VICTOR Prime Office
Q4 2022
Valuation Performance Indicator
Indikatorstand: 207,1
Wertveränderung (Quartal): -8,2 %
Valuation Advisory
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Prime Office
Ungewichteter Durchschnitt aller Teilmärkte
Mit -11,2 % sinkt die laufende Jahresperformance des VICTOR Prime Office Indikators im Jahr 2022 so stark wie noch nie. Bereits ab dem zweiten Quartal kehrte sich die jahrelange Wachstumsphase ins Minus um. Während die Einbußen im zweiten und dritten Quartal noch gemäßigt ausfielen (-2,2 % und -1,5 %) war der Rückgang im vierten Quartal mit -8,2 % deutlich. Insgesamt notiert der Indikatorstand für die beobachteten Toplagen der deutschen Immobilienhochburgen Ende Dezember 2022 bei 207,1 Punkten und damit unter dem Niveau des vierten Quartals 2019. Ausschlaggebend hierfür sind die Impulse aus dem Kapitalmarkt mit deutlichen Anstiegen der Spitzenrenditen. Zwar fanden nur wenige Transaktionen statt und das Transaktionsvolumen am Büroimmobilienmarkt betrug im vierten Quartal lediglich 1,9 Milliarden Euro, allerdings zeigen laufende Verkaufsprozessen, dass sich die Effekte von Leitzinserhöhungen sowie gestiegenen Finanzierungskonditionen auf das Gebotsverhalten von Investoren auswirken. Zudem blieben im vierten Quartal Transaktionen zu „alten“ Preisniveaus, die in den ersten drei Quartalen des Jahres noch registriert wurden, nun vollends aus. Die Vermietungsmärkte erwiesen sich im Jahr 2022 dagegen als stabil. Es zeichnet sich der Trend ab, dass umzugswillige Unternehmen in Folge des gestiegenen Home Office-Anteils häufig etwas kleinere Flächen suchen. Gleichzeitig legen sie Wert auf moderne hochwertige Flächen in Toplagen und sind bereit, dafür höhere Mietpreise zu zahlen. Dies erklärt auch, warum die Spitzenmiete in allen betrachteten Städten gestiegen ist, während die Marktmiete an einigen Standorten leicht sank.
Insgesamt liegt der Total Return für 2022 bei -8,6 % und damit unter dem Vorjahreswert (+8,2 %). Es bleibt abzuwarten, ob mit den aktuellen Renditeanstiegen eine Bodenbildung erreicht ist oder weitere Anpassungen folgen werden. Dies hängt maßgeblich von der Entwicklung der Zinspolitik ab. Vermutlich werden die Transaktionsmärkte erst wieder anspringen, wenn mehr Stabilität an den Finanzierungsmärkten herrscht und Marktteilnehmer Transaktionsentscheidungen wieder auf einer verlässlicheren Basis treffen können. Die Nachfrage nach hochwertigen Büroimmobilien ist jedenfalls nach wie vor vorhanden.
Berlin
Q4 2022
Die Berliner Spitzenlage weist mit -12,0 % nach Frankfurt den zweitstärksten Rückgang der Jahresperformance auf (2021: +6,0 %). Im Schlussquartal verzeichnete die Hauptstadt mit -8,8 % ebenfalls ein deutlich negatives Performancewachstum, während die Rückgänge in den Vorquartalen noch gemäßigt ausfielen (Q2 2022: -0,3 %; Q3 2022: -3,6 %). Der neue Indikatorstand notiert bei 225,4 Punkten und ist damit auf das Niveau des dritten Quartals 2019 (225,3 Punkte) zurückgefallen. Die negative Performance im letzten Quartal ist überwiegend auf einen Anstieg der Spitzenrendite um +50 Basispunkte zurückzuführen. Zwar stiegen die Spitzenmieten in Folge der anhaltenden Fokussierung auf Topflächen in Spitzenlagen leicht an, konnten den starken Effekt aus dem Kapitalmarkt aber kaum abmildern. Das Transaktionsvolumen in Berlin lag im Jahr 2022 um über 70 % unter dem Vorjahresergebnis und das Vermietungsvolumen nahm um rund 12 % gegenüber dem Vorjahr ab. Die Anzahl der Vermietungen in kleineren Flächen nahm dabei zu, was den Nachfragetrend zu kleineren, aber hochwertigen Flächen untermauert. Insgesamt sorgte die Tendenz des Marktes für den zweitschwächsten Total Return mit -9,5 % (+8,7 % im Vorjahr) nach Frankfurt.
Düsseldorf
Q4 2022
Nach einem sehr guten Jahr 2021 mit einem Anstieg von +9,3 % fällt die Performance der Düsseldorfer Bankenlage im Jahr 2022 mit -9,9 % negativ aus. Verglichen mit den vier anderen beobachteten Immobilienhochburgen ist der Rückgang allerdings unterdurchschnittlich, was neben steigenden Marktmieten hauptsächlich auf die extreme Steigerung der Spitzenmieten zurückzuführen ist. Allein im vierten Quartal betrug der Anstieg über +25 % - dank großflächiger Anmietungen zu Rekordmietpreisen im Umfeld der Königsallee. Zugleich nahm der Leerstand im Jahresvergleich nur leicht zu, was die hohe Nachfrage unterstreicht. Die Impulse aus dem Kapitalmarkt mit steigenden Spitzenrenditen konnten durch den wertsteigernden Effekt aus dem Mietmarkt allerdings nur abgemildert werden, so dass sich der Indikator auch im vierten Quartal um -3,0 % auf den neuen Stand von 168,7 Punkte reduzierte. Damit ist der Indikatorstand zwar nach wie vor der geringste unter den betrachteten Immobilienstandorten, aber die Lücke zu Frankfurt mit dem zweitgeringsten Wert hat sich nahezu geschlossen. Der Total Return fällt mit -7,2 % im Vergleich zu den übrigen betrachteten Standorten ebenfalls gemäßigt aus.
Frankfurt
Q4 2022
Mit -14,1 % liegt die Frankfurter Bankenlage bezüglich des jährlichen Performancewachstums 2022 auf dem letzten Platz der betrachteten Immobilienhochburgen und auch im Quartalsvergleich fällt der Rückgang mit -11,0 % am stärksten aus. Der neue Indikatorstand beträgt 188,0 Punkte. Damit hat die Stadt am Main die Wertzuwächse der vergangenen drei Jahre eingebüßt und ist nun auf dem Niveau vor dem ersten Quartal 2019. Der Abstand zu Düsseldorf mit dem geringsten absoluten Indikatorstand hat sich auf ein Minimum reduziert. Die negative Performance ist insbesondere auf einen Anstieg der Spitzenrendite im Jahresverlauf um +70 Basispunkte zurückzuführen. Am Büromietmarkt zeigt sich in Frankfurt die Fokussierung auf moderne, hochwertige Topflächen in zentralen Lagen (dafür etwas kleiner) bereits an den Mietpreisen: Während die Spitzenmieten im Jahresverlauf weitere Anstiege verzeichneten, reduzierte sich die Marktmiete zum Jahresende leicht. Der Total Return fällt mit 11,4 % sowohl gegenüber dem Vorjahr (+6,2 %) als auch im Vergleich mit den übrigen Immobilienhochburgen gering aus.
Hamburg
Q4 2022
Nachdem die Hamburger Innenstadt im Vorjahr das geringste Performancewachstum (+3,3 %) aufwies, fällt das Ergebnis im Jahr 2022 mit einem Rückgang um -10,1 % besser als der Durchschnitt der fünf betrachteten Immobilienstandorte aus. Ursächlich für den Rückgang ist wie an den anderen Standorten die gestiegene Spitzenrendite. Am Mietmarkt sind Hamburger Büroflächen nach wie vor gefragt, was sich auch in steigenden Mieten niederschlägt. Die positiven Impulse aus den Mietmärkten konnten die über das Jahr kumulierten Renditeanstiege von +65 Basispunkten allerdings nicht kompensieren. Im Schlussquartal weist die Hansestadt einen Performancerückgang um -7,2 % auf den aktuellen Stand von 226,0 Punkten auf. Sie erzielt damit den höchsten Indikatorstand der betrachteten Städte und verdrängt die im Vorjahr führende Berliner Spitzenlage vom ersten Platz. Aufgrund der negativen Jahresperformance liegt der Total Return mit -7,5 % jedoch ebenfalls deutlich im Minus.
München
Q4 2022
Bezüglich der Jahresperformance verzeichnet die Münchner Innenstadt im abgelaufenen Jahr mit -8,8 % den geringsten Wertverlust unter den betrachteten Immobilienhochburgen. Dies ist darauf zurückzuführen, dass die bayrische Metropole im dritten Quartal als einzige der fünf Städte einen leichten Performanceanstieg erzielte (+1,5 %), der sich positiv auf die Jahresperformance auswirkt. Im vierten Quartal sackte der Indikator um -8,6 % auf den neuen Stand von 222,4 Punkten ab. Grund hierfür ist insbesondere der Anstieg der Spitzenrendite um +45 Basispunkte, während die Spitzenmiete nur unterdurchschnittlich zunahm. Der Total Return reduzierte sich mit -6,1 % ebenfalls weniger stark als in den anderen Städten. Es scheint, dass die Spitzenlage in München der allgemeinen Marktsondierungsphase am besten trotzen kann.
Marktvergleich
Q1 2015 bis Q4 2022
Zusammenfassende Performance-Analyse
Spitzenrenditen steigen an allen betrachteten Immobilienhochburgen stark an
Kaum Transaktionen im vierten Quartal
Vermietungsmärkte erweisen sich als robust
Spitzenmieten entkoppeln sich von Durchschnittsmieten
Fokus auf Flächen mit sehr guter Ausstattungsqualität in Toplagen
Bedeutung von ESG-Konformität nimmt weiter zu
Düsseldorf mit stärkstem Mietpreiswachstum
VICTOR – Valuation performance indicator
Konzeption
Immobilienmärkte weisen zyklische Schwankungen auf, von denen sich auch die deutschen 1A-Bürolagen nicht lösen können. Die Volatilit.t der Wertentwicklung verdeutlicht umso mehr, wie wichtig ein transparenter Marktindikator ist. In diesem Kontext analysiert JLL die Wertentwicklung der 1A-Bürolagen in den Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. Immobilienbestandshaltern und potenziellen Investoren soll die Möglichkeit eröffnet werden, mehr Transparenz für klar definierte Teilmärkte zu erhalten sowie Entwicklungen und Trends schneller erkennen und danach handeln zu können. Der Indikator analysiert die folgenden Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von ca. 12 Mio. m2:
Berlin – Charlottenburg 1A / Mitte 1A / Potsdamer Platz und Leipziger Platz
Düsseldorf – Bankenviertel
Frankfurt – Bankenlage
Hamburg – Innenstadt
München – Innenstadt
In diesen Teilmärkten wird die Wertentwicklung des vermietbaren Büroflächenbestandes untersucht. Die Analyse zeigt die Wertveränderungen des Büroflächenbestands auf und stellt deren Performance (Wertänderungsrendite) im Zeitverlauf dar.
In der Gesamtbetrachtung (VICTOR Top-5) wurde die Wertenwicklung aller oben genannten 1A-Bürom.rkte ungewichtet gemittelt. Aufgrund der unterschiedlichen Bestandsflächen bzw. Wertvolumina der einzelnen Teilmärkte werden diese mit jeweils 20 % Gewichtung im Top-5 Indikator berücksichtigt.
Der Indikator wird seit dem 31. Dezember 2003 quartalsweise ermittelt und zukünftig auf Quartalsbasis fortgeschrieben. Die kurzen Betrachtungsintervalle ermöglichen eine adäquate Abbildung von kurzfristigen Marktschwankungen und eine realistische Darstellung von aktuellen Markttrends. In dieser Hinsicht stellt der Valuation Performance Indicator VICTOR ein wertvolles Benchmarking-Instrument und Trendbarometer für die analysierten Teilmärkte dar.
Methodik
Die stichtagsbezogene Marktwertermittlung der Teilmärkte erfolgt nach internationalen Wertermittlungsrichtlinien und basiert auf der Datenbasis von JLL. Die Modellannahmen beziehen sich auf reale Marktdaten sowie auf die Einschätzung von JLL Professionals. Modelltechnisch beziehen wir uns auf fixe Bestandsflächen der Teilmärkte, stichtagsbezogene, reale Leerstandsquoten und Flächenstrukturanteile. Dies gewährleistet eine realitätsnahe Abbildung der Vermietungssituation und eine zeitliche Vergleichbarkeit der Indikatorwerte. Die Berechnung basiert auf einem Discounted Cash Flow Model, welches alle marktüblich relevanten Bewertungsparameter berücksichtigt.
Die Inflationserwartung, sowie das von JLL erwartete Marktmietwachstum, wurden explizit in der Analyse berücksichtigt. Das Wachstum der Vertragsmieten wurde anhand einer marktüblich unterstellten Indexierungsregelung auf Basis der realen Inflationsraten angepasst.
Die Marktmieten der 1A-Bürolagen werden von JLL quartalsmäßig analysiert und fließen in das Modell ein. Die Vertragsmieten werden über historische Zeitreihen ermittelt, sodass eine Aussage über den jeweiligen Over-/Underrent-Status getroffen werden kann. Zusätzlich werden im Zahlungsstrom explizit laufende Gebäudekosten, punktuelle Vermietungskosten und Mietincentives sowie geschätzte Leerstands- und Wiedervermietungs-zeiten berücksichtigt.
Die im Modell verwendeten Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssätze basieren auf der Analyse von realen Markttransaktionen bzw. sind von Erwartungsrenditen der am Markt aktiven Investoren abgeleitet.
Autoren
Dr. Andreas Dickert, Team Leader Operations Management
Ines Lippolt, Director Operations Management
Kontakt
Unsere Ansprechpartner:
Valuation:
Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory Germany
Research:
Helge Scheunemann, Head of Research Germany
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JLL (NYSE: JLL) ist ein führendes Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobilienbereich. JLL gestaltet die Immobilien-Zukunft im Sinne der Nachhaltigkeit und nutzt dabei fortschrittliche Technologien, um Kunden, Mitarbeitern und Partnern werthaltige Chancen, nachhaltige Lösungen und eine zeitgemäße Arbeitsplatzgestaltung zu bieten. Das „Fortune 500“ Unternehmen mit einem Jahresumsatz von 19,4 Mrd. USD ist Ende Dezember 2021 in über 80 Ländern mit weltweit mehr als 98.000 Beschäftigten tätig. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated. Weitere Informationen finden Sie unter jll.com.
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