Nach neun Quartalen mit negativer Performance verzeichnet der Victor Prime Office Performance-Indikator im dritten Quartal des Jahres erstmals eine leicht positive Entwicklung. Ende September 2024 notiert der neue Indikatorstand bei 165,9 Punkten und damit 0,4 % höher als im Vorquartal. Er bewegt sich nun auf dem Niveau zwischen viertem Quartal 2016 und erstem Quartal 2017. Vom Indikatorhöchststand im ersten Quartal 2022 bis zum Tiefststand im zweiten Quartal 2024 betrug der Wertverlust 29,4 %. In München war der Rückgang mit rund 27 % am geringsten und in Frankfurt, wo der Negativzyklus zwei Quartale länger dauerte als in München, mit knapp 33 % am höchsten.

*Total Return: Beobachtete Jahresperformance des Indikators zuzüglich des erwarteten Returns auf den Cash-Flow (Nettoanfangsrendite des Vorjahres) 

Bezüglich der Performance im Vergleich zum Vorquartal weisen alle fünf Standorte ein Wachstum auf. München zeigt bereits seit dem ersten Quartal 2024 moderate Indikatoranstiege auf, im zweiten Quartal folgten Düsseldorf und Hamburg und im dritten Quartal sind nun auch Berlin und Frankfurt aus dem Minusbereich heraus. Die Spitzenrenditen sind stabil, sodass das Wachstum ausschließlich vom Mietmarkt getragen wurde. Dabei legten sowohl die Spitzenmieten als auch die Mieten in der Breite in allen fünf Städten zu, allerdings in unterschiedlichem Ausmaß. So erzielten die Berliner Spitzenlagen die beste Performance. Nach neun Quartalen mit Indikatorrückgängen weist die Bundeshauptstadt im dritten Quartal 2024 einen Anstieg um 0,8 % auf den neuen Stand von 179,6 Punkten auf. Auf dem zweiten Platz landet die Münchner Innenstadt mit einem Performanceanstieg um 0,4 % auf 182,0 Punkte. Um jeweils 0,3 % legt die Performance in den Bankenlagen von Düsseldorf und Frankfurt zu. Der Indikator in Düsseldorf notiert damit bei 150,5 Punkten und in der Mainmetropole bei 147,8 Punkten. Knapp dahinter folgt die Hamburger Innenstadt mit 0,2 % und 181,4 Punkten.

Aufgrund der guten Quartalsperformance verlangsamt sich der Rückgang der über alle Standorte gerechneten Jahresperformance des Victor weiterhin deutlich und liegt nun bei -3,2 % (Vergleich Indikatorstand Q3 2024 zu Q3 2023), nach -11 % im Vorquartal. Nach drei Quartalen mit Wachstum fällt nun auch die Jahresperformance in München mit 1,0 % erstmals seit sieben Quartalen positiv aus. Die übrigen vier Städte verbleiben im Minus, allerdings haben sich die Rückgänge signifikant abgeschwächt. Hamburg weist mit -2,6 % den geringsten Rückgang auf, gefolgt von Berlin mit -3,1 % und Düsseldorf mit -3,5 %. Auf dem letzten Platz landet Frankfurt mit -6,6 %.

Obwohl die Flaute am Büroinvestmentmarkt anhält und das Transaktionsvolumen in den fünf hier betrachteten Immobilienhochburgen im dritten Quartal mit rund 500 Millionen Euro noch geringer ausfiel als in den beiden schwachen Vorquartalen mit jeweils circa 700 Millionen Euro, verbreitet sich unter den Marktteilnehmern eine vorsichtig positive Stimmung. Die lange Zeit zurückhaltenden institutionellen Investoren scheinen sich wieder ernsthaft mit Büroimmobilien beschäftigen zu wollen und erste Fundraisings funktionieren wieder. Allerdings fokussiert sich das Interesse noch stärker als zuvor auf das Topsegment. Da sich der Victor auf die Toplagen der fünf Topstandorte bezieht, ist es nicht verwunderlich, dass sich hier die positiven Tendenzen deutlicher zeigen als am Gesamtmarkt. So liegt auch der Total Return – die jährliche Performance des Indikators zuzüglich der Nettoanfangsrendite zum Vorjahreszeitpunkt – mit 0,9 % wieder im positiven Bereich.

Insgesamt verfestigen sich die Stabilisierungstendenzen im Spitzensegment und auch wenn es keine typische Jahresendrallye geben wird, werden mit Spannung weitere Transaktionen im vierten Quartal erwartet, die zusätzliche Datenpunkte als Evidenz für die Prime Yields liefern.