Research

VICTOR Prime Office

Q1 2024

Valuation Performance Indicator

Indikatorstand: 165,5
Wertveränderung (Quartal): -0,7 %

16. Mai 2024

Valuation Advisory

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Marktkommentar Q1 2024

Mit -0,7 % auf den neuen Stand von 165,5 Punkten hat sich der Rückgang des Victor Performanceindex im ersten Quartal des Jahres 2024 erneut deutlich abgeschwächt (Q4 2024: -2,7 %). Nach mehreren Quartalen mit steigenden Renditen und sinkenden Indikatorständen an allen fünf betrachteten Standorten, fällt die Entwicklung zum Jahresbeginn 2024 in den Städten unterschiedlich aus. 

*Total Return: Beobachtete Jahresperformance des Indikators zuzüglich des erwarteten Returns auf den Cash-Flow (Nettoanfangsrendite des Vorjahres) 

Als einzige der analysierten Spitzenlagen weist die Münchner Innenstadt einen Performanceanstieg im Vergleich zum Vorquartal auf. Der Indikator legt um 1,4 % auf den neuen Stand von 180,6 Punkten zu. Leicht negativ, aber immer noch überdurchschnittlich, performen die Berliner Spitzenlagen mit -0,4 % auf 179,4 Punkte. Grund für die überdurchschnittliche Performance in beiden Städten sind die stabilen Spitzenrenditen. In der bayrischen Metropole gab es zudem positive Mieteffekte, was insgesamt zum Indikatoranstieg führte. Diese blieben in Berlin aus, weshalb der Indikatorstand leicht zurückging. Steigende Spitzenrenditen um jeweils 10 Basispunkte in den anderen drei Hochburgen waren die Hauptursache für den Indikatorrückgang. In der Düsseldorfer Bankenlage und der Frankfurter Toplage wirkten sich positive Mieteffekte bremsend auf den Performancerückgang aus (-1,2 % auf 149,5 Punkte in Düsseldorf bzw. -1,5 % auf 149,1 Punkte in Frankfurt). In Hamburg blieben Impulse aus dem Mietmarkt aus, weshalb der Indikatorrückgang mit 1,7 % auf 179,6 Punkte noch etwas stärker ausfiel.

Analog zur Quartalsperformance verlangsamt sich auch der Rückgang der über alle Standorte gerechneten Jahresperformance des Victor auf -15,2 % (Vergleich Indikatorstand Q1 2024 zu Q1 2023) nach -19,6 % bzw. -24,0 % im vierten und dritten Quartal 2023. Aufgrund des oben genannten Quartalswachstums fällt die Jahresperformance in München mit -13,2 % noch am besten aus. Düsseldorf liegt mit -13,9 % knapp dahinter. Hamburg landet mit einem jährlichen Rückgang um 15,7 % auf dem dritten Platz. Trotz der relativ guten Quartalsperformance erleiden die Berliner Spitzenlagen im Jahresvergleich aufgrund der schlechten Ergebnisse im zweiten und dritten Quartal 2023 einen Rückgang um 16,3 %. Frankfurt bildet mit -16,7 % das Schlusslicht.

Insgesamt scheint sich die Stimmung unter den Marktteilnehmern in den ersten Monaten des Jahres aufgehellt zu haben. Das Ende des Zinserhöhungszyklus der Europäischen Zentralbank hat für erhöhte Stabilität der Finanzierungskonditionen und damit besser planbare Businesspläne gesorgt. Dennoch ist das Investorenverhalten gehemmt und das Transaktionsvolumen in Büroimmobilien in den Big 5 lag im ersten Quartal mit rund 0,7 Milliarden Euro deutlich unterhalb des Quartalsdurchschnitts der vergangenen sechs Jahre in Höhe von circa 4,2 Milliarden Euro. Institutionelle Investoren treten nach wie vor nur zögerlich in Erscheinung. Auf Käuferseite waren vor allem eigenkapitalstarke Anleger, beispielsweise Family-Offices, aktiv, die die aktuelle Marktlage als Opportunität nutzen, Zugriff auf einzigartige und sehr gute Immobilien zu erhalten. Generell sind allerdings noch nicht ausreichend Player am Markt zurück, um von einer spürbaren Verbesserung oder einem Trend zu sprechen.

VICTOR – Valuation performance indicator

Konzeption

Immobilienmärkte weisen zyklische Schwankungen auf, von denen sich auch die deutschen 1A-Bürolagen nicht lösen können. Die Volatilit.t der Wertentwicklung verdeutlicht umso mehr, wie wichtig ein transparenter Marktindikator ist. In diesem Kontext analysiert JLL die Wertentwicklung der 1A-Bürolagen in den Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. Immobilienbestandshaltern und potenziellen Investoren soll die Möglichkeit eröffnet werden, mehr Transparenz für klar definierte Teilmärkte zu erhalten sowie Entwicklungen und Trends schneller erkennen und danach handeln zu können. Der Indikator analysiert die folgenden Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von ca. 12 Mio. m2:

  • Berlin – Charlottenburg 1A / Mitte 1A / Potsdamer Platz und Leipziger Platz

  • Düsseldorf – Bankenviertel

  • Frankfurt – Bankenlage

  • Hamburg – Innenstadt

  • München – Innenstadt

In diesen Teilmärkten wird die Wertentwicklung des vermietbaren Büroflächenbestandes untersucht. Die Analyse zeigt die Wertveränderungen des Büroflächenbestands auf und stellt deren Performance (Wertänderungsrendite) im Zeitverlauf dar.
In der Gesamtbetrachtung (VICTOR Top-5) wurde die Wertenwicklung aller oben genannten 1A-Bürom.rkte ungewichtet gemittelt. Aufgrund der unterschiedlichen Bestandsflächen bzw. Wertvolumina der einzelnen Teilmärkte werden diese mit jeweils 20 % Gewichtung im Top-5 Indikator berücksichtigt.
Der Indikator wird seit dem 31. Dezember 2003 quartalsweise ermittelt und zukünftig auf Quartalsbasis fortgeschrieben. Die kurzen Betrachtungsintervalle ermöglichen eine adäquate Abbildung von kurzfristigen Marktschwankungen und eine realistische Darstellung von aktuellen Markttrends. In dieser Hinsicht stellt der Valuation Performance Indicator VICTOR ein wertvolles Benchmarking-Instrument und Trendbarometer für die analysierten Teilmärkte dar.

Methodik

Die stichtagsbezogene Marktwertermittlung der Teilmärkte erfolgt nach internationalen Wertermittlungsrichtlinien und basiert auf der Datenbasis von JLL. Die Modellannahmen beziehen sich auf reale Marktdaten sowie auf die Einschätzung von JLL Professionals. Modelltechnisch beziehen wir uns auf fixe Bestandsflächen der Teilmärkte, stichtagsbezogene, reale Leerstandsquoten und Flächenstrukturanteile. Dies gewährleistet eine realitätsnahe Abbildung der Vermietungssituation und eine zeitliche Vergleichbarkeit der Indikatorwerte. Die Berechnung basiert auf einem Discounted Cash Flow Model, welches alle marktüblich relevanten Bewertungsparameter berücksichtigt.
Die Inflationserwartung, sowie das von JLL erwartete Marktmietwachstum, wurden explizit in der Analyse berücksichtigt. Das Wachstum der Vertragsmieten wurde anhand einer marktüblich unterstellten Indexierungsregelung auf Basis der realen Inflationsraten angepasst.
Die Marktmieten der 1A-Bürolagen werden von JLL quartalsmäßig analysiert und fließen in das Modell ein. Die Vertragsmieten werden über historische Zeitreihen ermittelt, sodass eine Aussage über den jeweiligen Over-/Underrent-Status getroffen werden kann. Zusätzlich werden im Zahlungsstrom explizit laufende Gebäudekosten, punktuelle Vermietungskosten und Mietincentives sowie geschätzte Leerstands- und Wiedervermietungs-zeiten berücksichtigt.
Die im Modell verwendeten Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssätze basieren auf der Analyse von realen Markttransaktionen bzw. sind von Erwartungsrenditen der am Markt aktiven Investoren abgeleitet.

Autoren

Dr. Andreas Dickert, Team Leader Operations Management

Ines Lippolt, Director Operations Management

Kontakt

Unsere Ansprechpartner:

Valuation:
Ralf Kemper, Head of Value and Risk Advisory Germany

Research:
Helge Scheunemann, Head of Research Germany

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