Mit -11,2 % sinkt die laufende Jahresperformance des VICTOR Prime Office Indikators im Jahr 2022 so stark wie noch nie. Bereits ab dem zweiten Quartal kehrte sich die jahrelange Wachstumsphase ins Minus um. Während die Einbußen im zweiten und dritten Quartal noch gemäßigt ausfielen (-2,2 % und -1,5 %) war der Rückgang im vierten Quartal mit -8,2 % deutlich. Insgesamt notiert der Indikatorstand für die beobachteten Toplagen der deutschen Immobilienhochburgen Ende Dezember 2022 bei 207,1 Punkten und damit unter dem Niveau des vierten Quartals 2019. Ausschlaggebend hierfür sind die Impulse aus dem Kapitalmarkt mit deutlichen Anstiegen der Spitzenrenditen. Zwar fanden nur wenige Transaktionen statt und das Transaktionsvolumen am Büroimmobilienmarkt betrug im vierten Quartal lediglich 1,9 Milliarden Euro, allerdings zeigen laufende Verkaufsprozessen, dass sich die Effekte von Leitzinserhöhungen sowie gestiegenen Finanzierungskonditionen auf das Gebotsverhalten von Investoren auswirken. Zudem blieben im vierten Quartal Transaktionen zu „alten“ Preisniveaus, die in den ersten drei Quartalen des Jahres noch registriert wurden, nun vollends aus. Die Vermietungsmärkte erwiesen sich im Jahr 2022 dagegen als stabil. Es zeichnet sich der Trend ab, dass umzugswillige Unternehmen in Folge des gestiegenen Home Office-Anteils häufig etwas kleinere Flächen suchen. Gleichzeitig legen sie Wert auf moderne hochwertige Flächen in Toplagen und sind bereit, dafür höhere Mietpreise zu zahlen. Dies erklärt auch, warum die Spitzenmiete in allen betrachteten Städten gestiegen ist, während die Marktmiete an einigen Standorten leicht sank.

Insgesamt liegt der Total Return für 2022 bei -8,6 % und damit unter dem Vorjahreswert (+8,2 %). Es bleibt abzuwarten, ob mit den aktuellen Renditeanstiegen eine Bodenbildung erreicht ist oder weitere Anpassungen folgen werden. Dies hängt maßgeblich von der Entwicklung der Zinspolitik ab. Vermutlich werden die Transaktionsmärkte erst wieder anspringen, wenn mehr Stabilität an den Finanzierungsmärkten herrscht und Marktteilnehmer Transaktionsentscheidungen wieder auf einer verlässlicheren Basis treffen können. Die Nachfrage nach hochwertigen Büroimmobilien ist jedenfalls nach wie vor vorhanden.

• Spitzenrenditen steigen an allen betrachteten Immobilienhochburgen stark an

• Kaum Transaktionen im vierten Quartal

• Vermietungsmärkte erweisen sich als robust

• Spitzenmieten entkoppeln sich von Durchschnittsmieten

• Fokus auf Flächen mit sehr guter Ausstattungsqualität in Toplagen

• Bedeutung von ESG-Konformität nimmt weiter zu

• Düsseldorf mit stärkstem Mietpreiswachstum

VICTOR – Valuation performance indicator

Konzeption

Immobilienmärkte weisen zyklische Schwankungen auf, von denen sich auch die deutschen 1A-Bürolagen nicht lösen können. Die Volatilit.t der Wertentwicklung verdeutlicht umso mehr, wie wichtig ein transparenter Marktindikator ist. In diesem Kontext analysiert JLL die Wertentwicklung der 1A-Bürolagen in den Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. Immobilienbestandshaltern und potenziellen Investoren soll die Möglichkeit eröffnet werden, mehr Transparenz für klar definierte Teilmärkte zu erhalten sowie Entwicklungen und Trends schneller erkennen und danach handeln zu können. Der Indikator analysiert die folgenden Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von ca. 12 Mio. m²:

• Berlin – Charlottenburg 1A / Mitte 1A / Potsdamer Platz und Leipziger Platz

• Düsseldorf – Bankenviertel

• Frankfurt – Bankenlage

• Hamburg – Innenstadt

• München – Innenstadt

In diesen Teilmärkten wird die Wertentwicklung des vermietbaren Büroflächenbestandes untersucht. Die Analyse zeigt die Wertveränderungen des Büroflächenbestands auf und stellt deren Performance (Wertänderungsrendite) im Zeitverlauf dar.
In der Gesamtbetrachtung (VICTOR Top-5) wurde die Wertenwicklung aller oben genannten 1A-Bürom.rkte ungewichtet gemittelt. Aufgrund der unterschiedlichen Bestandsflächen bzw. Wertvolumina der einzelnen Teilmärkte werden diese mit jeweils 20 % Gewichtung im Top-5 Indikator berücksichtigt.
Der Indikator wird seit dem 31. Dezember 2003 quartalsweise ermittelt und zukünftig auf Quartalsbasis fortgeschrieben. Die kurzen Betrachtungsintervalle ermöglichen eine adäquate Abbildung von kurzfristigen Marktschwankungen und eine realistische Darstellung von aktuellen Markttrends. In dieser Hinsicht stellt der Valuation Performance Indicator VICTOR ein wertvolles Benchmarking-Instrument und Trendbarometer für die analysierten Teilmärkte dar.

Methodik

Die stichtagsbezogene Marktwertermittlung der Teilmärkte erfolgt nach internationalen Wertermittlungsrichtlinien und basiert auf der Datenbasis von JLL. Die Modellannahmen beziehen sich auf reale Marktdaten sowie auf die Einschätzung von JLL Professionals. Modelltechnisch beziehen wir uns auf fixe Bestandsflächen der Teilmärkte, stichtagsbezogene, reale Leerstandsquoten und Flächenstrukturanteile. Dies gewährleistet eine realitätsnahe Abbildung der Vermietungssituation und eine zeitliche Vergleichbarkeit der Indikatorwerte. Die Berechnung basiert auf einem Discounted Cash Flow Model, welches alle marktüblich relevanten Bewertungsparameter berücksichtigt.
Die Inflationserwartung, sowie das von JLL erwartete Marktmietwachstum, wurden explizit in der Analyse berücksichtigt. Das Wachstum der Vertragsmieten wurde anhand einer marktüblich unterstellten Indexierungsregelung auf Basis der realen Inflationsraten angepasst.
Die Marktmieten der 1A-Bürolagen werden von JLL quartalsmäßig analysiert und fließen in das Modell ein. Die Vertragsmieten werden über historische Zeitreihen ermittelt, sodass eine Aussage über den jeweiligen Over-/Underrent-Status getroffen werden kann. Zusätzlich werden im Zahlungsstrom explizit laufende Gebäudekosten, punktuelle Vermietungskosten und Mietincentives sowie geschätzte Leerstands- und Wiedervermietungs-zeiten berücksichtigt.
Die im Modell verwendeten Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssätze basieren auf der Analyse von realen Markttransaktionen bzw. sind von Erwartungsrenditen der am Markt aktiven Investoren abgeleitet.