Research

VICTOR Prime Office

Q4 2024 

Valuation Performance Indicator

Indikatorstand: 167,3
Wertveränderung (Quartal): 0,8 %

10. Februar 2025

Valuation Advisory

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Prime Office

Ungewichteter Durchschnitt aller Teilmärkte

Trotz des herausfordernden wirtschaftlichen Umfelds erholte sich der Victor Prime Office Indikator im Jahr 2024 zunehmend. Mit +0,4 % fällt die laufende Jahresperformance (Vergleich Indikatorstand Q4 2024 zu Q4 2023) erstmals nach neun Quartalen mit Wertverlusten positiv aus, wobei insbesondere München und Berlin das Wachstum befeuern. Die übrigen drei Städte blieben auf Jahressicht leicht im Minus. Im Verlauf des Jahres verbesserte sich die Performance gegenüber dem Vorquartal und drehte ab der Jahresmitte ins Plus (Q1 2024 zu Q4 2023: -0,7 %; Q2 2024 zu Q1 2024: -0,1 %; Q3 2024 zu Q2 2024: +0,4 %). Im vierten Quartal 2024 stieg der Indikator um +0,8 % auf den neuen Stand von 167,3 Punkten.

Insgesamt stand das Jahr 2024 unter dem Zeichen der Stabilisierung. Anders als in 2023 gab es im abgelaufenen Jahr nur noch zum Jahresanfang Anstiege der Spitzenrendite in einzelnen Lagen (Frankfurt 15 Basispunkte, Düsseldorf und Hamburg 10 Basispunkte). Ansonsten blieben sie im weiteren Jahresverlauf in allen Städten unverändert, da die wenigen beobachteten Transaktionen im Spitzensegment keine Anhaltspunkte für Anpassungen lieferten. Das Transaktionsgeschehen am Büroimmobilienmarkt war im Gesamtjahr schwach mit einer leichten Belebung zum Jahresende. Deutschlandweit landeten Büros beim Transaktionsvolumen erstmals lediglich auf Platz vier nach den Assetklassen Living, Logistik und Einzelhandel. So sind die Performanceanstiege des Victor in der zweiten Jahreshälfte ausschließlich auf Impulse aus dem Vermietungsmarkt zurückzuführen. Der Büroflächenumsatz stabilisierte sich gegenüber dem Vorjahr, wenngleich auf niedrigem Niveau. Dank der weiter voranschreitenden Fokussierung der Marktakteure auf das knappe Angebot erstklassiger Flächen in Toplagen konnten die Spitzenmieten dennoch an allen fünf Standorten zum Teil kräftig zulegen. Dementsprechend veränderte sich der Leerstand in den hier betrachteten Lagen nur minimal - entgegen dem bundesweiten Trend steigender Leerstände. Die Leerstandsquote liegt nach wie vor zwischen 2,1 % in der Münchner Spitzenlage und 7,6 % in der Düsseldorfer Bankenlage. Der Total Return hat sich aufgrund der Performanceanstiege ebenfalls erholt und erreicht für 2024 +4,7 % nach -16,3 % im Vorjahr.

Marktvergleich

Q1 2016 bis Q4 2024

Zusammenfassende Performance-Analyse
  • Performance findet zurück auf den Wachstumspfad

  • Lediglich vereinzelt geringe Veränderungen der Spitzenrenditen

  • Büros erstmals nur auf Platz 4 bezüglich des Transaktionsvolumens nach den Assetklassen Living, Logistik und Einzelhandel

  • Vermietungsmarkt stabilisiert sich auf niedrigem Niveau

  • Differenzierung des Marktes verstärkt sich

  • München schiebt sich an Hamburg und Berlin vorbei an die Spitze

VICTOR – Valuation performance indicator

Konzeption

Immobilienmärkte weisen zyklische Schwankungen auf, von denen sich auch die deutschen 1A-Bürolagen nicht lösen können. Die Volatilit.t der Wertentwicklung verdeutlicht umso mehr, wie wichtig ein transparenter Marktindikator ist. In diesem Kontext analysiert JLL die Wertentwicklung der 1A-Bürolagen in den Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. Immobilienbestandshaltern und potenziellen Investoren soll die Möglichkeit eröffnet werden, mehr Transparenz für klar definierte Teilmärkte zu erhalten sowie Entwicklungen und Trends schneller erkennen und danach handeln zu können. Der Indikator analysiert die folgenden Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von ca. 12 Mio. m2:

  • Berlin – Charlottenburg 1A / Mitte 1A / Potsdamer Platz und Leipziger Platz

  • Düsseldorf – Bankenviertel

  • Frankfurt – Bankenlage

  • Hamburg – Innenstadt

  • München – Innenstadt

In diesen Teilmärkten wird die Wertentwicklung des vermietbaren Büroflächenbestandes untersucht. Die Analyse zeigt die Wertveränderungen des Büroflächenbestands auf und stellt deren Performance (Wertänderungsrendite) im Zeitverlauf dar.
In der Gesamtbetrachtung (VICTOR Top-5) wurde die Wertenwicklung aller oben genannten 1A-Bürom.rkte ungewichtet gemittelt. Aufgrund der unterschiedlichen Bestandsflächen bzw. Wertvolumina der einzelnen Teilmärkte werden diese mit jeweils 20 % Gewichtung im Top-5 Indikator berücksichtigt.
Der Indikator wird seit dem 31. Dezember 2003 quartalsweise ermittelt und zukünftig auf Quartalsbasis fortgeschrieben. Die kurzen Betrachtungsintervalle ermöglichen eine adäquate Abbildung von kurzfristigen Marktschwankungen und eine realistische Darstellung von aktuellen Markttrends. In dieser Hinsicht stellt der Valuation Performance Indicator VICTOR ein wertvolles Benchmarking-Instrument und Trendbarometer für die analysierten Teilmärkte dar.

Methodik

Die stichtagsbezogene Marktwertermittlung der Teilmärkte erfolgt nach internationalen Wertermittlungsrichtlinien und basiert auf der Datenbasis von JLL. Die Modellannahmen beziehen sich auf reale Marktdaten sowie auf die Einschätzung von JLL Professionals. Modelltechnisch beziehen wir uns auf fixe Bestandsflächen der Teilmärkte, stichtagsbezogene, reale Leerstandsquoten und Flächenstrukturanteile. Dies gewährleistet eine realitätsnahe Abbildung der Vermietungssituation und eine zeitliche Vergleichbarkeit der Indikatorwerte. Die Berechnung basiert auf einem Discounted Cash Flow Model, welches alle marktüblich relevanten Bewertungsparameter berücksichtigt.
Die Inflationserwartung, sowie das von JLL erwartete Marktmietwachstum, wurden explizit in der Analyse berücksichtigt. Das Wachstum der Vertragsmieten wurde anhand einer marktüblich unterstellten Indexierungsregelung auf Basis der realen Inflationsraten angepasst.
Die Marktmieten der 1A-Bürolagen werden von JLL quartalsmäßig analysiert und fließen in das Modell ein. Die Vertragsmieten werden über historische Zeitreihen ermittelt, sodass eine Aussage über den jeweiligen Over-/Underrent-Status getroffen werden kann. Zusätzlich werden im Zahlungsstrom explizit laufende Gebäudekosten, punktuelle Vermietungskosten und Mietincentives sowie geschätzte Leerstands- und Wiedervermietungs-zeiten berücksichtigt.
Die im Modell verwendeten Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssätze basieren auf der Analyse von realen Markttransaktionen bzw. sind von Erwartungsrenditen der am Markt aktiven Investoren abgeleitet.

Autoren

Dr. Andreas Dickert, Team Leader Operations Management

Ines Lippolt, Director Operations Management

Kontakt

Unsere Ansprechpartner:

Valuation:
Ralf Kemper, Head of Value and Risk Advisory Germany

Research:
Helge Scheunemann, Head of Research Germany

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