Research

Wohnungsmarktüberblick

Gesamtjahr 2022

Trendwende auf dem Wohnungsmarkt – Mieten steigen stärker als Kaufpreise

22. Februar 2023

Die Bevölkerung wächst überdurchschnittlich stark und erhöht den Druck auf den Wohnungsmarkt

Dem starken Rückgang im Wohnungsneubau steht eine real steigende Nachfrage gegenüber, so dass sich die Lücke zwischen Wohnungsangebot und -nachfrage mittelfristig weiter vergrößern wird.

Die hohe Nachfrage auf den deutschen Mietwohnungsmärkten lässt sich auf verschiedene Ursachen zurückführen. Zum einen ist die Bevölkerungszahl im Jahr 2022 wieder deutlich gestiegen. Deutschland hatte zum Jahresende 2022 nach einer ersten Schätzung des Statistischen Bundesamtes (Destatis) mindestens 84,3 Millionen Einwohnerinnen und Einwohner. Gegenüber dem Jahresende 2021 nahm die Bevölkerungszahl damit um 1,1 Millionen Personen zu. Die Ursache dieses starken Wachstums lag maßgeblich in einer hohen Nettozuwanderung. Von Januar bis Juni letzten Jahres gab es eine Nettozuwanderung, also einen positiven Saldo zwischen Zu- und Fortzügen, von 1.046.000 Menschen mit ausländischer Staatsangehörigkeit. Für das Gesamtjahr 2022 dürfte die Nettozuwanderung bei rund 1,5 Mio. Menschen liegen. Das ist die höchste Nettozuwanderung, die seit der deutschen Wiedervereinigung registriert wurde. Dieser Zuwachs ist vor allem auf den Zuzug ukrainischer Staatsbürger:innen zurückzuführen, aber auch auf eine generelle Belebung der internationalen Zuwanderung nach Deutschland, die mittlerweile wieder das Niveau von vor der Corona-Pandemie erreicht hat.

Hinzu kommt, dass die steigenden Zinsen einen Anstieg der Wohneigentumskosten zur Folge haben, wodurch sich reale Nachfrage vor allem aus der Gruppe der Erstkäufer vermehrt auf den Mietwohnungsmarkt verlagert. Dies führt an den Mietwohnungsmärkten nicht nur zu einem zusätzlichen Anstieg der Nachfrage, sondern auf vielen bereits angespannten regionalen Wohnungsmärkten zu einem weiteren Anstieg des bestehenden Nachfrageüberhangs. Diese Verschiebungen werden so lange anhalten, bis eine Preissenkung die Erschwinglichkeit wieder verbessert und / oder die steigenden Mietkosten die gestiegenen Kapitalkosten ausgleichen.

Der dritte langfristige Treiber auf der Nachfrageseite ist die Entwicklung der demografischen Struktur. Insgesamt lassen sich für die demografische Entwicklung mehrere Trends ableiten, die auf eine zunehmende Alterung der Bevölkerung zurückzuführen sind. Zum einen wird es mittelfristig zu einer weiteren Zunahme kleinerer und älterer Haushalte kommen und zum anderen zu einem damit verbundenen Anstieg der Gesamtzahl der Haushalte. Die zunehmende Alterung der Bevölkerung hat auch einen erheblichen Einfluss auf die Entwicklung des Wohnungsmarktes. Da die einzelnen Altersgruppen unterschiedliche Nutzergruppen darstellen, die sich in ihren Lebenskonzepten und -vorstellungen sowie in ihren Einkommenssituationen und Wohnpräferenzen unterscheiden, weisen sie auch eine sehr differenzierte Nachfrage nach Wohnraum auf. Ein demografischer Strukturwandel hat insbesondere dann große Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt, wenn die Diskrepanz zwischen der aktuellen Wohnungsnachfrage und dem vorhandenen Wohnungsangebot stark zunimmt. Diese Diskrepanz bezieht sich insbesondere auf die Wohnfläche der nachgefragten und angebotenen Wohnungen, kann aber auch nachgelagerte qualitative Merkmale wie die Ausstattung betreffen. Dieses Missverhältnis ist auf dem deutschen Markt zu beobachten und erhöht die zusätzliche Nachfrage nach spezifischem Wohnraum.

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Rückgang des Wohnungsneubaus wirkt mit zeitlicher Verzögerung auf Wohnfertigstellungen

Die Bauwirtschaft, die bereits 2021 durch die Corona-Pandemie und aufgrund dessen durch Anpassungen der globalen Lieferketten mit starken Baupreissteigerungen zu kämpfen hatte, wurde 2022 durch einen starken Anstieg der Kreditkosten zusätzlich belastet. Unter diesen Rahmenbedingungen brach das Neugeschäftsvolumen deutlich ein. Aufgrund dieses Nachfragerückgangs im Bausektor wird für 2023 eine sektorale Rezession erwartet.

Während sich diese Entwicklungen auch schon auf die Zahl der Fertigstellungen von neuen Wohnungen im Jahr 2022 ausgewirkt haben, sind die schwerwiegenderen Folgen für die Fertigstellungszahlen erst mit einem gewissen Zeitverzug zu erwarten. So könnte die Zahl der neu erstellten Wohnungen bereits im laufenden Jahr unter die 250.000er-Marke fallen. Für die Entwicklung der Baukosten bedeutete der Einbruch im Neugeschäftsvolumen (bis zu -40 Prozent im Hochbau) zuletzt eine leichte Entspannung. Die freiwerdenden Kapazitäten haben etwas Druck aus der Entwicklung der Baukosten genommen. So waren die Arbeitskosten im Wohnungsneubau zuletzt rückläufig. Die Materialkosten entwickeln sich zudem auf einem etwa niedrigeren Niveau.

Dennoch sprechen mehrere Gründe dafür, dass die Baukosten und ihre Entwicklung langfristig auf einem hohen Niveau bleiben werden.

  1. Die energetische Sanierung des Wohngebäudebestandes stellt eine der von der Politik proklamierten Säulen zur Erreichung der Klimaziele dar. Allein die Umsetzung des europäischen „Green Deals“ erfordert eine annähernde Verdoppelung der Modernisierungsrate (von rund 1 % auf über 2-2,5 %). Dies sorgt für eine nachhaltig hohe Auslastung im Bau- und Ausbaugewerbe.

  2. Angesichts des anhaltend hohen Wohnungsmangels und rückläufiger Fertigstellungszahlen ist mit Nachholeffekten im Bereich des Wohnungsneubaus zu rechnen.

  3. Der Nachfrage nach Baudienstleistungen steht ein anhaltender Personalmangel im Baugewerbe gegenüber, der mittelfristig der entscheidende kapazitätsbegrenzende Faktor in diesem Sektor sein dürfte. Ein zunehmendes altersbedingtes Ausscheiden von Fachkräften aus dem Arbeitsmarkt verschärft den bereits bestehenden Fachkräftemangel und führt zu einer weiteren Verknappung der Ressourcen in der Bauwirtschaft. Dies dürfte die Personalkosten langfristig auf einem hohen Niveau halten.

  4. Die steigenden energetischen Anforderungen im Wohnungsneubau und Sanierungsmaßnahmen im Gebäudebestand erfordern auch einen hohen Einsatz von Spezialbaustoffen, was die Baukosten auch auf der Materialseite auf hohem Niveau halten wird. Insgesamt ist daher im Jahr 2023 nur mit einer vorübergehenden Entspannung bei den Baukosten zu rechnen.

Mietmarkt – Angebotsmieten im zweiten Halbjahr 2022 deutlich über der Vorjahresentwicklung

Nachdem die Kaufpreise für Eigentumswohnungen jahrelang deutlich stärkere Zuwächse aufwiesen als die Mietpreise in den Big 8- Städten* fand im zweiten Halbjahr 2022 eine Trendwende statt: Die Angebotsmieten zeigten eine positivere Entwicklung als die inserierten Kaufpreise. In den acht untersuchten Metropolen sind die Angebotsmieten in der zweiten Jahreshälfte im Schnitt um +6,3 % im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Die Kaufpreise verteuerten sich im gleichen Zeitraum dagegen nur um +1,6 %.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen wurde im letzten halben Jahr vor allem durch das enorme Bevölkerungswachstum sowie einer geringen Bautätigkeit befeuert. Aufgrund der aktuellen Rahmenbedingungen für den Wohnungsneubau (hohe Inflation, Anstieg der Zinsen, Zunahme der Baukosten) kann kurz- bis mittelfristig kaum eine Verbesserung der Situation geschaffen werden und die Lücke zwischen Wohnungsangebot und -nachfrage wird sich mittelfristig weiter vergrößern.

Das stärkste Mietplus für das zweite Halbjahr 2022 verzeichnet mit Abstand Berlin. Dort stieg die Medianmiete im Jahresvergleich um +15,5 % auf 16 €/m²/Monat an. Ebenfalls recht dynamisch präsentierten sich der Mietmärkte in Leipzig (+8,9 %) sowie Hamburg (+7,0 %). Unterdurchschnittlich entwickelten sich hingegen Stuttgart (+1,7 %) und München (+2,4 %). Trotz einer weniger positiven Entwicklung in der zweiten Jahreshälfte 2022 bleibt der Münchner Mietmarkt mit 21,40 €/m²/Monat der teuerste im Vergleich der Big 8-Städte.

Ein ähnliches Bild zeigt sich auch im Segment der Spitzenmiete: Im Jahresvergleich stieg diese durchschnittliche um +6,2 % an. Dies liegt deutlich über dem Schnitt der letzten fünf Jahre mit +3,5 %. Trotz Stagnation der Spitzenmiete bei 30€/m²/Monat bleibt München im Städtevergleich weiterhin Marktführer. Wie bereits bei den Gesamtmieten beobachtet, zeigen die beiden Märkte Leipzig (+11,1 %) und Berlin (+14,6 %) eine ebenso dynamische Entwicklung im Spitzensegment.

Auch im Bereich des Neubaus wachsen die Mieten im Verlauf des letzten Jahres um +3,8 %. Insbesondere Hamburg (+8,2 %) und Leipzig (+9,1 %) liegen deutlich über dem Durchschnitt der analysierten Städte. In Köln hingegen sanken die Mietpreise im Jahresvergleich um -5,0 % auf aktuell 15,20 €/m²/Monat.

Auffallend ist die Diskrepanz der Mietentwicklung in den Metropolen im Vergleich zum Umland. Während innerhalb der Stadtgrenze die Angebotsmieten um +6,2 % zulegten, sind Wohnungen innerhalb von 30 Minuten Fahrzeit um -5,8 % preiswerter zu mieten als vor einem Jahr. Dauert die Fahrt noch länger, beträgt der Mietrückgang bereits -7,5 %. Diese Entwicklung dürfte eine Korrektur der starken Mietpreisentwicklungen in den vergangenen Jahren sein.

Ohne die acht größten Immobilienmärkte betrug das Mietwachstum in den kreisfreien Städten +4,4 % und damit etwas weniger als im Fünfjahresmittel (+5,1 % p.a.). Bei den Landkreisen liegt das Preisplus mit +6,0 % nur leicht unter den Metropolen, dafür aber über dem Fünfjahresschnitt (+4,4 % p.a.).

*Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Stuttgart, Leipzig

Kaufmarkt – Gestiegene Zinsen und hohe Inflation führen zu einem Nachfragerückgang auf dem Wohneigentumsmarkt

Nach mehr als einem Jahrzehnt steigender Immobilienpreise, hoher Nachfrage auf dem Eigentumsmarkt und günstiger Zinsen zeigt sich in der zweiten Hälfte des Jahres ein etwas anderes Bild: gestiegene Zinsen, hohe Inflation und eine starke Zunahme der Baukosten führen zu einem deutlichen Nachfragerückgang auf dem Wohneigentumsmarkt. Nachfrage, die sich vor allem auf den Mietwohnungsmarkt verschiebt. Die stagnierenden Preise für Wohneigentum sowie die steigenden Mietpreise sorgen im zweiten Halbjahr 2022 für eine Trendwende am Immobilienmarkt. In den acht analysierten Städten* kann man eine deutliche negative Entwicklung (-3,1 % Durchschnitt Big 8) zur ersten Jahreshälfte 2022 erkennen.

Bei genauerer Betrachtung der zweiten Jahreshälfte wird lediglich für Berlin ein Anstieg der Kaufpreise (+2,4 %) im Vergleich zum ersten Halbjahr 2022 registriert. Der Hauptgrund für die aktuell negative Entwicklung auf dem Eigentumswohnungsmarkt ist der deutliche Anstieg der Finanzierungszinsen im Laufe des Jahres.

Im Jahresvergleich zeigt sich bei der Entwicklung der Kaufpreise mit einem Wachstum von durchschnittlich +1,6 % jedoch noch ein Plus, das allerdings deutlich unter dem Schnitt der vergangenen fünf Jahre liegt. Der Kreis der Städte mit negativer Entwicklung im Jahresvergleich vergrößerte sich auf Köln (-2,2 %), Frankfurt am Main (-0,4 %) und München (-2,1 %). In Stuttgart hingegen entwickelten sich die Preise seitwärts und blieben auf einem stabilen Niveau (5.330 €/m²).

Eine positivere Entwicklung der Kaufpreise in den Big 8-Städten lässt sich im Spitzensegment beobachten. Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die Spitzenkaufpreise um +2,7 % an. Dieser Wert liegt allerdings ebenfalls erheblich unter dem Fünfjahresschnitt von +7,0 % p.a. Die Preisdynamik im zweiten Halbjahr 2022 ließ deutlich nach. Insbesondere in München fielen die Preise im Zeitraum des letzten Jahres um -7,8 % auf rund 14.130 €/m². Im Gegenteil dazu entwickelten sich vor allem in Hamburg (+10,7 %) und Leipzig (+8,8 %) die Kaufpreise im Spitzensegment deutlich über dem Fünfjahresschnitt.

Die Kaufpreise für das Neubausegment stiegen auch in der zweiten Jahreshälfte 2022 kontinuierlich an. Im Vergleich zum Vorjahr verzeichneten die Big 8-Städte ein positives Wachstum von +12,4 %. Im zweiten Halbjahr 2022 überschritt der Kaufpreis für Neubau in Leipzig erstmalig die Marke von über 5.000€/m². Der aktuelle Kaufpreis liegt somit nun bei rund 5.260 €/m². Dies ist ein positives Wachstum von +11,2 % zum Vorjahr.

Abseits der Metropolen fällt die Entwicklung unterschiedlich aus. Während in den kreisfreien Städten die Kaufpreise im Jahresvergleich nur um +0,6 % anstiegen, verzeichnen die Landkreise ein positiveres Wachstum von +6,2 %. Sowohl die kreisfreien Städte als auch die Landkreise schneiden im Jahresvergleich deutlich schlechter ab als der Mittelwert der vergangenen fünf Jahre (+10,3 % resp. +9,9 %).

*Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Stuttgart, Leipzig

Autoren

Dr. Sören Gröbel, Director Research, Berlin

Sandra Baumgarten, Senior Research Analyst

Kontakt

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Residential:
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Valuation:
Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory Germany
Roman Heidrich, Lead Director Valuation & Transaction Advisory, Berlin
Sebastian Grimm, Lead Director Valuation & Transaction Advisory, Frankfurt

Research:
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