Wohnungsmarktüberblick
H1 2023
Preisnachlass auf dem Kaufmarkt bestimmt das erste Halbjahr 2023
Berlin
Aufwärtstrend der Mietpreise setzt sich fort
Im ersten Halbjahr 2023 zeichnet sich der Berliner Wohnungsmarkt vor allem durch signifikante Steigerungen im Mietmarkt aus. Hingegen verzeichnetet der Kaufmarkt eine entgegengesetzte Entwicklung, mit deutlichen Rückgängen bei den Kaufpreisen.
Die aktuelle Medianmiete in Berlin liegt bei 17,50 €/m²/Monat und ist im Jahresvergleich um +16,7 % gestiegen. Dies ist ein neuer Höchstwert und lässt sich unter anderem auf die aktuelle Nachfragesituation im Mietwohnungsmarkt zurückführen. Aber auch die gestiegenen Zinskosten sowie der Rückgang von Krediten an Privatpersonen verschieben die Nachfrage in Richtung Mietwohnungsmarkt und beeinflussen damit die Teuerung der Mietpreise. Ein ähnliches Bild kann man sowohl im Spitzensegment, beim Neubau als auch im Bestand beobachten. Der Spitzenmietpreis in Berlin ist in der ersten Jahreshälfte auf 30 €/m²/Monat geklettert. Dies ist eine Zunahme von +19,3 % im Jahresvergleich. Im Bestand sind die Mieten ebenfalls um +19,1 % gestiegen und auch Neubaumieten haben um +10,0 % angezogen.
Der Berliner Kaufmarkt zeichnet hingegen ein anderes Bild. Der Mediankaufpreis verzeichnet im ersten Halbjahr 2023 noch eine leicht positive Entwicklung mit +0,5 %. Die Spitzenkaufpreise sind hingegen um -4,4 % gefallen auf aktuelle 8.900 €/m². Die Entwicklung im Neubausegment fällt ebenfalls negativ aus, jedoch weniger stark (-2,5 %) als im Spitzensegment.
Der Berliner Wohnungsmarkt steht bereits unter erheblichem Druck, nicht nur aufgrund der anhaltenden Zuwanderung. Das vom Senat gesetzte Ziel, jährlich durchschnittlich 20.000 neue Wohnungen zu bauen, wurde im vergangenen Jahr nicht erreichet. Dennoch wurden im Jahr 2022 immerhin +9,1 % mehr Wohnungen fertiggestellt (insgesamt 17.310 Wohnungen). Auch wenn der Fachkräftemangel und steigende Baukosten große Herausforderungen darstellen, ist es jedoch unerlässlich, das Neubauvolumen deutlich zu steigern, um den Druck auf den Wohnungsmarkt zu lindern.
Düsseldorf
Düsseldorfer Mietwohnungsmarkt entwickelt sich im ersten Halbjahr dynamisch
Die Zurückhaltung auf dem Düsseldorfer Immobilienmarkt, die im Sommer 2022 begann, setzte sich auch im ersten Halbjahr 2023 fort. Die Preisentwicklung in den einzelnen Marktsegmenten spiegelt zunehmend diese Zurückhaltung wider.
Im Vergleich zum Vorjahr verzeichnetet der Mietmarkt in Düsseldorf durchweg eine positive Entwicklung. Die aktuelle Medianmiete ist um +5,3 % auf 13,00 €/m²/Monat angestiegen. Unter den Big 8-Städten ist dies die zweitniedrigste Miete, nur Leipzig weist mit 9,00 €/m²/Monat eine günstigere monatliche Miete auf. Im ersten Halbjahr stieg die Spitzenmiete um +8,2 %, was deutlich über dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre (-0,8 % p.a.) liegt. Nach einem starken Rückgang während der Pandemie zeigen die Spitzenmieten in Düsseldorf nun wieder einen Aufwärtstrend. Im Gegensatz dazu gab es einen leichten Rückgang im Neubausegment, wo die Mieten in der ersten Jahreshälfte um +1,2 % leicht zurückgingen.
Im Gegensatz dazu entwickelte sich der Kaufmarkt eher negativ. Der Mediankaufpreis ist in der ersten Jahreshälfte um -9,7 % auf unter 5.000 €/m² gesunken. Damit verzeichnet Düsseldorf einen großen Rückgang der Kaufpreise im Vergleich der Big 8, vergleichbar mit München (-10,9 %) und Stuttgart (-10,7 %). Eine ähnliche Entwicklung lässt sich auch bei den Bestandspreisen beobachten, die um -7,4 % im Vergleich zum Vorjahr gesunken sind. Die Spitzenkaufpreise sind ebenfalls um +4,8 % auf knapp 8.070 €/m² gesunken. Im Neubausegment hingegen wurden im Vergleich zum Vorjahr steigende Kaufpreise (+3,4 %) verzeichnet. Diese Steigerung liegt jedoch deutlich unter dem mittleren Fünfjahresschnitt von +8,1 % pro Jahr.
Im Jahr 2022 verzeichnete Düsseldorf einen deutlichen Anstieg der Bevölkerungszahl: Zum Jahresende waren 653.235 Personen in der Stadt gemeldet, was einem Zuwachs von etwa 9.500 Personen entspricht. Dieses Wachstum wurde hauptsächlich durch eine erhöhte Zuzugsrate verursacht. In Anbetracht der aktuellen Fertigstellungszahlen (2.140 fertiggestellte Wohnungen) sorgt dies für einen Engpass auf dem Wohnungsmarkt. Abhilfe soll unter anderem mit dem neuen Stadtquartier auf dem Metro Campus geschaffen werden, wo bis 2027 bis zu 1.500 neue Wohnungen entstehen.
Frankfurt
Wohnungsbau trotz hoher Nachfrage rückläufig
Der Frankfurter Wohnungsmarkt spürt ebenfalls die Auswirkungen einer nachlassenden Baukonjunktur. Im Jahr 2022 wurden von der Bauaufsicht Frankfurt lediglich 4.583 Wohnungen genehmigt, was einem Rückgang von -4,9 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Diese Entwicklung zeigt sich noch deutlicher bei den Fertigstellungen. Aufgrund von steigenden Zinsen und Produktionsengpässen wurden im letzten Jahr nur 2.951 Wohnungen fertiggestellt, was den drittniedrigsten Wert der letzten zehn Jahre darstellt. Besonders die Umwandlung von Büro- und Gewerbeflächen gewinnt in diesem Kontext zunehmend an Bedeutung.
Im ersten Halbjahr 2023 verzeichnete der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt insgesamt eine positive Entwicklung. Der Medianmietpreis stieg im Vergleich zum Vorjahr um +1,9 % und liegt derzeit bei knapp 16,20 €/m²/Monat. Ein noch deutlicheres Bild zeigt sich bei den Spitzenmietpreisen, wo ein Anstieg um +6,4 % verzeichnet wurde und gleichzeitig einen neuen Höchstwert von 25,00 €/m²/Monat bedeutet. Im Neubausegment stiegen die Mietpreise in der ersten Jahreshälfte um +3,6 %, was leicht unter dem Fünfjahresschnitt (+4,5 % p.a.) liegt.
Der Markt für Eigentumswohnungen in Frankfurt weist eine gänzlich andere Entwicklung auf. Der Mediankaufpreis verzeichnete im ersten Halbjahr 2023 einen Rückgang von -8,1 %. Dies ist drittgrößte Rückgang im Vergleich der Big 8-Metropolen hinter München (-10,9 %) und Stuttgart (-10,7 %). Im Bestand sanken die Kaufpreise sogar um -10,0 %. Ein ähnliches Bild zeigt sich auch bei den Spitzen- und Neubaukaufpreisen. Die Spitzenkaufpreise fielen in der ersten Jahreshälfte um -8,2 % und lagen somit unter der Marke von 10.000 €/m². Bei den Neubaukaufpreisen wurde ein Rückgang von -6,2 % im Vergleich zum Vorjahr beobachtet.
Das Förderprogramm "Großer Frankfurter Bogen" wurde entwickelt, um den Wohnungsbau in und um die Finanzmetropole zu fördern und den Frankfurter Wohnungsmarkt zu entlasten. In verschiedenen Neubaugebieten wie dem Schönhof-Viertel, der Kleyerstraße im Gallus oder dem Rebstockgelände befinden sich derzeit ungefähr 10.000 Wohnungen im Bau. Trotzdem nimmt der Bauüberhang kontinuierlich zu. Von den 13.000 Wohnungen, die in den letzten Jahren genehmigt, aber noch nicht gebaut wurden, befinden sich etwa 3.000 noch nicht in der Bauphase.
Hamburg
Zweigeteiltes Bild bestimmt den Hamburger Wohnungsmarkt
Im ersten Halbjahr 2023 zeigte auch der Hamburger Wohnungsmarkt ein zweigeteiltes Bild: steigende Mieten und teilweise fallende Kaufpreise.
Im ersten Halbjahr 2023 stieg die aktuelle Medianmiete um +6,8 % an und beträgt derzeit 14,90 €/m²/Monat. Wie bereits im vorherigen Halbjahr liegt dieser Anstieg deutlich über dem Fünfjahresmittel (+3,8 % p.a.). Im Spitzensegment wurde in der ersten Hälfte des Jahres einer neuer Rekordwert von 23,45 €/m²/Monat erreicht. Dies entspricht einem Anstieg der Spitzenmiete um +9,1 % im Vergleich zum Vorjahr. Im Vergleich zu den anderen Big 8-Städten konnte Hamburg die drittgrößte Zunahme verzeichnen, hinter Berlin (+19,3 %) und Leipzig (+9,9 %). Im Neubausegment zeigt sich eine vergleichbare Situation: Die Neubaumietpreise verzeichneten eine sehr dynamische Entwicklung und stiegen um +10,5 % im Vergleich zum Vorjahr.
In der ersten Jahreshälfte zeigt der Hamburger Kaufmarkt eine weniger einheitliche Entwicklung. Die Mediankaufpreise sind wie in den meisten anderen Big 8-Städten deutlich gesunken, mit einem Rückgang um -6,3 % im Jahresvergleich. Diese Entwicklung spiegelt sich auch im Bestandsmarkt wider, wo die Kaufpreise um -8,6 % im Vergleich zum Vorjahr gefallen sind. Im Gegensatz dazu verzeichneten die Spitzenkaufpreise eine positive Entwicklung mit einem Anstieg um +2,3 %. In diesem Segment konnten nur drei der acht untersuchten Städte Preisanstiege verzeichnen: Leipzig (+7,9 %), Köln (+0,4 %) und Hamburg. Auch die Neubaupreise zeigten in der ersten Jahreshälfte eine positive Entwicklung. Dabei wurde ein neuer Höchstwert von 8.170 €/m² erreicht, was einem Anstieg von +5,4 % im Jahresvergleich entspricht.
Im Jahr 2022 wurden in Hamburg 9.234 Wohnungen fertiggestellt, was einem Anstieg von etwa +18 % gegenüber 2021 entspricht. Dadurch entstand eine zusätzliche Gesamtwohnfläche von 770.100 Quadratmetern. Von diesen fertiggestellten Wohnungen sind etwa 2.430 Wohnungen mit sozialer Mietpreis- und Belegungsbindung gefördert.
Vor Kurzem hat der Hamburger Senat beschlossen, die Kappungsgrenzenverordnung für Mietwohnungen zu verlängern und eine Kündigungsschutzfristverordnung einzuführen. Die Kappungsgrenze wird somit für weitere fünf Jahre gültig sein, wodurch Mieterhöhungen gemäß § 558 BGB weiterhin auf maximal 15 % in drei Jahren begrenzt sind. Beide Verordnungen treten im September 2023 in Kraft.
Köln
Starker Anstieg der Kauf- und Mietpreise im Neubausegment
Im ersten Halbjahr 2023 war trotz eines Nachfrageeinbruchs aufgrund von Inflation, Energiekrise und steigenden Hypothekenzinsen ein positiver Trend sowohl am Mietmarkt insgesamt als auch im Neubausegment des Kölner Wohnungsmarkts zu erkennen. Allerding hat der Rückgang der Kaufpreise, insbesondere im Bestand, die Stimmung am Wohnungsmarkt gedämpft.
In der ersten Jahreshälfte erreichte der Medianmietpreis mit 14,80 €/m²/Monat ein neues Rekordhoch, was einer Steigerung von +8,4 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Lediglich die Mietwohnungsmärkte in Berlin (+16,7 %) und Leipzig (+11,1 %) verzeichneten eine noch stärkere Entwicklung. Auch die Spitzenmiete verzeichnete ein positives Wachstum von +4,8 %. Im Neubausegment konnte sogar ein zweistelliges Wachstum der Mietpreise beobachtet werden, mit einer Zunahme von +10,4 % im Vergleich zum Vorjahr. Der derzeitige Mietpreis im Neubausegment liegt bei 17,00 €/m²/Monat.
Der Kaufmarkt für Eigentumswohnungen in Köln präsentiert ein vielschichtiges Bild. Sowohl beim Mediankaufpreis als auch bei den Kaufpreisen im Bestand zeigt sich ein deutlicher Rückgang. Der Mediankaufpreis ist im Vergleich zum Vorjahr um -2,9 % gesunken und liegt aktuell bei 5.000 €/m². Im Bestand ist die Preisminderung sogar noch stärker ausgefallen, mit einem Rückgang von -4,2 % gegenüber dem Vorjahr. Hingegen wurde bei den Spitzenkaufpreisen ein leichtes Plus von +0,4 % registriert. Eine deutlich positivere Entwicklung zeigt sich jedoch im Neubausegment. Mit einem Wachstum von +12,2 % ist Köln im Vergleich zu anderen Städten führend. Lediglich Leipzig (+9,2 %) kann eine ähnlich positive Entwicklung im Neubausegment aufweisen.
Köln ist nicht nur ein bedeutender Standort für Unternehmen, Hochschulen und Wissenschaft in Deutschland, sondern bietet auch eine hohe Lebensqualität für seine Bewohner. Die Domstadt übt daher eine starke Anziehungskraft insbesondere auf junge Menschen aus und sorgt damit für eine hohe Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt. Im Jahr 2022 wurden in Köln -7,7 % weniger Wohnungen als im Vorjahr fertigstellt, insgesamt waren es 2.327 Wohnungen. Auch die Anzahl der erteilten Baugenehmigungen ging im vergangenen Jahr um -21,3 % zurück. Die sinkenden Fertigstellungszahlen, die Umverteilung potenzieller Käufer auf den Mietmarkt und die Migration tragen zu einer angespannten Situation auf dem Kölner Wohnungsmarkt bei.
Leipzig
Weitere Zunahme der Mietpreise bei gleichzeitig fallenden Kaufpreisen
Trotz der Herausforderungen der wirtschaftlichen Gesamtsituation haben sich auf dem Wohnungsmarkt der Messestadt Leipzig vor allem die Mietpreise weiterhin erhöht. Im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten gehört der Leipziger Wohnungsmarkt immer noch zu den kostengünstigeren, was sich auch in einem deutlich abnehmenden Leerstand zeigt.
Der Mietmarkt in Leipzig verzeichnete in der ersten Jahreshälfte eine äußerst dynamische und positive Entwicklung. In allen Segmenten gab es einen deutlichen Anstieg der Mietpreise. Der Medianmietpreis stieg auf 9,00 €/m²/Monat, was einer Zunahme von +11,1 % entspricht. Lediglich Berlin verzeichnete eine größere Zunahme der Mietpreise (+16,7 %). Auch die Spitzenmieten stiegen im Vergleich zum Vorjahr um +9,9 % an. Im Vergleich der Big 8 liegt hier jedoch nur Berlin (+19,3 %) vor Leipzig. Im Neubausegment ist ebenfalls eine positive Entwicklung zu beobachten, jedoch fällt diese im Jahresvergleich mit +2,5 % etwas geringer aus.
Im ersten Halbjahr 2023 präsentiert sich der Leipziger ETW-Markt* im Vergleich zum Mietwohnungsmarkt mit einem vielfältigen Bild. Der Mediankaufpreis ist in der ersten Jahreshälfte um -7,7 % gesunken und liegt derzeit bei rund 3.100 €/m². Ein ähnlicher Trend ist auch im Bestand erkennbar, wo die Kaufpreise im jahresvergleich um -6,4 % gefallen sind. Anders verhält es sich jedoch bei den Spitzenkaufpreisen, die sich um +7,9 % verteuert haben und nun bei 5.600 €/m². Auch im Neubausegment verzeichneten die Kaufpreise in den ersten sechs Monaten des Jahres einen deutlich positiven Trend. Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die Kaufpreise für Neubauten um +9,2 %, was deutlich über dem Fünfjahresschnitt von +7,3 % pro Jahr liegt. Nur die Stadt Köln konnte eine noch positivere Entwicklung im Neubausegment verzeichnen (+12,2 %).
Die Nachfrage nach Wohnungen in Leipzig wird in den kommenden Jahren voraussichtlich nicht abnehmen. Im Gegensatz zur schrumpfenden Bevölkerung Sachsens verzeichnete Leipzig im letzten Jahr (2022) eine Wachstumsrate von +2,4 %, wodurch die Einwohnerzahl auf rund 616.100 stieg. Angesichts der geringen Anzahl von etwa 2.300 fertiggestellten Wohnungen (2022) besteht ein hoher Druck auf den Wohnungsmarkt. Um diesem Engpass entgegenzuwirken, ist die Entwicklung eines neuen Stadtquartiers auf dem ehemaligen Freiladebahnhof Eutritzsch geplant. Auf dem 25 Hektar großen Gelände sollen bis zu 2.400 Wohnungen entstehen. Die Bauarbeiten sollen im Jahr 2024 starten.
*Eigentumswohnungsmarkt
München
Preisverfall prägt den Münchner Kaufmarkt im ersten Halbjahr 2023
Obwohl der Münchner Wohnungsmarkt im ersten Halbjahr 2023 von stark fallenden Kaufpreisen geprägt war, bleibt er dennoch der teuerste Markt für den Erwerb von Eigentumswohnungen. Trotz der erheblichen Preisrückgänge steht München weiterhin an der Spitze der Preisliste im städtischen Vergleich.
In der ersten Hälfte dieses Jahres zeigt sich eine äußerst dynamische und positive Mietpreisentwicklung in allen Segmenten. Die Medianmiete ist im Vergleich zum Vorjahr um +5,0 % gestiegen und erreicht einen neuen Höchstwert von 22,25 €/m²/Monat. Auch die Spitzenmiete verzeichnen einen neuen Rekord, nachdem sie in den letzten vier Jahren konstant bei 30 €/m²/Monat lag. Aktuell liegt der Mietpreis hier bei 32,25 €/m²/Monat, was einem Anstieg von +7,5 % entspricht. Im Neubausegment zeigt sich ein ähnlich positiver Trend. Die Mietpreise sind im Vergleich zum Vorjahr um +4,1 % gestiegen. Dieser Wert liegt deutlich über dem Fünfjahresschnitt von +2,1 % pro Jahr.
Wie bereits erwähnt, verlief der Kaufmarkt in München entgegengesetzt zur Mietmarktentwicklung. Im ersten Halbjahr 2023 waren Preisrückgänge in mehreren Kategorien zu verzeichnen. Der Mediankaufpreis in München sank um -10,9 %, was den größten Rückgang im städtischen Vergleich darstellt. Auch der Spitzenkaufpreis fiel um -8,7 % und liegt mit 13.500 €/m² nun deutlich unter der Marke von 15.000 €/m², die vor eineinhalb Jahren überschritten wurde. Im Neubausegment ist ebenfalls ein Preisverfall zu beobachten. Neben Berlin (-2,5 %) und Frankfurt am Main (-6,2 %) verzeichnet München einen Rückgang von -3,2 %.
Aufgrund der Kombination aus hoher Nachfrage nach Wohnraum, begrenzten Flächenressourcen und der Attraktivität von Immobilien als Anlageform herrscht in München ein angespannter Wohnungsmarkt, bei dem die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt. Im vergangenen Jahr wurden 7.528 Wohnungen fertiggestellt, was lediglich 19 Wohnungen mehr waren als im Jahr 2021. Um dieser angespannten Situation auf dem Wohnungsmarkt entgegenzuwirken, hat der Stadtrat Ende 2022 das wohnungspolitische Handlungsprogramm „Wohnen in München VII“ beschlossen. Dieses Programm umfasst ein Finanzvolumen von zwei Milliarden Euro an städtischen Mitteln und hat zum Ziel, vor allem geförderten und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.
Stuttgart
Starker Rückgang der Kaufpreise, Mietpreise nur mit leichter Zunahme
Im ersten Halbjahr 2023 wurde der Wohnungsmarkt in Stuttgart von stark wachsenden Hypothekenzinsen, steigenden Baukosten und einer nachlassenden Konjunktur beeinflusst. Insbesondere der Rückgang der Baugenehmigungen im letzten Jahr (rund 900 Baugenehmigungen) und die stark ansteigenden Materialpreise führten dazu, dass der Wohnungsneubau ins Stocken geriet und weitere Bauprojekte zurückgestellt oder gestoppt wurden.
In der ersten Jahreshälfte zeigt der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart eine relativ homogene Entwicklung. Generell lässt sich eine leichte positive Tendenz bei den Mietpreisen beobachten. Die einzige Ausnahme bildet die Medianmiete, bei der es einen leichten Rückgang von -1,3 % im Vergleich zum Vorjahr gab. Damit unterscheidet sich Stuttgart von den anderen Big 8-Städten, da Stuttgart als einzige Stadt einen Rückgang verzeichnet. Hingegen ist der Spitzenmietpreis gestiegen, und zwar um +1,6 % im Jahresvergleich. Der aktuelle Spitzenmietpreis liegt bei 22,20 €/m²/Monat. Auch im Neubausegment gab es eine positive Entwicklung der Mietpreise, wenn auch etwas weniger stark mit einer Zunahme von +0,8 % im Vergleich zum Vorjahr.
Entgegengesetzte verläuft die Entwicklung auf dem Kaufmarkt in Stuttgart. Der Mediankaufpreis ist im ersten Halbjahr 2023 im Vergleich zum Vorjahr um -10,7 % gesunken, was neben München (-10,9 %) den stärksten Rückgang darstellt. Infolgedessen liegt der aktuelle Mediankaufpreis bei 4.940 €/m². Auch bei den Spitzenkaufpreisen ist ein deutlicher Rückgang von -9,8 % zu verzeichnen. Vor einem Jahr lag der Spitzenkaufpreis knapp unter 8.000 €/m², während der aktuelle bei rund 7.160 €/m² liegt. Eine Ausnahme bildet das Neubausegment, das sich in der ersten Jahreshälfte positiv entwickelte und um +6,3 % höher lag als im Jahr davor.Der ehemalige „IBM-Campus“ soll unter neuem Namen zu einem neuen Stadtquartier umgestaltet werden. Neben der Modernisierung der denkmalgeschützten Bestandsgebäude sollen rund 1.800 Wohneinheiten entstehen, davon sollen 20 % für öffentlich geförderte Wohnungen zur Verfügung stehen.
Aktuell sind in Stuttgart mehrere Wohnungsbauprojekte geplant, die bis zum Jahr 2027 im Rahmen der IBA (Internationale Bauausstellung) fertiggestellt werden sollen. Ein solches Projekt ist das Quartier „Böckinger Straße“ im Stadtteil Rot, das zu einem sozial durchmischten Stadtquartier für verschiedene Nutzergruppen entwickelt werden soll. Hier sind bis zu 400 neue Wohnungen geplant. Hauptakteur bei diesem Projekt ist die Stuttgarter Wohnungs- und Städtebaugesellschaft mbh (SWSG).
Steigende Wohn- und Kreditkosten sowie eine wachsende Bevölkerung sorgen für eine verstärkte Nachfrage
Auf der Nachfrageseite lassen sich vor allem zwei für die Wohnungsnachfrage relevante Entwicklungen identifizieren. Zum einen ist dies die demographische Entwicklung, die sich vor allem über die Entwicklung der Zahl der Haushalte und deren Struktur auswirkt. Und zum anderen temporäre qualitative Nachfrageverschiebungen, weniger Nachfrage nach Wohneigentum und mehr Nachfrage auf den Mietwohnungsmärkten.
Die Bevölkerungszahl ist im Jahr 2022 wieder deutlich angestiegen. Zum Jahresende 2022 lebten nach Angaben des Statistischen Bundesamtes (Destatis) mindestens 84,4 Millionen Menschen in Deutschland. Gegenüber dem Jahresende 2021 nahm die Bevölkerungszahl damit um 1,122 Millionen Personen zu. Dies entspricht einer Zunahme von rund +1,3 Prozent. Diese Entwicklung ist auf einen deutlichen Anstieg der Nettozuwanderung auf 1.455 Tsd. Personen zurückzuführen (2021: 329 Tsd.). Dies ist die höchste Nettozuwanderung seit der deutschen Wiedervereinigung. Ursächlich für diesen Zuwachs ist vor allem der Zuzug ukrainischer Staatsbürger:innen, aber auch eine generelle Belebung der internationalen Zuwanderung (> 350 Tsd.) nach Deutschland, die mittlerweile wieder das Niveau von vor der Corona-Pandemie erreicht hat.
Darüber hinaus lassen sich aus der demografischen Entwicklung mehrere Trends ableiten, die auf die zunehmende Alterung der Bevölkerung zurückzuführen sind und Auswirkungen auf die Wohnungsnachfrage im Allgemeinen haben. Zum einen ist mittelfristig mit einer weiteren Zunahme kleinerer und älterer Haushalte zu rechnen, zum anderen mit einem damit verbundenen Anstieg der Gesamtzahl der Haushalte. Auch die zunehmende Alterung der Bevölkerung hat einen erheblichen Einfluss auf die Entwicklung des Wohnungsmarktes. Da es sich bei den einzelnen Altersgruppen um unterschiedliche Nutzergruppen handelt, die sich in ihren Lebenskonzepten und -vorstellungen sowie in ihrer Einkommenssituation und ihren Wohnpräferenzen unterscheiden, ist auch die Nachfrage nach Wohnraum sehr unterschiedlich. Der demographische Strukturwandel wirkt sich insbesondere dann stark auf den Wohnungsmarkt aus, wenn die Diskrepanz zwischen der aktuellen Wohnungsnachfrage und dem vorhandenen Wohnungsangebot stark zunimmt. Diese Diskrepanz bezieht sich insbesondere auf die Wohnfläche der nachgefragten und angebotenen Wohnungen, kann aber auch nachgelagerte qualitative Merkmale wie die Ausstattung betreffen. Dieses Missverhältnis ist auf dem deutschen Wohnungsmarkt zu beobachten und erhöht die zusätzliche Nachfrage nach spezifischen Wohnungen.
Derzeit ist eine weitere temporäre Diskrepanz in der Wohnungsnachfrage zu beobachten, die die Nachfrage nach Mietwohnungen und Wohneigentum betrifft. Steigende Zinsen haben dazu geführt, dass viele potenzielle Ersterwerber auf den Mietwohnungsmärkten verbleiben. Dies führt nicht nur zu einem zusätzlichen Nachfrageanstieg auf den Mietwohnungsmärkten, sondern in vielen ohnehin angespannten regionalen Wohnungsmärkten zu einem weiteren Anstieg des bestehenden Nachfrageüberhangs. Diese Verschiebungen werden so lange anhalten, bis sich die Bezahlbarkeit durch Preissenkungen wieder verbessert bzw. die steigenden Mietkosten die steigenden Kapitalkosten sukzessive kompensieren.
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Wohnraum bleibt knapp, Zinsentwicklung dämpft den Neubau
Dem starken Anstieg der realen Wohnungsnachfrage, insbesondere auf den Mietwohnungsmärkten, steht ein starker Rückgang des Wohnungsneubaus gegenüber. Vor diesem Hintergrund wird sich die Schere zwischen Wohnungsangebot und -nachfrage mittelfristig weiter öffnen.
Die Bauwirtschaft, die bereits im Jahr 2021 im Zuge der Maßnahmen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie und der damit verbundenen Anpassungen der globalen Lieferketten mit starken Baupreissteigerungen zu kämpfen hatte, wird durch die stark gestiegenen Kreditkosten zusätzlich belastet. Damit einher ging ein Rückgang der Nachfrage nach Wohneigentum. Diese Entwicklung wird besonders deutlich, wenn man die Entwicklung der Zahl der genehmigten Wohnungen betrachtet.
Im ersten Halbjahr 2023 wurde in Deutschland der Bau von 135 Tsd. Wohnungen genehmigt. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, waren das 27,2 Prozent oder 50 Tsd. Baugenehmigungen weniger als im 1. Halbjahr 2022. Im Juni 2023 sank die Zahl der Baugenehmigungen von Wohnungen gegenüber dem Vorjahresmonat um 28,5 Prozent. Diese Entwicklung geht einher mit einem deutlichen Rückgang des Neubauvolumens im Wohnungsbau sowie der Bruttowertschöpfung im Bereich der Bauinvestitionen für Wohnbauten (im 1. Quartal 2023 lag diese um rund -3,7 Prozent unter dem Vorjahreswert). Die Bauwirtschaft befindet sich damit in einer sektoralen Rezession.
Während sich diese Entwicklungen auf die Zahl der Fertigstellungen im Jahr 2022 nur geringfügig auswirken (2022 wurden 295 Tsd. Wohnungen fertiggestellt), sind die größeren Auswirkungen auf die Fertigstellungszahlen mit einer Verzögerung zu erwarten. So könnte die Zahl der neu errichteten Wohnungen bereits im laufenden Jahr unter die Marke von 250 Tsd. fallen. Die Prognose für die Fertigstellungen im Jahr 2023 liegt unter den aktuellen Rahmenbedingungen bei ca. 240 Tsd. Wohnungen, im Jahr 2024 nur noch bei ca. 190 - 200 Tsd. Wohnungen.
Für die Entwicklung der Baukosten bedeutete der Einbruch des Neugeschäftsvolumens zuletzt eine leichte Entspannung. Freiwerdende Kapazitäten haben etwas Druck von der Entwicklung der Arbeitskosten genommen. Auch bei den Materialkosten ist eine Entspannung zu beobachten, die ebenfalls auf den Nachfragerückgang sowie eine deutliche Entspannung bei den Energiepreisen zurückzuführen ist. Dennoch sprechen mehrere Gründe dafür, dass die Baukosten und ihre Entwicklung langfristig auf einem hohen Niveau bleiben werden. Dazu zählen die Nachfrage im Bereich der energetischen Sanierung des Wohnungsbestandes, die für eine anhaltend hohe Auslastung im Bau- und Ausbaugewerbe sorgt, die zu erwartenden Nachholeffekte im Bereich des Wohnungsneubaus in den kommenden Jahren sowie der anhaltende Personalmangel, der im Baugewerbe besonders ausgeprägt ist.
Steigende Mieten in allen Big 8-Städten im ersten Halbjahr 2023
Die grundlegenden Veränderungen auf den Wirtschafts- und Kapitalmärkten wirken sich weiterhin stark auf das Umfeld des Wohnungsmarkts aus. Nach einem Anstieg der Mieten im vergangenen Jahr setzt sich dieser Trend auch im ersten Halbjahr 2023 fort. In den acht untersuchten Metropolen ist ein durchschnittlicher Anstieg der Angebotsmieten von +6,7 % im Vergleich zum Vorjahr zu verzeichnen. Die Mietpreisdynamik hat sich somit beschleunigt, denn im ersten Halbjahr 2022 lag der Preisanstieg lediglich bei +3,7 Prozent. Im Gegensatz dazu zeigen sich bei den Kaufpreisen jedoch gegenläufige Entwicklungen, mit einem deutlichen Rückgang von durchschnittlich -7,0 % in allen Big 8-Städten*.
Im ersten Halbjahr 2023 sticht erneut Berlin hervor, da sich hier die Angebotsmieten im Jahresvergleich um +16,7 % verteuert haben. Auch in Leipzig ist ein zweistelliger Anstieg der aktuellen Mietpreise zu beobachten. Hier nahm der Mietpreis um +11,1 % im Vergleich zum Vorjahr zu. Die Mietpreisanpassungen in den anderen Metropolen sind dagegen deutlich moderater ausgefallen. In Stuttgart hingegen hat sich die Medianmiete im Vorjahresvergleich um -1,3 % verringert. Der Münchner Mietmarkt bleibt weiterhin der teuerste Mietmarkt unter den Big 8-Städten mit einer aktuellen Medianmiete von 22,25 €/m²/Monat (+5,0 %).
Ein ähnliches Bild lässt sich auch bei den Spitzenmieten beobachten. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Spitzenmieten in allen Big 8-Städten durchschnittlich um +8,3 % gestiegen. Dieser Anstieg liegt auch deutlich über dem Schnitt der letzten fünf Jahre mit +2,8 %. Neben dem Spitzenreiter München (32,25 €/m²/Monat) hat nun auch Berlin mit einer Spitzenmiete von 30 €/m²/Monat aufgeholt. Das bedeutet eine Zunahme von +19,3 % im Vergleich zum Vorjahr. Aber auch Hamburg (+9,1 %) und Leipzig (+9,9 %) zeigen eine deutlich zunehmende Dynamik in der Entwicklung der Spitzenmiete.
Auch im Neubausegment zeigt sich eine positive Entwicklung der Mietpreise. Im Vergleich zum Vorjahr steigen die Mietpreise in den Big 8-Städten im Durchschnitt um +5,1 %. Besonders auffällig ist der zweistellige Anstieg der Mietpreise in Hamburg (+10,5 %), Köln (+10,4 %) und Berlin (+10,0 %). Im Gegensatz dazu sind die Preise in Düsseldorf im Jahresvergleich um -1,2 % gesunken.
Außerhalb der acht größten Immobilienmärkte betrug das Mietwachstum im ersten Halbjahr 2023 in allen anderen kreisfreien Städten +2,7 %, was unter dem Fünfjahresschnitt von +4,0 % p.a. liegt. Bei den Landkreisen hingegen stieg der Mietpreis im Vergleich zum Vorjahr um +4,9 %.
*Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Stuttgart, Leipzig
Sinkende Preise prägen den Wohneigentumsmarkt in der ersten Jahreshälfte
Im ersten Halbjahr 2023 prägen sinkende Kaufpreise den Wohnungsmarkt. Hauptursache sind die gestiegenen Finanzierungskosten, die die finanziellen Möglichkeiten potenzieller Käufer einschränken.
Der Rückgang der Kaufpreise war in der ersten Jahreshälfte in allen Regionstypen zu beobachten. Allerdings verlief die regionale Entwicklung unterschiedlich. In den acht untersuchten Metropolen entwickelten sich die Kaufpreise ebenfalls wie auf dem Mietmarkt sehr dynamisch, jedoch in die entgegengesetzte Richtung. Mit einem Minus von 7,0 % im Vergleich zum Vorjahr fiel der Preisrückgang deutlich höher aus als in allen anderen kreisfreien Städten (-5,2 %) und in den Landkreisen (-2,2).
Im Vergleich zum Vorjahr verzeichnen München (-10,9 %), Stuttgart (-10,7%) und Düsseldorf (-9,7 %) unter den Big 8-Märkten die stärksten Preisrückgänge. Lediglich Berlin weist ein leichtes Plus von +0,5 % auf.
Die Entwicklung im Spitzensegment (90%-Perzentil) zeigt eine erhöhte Heterogenität. Während in Berlin (-4,4 %), München (-8,7 %), Frankfurt am Main (-8,2 %), Düsseldorf (-4,8 %) und Stuttgart (-9,8 %) Preissenkungen verzeichnet werden, steigen hingegen die Kaufpreise in den Städten Hamburg (-2,3 %), Köln (+0,4 %) und Leipzig (+7,9 %) an. Besonders der Eigentumswohnungsmarkt in Leipzig zeigt mit seinem positiven Wachstum sogar eine Entwicklung über dem Fünfjahresschnitt (+6,1 % p.a.).
Das Neubausegment zeigt ein ähnlich differenziertes Bild. Im Vergleich zum Vorjahr steigen die durchschnittlichen Kaufpreise in den Big 8-Städten um +3,1 %. Die größte Preiserhöhung ist im Kölner Wohnungsmarkt zu beobachten (+12,2 %). Ebenso weist Leipzig einen deutlichen Anstieg der Preise im Jahresvergleich um +9,2 % auf. Hingegen erfahren Berlin (-2,5 %), München (-3,2 %) und Frankfurt (-6,2 %) spürbare Rückgänge der Kaufpreise.
Sämtlichen Ergebnissen liegt eine Auswertung von Angebotspreisen zugrunde. Diese geben keinen genauen Aufschluss darüber, zu welchen Preisen die Wohnungen tatsächlich verkauft wurden. Die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse, für die tatsächliche Kauffälle ausgewertet werden, weisen zum Teil deutlich höhere Preisrückgänge aus.
Autoren
Dr. Sören Gröbel, Director Research, Berlin
Sandra Baumgarten, Senior Research Analyst
Kontakt
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Residential:
Michael Bender, Head of Residential Germany
Valuation:
Ralf Kemper, Head of Value and Risk Advisory, Germany
Roman Heidrich, Lead Director Value and Risk Advisory, Berlin
Sebastian Grimm, Lead Director Value and Risk Advisory, Frankfurt
Research:
Helge Scheunemann, Head of Research Germany
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