Research

VICTOR Prime Office

Q4 2023

Valuation Performance Indicator

Indikatorstand: 166,6
Wertveränderung (Quartal): -2,7 %

07. Februar 2024

Valuation Advisory

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Prime Office

Ungewichteter Durchschnitt aller Teilmärkte

Mit -19,6 % sinkt die laufende Jahresperformance des Victor Prime Office Indikators im Jahr 2023 noch stärker als im Vorjahr (-11,2 %). Während im Jahr 2022 zumindest im ersten Quartal ein leichtes Indikatorwachstum zu verzeichnen war, wiesen 2023 alle vier Quartale eine negative Performance auf. Im vierten Quartal 2023 verlangsamte sich der Wertverlust allerdings. Der Indikator sank um -2,7 % (Q2 2023: -4,8 %; Q3 2023: -7,8 %) auf den neuen Stand von 166,6 Punkten. Damit befindet er sich aktuell auf dem Niveau des Jahresbeginns 2017 und fünf Jahre Wertzuwächse wurden in nur sieben Quartalen relativiert. Ausschlaggebend für die starken Rückgänge sind die Impulse aus dem Kapitalmarkt mit deutlichen Anstiegen der Spitzenrenditen, die im Mittel der betrachteten fünf Immobilienhochburgen um 100 Basispunkte im Jahresverlauf zulegten. Das Transaktionsvolumen am Büroimmobilienmarkt brach deutlich ein. In den Top 5 wurden lediglich rund 2,9 Milliarden Euro in Büros investiert, was einem Rückgang von fast 80 Prozent gegenüber 2022 entspricht. Lange Zeit trotzten die Mietmärkte dem herausfordernden Umfeld, zuletzt wirkte sich die wirtschaftliche Schwäche dann doch auf das Vermietungsgeschehen aus. Die schwächelnde Nachfrage dämpfte auch die Mietpreisdynamik. So stieg die Spitzenmiete im Schlussquartal nur noch in Berlin und München, die auch im Gesamtjahr die stärksten Anstiege der Spitzenmieten verzeichneten.

Der Total Return hat sich aufgrund der Performancerückgänge weiter reduziert und liegt für 2023 insgesamt bei -16,3 % nach -8,6 % im Vorjahr. Ob mit den aktuellen Renditeanstiegen der Peak erreicht ist, bleibt abzuwarten, im ersten Halbjahr sind weitere Korrekturen möglich. Eine stabilisierende Wirkung dürfte das Beenden des Zinserhöhungszyklus durch die Europäische Zentralbank haben, was den Investoren ein Stück mehr Planbarkeit für ihre Businesspläne bringt.

Marktvergleich

Q1 2015 bis Q4 2023

Zusammenfassende Performance-Analyse
  • Spitzenrenditen steigen an allen betrachteten Immobilienhochburgen weiter an

  • Performancerückgang verlangsamt sich

  • Einbruch des Transaktionsvolumens in den Top 5 um rund 80 Prozent gegenüber dem Vorjahr

  • Vermietungsmärkte schwächeln zum Jahresende

  • Fokus auf Flächen mit sehr guter Ausstattungsqualität in Toplagen 

  • Bedeutung von ESG-Konformität hält weiter an

  • München mit stärkstem Jahresmietpreiswachstum

VICTOR – Valuation performance indicator

Konzeption

Immobilienmärkte weisen zyklische Schwankungen auf, von denen sich auch die deutschen 1A-Bürolagen nicht lösen können. Die Volatilit.t der Wertentwicklung verdeutlicht umso mehr, wie wichtig ein transparenter Marktindikator ist. In diesem Kontext analysiert JLL die Wertentwicklung der 1A-Bürolagen in den Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. Immobilienbestandshaltern und potenziellen Investoren soll die Möglichkeit eröffnet werden, mehr Transparenz für klar definierte Teilmärkte zu erhalten sowie Entwicklungen und Trends schneller erkennen und danach handeln zu können. Der Indikator analysiert die folgenden Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von ca. 12 Mio. m2:

  • Berlin – Charlottenburg 1A / Mitte 1A / Potsdamer Platz und Leipziger Platz

  • Düsseldorf – Bankenviertel

  • Frankfurt – Bankenlage

  • Hamburg – Innenstadt

  • München – Innenstadt

In diesen Teilmärkten wird die Wertentwicklung des vermietbaren Büroflächenbestandes untersucht. Die Analyse zeigt die Wertveränderungen des Büroflächenbestands auf und stellt deren Performance (Wertänderungsrendite) im Zeitverlauf dar.
In der Gesamtbetrachtung (VICTOR Top-5) wurde die Wertenwicklung aller oben genannten 1A-Bürom.rkte ungewichtet gemittelt. Aufgrund der unterschiedlichen Bestandsflächen bzw. Wertvolumina der einzelnen Teilmärkte werden diese mit jeweils 20 % Gewichtung im Top-5 Indikator berücksichtigt.
Der Indikator wird seit dem 31. Dezember 2003 quartalsweise ermittelt und zukünftig auf Quartalsbasis fortgeschrieben. Die kurzen Betrachtungsintervalle ermöglichen eine adäquate Abbildung von kurzfristigen Marktschwankungen und eine realistische Darstellung von aktuellen Markttrends. In dieser Hinsicht stellt der Valuation Performance Indicator VICTOR ein wertvolles Benchmarking-Instrument und Trendbarometer für die analysierten Teilmärkte dar.

Methodik

Die stichtagsbezogene Marktwertermittlung der Teilmärkte erfolgt nach internationalen Wertermittlungsrichtlinien und basiert auf der Datenbasis von JLL. Die Modellannahmen beziehen sich auf reale Marktdaten sowie auf die Einschätzung von JLL Professionals. Modelltechnisch beziehen wir uns auf fixe Bestandsflächen der Teilmärkte, stichtagsbezogene, reale Leerstandsquoten und Flächenstrukturanteile. Dies gewährleistet eine realitätsnahe Abbildung der Vermietungssituation und eine zeitliche Vergleichbarkeit der Indikatorwerte. Die Berechnung basiert auf einem Discounted Cash Flow Model, welches alle marktüblich relevanten Bewertungsparameter berücksichtigt.
Die Inflationserwartung, sowie das von JLL erwartete Marktmietwachstum, wurden explizit in der Analyse berücksichtigt. Das Wachstum der Vertragsmieten wurde anhand einer marktüblich unterstellten Indexierungsregelung auf Basis der realen Inflationsraten angepasst.
Die Marktmieten der 1A-Bürolagen werden von JLL quartalsmäßig analysiert und fließen in das Modell ein. Die Vertragsmieten werden über historische Zeitreihen ermittelt, sodass eine Aussage über den jeweiligen Over-/Underrent-Status getroffen werden kann. Zusätzlich werden im Zahlungsstrom explizit laufende Gebäudekosten, punktuelle Vermietungskosten und Mietincentives sowie geschätzte Leerstands- und Wiedervermietungs-zeiten berücksichtigt.
Die im Modell verwendeten Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssätze basieren auf der Analyse von realen Markttransaktionen bzw. sind von Erwartungsrenditen der am Markt aktiven Investoren abgeleitet.

Autoren

Dr. Andreas Dickert, Team Leader Operations Management

Ines Lippolt, Director Operations Management

Kontakt

Unsere Ansprechpartner:

Valuation:
Ralf Kemper, Head of Value and Risk Advisory

Research:
Helge Scheunemann, Head of Research Germany

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