VICTOR Prime Office
Q4 2024
Valuation Performance Indicator
Indikatorstand: 167,3
Wertveränderung (Quartal): 0,8 %
Valuation Advisory
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Prime Office
Ungewichteter Durchschnitt aller Teilmärkte
Trotz des herausfordernden wirtschaftlichen Umfelds erholte sich der Victor Prime Office Indikator im Jahr 2024 zunehmend. Mit +0,4 % fällt die laufende Jahresperformance (Vergleich Indikatorstand Q4 2024 zu Q4 2023) erstmals nach neun Quartalen mit Wertverlusten positiv aus, wobei insbesondere München und Berlin das Wachstum befeuern. Die übrigen drei Städte blieben auf Jahressicht leicht im Minus. Im Verlauf des Jahres verbesserte sich die Performance gegenüber dem Vorquartal und drehte ab der Jahresmitte ins Plus (Q1 2024 zu Q4 2023: -0,7 %; Q2 2024 zu Q1 2024: -0,1 %; Q3 2024 zu Q2 2024: +0,4 %). Im vierten Quartal 2024 stieg der Indikator um +0,8 % auf den neuen Stand von 167,3 Punkten.
Insgesamt stand das Jahr 2024 unter dem Zeichen der Stabilisierung. Anders als in 2023 gab es im abgelaufenen Jahr nur noch zum Jahresanfang Anstiege der Spitzenrendite in einzelnen Lagen (Frankfurt 15 Basispunkte, Düsseldorf und Hamburg 10 Basispunkte). Ansonsten blieben sie im weiteren Jahresverlauf in allen Städten unverändert, da die wenigen beobachteten Transaktionen im Spitzensegment keine Anhaltspunkte für Anpassungen lieferten. Das Transaktionsgeschehen am Büroimmobilienmarkt war im Gesamtjahr schwach mit einer leichten Belebung zum Jahresende. Deutschlandweit landeten Büros beim Transaktionsvolumen erstmals lediglich auf Platz vier nach den Assetklassen Living, Logistik und Einzelhandel. So sind die Performanceanstiege des Victor in der zweiten Jahreshälfte ausschließlich auf Impulse aus dem Vermietungsmarkt zurückzuführen. Der Büroflächenumsatz stabilisierte sich gegenüber dem Vorjahr, wenngleich auf niedrigem Niveau. Dank der weiter voranschreitenden Fokussierung der Marktakteure auf das knappe Angebot erstklassiger Flächen in Toplagen konnten die Spitzenmieten dennoch an allen fünf Standorten zum Teil kräftig zulegen. Dementsprechend veränderte sich der Leerstand in den hier betrachteten Lagen nur minimal - entgegen dem bundesweiten Trend steigender Leerstände. Die Leerstandsquote liegt nach wie vor zwischen 2,1 % in der Münchner Spitzenlage und 7,6 % in der Düsseldorfer Bankenlage. Der Total Return hat sich aufgrund der Performanceanstiege ebenfalls erholt und erreicht für 2024 +4,7 % nach -16,3 % im Vorjahr.
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Berlin
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Düsseldorf
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Frankfurt
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Hamburg
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München
Berlin
Berlin
Q4 2024
Nachdem die Berliner Spitzenlagen im Jahr 2023 den höchsten Wertverlust (-20,1 %) unter den betrachteten Immobilienhochburgen aufwiesen, verzeichnet die Bundeshauptstadt 2024 mit +0,7 % den zweitstärksten Anstieg der Jahresperformance nach München. Dies ist auf die überdurchschnittlichen Zuwächse in der zweiten Jahreshälfte zurückzuführen. Im Schlussquartal stieg der Indikator um +1,0 % gegenüber dem Vorquartal auf den neuen Stand von 181,4 Punkte. Die Spitzenrenditen blieben das gesamte Jahr über stabil, so dass die Entwicklung ausschließlich von Mieteffekten getrieben wurde, die insbesondere in der zweiten Jahreshälfte zum Tragen kamen. Neben der öffentlichen Hand traten im zweiten Halbjahr auch Unternehmen anderer Branchen wieder in Erscheinung, was den Mietpreisschub unterstütze. Der guten Performance entsprechend fällt der Total Return mit +4,9 % ebenfalls überdurchschnittlich aus (nach -16,3 % im Vorjahr).
Düsseldorf
Düsseldorf
Q4 2024
Die Düsseldorfer Bankenlage verzeichnet im Jahr 2024 einen minimalen Performancerückgang von -0,1 %, obwohl die Veränderungen im Vergleich zum Vorquartal bereits ab dem zweiten Quartal ins Plus wechselten. Zu Jahresbeginn dämpfte ein Anstieg der Nettoanfangsrendite um 10 Basispunkte noch die aufkommende Mietdynamik. Insgesamt fielen die Wertzuwächse jedoch geringer aus als der Verlust im ersten Quartal (Q1: -1,2 %; Q2: +0,3 %; Q3: +0,3%). Auch im vierten Quartal stieg der Indikator mit +0,5 % nur unterdurchschnittlich an. Dennoch reichten die Anstiege aus, um die rote Laterne (seit 4. Quartal 2018) bezüglich des absoluten Indikatorstands an Frankfurt abzugeben. Der neue Indikatorstand notiert bei 151,2 Punkten. Wie in den übrigen fünf Immobilienstandorten liegt der Total Return mit +4,4 % wieder im positiven Bereich nach -15,6 % im Vorjahr.
Frankfurt
Frankfurt
Q4 2024
In Jahr 2024 verbucht die Frankfurter Bankenlage mit -1,2 % die schlechteste Performance unter den Top 5. Dies ist insbesondere auf das schwache erste Halbjahr zurückzuführen, als sowohl der Bürovermietungsmarkt als auch der Büroinvestmentmarkt in der Mainmetropole quasi stillstanden. Die um 15 Basispunkte gestiegene Spitzenrendite schlug voll durch, da kaum Gegenbewegung aus dem Mietmarkt zu verzeichnen war. Die Spitzenmieten stagnierten und auch abseits der Spitze gab es kaum Bewegung. In der zweiten Jahreshälfte kehrten die Investoren auf den Frankfurter Markt zurück und die Renditen stabilisierten sich. Zudem konnten zum Jahresende auch signifikante Mietpreisanstiege verzeichnet werden. Insgesamt konnte das starke vierte Quartal mit +1,2 % die drei schwachen Vorquartale jedoch nicht ausgleichen. Der neue Indikatorstand beträgt 149,6 Punkte und liegt damit erstmals unter dem Stand von Düsseldorf. Der Total Return fällt nach -16,1 % im Vorjahr nun zwar positiv aus, erzielt mit +3,3 % allerdings den geringsten Wert unter den fünf Städten ein.
Hamburg
Hamburg
Q4 2024
Mit einer Jahresperformance von -0,4 % schneidet die Hamburger Innenstadt nur unterdurchschnittlich ab. Bevor sich die Spitzenrendite stabilisierte stieg sie zu Jahresbeginn um 10 Basispunkte. Die Impulse aus dem Mietmarkt waren über das Gesamtjahr verhalten und auch im vierten Quartal veränderte sich die Spitzenmiete nicht. Mit 36 Euro bleibt sie weit unter den Werten der anderen Städte. Aufgrund dieser ausbleibenden Mieteffekte schnitt die Hansestadt mit einer Performance von +0,3 % im vierten Quartal am schlechtesten ab. Der aktuelle Indikatorstand notiert bei 181,9 Punkten und muss sich damit München geschlagen geben. Mit +3,8 % fällt der Total Return entsprechend begrenzt aus, liegt aber wie in den übrigen Städten wieder im positiven Bereich (2023: -15,9 %).
München
München
Q4 2024
Die Münchner Innenstadt weist mit +3,1 % den stärksten Anstieg der Jahresperformance auf (2023: -19,9 %), da sie als erste der fünf betrachteten Städte auf den Wachstumspfad zurückfand: Bereits seit dem ersten Quartal 2024 ist die Quartalsperformance positiv (Q1 2024: +1,4 %; Q2 2024: +0,4 %; Q3 2024: +0,4 %). Auch im vierten Quartal fällt die Wertänderung mit +0,9 % leicht überdurchschnittlich aus. Somit erzielt die bayrische Metropole mit 183,7 Punkten den höchsten Indikatorstand der betrachteten Städte und überholt innerhalb eines Jahres Hamburg sowie Berlin. Insgesamt scheint es, dass die Entwicklung im Jahr 2024 in München am besten verlief: Während die Spitzenrenditen unverändert blieben, legten sowohl der Flächenumsatz als auch die Spitzen- und Durchschnittsmieten kräftiger zu als in den anderen Immobilienhochburgen. Die Mietpreisanstiege sind auf die weiter verstärkte Fokussierung auf moderne, hochwertige Topflächen in zentralen Lagen gepaart mit einem geringen Leerstand von rund 2 % in der hier betrachteten Toplage zurückzuführen. Die gute Performance resultiert in dem höchsten Total Return der fünf Bürostandorte von +7,3 % (2023: -16,7 %).
Marktvergleich
Q1 2016 bis Q4 2024
Zusammenfassende Performance-Analyse
Lediglich vereinzelt geringe Veränderungen der Spitzenrenditen
Büros erstmals nur auf Platz 4 bezüglich des Transaktionsvolumens nach den Assetklassen Living, Logistik und Einzelhandel
Vermietungsmarkt stabilisiert sich auf niedrigem Niveau
Differenzierung des Marktes verstärkt sich
München schiebt sich an Hamburg und Berlin vorbei an die Spitze
VICTOR – Valuation performance indicator
Konzeption
Immobilienmärkte weisen zyklische Schwankungen auf, von denen sich auch die deutschen 1A-Bürolagen nicht lösen können. Die Volatilit.t der Wertentwicklung verdeutlicht umso mehr, wie wichtig ein transparenter Marktindikator ist. In diesem Kontext analysiert JLL die Wertentwicklung der 1A-Bürolagen in den Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. Immobilienbestandshaltern und potenziellen Investoren soll die Möglichkeit eröffnet werden, mehr Transparenz für klar definierte Teilmärkte zu erhalten sowie Entwicklungen und Trends schneller erkennen und danach handeln zu können. Der Indikator analysiert die folgenden Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von ca. 12 Mio. m2:
Berlin – Charlottenburg 1A / Mitte 1A / Potsdamer Platz und Leipziger Platz
Düsseldorf – Bankenviertel
Frankfurt – Bankenlage
Hamburg – Innenstadt
München – Innenstadt
In diesen Teilmärkten wird die Wertentwicklung des vermietbaren Büroflächenbestandes untersucht. Die Analyse zeigt die Wertveränderungen des Büroflächenbestands auf und stellt deren Performance (Wertänderungsrendite) im Zeitverlauf dar.
In der Gesamtbetrachtung (VICTOR Top-5) wurde die Wertenwicklung aller oben genannten 1A-Bürom.rkte ungewichtet gemittelt. Aufgrund der unterschiedlichen Bestandsflächen bzw. Wertvolumina der einzelnen Teilmärkte werden diese mit jeweils 20 % Gewichtung im Top-5 Indikator berücksichtigt.
Der Indikator wird seit dem 31. Dezember 2003 quartalsweise ermittelt und zukünftig auf Quartalsbasis fortgeschrieben. Die kurzen Betrachtungsintervalle ermöglichen eine adäquate Abbildung von kurzfristigen Marktschwankungen und eine realistische Darstellung von aktuellen Markttrends. In dieser Hinsicht stellt der Valuation Performance Indicator VICTOR ein wertvolles Benchmarking-Instrument und Trendbarometer für die analysierten Teilmärkte dar.
Methodik
Die stichtagsbezogene Marktwertermittlung der Teilmärkte erfolgt nach internationalen Wertermittlungsrichtlinien und basiert auf der Datenbasis von JLL. Die Modellannahmen beziehen sich auf reale Marktdaten sowie auf die Einschätzung von JLL Professionals. Modelltechnisch beziehen wir uns auf fixe Bestandsflächen der Teilmärkte, stichtagsbezogene, reale Leerstandsquoten und Flächenstrukturanteile. Dies gewährleistet eine realitätsnahe Abbildung der Vermietungssituation und eine zeitliche Vergleichbarkeit der Indikatorwerte. Die Berechnung basiert auf einem Discounted Cash Flow Model, welches alle marktüblich relevanten Bewertungsparameter berücksichtigt.
Die Inflationserwartung, sowie das von JLL erwartete Marktmietwachstum, wurden explizit in der Analyse berücksichtigt. Das Wachstum der Vertragsmieten wurde anhand einer marktüblich unterstellten Indexierungsregelung auf Basis der realen Inflationsraten angepasst.
Die Marktmieten der 1A-Bürolagen werden von JLL quartalsmäßig analysiert und fließen in das Modell ein. Die Vertragsmieten werden über historische Zeitreihen ermittelt, sodass eine Aussage über den jeweiligen Over-/Underrent-Status getroffen werden kann. Zusätzlich werden im Zahlungsstrom explizit laufende Gebäudekosten, punktuelle Vermietungskosten und Mietincentives sowie geschätzte Leerstands- und Wiedervermietungs-zeiten berücksichtigt.
Die im Modell verwendeten Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssätze basieren auf der Analyse von realen Markttransaktionen bzw. sind von Erwartungsrenditen der am Markt aktiven Investoren abgeleitet.
Autoren
Dr. Andreas Dickert, Team Leader Operations Management
Ines Lippolt, Director Operations Management
Kontakt
Unsere Ansprechpartner:
Valuation:
Ralf Kemper, Head of Value and Risk Advisory Germany
Research:
Helge Scheunemann, Head of Research Germany
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