Research

Wohnungsmarkt
Überblick

H1 2024 

Rückgang der Kaufpreise für Eigentumswohnungen im ersten Halbjahr deutlich abgeschwächt

21. August 2024

Anzahl der fertiggestellten Wohnungen und Baugenehmigungen rückläufig

Trotz der hohen Nachfrage nach Wohnraum sind sowohl die Baugenehmigungen als auch die Fertigstellungen rückläufig. Gründe dafür sind neben dem anhaltenden Mangel an geeignetem Bauland die hohen Kreditzinsen und die hohen Baukosten. Im vergangenen Jahr wurden insgesamt 294.400 Wohnungen fertiggestellt, was einem Rückgang von etwa -0,3% gegenüber dem Vorjahreswert entspricht.

Das angestrebte Ziel von 400.000 neu errichteten Wohnungen wurde damit auch im Jahr 2023 deutlich verfehlt. Insbesondere die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum in den deutschen Städten und Ballungsräumen bleibt eine große Herausforderung. Aufgrund der in den letzten beiden Jahren gestiegenen Kreditzinsen und Baukosten wurden insbesondere im Wohnungsbau zuletzt viele Projekte verschoben oder gestrichen. Zum einen fehlten neue Aufträge, zum anderen wurden geplante Projekte storniert.

Auch wenn die Anzahl der fertiggestellten Wohnungen sich seit 2021 kaum verändert hat (2021: 293.400; 2022: 295.300), wird mit zeitlicher Verzögerung ein Rückgang der Fertigstellungen erwartet. Ein Großteil der zuletzt fertiggestellten Wohnungen dürfte zudem auf Baugenehmigungen zurückzuführen sein, die bis 2022 unter deutlich günstigeren Rahmenbedingungen beantragt und erteilt wurden. Zudem hat sich die Zeitspanne zwischen Baugenehmigung und Fertigstellung für die 2023 fertiggestellten Wohnungen gegenüber 2020 um vier Monate auf insgesamt 24 Monate verlängert.

Die Zahl der erteilten Baugenehmigungen ist im Jahr 2023 im Vergleich zum Vorjahr um -26,7% auf 259.600 gesunken und lag damit deutlich unter der Zahl der fertiggestellten Wohnungen. Der Bauüberhang verringerte sich daher erstmals seit 2008 gegenüber dem Vorjahr um 58.100 auf 826.800 Wohnungen. Davon befanden sich 390.900 Wohnungen bereits im Bau, während 214.500 Wohnungen "unter Dach" bzw. im Rohbau fertiggestellt waren.

Der Rückgang des Bauüberhangs ist unter anderem auf die hohe Zahl erloschener Baugenehmigungen zurückzuführen, deren mehrjährige Gültigkeitsdauer in der Regel abgelaufen ist. Im Jahr 2023 sind 22.700 Genehmigungen erloschen. Im Jahr 2022 wurde mit 22.800 erloschenen Baugenehmigungen der höchste Wert seit 2006 verzeichnet.

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Metropolen stehen weiterhin im Mittelpunkt der Zuwanderung

Auf der Nachfrageseite ist weiterhin ein stetiges Nachfragewachstum mit hoher Zuwanderung zu beobachten. Allerdings fiel diese im Jahr 2023 geringer aus als im Vorjahr, was vor allem auf eine geringere Zahl von Geflüchteten aus der Ukraine zurückzuführen ist, die nach Deutschland kamen. Der Angriffskrieg gegen die Ukraine hatte im Jahr 2022 zu einem starken Zustrom nach Deutschland geführt. Diese Zuwanderung hat sich nun mehr als halbiert. Insgesamt wanderten im Jahr 2023 rund 1,9 Millionen Menschen nach Deutschland ein und rund 1,27 Millionen Menschen wanderten aus Deutschland aus. Trotz des deutlichen Rückgangs im Vergleich zum Vorjahr bleibt der Wanderungssaldo auf einem historisch hohen Niveau. Nur in den Jahren 2022, 2015 und 1992 wurde dieser Wert übertroffen.

Die Metropolregionen stehen weiterhin im Mittelpunkt der internationalen Zuwanderung. Diese Regionen weisen bereits heute die ungünstigsten Angebots-Nachfrage-Relationen auf. Auf der anderen Seite haben die zuletzt deutlich gestiegenen Löhne zu einer Verbesserung der Erschwinglichkeit sowie zu einem deutlichen Anstieg der Neuvertragsmieten geführt. Einhergehend mit dem aktuell hohen Bevölkerungswachstum ist auch der marktaktive Leerstand in Deutschland in den letzten zehn Jahren zurückgegangen. Dabei wurde der stärkste Rückgang mit -0,3 % zwischen 2021 und 2022 verzeichnet.

Das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage bleibt somit auch im Jahr 2023 deutlich unausgewogen, was erhebliche Auswirkungen auf die Effizienz des Mietwohnungsmarktes hat. Die zunehmende Diskrepanz zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten verringert die Motivation der Mieter, bei veränderter Nachfrage die Wohnung zu wechseln. Dies hat zur Folge, dass bei stark steigenden Neuvertragsmieten die Zahl der Umzüge und damit auch die Zahl der inserierten Mietangebote weiter abnimmt. Dies verstärkt den Druck auf die Angebotsmieten und führt zu einer sich verstärkenden Abwärtsspirale.

Im ersten Halbjahr weiterhin steigende Mieten in den Metropolen

Im ersten Halbjahr 2024 verzeichneten die Mietpreise insgesamt eine positive Entwicklung. In den untersuchten Big 8-Städten liegt die Mietentwicklung weiterhin auf einem hohen Niveau und über dem Fünfjahresschnitt (+5,0 Prozent). Allerdings ist die Steigerung im Vergleich zum vorherigen Halbjahr geringer. Dort wurde eine Entwicklung von +8,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr beobachtet. Dennoch gibt es einige Märkte, die auch in der ersten Jahreshälfte eine beschleunigte Mietpreisentwicklung verzeichnen konnten.

In den Märkten Frankfurt (Main) und Düsseldorf konnte im Vergleich zum Vorjahr eine deutliche Beschleunigung der durchschnittlichen Gesamtmieten beobachtet werden. Im ersten Halbjahr 2024 stiegen die Mieten um +9,4 Prozent bzw. +7,0 Prozent. In Frankfurt (Main) liegen die Gesamtmieten bei 17,72 Euro/m²/Monat, während sie in Düsseldorf bei 13,91 Euro/m²/Monat liegen. Der Berliner Mietwohnungsmarkt verzeichnet weiterhin die stärkste Mietpreisentwicklung mit einer Steigerung von +11,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die durchschnittliche Gesamtmiete liegt hier bei 19,50 Euro/m²/Monat, wobei sich der Anstieg im Vergleich zum Vorjahr (+16,7 Prozent) etwas abgeschwächt hat.

In München (+3,2 Prozent) und Köln (+1,4 Prozent) wurde die schwächste Mietentwicklung im Vergleich zum Vorjahr verzeichnet. Während die Entwicklung in München ungefähr auf dem Niveau des Vorjahres lag (+3,5 Prozent), fiel in Köln die Vorjahresentwicklung mit rund +5,2 Prozent etwas höher aus.

Das höchste Mietniveau ist nach wie vor in München zu finden, wo Wohnungen für durchschnittlich 22,96 Euro/m²/Monat inseriert werden. Berlin folgt mit 19,50 Euro/m²/Monat, gefolgt von Frankfurt (17,72 Euro/m²/Monat) und Stuttgart (16,15 Euro/m²/Monat). Leipzig ist nach Düsseldorf (13,91 Euro/m²/Monat) mit durchschnittlich 9,80 Euro/m²/Monat der günstigste Mietwohnungsmarkt.

Im Gegensatz zur Entwicklung der mittleren Angebotsmieten ist die Entwicklung der Spitzenmieten etwas stärker rückläufig. Im ersten Halbjahr 2024 stiegen die Spitzenmieten im Durchschnitt aller Big 8-Städte um +4,4 Prozent, was deutlich unter der Entwicklung des Vorjahreshalbjahres (+8,2 Prozent) und des Fünfjahresdurchschnitts (+4,5 Prozent) liegt. Dennoch konnte erneut eine deutliche Beschleunigung der Spitzenmieten in den Mietwohnungsmärkten in Frankfurt (Main) und Düsseldorf mit +10,3 Prozent bzw. +10,7 Prozent beobachtet werden (Vorjahresentwicklung: +6,4 Prozent bzw. +8,2 Prozent).

Der Rückgang der Kaufpreise für Wohneigentum hat sich weiter abgeflacht

Der Rückgang der Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen setzte sich im ersten Halbjahr 2024 ausnahmslos in allen Big 8-Städten fort. Die durchschnittlichen Angebotspreise für neue und bestehende Wohnungen lagen rund -3,6 Prozent niedriger als im Vorjahr.

Dieser Preisrückgang hat sich gegenüber dem Vorjahr (-7,3 Prozent) und dem vorangegangenen Halbjahr (-7,4 Prozent) deutlich abgeschwächt. Frankfurt (Main) verzeichnete mit -6,5 Prozent den stärksten Rückgang gegenüber dem Vorjahr, zeigt jedoch auch eine abnehmende Tendenz (Vorjahresentwicklung: -8,1 Prozent). Hamburg verzeichnete hingegen den geringsten Rückgang auf dem Wohnungsmarkt, mit einer Entwicklung der mittleren Angebotspreise von nur -0,6 Prozent im ersten Halbjahr im Vergleich zum Vorjahr.

Es ist jedoch zu beachten, dass die Angebotsdaten derzeit nur einen begrenzten Aufschluss über die tatsächliche Preisentwicklung der abgeschlossenen Verkäufe liefern. Dies wird durch die gestiegene Zahl der Inserate bei gleichzeitigem Rückgang der tatsächlichen Verkaufszahlen in vielen Großstädten deutlich.

Lediglich im Segment der neu gebauten Wohnungen, bei denen der Verhandlungsspielraum des Verkäufers beim Kaufpreis aufgrund höherer Bau-/Erschließungskosten geringer ist und sich daher eine geringere Nachfrage eher in der Verkaufsgeschwindigkeit niederschlägt, bleibt der Unterschied zwischen tatsächlichen Verkaufspreisen und Angebotspreisen signifikant gering.

Im ersten Halbjahr sind die Kaufpreise für Neubauwohnungen im Durchschnitt der Big 8-Städte nur leicht um rund -1,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr gesunken. Vor einem Jahr war die durchschnittliche Entwicklung mit +2,0 Prozent noch leicht positiv. Dies zeigt auch, dass die Preise für neu gebaute Eigentumswohnungen in den letzten beiden Jahren insgesamt relativ stabil waren und sich überwiegend seitwärts bewegt haben.

Die Preisentwicklung im Neubausegment verlief in den Big 8-Städten hingegen weniger homogen als etwa die Entwicklung der Bestandspreise. Düsseldorf und Leipzig verzeichneten eine deutlich positive Entwicklung der Neubaupreise (+4,1 Prozent bzw. +8,7 Prozent, auch bei Betrachtung der qualitätsbereinigten Zahlen*), während Hamburg und München deutliche Preisrückgänge von -5,0 Prozent bzw. -5,2 Prozent verzeichneten. München bleibt mit einem Durchschnittspreis von 11.000 Euro/m² im ersten Halbjahr die teuerste Stadt unter den Big 8. Es folgen Stuttgart mit 8.530 Euro/m² sowie Düsseldorf, Berlin und Frankfurt (Main) mit ähnlichen mittleren Preisen im Neubausegment von 7.910 Euro/m², 7.920 Euro/m² bzw. 7.980 Euro/m².

*Bei der qualitätsbereinigten Betrachtung der Preisentwicklung werden anhand eines hedonischen Ansatzes die Veränderungen in den Datensätzen der Halbjahre hinsichtlich Zustands und Ausstattung der Objekte sowie hinsichtlich der Mikrolagen herausgerechnet. Alle Trends werden auf Validität überprüft, selbst wenn dies nicht explizit im Text Erwähnung findet.

Autoren

Sandra Baumgarten, Senior Research Analyst

Kontakt

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Residential:
Michael Bender, Head of Residential Germany

Valuation:
Roman Heidrich, Lead Director Value and Risk Advisory, Berlin
Sebastian Grimm, EMEA Head of Multifamily Valuation, Frankfurt

Research:
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Sören Gröbel, Director of Living Research Germany

 

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