalen Wertermittlungsrichtlinien und basiert auf der Datenbasis von JLL. Die Modellannahmen beziehen sich auf reale Marktdaten sowie auf die Einschätzung von JLL Professionals. Modelltechnisch beziehen wir uns auf fixe Bestandsflächen der Teilmärkte, stichtagsbezogene, reale Leerstandsquoten und Flächenstrukturanteile. Dies gewährleistet eine realitätsnahe Abbildung der Vermietungssituation und eine zeitliche Vergleichbarkeit der Indikatorwerte. Die Berechnung basiert auf einem Discounted Cash Flow Model, welches alle marktüblich relevanten Bewertungsparameter berücksichtigt.
Die Inflationserwartung, sowie das von JLL erwartete Marktmietwachstum, wurden explizit in der Analyse berücksichtigt. Das Wachstum der Vertragsmieten wurde anhand einer marktüblich unterstellten Indexierungsregelung auf Basis der realen Inflationsraten angepasst.
Die Marktmieten der 1A-Bürolagen werden von JLL quartalsmäßig analysiert und fließen in das Modell ein. Die Vertragsmieten werden über historische Zeitreihen ermittelt, sodass eine Aussage über den jeweiligen Over-/Underrent-Status getroffen werden kann. Zusätzlich werden im Zahlungsstrom explizit laufende Gebäudekosten, punktuelle Vermietungskosten und Mietincentives sowie geschätzte Leerstands- und Wiedervermietungs-zeiten berücksichtigt.
Die im Modell verwendeten Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssätze basieren auf der Analyse von realen Markttransaktionen bzw. sind von Erwartungsrenditen der am Markt aktiven Investoren abgeleitet.

Autoren

Dr. Andreas Dickert, Team Leader Operations Management

Ines Lippolt, Director Operations Management

Kontakt

Unsere Ansprechpartner:

Valuation:
Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory Germany

Research:
Helge Scheunemann, Head of Research Germany

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