Der Victor Prime Office Performance-Indikator hat im zweiten Quartal 2024 eine nahezu stabile Entwicklung verzeichnet. Zur Jahresmitte beträgt der neue Indikatorstand 165,3 Punkte, was lediglich einen minimalen Rückgang von -0,1 % gegenüber dem Vorquartal bedeutet (Q1 2024: -0,7 %). Diese Entwicklung spiegelt eine zunehmend stabilere Marktlage wider: Sowohl Spitzenmieten als auch Spitzenrenditen blieben nahezu auf dem Niveau des Vorquartals und veränderten sich lediglich punktuell.

*Total Return: Beobachtete Jahresperformance des Indikators zuzüglich des erwarteten Returns auf den Cash-Flow (Nettoanfangsrendite des Vorjahres) 

Bezüglich der Performance im Vergleich zum Vorquartal überholt Hamburgs Toplage die Münchner Innenstadt und nimmt mit einem Anstieg von 0,8 % die Spitzenposition ein. Aufgrund der unveränderten Spitzenrendite können die positiven Impulse aus dem Mietmarkt den Indikator auf den neuen Stand von 181 Punkten heben. Die Münchner Innenstadt belegt den zweiten Platz mit einem Performanceanstieg von 0,4 % auf 181,3 Punkte. Dicht darauf folgt die Düsseldorfer Bankenlage mit einer leichten Performanceverbesserung von 0,3 % auf 150 Punkte. In beiden Städten blieben die Spitzenrenditen unverändert und auch die Mieten bewegten sich kaum. In den Berliner Toplagen blieben die Spitzenrenditen ebenfalls stabil, jedoch führten leichte Mietrückgänge zu einem moderaten Indikatorrückgang von -0,7 %. Der neue Indikatorstand für die Bundeshauptstadt notiert damit bei 178,1 Punkten. Als einzige der betrachteten Immobilienhochburgen weist die Frankfurter Bankenlage einen leichten Anstieg der Spitzenrendite um fünf Basispunkte auf. In Kombination mit ausbleibenden Mieteffekten resultiert dies in einem Performancerückgang um 1,1 % auf 147,4 Punkte.

Analog zur Quartalsperformance verlangsamt sich auch der Rückgang der über alle Standorte gerechneten Jahresperformance des Victor weiter auf -11 % (Vergleich Indikatorstand Q2 2024 zu Q2 2023) nach -15,2 % bzw. -19,6 % im ersten Quartal 2024 und vierten Quartal 2023. Die Rangfolge der Immobilienstandorte bleibt dabei unverändert: Nach zwei Quartalen mit Wachstum fällt die Jahresperformance in München mit -8,6 % am besten aus und befindet sich erstmals seit fünf Quartalen im einstelligen Minusbereich. Düsseldorf landet mit -10,1 % auf dem zweiten Platz, dicht gefolgt von Hamburg mit einem jährlichen Rückgang um -10,2 %. Die Berliner Spitzenlagen sowie die Frankfurter Bankenlage bleiben aufgrund der negativen Quartalsperformance mit -12 % in Berlin und -13,6 % in der Mainmetropole hinter den anderen Städten zurück.

Die Stabilisierung der Spitzenrenditen weist auf die sich schließende Lücke der Preiserwartungen von Käufern und Verkäufern hin – zumindest im Topsegment. Zudem sind sowohl Anzahl der Gebote als auch die Breite des Investorenspektrums bei laufenden Verkaufsprozessen einiger prominenter Topimmobilien ein Anzeichen von zunehmender Liquidität am Markt für erstklassige Büros. Abseits des Spitzensegments bleibt die Lage jedoch schwierig, was die Differenzierung innerhalb der Assetklasse Office weiter verhärtet. Das Transaktionsvolumen für Büroimmobilien fiel dementsprechend überschaubar aus. Im zweiten Quartal erreichte es in den hier betrachteten fünf Immobilienhochburgen nur etwa 0,72 Milliarden Euro, was minimal über dem Ergebnis des ersten Quartals mit knapp 0,7 Milliarden Euro liegt.

Etwas positiver stellt sich die Situation an den Büromietmärkten dar. Der Büroflächenumsatz in den betrachteten fünf Metropolen liegt im zweiten Quartal 2024 rund sechs Prozent über dem Ergebnis des ersten Quartals und etwa 14 Prozent über dem Umsatz des entsprechenden Vorjahreszeitraums. Im Laufe des ersten Halbjahrs gab es zwar Interesse an großflächigen Anmietungen, deren Abschlüsse jedoch erst für die zweite Jahreshälfte erwartet werden und die dann das Vermietungsergebnis weiter verbessern könnten.

Der Ausblick für die zweite Jahreshälfte 2024 ist gemischt mit vorsichtigen sowie optimistischen Stimmen bezüglich der Marktentwicklung. Auf der vorsichtigen Seite werden weitere Insolvenzen von Marktteilnehmern, Refinanzierungslücken, Gefahren aus den Mittelabflüssen der offenen Fonds und eine Welle an Non-Performing-Loans aus nicht bereinigten Bankbilanzen befürchtet, die zu Notverkäufen führen könnten und damit das Preisniveau negativ beeinflussen könnten. Andererseits geben die stabilen Tendenzen am Mietmarkt und erste Zeichen einer Marktbelebung im Topsegment gemeinsam mit den positiven Nachrichten aus den Investmentmärkten der anderen Sektoren (insbesondere Logistik, Einzelhandel, Wohnen) sowie sich verbessernde Immobilienmärkte in den USA als Vorlaufindikator Anlass zur Hoffnung auf eine Zunahme des Transaktionsgeschehens im weiteren Jahresverlauf.