Wohnungsmarktüberblick
Gesamtjahr 2022
Trendwende auf dem Wohnungsmarkt – Mieten steigen stärker als Kaufpreise
Berlin
Zuletzt gestiegener Druck auf den Wohnungsmarkt Berlin
Steigende Zinsen und erhöhte Eigenkapitalanforderungen erschweren aktuell die Eigentumsbildung und führen zu Ausweichbewegungen in den Mietmarkt. Folglich sind im ersten Halbjahr 2022 vor allem die Preise auf dem Mietmarkt deutlich angestiegen. Erstmalig liegt die Mietpreisentwicklung über der Entwicklung der Kaufpreise auf dem Berliner Wohnungsmarkt.
Die aktuelle Medianmiete liegt bei 16 €/m²/Monat und ist im Jahresvergleich um +15,5 % gestiegen. Dieses Wachstum ist unter anderem auf das Ende des Mietendeckels zurückzuführen. Aber auch die aktuelle wirtschaftliche Situation sorgen für steigende Preise auf dem Mietmarkt. Eine ähnliche Entwicklung kann man auch im Spitzensegment beobachten. Hier nahmen die Mieten im Verlauf des letzten Jahres ebenfalls enormen Schwung auf. Mit einer jährlichen Entwicklung von +14,6 % liegt Berlin weit über dem Durchschnitt (+6,2 %) im Vergleich mit den anderen Big-8-Städten.
Der Berliner Kaufmarkt zeigt hingegen eine weniger dynamische Entwicklung in der zweiten Jahreshälfte. Die Trendumkehr wird beim mittelfristigen Vergleich deutlich. So stiegen die Kaufpreise in den vergangenen fünf Jahren in Berlin im Schnitt um +9,6 % p.a., während das Wachstum zum Vorjahr lediglich bei +6,5 % lag. Im Bereich des Neubaus lässt sich eine ähnliche Entwicklung erkennen. Im Vergleich zum Vorjahr ist der Kaufpreis um rund +16,2 % gestiegen. Diese Wachstumsrate liegt deutlich über dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre (+9,1 %).
Auch im zweiten Halbjahr 2022 wächst die Einwohnerzahl von Berlin stetig. Dies ist vor allem auf den Zuzug von ukrainischen Staatsbürger:innen zurückzuführen und erhöht die Nachfrage nach bereits knappem Wohnraum. Mit rund -12 % weniger inserierten Mietangeboten im Vergleich zur ersten Jahreshälfte wird der bereits bestehende Nachfrageüberhang aufgrund fehlender Angebote weiter verschärft.
Düsseldorf
Mietmarkt entwickelt sich mit hoher Dynamik, Preise am Kaufmarkt stagnieren
Der Düsseldorfer Wohnungsmarkt zeigt deutlich die allgemeine Trendumkehr: Die Mieten steigen und die Kaufpreise stagnieren beziehungsweisen sinken. Eine Ausnahme gibt es aber auch hier: die Kaufpreise im Neubausegment.
Mit einem Wachstum von +16,7 % zum Vorjahr verzeichnet Düsseldorf im Städtevergleich noch vor Berlin (+16,2 %) und Köln (+16,1 %) die stärkste Kaufpreisentwicklung im Neubausegment. Der aktuelle Quadratmeterpreis hat in der zweiten Jahreshälfte nicht nur einen Höchstwert erreicht, sondern liegt auch erstmalig deutlich über der 8.000 €-Marke mit 8.400 €/m². Betrachtet man die Spitzenkaufpreise zeichnet sich ein anderes Bild ab. Der Spitzenkaufpreis liegt derzeit bei 8.450 €/m² bei einer negativen Entwicklung von -5,1 % zum Vorjahr. Im städtischen Vergleich schneidet nur München (-7,8 %) schlechter ab. Die Mediankaufpreise stagnierten beziehungsweise bewegten sich im zweiten Halbjahr 2022 seitwärts. Mit einem Wachstum von +0,2 % stiegen die Preise im Vergleich zum Vorjahr nur marginal auf derzeitige 5.070 €/m². Die jährliche Wachstumsrate bei den Mediankaufpreisen liegt deutlich unter dem Fünfjahresschnitt von +8,2 p.a.
Der Mietwohnungsmarkt präsentiert sich hingegen deutlich positiver. Mit einer Entwicklung von +6,3 % zum Vorjahr stiegen die Preise für das zweite Halbjahr auf 12,75 €/m²/Monat. Bei den Spitzenmieten wurde erstmals die Marke von 19€ überschritten. Die aktuelle Spitzenmiete beträgt nun 19,10 €/m²/Monat und ist verglichen mit dem Vorjahr um +6,3 % gestiegen. Diese Wachstumsrate liegt auch deutlich höher als der Fünfjahresschnitt mit +2,5 % p.a. Im Bereich des Neubausegments nahmen die Mietpreise um +3,2 % im Vergleich zum Vorjahr zu. Die aktuelle Miete für Neubau liegt nun bei 16,10 €/m²/Monat.
Im Neubauquartier „Wohnen im Hochfeld“ sollen insgesamt 360 Wohnungen mit zum Teil öffentlich gefördertem und preisgedämpftem Wohnraum bis Ende 2024 fertiggestellt werden. Der erste Teil des Wohnquartiers wurde bereits fertiggestellt. Ein weiteres spannendes Projekt ist das Glasmacherviertel. Auf dem Gelände soll ein Wohnungs-Mix aus Etagenwohnungen und Einfamilienhäusern mit bis zu 1.700 Wohneinheiten entstehen.
Frankfurt
Kaufpreise im Neubausegment sowie Spitzenmieten mit großem Wachstum im zweiten Halbjahr
Im zweiten Halbjahr 2022 sind die Preise auf dem Kaufmarkt nach jahrelangem Anstieg erstmals wieder gesunken. Die einzige Ausnahme hier bildet das Neubausegment. Mit einem negativen Wachstum von -0,4 % sank der Mediankaufpreis in der zweiten Jahreshälfte auf 6.870 €/m². Neben Köln (-2,2 %) und München (-2,1 %) ist Frankfurt am Main die dritte Stadt im Kreise der Big 8, die eine negative Entwicklung im Vergleich zum Vorjahr aufweist. Im Bereich der Spitzenkaufpreise sieht es nur unwesentlich besser aus. Mit einem Wachstum von +0,5 % sind die Spitzenkaufpreise nur marginal zum Vorjahr gestiegen. Der aktuelle Spitzenkaufpreis liegt nun bei 10.170 €/m². Die bereits erwähnte Ausnahme bildet das Neubausegment: Hier verzeichnet Frankfurt am Main eine Zunahme von +12,1 % zum Vorjahr. Aktuell liegt der Kaufpreis für Neubauten bei 8.500 €/m².
Der Mietmarkt zeigt hingegen ein homogeneres Bild: Medianmiete, Spitzenmiete sowie Neubaumiete verzeichnen über die ganze Bandbreite hinweg ein positives Wachstum im Vergleich zum Vorjahr. Die Medianmiete stieg um +3,9 % auf 16,10 €/m²/Monat an. Bei den Spitzenmieten wurde ein neuer Höchstwert von 24,55 €/m²/Monat erreicht. Die Spitzenmiete ist somit um +7,4 % im Vergleich zum Vorjahr gewachsen. Dieses Wachstum ist zudem auch doppelt so hoch wie der Fünfjahresschnitt mit +3,1 % p.a. Im Bereich des Neubaus wurde ebenfalls ein neuer Höchstwert von 18,60 €/m²/Monat mit einem Wachstum von +5,1 % erreicht. Im Vergleich mit den Big 8 weisen nur Leipzig (+9,1 %) und Hamburg (+8,2 %) ein stärkeres Mietpreiswachstum im Neubau auf.
Der Frankfurter Wohnungsmarkt leidet derzeit ebenfalls unter Wohnungsknappheit. Mit dem neuen Wohnviertel Frankfurt Heddernheim wird eine 4,5 Hektar große Fläche recycelt und für den sozialen Wohnungsbau bereitgestellt. Sowohl die Stadt Frankfurt als auch das Land Hessen fördern den Bau der Wohnungen auf dem alten Industriegelände der Diehl Aerospace GmbH mit rund 20 Millionen Euro. Auf dem ehemaligen Siemens-Areal soll das gemischt genutzte Schönhof-Viertel entstehen. Etwa 2.100 Wohneinheiten, darunter 670 geförderte sollen hier entstehen. Zudem sind Flächen sowohl für Kitas als auch Schulen vorgesehen.
Hamburg
Zunehmende Dynamik im Wohnungsmarkt in der zweiten Jahreshälfte
Der Hamburger Wohnungsmarkt präsentierte sich in der zweiten Jahreshälfte mit einer positiven Preisentwicklung. Trotz Inflation, gestiegenen Zinsen und sinkendem Angebot entwickelten sich sowohl die Miet- als auch Kaufpreise positiv im Vergleich zum Vorjahr.
Die aktuelle Miete stieg im zweiten Halbjahr 2022 um +7,0 % auf einen neuen Höchstwert von 14,50 €/m/Monat. Dies liegt deutlich über dem Schnitt der vergangenen fünf Jahre (+3,3 %). Im Vergleich mit den anderen Big-8-Städten verzeichnet Hamburg hinter Berlin (+15,5 %) und Leipzig (+8,9 %) die größte Steigerung der Mietpreise im Jahresvergleich. Vor allem im Bereich des Neubausegments ist die aktuelle Miete um rund +8,2 % gestiegen. Nur Leipzig (+9,1 %) konnte eine stärkere Entwicklung im Vergleich der Städte vorweisen. Im Bereich der Spitzenmiete stieg der aktuelle Preis auf 22,60 €/m²/Monat an. Verglichen mit dem Vorjahreswert ist dies eine Zunahme von +7,6 %.
Ein ähnliches Bild lässt sich auch auf dem Kaufmarkt erkennen. Auch wenn die aktuelle jährliche Entwicklung (+4,8 %) unterhalb des Fünfjahresschnitts (+9,1 %) liegt, stiegen sowohl die Spitzen- als auch Neubaukaufpreise in der zweiten Jahreshälfte besonders an. Im Bereich des Spitzensegments erreichte der Kaufpreis eine neue Höchstmarke mit rund 10.850 €/m² und einer Zunahme zum Vorjahr um +10,7 %. Im städtischen Vergleich liegt Hamburg mit dieser Entwicklung weit über dem Durchschnitt von +2,7 % der Big-8-Städte. Auch im Neubausegment lässt sich eine neue Höchstmarke verbuchen. Der aktuelle Quadratmeterpreis für Neubau kletterte um +11,6 % auf 7.800 €/m².
Im Bereich des geförderten Wohnbaus bewilligte die Stadt Hamburg eine Erhöhung der Förderung, um weiterhin bezahlbaren Wohnraum schaffen zu können. Im vergangenen Jahr wurden im Bereich des geförderten Wohnens insgesamt 2.430 sozial gebundene Neubauwohnungen fertiggestellt. Jedoch bleibt Wohnraum weiterhin knapp in der Hansestadt. Im mittleren Szenario werden etwa +7.238 Wohnungen p.a. zusätzlich benötigt.
Köln
Starker Anstieg bei den Kaufpreisen für Neubau, Spitzenmieten mit Rekordwert
In der zweiten Jahreshälfte 2022 zeigte sich der Kölner Wohnungsmarkt mit positivem Wachstum sowohl bei den Miet- als auch den Kaufpreisen. Eine Trendumkehr wie bei anderen Big-8-Städten lässt sich hier nicht eindeutig erkennen.
Die Medianmiete ist in Köln auf einen neuen Rekordwert gestiegen. Der aktuelle Wert liegt nun bei 14€/m²/Monat. Dies ist ein Wachstum um +4,9 % im Vergleich zum Vorjahr und liegt auch um einen Prozentpunkt höher als der durchschnittliche Zuwachs in den letzten fünf Jahren (+3,9 % p.a.). Eine ebenfalls positive Entwicklung zeigt sich bei den Spitzenmieten. Mit einem Wachstum von +6,1 % zum Vorjahr, stieg die Spitzenmiete in der zweiten Hälfte des letzten Jahres auf 21,65 €/m²/Monat. Ein etwas anderes Bild zeigt sich bei den Neubaumieten. Mit einem Rückgang von -5,0 % zum Vorjahr ist Köln die einzige Stadt der Big 8 mit einer negativen Entwicklung der Neubaumieten. Aktuell zahlt man für den Quadratmeterpreis im Neubausegment 15,20 €/m²/Monat.
Auch auf dem Eigentumswohnungsmarkt gibt es eine negative Entwicklung bei den Mediankaufpreisen. Mit einem Rückgang um -2,2 % zum Vorjahr sank der Mediankaufpreis auf ein Niveau von deutlich unter 5.000 €/m². Aktuell liegt dieser bei 4.890 €/m². Bei den Spitzenkaufpreisen wird hingegen in zweiten Halbjahr 2022 eine positive Entwicklung beobachtet. Hier stieg der Spitzenkaufpreis um +7,3 % auf derzeitige 7.750 €/m². Im Bereich des Neubausegments entwickelte sich der Kaufpreis im Verlauf des Jahres ebenfalls positiv. Im Vergleich zum Vorjahr gab es hier ein Wachstum von +16,1 % auf 7.410 €/m². Mit dieser Kaufpreisentwicklung liegt Köln im Städtevergleich knapp hinter Düsseldorf (+16,7 %) und Berlin (+16,2 %).
Ein spannendes Projekt im Kölner Wohnungsmarkt ist die Quartiersentwicklung Deutzer Hafen. Hier wurde vor Kurzem von der Stadt Köln der erste Teil-Bebauungsplan verabschiedet. In den kommenden Jahren werden hier rund 3.000 Wohnungen entstehen, die helfen sollen, den Bedarf an Wohnraum zu decken. In der Parkstadt Süd soll ebenfalls ein neues Wohnquartier mit bis 3.400 Wohnungen realisiert werden. Davon sogar 30 % öffentliche geförderter Wohnraum.
Leipzig
Auch im zweiten Halbjahr 2022 entwickelt sich der Leipziger Wohnungsmarkt dynamisch
Gestiegene Zinsen, weiterhin hohe Materialkosten sowie eine anhaltende hohe Inflation halten den Wohnungsmarkt auf Trab und sorgen für eine Trendumkehr bei den Preisen – jedoch nicht in Leipzig. Sowohl der Miet- als auch der Kaufmarkt entwickeln sich im zweiten Halbjahr 2022 positiv.
Die Medianmiete stieg in der zweiten Jahreshälfte um +8,9 % auf 8,60 €/m²/Monat an. Damit ist Leipzig weiterhin die günstigste Stadt im Vergleich mit den Big-8-Städten. Hinter Berlin (+15,5 %) hat Leipzig die zweithöchste Wachstumsrate im Vergleich zum Vorjahr. Im Bereich der Spitzenmiete wurde ein neuer Höchstwert von 12,50 €/m²/Monat erreicht. Die Entwicklung betrug dabei +11,1 % im Vergleich zum Vorjahr und liegt auch deutlich über dem Fünfjahresschnitt (+4,6 % p.a.). Im Bereich des Neubausegments entwickelte sich der Mietpreis ebenfalls positiv mit +9,1 % zum Vorjahr und beträgt nun aktuell 12,55 €/m²/Monat.
Der Leipziger Kaufmarkt kann ebenfalls eine positive Entwicklung in allen Bereichen für das zweite Halbjahr 2022 verbuchen. Der Mediankaufpreis ist im Vergleich zum Vorjahr um +6,1 % gestiegen und liegt damit deutlich über dem Durchschnitt der Big-8-Städte (+1,6%). Aktuelle zahlt man für den Quadratmeter in Leipzig 3.290 €. Die Spitzenkaufpreise nahmen ebenfalls in der zweiten Jahreshälfte zu. Hier betrug die Wachstumsrate +8,8 % zum Vorjahr. Der derzeitige Spitzenkaufpreis beträgt nun 5.430 €/m². Im Bereich des Neubaus zahlt man nun einen Quadratmeterpreis von 5.260 €. Im Vergleich zum Vorjahr ist dieser um +11,2 % angestiegen und liegt mit dieser Entwicklung deutlich über dem Fünfjahresschnitt (+7,5 % p.a.).
Im Stadtteil Möckern sollen auf einer Brachfläche mehrere bis zu fünfgeschossigen Neubauten errichtet werden. Hier sollen in den nächsten Jahren insgesamt bis zu 160 Wohnungen mit zum Teil preisgebundenem Wohnraum entstehen. Im Stadtzentrum auf dem ehemaligem Gelände Bayerischer Bahnhof soll ein neues Stadtquartier mit insgesamt 3.000 Wohnungen sowie Kitas und Schulen entstehen.
München
Moderater Anstieg der Mietpreise, rückgängige Entwicklung der Verkaufspreise
Auch wenn München im Vergleich der Big-8-Städte weiterhin der teuerste Mietmarkt im zweiten Halbjahr 2022 bleibt, zeigte sich vor allem auf dem Kaufmarkt ein anderer Trend: sinkende bzw. stagnierende Kaufpreise im Vergleich zum Vorjahr.
Mit einem Rückgang von -2,2 % im Vergleich zum Vorjahr sanken die Verkaufspreise in der zweiten Jahreshälfte wieder auf unter 10.000 €/m². Der aktuelle durchschnittliche Kaufpreis liegt nun bei 9.550 €/m². Das Segment der Spitzenkaufpreise verlor ebenfalls an enormer Dynamik. Im Vergleich mit den Big 8 verzeichnet München den größten Rückgang von -7,8 %. Der Schnitt der vergangenen fünf Jahre liegt bei einer durchschnittlichen Zunahme des Spitzenkaufpreise von +10,8 % p.a. Einen gänzlich anderen Verlauf nahm die Entwicklung der Kaufpreise im Neubau. Hier stiegen die Kaufpreise auf einen neuen Höchstwert von über 12.300 €/m². Dies ist eine Zunahme von +12,5 % gegenüber dem Vorjahr.
Der Münchner Mietmarkt wurde im zweiten Halbjahr vor allem von einer moderaten Entwicklung der Mietpreise geprägt. In den vergangenen fünf Jahren ist die Angebotsmiete im Schnitt um +3,6 % p.a. gestiegen. Die aktuellen Zahlen zeigen jedoch nur eine positive Zunahme von +2,4 % im Vergleich zum Vorjahr. Damit liegt München weit unter dem Durchschnitt der Big-8-Städte (+6,3 %). Bei Betrachtung der Spitzenmiete stagnierte die Entwicklung und liegt weiterhin bei 30 €/m²/Monat. Damit ist München ebenfalls weiterhin Spitzenreiter in dieser Kategorie. Im Neubausegment sind die Mietpreise ebenfalls mäßig gestiegen. Hier liegt die jährliche Entwicklung (+2,7 %) ebenfalls hinter dem Fünfjahresschnitt (+3,6 % p.a.).
Um der angespannten Situation auf dem Wohnungsmarkt zu begegnen und den Bedarf an bezahlbarem Wohnraum zu decken, wurde das Finanzvolumen im städtischen Wohnungsbauprogramm „Wohnen in München VII“ auf rund zwei Milliarden Euro aufgestockt. Zum Beispiel sollen auf dem Gelände der McGraw-Kaserne in den nächsten Jahren rund 900 bezahlbare und geförderte Wohnungen entstehen.
Stuttgart
Positive Entwicklung der Mieten, Kaufpreise stagnieren
In der zweiten Jahreshälfte entwickelt sich der Stuttgarter Wohnungsmarkt insgesamt positiv. Die Entwicklung hingegen fällt eher moderat bis stagnierend aus.
Der Mietmarkt in Stuttgart bietet für das zweite Halbjahr 2022 ein durchmischtes Bild. Die Medianmiete ist im Vergleich zum Vorjahr um +1,7 % gestiegen und liegt nun bei 15,25 €/m²/Monat. Diese Mietentwicklung liegt deutlich unter dem Durchschnitt der Big-8-Städte (+6,3 %) und ist die schwächste unter den großen acht Wohnungsmärkten in Deutschland. Im Bereich der Neubaumieten liegt der aktuelle Preis bei 18,25 €/m²/Monat. Dies ist ein Wachstum von +2,2 % zum Vorjahr, liegt aber auch deutlich unter dem Fünfjahresschnitt (-5,0 % p.a.). Eine Ausnahme auf dem Mietmarkt bildet die Spitzenmiete. Im Vergleich zum Vorjahr entwickelte sich die Spitzenmiete negativ (-2,5 %) und beträgt nun 21,45 €/m²/Monat.
Eine Stagnation des Mediankaufpreises lässt sich im zweiten Halbjahr 2022 erkennen. Hier verbleibt der Kaufpreis auf einem Plateau von 5.330 €/m². Bei den Spitzenkaufpreisen ist wie auch bei den Spitzenmietpreisen eine negative Entwicklung zum Vorjahr zu verzeichnen. Mit einem Rückgang von -0,6 % liegt der aktuelle Spitzenkaufpreis bei 7.750 €/m². Im Bereich des Neubausegments gab ein positives Wachstum von +2,7 % im Vergleich zum Vorjahr. Mit dieser Entwicklung liegt Stuttgart im Vergleich der Städte auf dem letzten Platz und auch deutlich unter dem eigenen Fünfjahresschnitt (+8,7 % p.a.). Der aktuelle Kaufpreis für Neubauten beträgt nun 8.480 €/m².
Der ehemalige „IBM-Campus“ soll unter neuem Namen zu einem neuen Stadtquartier umgestaltet werden. Neben der Modernisierung der denkmalgeschützten Bestandsgebäude sollen rund 1.800 Wohneinheiten entstehen, davon sollen 20 % für öffentlich geförderte Wohnungen zur Verfügung stehen.
Die Bevölkerung wächst überdurchschnittlich stark und erhöht den Druck auf den Wohnungsmarkt
Dem starken Rückgang im Wohnungsneubau steht eine real steigende Nachfrage gegenüber, so dass sich die Lücke zwischen Wohnungsangebot und -nachfrage mittelfristig weiter vergrößern wird.
Die hohe Nachfrage auf den deutschen Mietwohnungsmärkten lässt sich auf verschiedene Ursachen zurückführen. Zum einen ist die Bevölkerungszahl im Jahr 2022 wieder deutlich gestiegen. Deutschland hatte zum Jahresende 2022 nach einer ersten Schätzung des Statistischen Bundesamtes (Destatis) mindestens 84,3 Millionen Einwohnerinnen und Einwohner. Gegenüber dem Jahresende 2021 nahm die Bevölkerungszahl damit um 1,1 Millionen Personen zu. Die Ursache dieses starken Wachstums lag maßgeblich in einer hohen Nettozuwanderung. Von Januar bis Juni letzten Jahres gab es eine Nettozuwanderung, also einen positiven Saldo zwischen Zu- und Fortzügen, von 1.046.000 Menschen mit ausländischer Staatsangehörigkeit. Für das Gesamtjahr 2022 dürfte die Nettozuwanderung bei rund 1,5 Mio. Menschen liegen. Das ist die höchste Nettozuwanderung, die seit der deutschen Wiedervereinigung registriert wurde. Dieser Zuwachs ist vor allem auf den Zuzug ukrainischer Staatsbürger:innen zurückzuführen, aber auch auf eine generelle Belebung der internationalen Zuwanderung nach Deutschland, die mittlerweile wieder das Niveau von vor der Corona-Pandemie erreicht hat.
Hinzu kommt, dass die steigenden Zinsen einen Anstieg der Wohneigentumskosten zur Folge haben, wodurch sich reale Nachfrage vor allem aus der Gruppe der Erstkäufer vermehrt auf den Mietwohnungsmarkt verlagert. Dies führt an den Mietwohnungsmärkten nicht nur zu einem zusätzlichen Anstieg der Nachfrage, sondern auf vielen bereits angespannten regionalen Wohnungsmärkten zu einem weiteren Anstieg des bestehenden Nachfrageüberhangs. Diese Verschiebungen werden so lange anhalten, bis eine Preissenkung die Erschwinglichkeit wieder verbessert und / oder die steigenden Mietkosten die gestiegenen Kapitalkosten ausgleichen.
Der dritte langfristige Treiber auf der Nachfrageseite ist die Entwicklung der demografischen Struktur. Insgesamt lassen sich für die demografische Entwicklung mehrere Trends ableiten, die auf eine zunehmende Alterung der Bevölkerung zurückzuführen sind. Zum einen wird es mittelfristig zu einer weiteren Zunahme kleinerer und älterer Haushalte kommen und zum anderen zu einem damit verbundenen Anstieg der Gesamtzahl der Haushalte. Die zunehmende Alterung der Bevölkerung hat auch einen erheblichen Einfluss auf die Entwicklung des Wohnungsmarktes. Da die einzelnen Altersgruppen unterschiedliche Nutzergruppen darstellen, die sich in ihren Lebenskonzepten und -vorstellungen sowie in ihren Einkommenssituationen und Wohnpräferenzen unterscheiden, weisen sie auch eine sehr differenzierte Nachfrage nach Wohnraum auf. Ein demografischer Strukturwandel hat insbesondere dann große Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt, wenn die Diskrepanz zwischen der aktuellen Wohnungsnachfrage und dem vorhandenen Wohnungsangebot stark zunimmt. Diese Diskrepanz bezieht sich insbesondere auf die Wohnfläche der nachgefragten und angebotenen Wohnungen, kann aber auch nachgelagerte qualitative Merkmale wie die Ausstattung betreffen. Dieses Missverhältnis ist auf dem deutschen Markt zu beobachten und erhöht die zusätzliche Nachfrage nach spezifischem Wohnraum.
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Rückgang des Wohnungsneubaus wirkt mit zeitlicher Verzögerung auf Wohnfertigstellungen
Die Bauwirtschaft, die bereits 2021 durch die Corona-Pandemie und aufgrund dessen durch Anpassungen der globalen Lieferketten mit starken Baupreissteigerungen zu kämpfen hatte, wurde 2022 durch einen starken Anstieg der Kreditkosten zusätzlich belastet. Unter diesen Rahmenbedingungen brach das Neugeschäftsvolumen deutlich ein. Aufgrund dieses Nachfragerückgangs im Bausektor wird für 2023 eine sektorale Rezession erwartet.
Während sich diese Entwicklungen auch schon auf die Zahl der Fertigstellungen von neuen Wohnungen im Jahr 2022 ausgewirkt haben, sind die schwerwiegenderen Folgen für die Fertigstellungszahlen erst mit einem gewissen Zeitverzug zu erwarten. So könnte die Zahl der neu erstellten Wohnungen bereits im laufenden Jahr unter die 250.000er-Marke fallen. Für die Entwicklung der Baukosten bedeutete der Einbruch im Neugeschäftsvolumen (bis zu -40 Prozent im Hochbau) zuletzt eine leichte Entspannung. Die freiwerdenden Kapazitäten haben etwas Druck aus der Entwicklung der Baukosten genommen. So waren die Arbeitskosten im Wohnungsneubau zuletzt rückläufig. Die Materialkosten entwickeln sich zudem auf einem etwa niedrigeren Niveau.
Dennoch sprechen mehrere Gründe dafür, dass die Baukosten und ihre Entwicklung langfristig auf einem hohen Niveau bleiben werden.
Die energetische Sanierung des Wohngebäudebestandes stellt eine der von der Politik proklamierten Säulen zur Erreichung der Klimaziele dar. Allein die Umsetzung des europäischen „Green Deals“ erfordert eine annähernde Verdoppelung der Modernisierungsrate (von rund 1 % auf über 2-2,5 %). Dies sorgt für eine nachhaltig hohe Auslastung im Bau- und Ausbaugewerbe.
Angesichts des anhaltend hohen Wohnungsmangels und rückläufiger Fertigstellungszahlen ist mit Nachholeffekten im Bereich des Wohnungsneubaus zu rechnen.
Der Nachfrage nach Baudienstleistungen steht ein anhaltender Personalmangel im Baugewerbe gegenüber, der mittelfristig der entscheidende kapazitätsbegrenzende Faktor in diesem Sektor sein dürfte. Ein zunehmendes altersbedingtes Ausscheiden von Fachkräften aus dem Arbeitsmarkt verschärft den bereits bestehenden Fachkräftemangel und führt zu einer weiteren Verknappung der Ressourcen in der Bauwirtschaft. Dies dürfte die Personalkosten langfristig auf einem hohen Niveau halten.
Die steigenden energetischen Anforderungen im Wohnungsneubau und Sanierungsmaßnahmen im Gebäudebestand erfordern auch einen hohen Einsatz von Spezialbaustoffen, was die Baukosten auch auf der Materialseite auf hohem Niveau halten wird. Insgesamt ist daher im Jahr 2023 nur mit einer vorübergehenden Entspannung bei den Baukosten zu rechnen.
Mietmarkt – Angebotsmieten im zweiten Halbjahr 2022 deutlich über der Vorjahresentwicklung
Nachdem die Kaufpreise für Eigentumswohnungen jahrelang deutlich stärkere Zuwächse aufwiesen als die Mietpreise in den Big 8- Städten* fand im zweiten Halbjahr 2022 eine Trendwende statt: Die Angebotsmieten zeigten eine positivere Entwicklung als die inserierten Kaufpreise. In den acht untersuchten Metropolen sind die Angebotsmieten in der zweiten Jahreshälfte im Schnitt um +6,3 % im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Die Kaufpreise verteuerten sich im gleichen Zeitraum dagegen nur um +1,6 %.
Die Nachfrage nach Mietwohnungen wurde im letzten halben Jahr vor allem durch das enorme Bevölkerungswachstum sowie einer geringen Bautätigkeit befeuert. Aufgrund der aktuellen Rahmenbedingungen für den Wohnungsneubau (hohe Inflation, Anstieg der Zinsen, Zunahme der Baukosten) kann kurz- bis mittelfristig kaum eine Verbesserung der Situation geschaffen werden und die Lücke zwischen Wohnungsangebot und -nachfrage wird sich mittelfristig weiter vergrößern.
Das stärkste Mietplus für das zweite Halbjahr 2022 verzeichnet mit Abstand Berlin. Dort stieg die Medianmiete im Jahresvergleich um +15,5 % auf 16 €/m²/Monat an. Ebenfalls recht dynamisch präsentierten sich der Mietmärkte in Leipzig (+8,9 %) sowie Hamburg (+7,0 %). Unterdurchschnittlich entwickelten sich hingegen Stuttgart (+1,7 %) und München (+2,4 %). Trotz einer weniger positiven Entwicklung in der zweiten Jahreshälfte 2022 bleibt der Münchner Mietmarkt mit 21,40 €/m²/Monat der teuerste im Vergleich der Big 8-Städte.
Ein ähnliches Bild zeigt sich auch im Segment der Spitzenmiete: Im Jahresvergleich stieg diese durchschnittliche um +6,2 % an. Dies liegt deutlich über dem Schnitt der letzten fünf Jahre mit +3,5 %. Trotz Stagnation der Spitzenmiete bei 30€/m²/Monat bleibt München im Städtevergleich weiterhin Marktführer. Wie bereits bei den Gesamtmieten beobachtet, zeigen die beiden Märkte Leipzig (+11,1 %) und Berlin (+14,6 %) eine ebenso dynamische Entwicklung im Spitzensegment.
Auch im Bereich des Neubaus wachsen die Mieten im Verlauf des letzten Jahres um +3,8 %. Insbesondere Hamburg (+8,2 %) und Leipzig (+9,1 %) liegen deutlich über dem Durchschnitt der analysierten Städte. In Köln hingegen sanken die Mietpreise im Jahresvergleich um -5,0 % auf aktuell 15,20 €/m²/Monat.
Auffallend ist die Diskrepanz der Mietentwicklung in den Metropolen im Vergleich zum Umland. Während innerhalb der Stadtgrenze die Angebotsmieten um +6,2 % zulegten, sind Wohnungen innerhalb von 30 Minuten Fahrzeit um -5,8 % preiswerter zu mieten als vor einem Jahr. Dauert die Fahrt noch länger, beträgt der Mietrückgang bereits -7,5 %. Diese Entwicklung dürfte eine Korrektur der starken Mietpreisentwicklungen in den vergangenen Jahren sein.
Ohne die acht größten Immobilienmärkte betrug das Mietwachstum in den kreisfreien Städten +4,4 % und damit etwas weniger als im Fünfjahresmittel (+5,1 % p.a.). Bei den Landkreisen liegt das Preisplus mit +6,0 % nur leicht unter den Metropolen, dafür aber über dem Fünfjahresschnitt (+4,4 % p.a.).
*Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Stuttgart, Leipzig
Kaufmarkt – Gestiegene Zinsen und hohe Inflation führen zu einem Nachfragerückgang auf dem Wohneigentumsmarkt
Nach mehr als einem Jahrzehnt steigender Immobilienpreise, hoher Nachfrage auf dem Eigentumsmarkt und günstiger Zinsen zeigt sich in der zweiten Hälfte des Jahres ein etwas anderes Bild: gestiegene Zinsen, hohe Inflation und eine starke Zunahme der Baukosten führen zu einem deutlichen Nachfragerückgang auf dem Wohneigentumsmarkt. Nachfrage, die sich vor allem auf den Mietwohnungsmarkt verschiebt. Die stagnierenden Preise für Wohneigentum sowie die steigenden Mietpreise sorgen im zweiten Halbjahr 2022 für eine Trendwende am Immobilienmarkt. In den acht analysierten Städten* kann man eine deutliche negative Entwicklung (-3,1 % Durchschnitt Big 8) zur ersten Jahreshälfte 2022 erkennen.
Bei genauerer Betrachtung der zweiten Jahreshälfte wird lediglich für Berlin ein Anstieg der Kaufpreise (+2,4 %) im Vergleich zum ersten Halbjahr 2022 registriert. Der Hauptgrund für die aktuell negative Entwicklung auf dem Eigentumswohnungsmarkt ist der deutliche Anstieg der Finanzierungszinsen im Laufe des Jahres.
Im Jahresvergleich zeigt sich bei der Entwicklung der Kaufpreise mit einem Wachstum von durchschnittlich +1,6 % jedoch noch ein Plus, das allerdings deutlich unter dem Schnitt der vergangenen fünf Jahre liegt. Der Kreis der Städte mit negativer Entwicklung im Jahresvergleich vergrößerte sich auf Köln (-2,2 %), Frankfurt am Main (-0,4 %) und München (-2,1 %). In Stuttgart hingegen entwickelten sich die Preise seitwärts und blieben auf einem stabilen Niveau (5.330 €/m²).
Eine positivere Entwicklung der Kaufpreise in den Big 8-Städten lässt sich im Spitzensegment beobachten. Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die Spitzenkaufpreise um +2,7 % an. Dieser Wert liegt allerdings ebenfalls erheblich unter dem Fünfjahresschnitt von +7,0 % p.a. Die Preisdynamik im zweiten Halbjahr 2022 ließ deutlich nach. Insbesondere in München fielen die Preise im Zeitraum des letzten Jahres um -7,8 % auf rund 14.130 €/m². Im Gegenteil dazu entwickelten sich vor allem in Hamburg (+10,7 %) und Leipzig (+8,8 %) die Kaufpreise im Spitzensegment deutlich über dem Fünfjahresschnitt.
Die Kaufpreise für das Neubausegment stiegen auch in der zweiten Jahreshälfte 2022 kontinuierlich an. Im Vergleich zum Vorjahr verzeichneten die Big 8-Städte ein positives Wachstum von +12,4 %. Im zweiten Halbjahr 2022 überschritt der Kaufpreis für Neubau in Leipzig erstmalig die Marke von über 5.000€/m². Der aktuelle Kaufpreis liegt somit nun bei rund 5.260 €/m². Dies ist ein positives Wachstum von +11,2 % zum Vorjahr.
Abseits der Metropolen fällt die Entwicklung unterschiedlich aus. Während in den kreisfreien Städten die Kaufpreise im Jahresvergleich nur um +0,6 % anstiegen, verzeichnen die Landkreise ein positiveres Wachstum von +6,2 %. Sowohl die kreisfreien Städte als auch die Landkreise schneiden im Jahresvergleich deutlich schlechter ab als der Mittelwert der vergangenen fünf Jahre (+10,3 % resp. +9,9 %).
*Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Stuttgart, Leipzig
Autoren
Dr. Sören Gröbel, Director Research, Berlin
Sandra Baumgarten, Senior Research Analyst
Kontakt
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Residential:
Michael Bender, Head of Residential Germany
Valuation:
Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory Germany
Roman Heidrich, Lead Director Valuation & Transaction Advisory, Berlin
Sebastian Grimm, Lead Director Valuation & Transaction Advisory, Frankfurt
Research:
Helge Scheunemann, Head of Research Germany
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