Wohnungsmarktüberblick

Düsseldorfer Mietwohnungsmarkt entwickelt sich im ersten Halbjahr dynamisch

Die Zurückhaltung auf dem Düsseldorfer Immobilienmarkt, die im Sommer 2022 begann, setzte sich auch im ersten Halbjahr 2023 fort. Die Preisentwicklung in den einzelnen Marktsegmenten spiegelt zunehmend diese Zurückhaltung wider.

Im Vergleich zum Vorjahr verzeichnetet der Mietmarkt in Düsseldorf durchweg eine positive Entwicklung. Die aktuelle Medianmiete ist um +5,3 % auf 13,00 €/m²/Monat angestiegen. Unter den Big 8-Städten ist dies die zweitniedrigste Miete, nur Leipzig weist mit 9,00 €/m²/Monat eine günstigere monatliche Miete auf. Im ersten Halbjahr stieg die Spitzenmiete um +8,2 %, was deutlich über dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre (-0,8 % p.a.) liegt. Nach einem starken Rückgang während der Pandemie zeigen die Spitzenmieten in Düsseldorf nun wieder einen Aufwärtstrend. Im Gegensatz dazu gab es einen leichten Rückgang im Neubausegment, wo die Mieten in der ersten Jahreshälfte um +1,2 % leicht zurückgingen.

Im Gegensatz dazu entwickelte sich der Kaufmarkt eher negativ. Der Mediankaufpreis ist in der ersten Jahreshälfte um -9,7 % auf unter 5.000 €/m² gesunken. Damit verzeichnet Düsseldorf einen großen Rückgang der Kaufpreise im Vergleich der Big 8, vergleichbar mit München (-10,9 %) und Stuttgart (-10,7 %). Eine ähnliche Entwicklung lässt sich auch bei den Bestandspreisen beobachten, die um -7,4 % im Vergleich zum Vorjahr gesunken sind. Die Spitzenkaufpreise sind ebenfalls um +4,8 % auf knapp 8.070 €/m² gesunken. Im Neubausegment hingegen wurden im Vergleich zum Vorjahr steigende Kaufpreise (+3,4 %) verzeichnet. Diese Steigerung liegt jedoch deutlich unter dem mittleren Fünfjahresschnitt von +8,1 % pro Jahr.

Im Jahr 2022 verzeichnete Düsseldorf einen deutlichen Anstieg der Bevölkerungszahl: Zum Jahresende waren 653.235 Personen in der Stadt gemeldet, was einem Zuwachs von etwa 9.500 Personen entspricht. Dieses Wachstum wurde hauptsächlich durch eine erhöhte Zuzugsrate verursacht. In Anbetracht der aktuellen Fertigstellungszahlen (2.140 fertiggestellte Wohnungen) sorgt dies für einen Engpass auf dem Wohnungsmarkt. Abhilfe soll unter anderem mit dem neuen Stadtquartier auf dem Metro Campus geschaffen werden, wo bis 2027 bis zu 1.500 neue Wohnungen entstehen.

Wohnungsbau trotz hoher Nachfrage rückläufig

Der Frankfurter Wohnungsmarkt spürt ebenfalls die Auswirkungen einer nachlassenden Baukonjunktur. Im Jahr 2022 wurden von der Bauaufsicht Frankfurt lediglich 4.583 Wohnungen genehmigt, was einem Rückgang von -4,9 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Diese Entwicklung zeigt sich noch deutlicher bei den Fertigstellungen. Aufgrund von steigenden Zinsen und Produktionsengpässen wurden im letzten Jahr nur 2.951 Wohnungen fertiggestellt, was den drittniedrigsten Wert der letzten zehn Jahre darstellt. Besonders die Umwandlung von Büro- und Gewerbeflächen gewinnt in diesem Kontext zunehmend an Bedeutung.

Im ersten Halbjahr 2023 verzeichnete der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt insgesamt eine positive Entwicklung. Der Medianmietpreis stieg im Vergleich zum Vorjahr um +1,9 % und liegt derzeit bei knapp 16,20 €/m²/Monat. Ein noch deutlicheres Bild zeigt sich bei den Spitzenmietpreisen, wo ein Anstieg um +6,4 % verzeichnet wurde und gleichzeitig einen neuen Höchstwert von 25,00 €/m²/Monat bedeutet. Im Neubausegment stiegen die Mietpreise in der ersten Jahreshälfte um +3,6 %, was leicht unter dem Fünfjahresschnitt (+4,5 % p.a.) liegt.

Der Markt für Eigentumswohnungen in Frankfurt weist eine gänzlich andere Entwicklung auf. Der Mediankaufpreis verzeichnete im ersten Halbjahr 2023 einen Rückgang von -8,1 %. Dies ist drittgrößte Rückgang im Vergleich der Big 8-Metropolen hinter München (-10,9 %) und Stuttgart (-10,7 %). Im Bestand sanken die Kaufpreise sogar um -10,0 %. Ein ähnliches Bild zeigt sich auch bei den Spitzen- und Neubaukaufpreisen. Die Spitzenkaufpreise fielen in der ersten Jahreshälfte um -8,2 % und lagen somit unter der Marke von 10.000 €/m². Bei den Neubaukaufpreisen wurde ein Rückgang von -6,2 % im Vergleich zum Vorjahr beobachtet.

Das Förderprogramm "Großer Frankfurter Bogen" wurde entwickelt, um den Wohnungsbau in und um die Finanzmetropole zu fördern und den Frankfurter Wohnungsmarkt zu entlasten. In verschiedenen Neubaugebieten wie dem Schönhof-Viertel, der Kleyerstraße im Gallus oder dem Rebstockgelände befinden sich derzeit ungefähr 10.000 Wohnungen im Bau. Trotzdem nimmt der Bauüberhang kontinuierlich zu. Von den 13.000 Wohnungen, die in den letzten Jahren genehmigt, aber noch nicht gebaut wurden, befinden sich etwa 3.000 noch nicht in der Bauphase.

Zweigeteiltes Bild bestimmt den Hamburger Wohnungsmarkt

Im ersten Halbjahr 2023 zeigte auch der Hamburger Wohnungsmarkt ein zweigeteiltes Bild: steigende Mieten und teilweise fallende Kaufpreise.

Im ersten Halbjahr 2023 stieg die aktuelle Medianmiete um +6,8 % an und beträgt derzeit 14,90 €/m²/Monat. Wie bereits im vorherigen Halbjahr liegt dieser Anstieg deutlich über dem Fünfjahresmittel (+3,8 % p.a.). Im Spitzensegment wurde in der ersten Hälfte des Jahres einer neuer Rekordwert von 23,45 €/m²/Monat erreicht. Dies entspricht einem Anstieg der Spitzenmiete um +9,1 % im Vergleich zum Vorjahr. Im Vergleich zu den anderen Big 8-Städten konnte Hamburg die drittgrößte Zunahme verzeichnen, hinter Berlin (+19,3 %) und Leipzig (+9,9 %). Im Neubausegment zeigt sich eine vergleichbare Situation: Die Neubaumietpreise verzeichneten eine sehr dynamische Entwicklung und stiegen um +10,5 % im Vergleich zum Vorjahr.

In der ersten Jahreshälfte zeigt der Hamburger Kaufmarkt eine weniger einheitliche Entwicklung. Die Mediankaufpreise sind wie in den meisten anderen Big 8-Städten deutlich gesunken, mit einem Rückgang um -6,3 % im Jahresvergleich. Diese Entwicklung spiegelt sich auch im Bestandsmarkt wider, wo die Kaufpreise um -8,6 % im Vergleich zum Vorjahr gefallen sind. Im Gegensatz dazu verzeichneten die Spitzenkaufpreise eine positive Entwicklung mit einem Anstieg um +2,3 %. In diesem Segment konnten nur drei der acht untersuchten Städte Preisanstiege verzeichnen: Leipzig (+7,9 %), Köln (+0,4 %) und Hamburg. Auch die Neubaupreise zeigten in der ersten Jahreshälfte eine positive Entwicklung. Dabei wurde ein neuer Höchstwert von 8.170 €/m² erreicht, was einem Anstieg von +5,4 % im Jahresvergleich entspricht.

Im Jahr 2022 wurden in Hamburg 9.234 Wohnungen fertiggestellt, was einem Anstieg von etwa +18 % gegenüber 2021 entspricht. Dadurch entstand eine zusätzliche Gesamtwohnfläche von 770.100 Quadratmetern. Von diesen fertiggestellten Wohnungen sind etwa 2.430 Wohnungen mit sozialer Mietpreis- und Belegungsbindung gefördert.

Vor Kurzem hat der Hamburger Senat beschlossen, die Kappungsgrenzenverordnung für Mietwohnungen zu verlängern und eine Kündigungsschutzfristverordnung einzuführen. Die Kappungsgrenze wird somit für weitere fünf Jahre gültig sein, wodurch Mieterhöhungen gemäß § 558 BGB weiterhin auf maximal 15 % in drei Jahren begrenzt sind. Beide Verordnungen treten im September 2023 in Kraft.

Starker Anstieg der Kauf- und Mietpreise im Neubausegment

Im ersten Halbjahr 2023 war trotz eines Nachfrageeinbruchs aufgrund von Inflation, Energiekrise und steigenden Hypothekenzinsen ein positiver Trend sowohl am Mietmarkt insgesamt als auch im Neubausegment des Kölner Wohnungsmarkts zu erkennen. Allerding hat der Rückgang der Kaufpreise, insbesondere im Bestand, die Stimmung am Wohnungsmarkt gedämpft.

In der ersten Jahreshälfte erreichte der Medianmietpreis mit 14,80 €/m²/Monat ein neues Rekordhoch, was einer Steigerung von +8,4 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Lediglich die Mietwohnungsmärkte in Berlin (+16,7 %) und Leipzig (+11,1 %) verzeichneten eine noch stärkere Entwicklung. Auch die Spitzenmiete verzeichnete ein positives Wachstum von +4,8 %. Im Neubausegment konnte sogar ein zweistelliges Wachstum der Mietpreise beobachtet werden, mit einer Zunahme von +10,4 % im Vergleich zum Vorjahr. Der derzeitige Mietpreis im Neubausegment liegt bei 17,00 €/m²/Monat.

Der Kaufmarkt für Eigentumswohnungen in Köln präsentiert ein vielschichtiges Bild. Sowohl beim Mediankaufpreis als auch bei den Kaufpreisen im Bestand zeigt sich ein deutlicher Rückgang. Der Mediankaufpreis ist im Vergleich zum Vorjahr um -2,9 % gesunken und liegt aktuell bei 5.000 €/m². Im Bestand ist die Preisminderung sogar noch stärker ausgefallen, mit einem Rückgang von -4,2 % gegenüber dem Vorjahr. Hingegen wurde bei den Spitzenkaufpreisen ein leichtes Plus von +0,4 % registriert. Eine deutlich positivere Entwicklung zeigt sich jedoch im Neubausegment. Mit einem Wachstum von +12,2 % ist Köln im Vergleich zu anderen Städten führend. Lediglich Leipzig (+9,2 %) kann eine ähnlich positive Entwicklung im Neubausegment aufweisen.

Köln ist nicht nur ein bedeutender Standort für Unternehmen, Hochschulen und Wissenschaft in Deutschland, sondern bietet auch eine hohe Lebensqualität für seine Bewohner. Die Domstadt übt daher eine starke Anziehungskraft insbesondere auf junge Menschen aus und sorgt damit für eine hohe Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt. Im Jahr 2022 wurden in Köln -7,7 % weniger Wohnungen als im Vorjahr fertigstellt, insgesamt waren es 2.327 Wohnungen. Auch die Anzahl der erteilten Baugenehmigungen ging im vergangenen Jahr um -21,3 % zurück. Die sinkenden Fertigstellungszahlen, die Umverteilung potenzieller Käufer auf den Mietmarkt und die Migration tragen zu einer angespannten Situation auf dem Kölner Wohnungsmarkt bei.

Weitere Zunahme der Mietpreise bei gleichzeitig fallenden Kaufpreisen

Trotz der Herausforderungen der wirtschaftlichen Gesamtsituation haben sich auf dem Wohnungsmarkt der Messestadt Leipzig vor allem die Mietpreise weiterhin erhöht. Im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten gehört der Leipziger Wohnungsmarkt immer noch zu den kostengünstigeren, was sich auch in einem deutlich abnehmenden Leerstand zeigt.

Der Mietmarkt in Leipzig verzeichnete in der ersten Jahreshälfte eine äußerst dynamische und positive Entwicklung. In allen Segmenten gab es einen deutlichen Anstieg der Mietpreise. Der Medianmietpreis stieg auf 9,00 €/m²/Monat, was einer Zunahme von +11,1 % entspricht. Lediglich Berlin verzeichnete eine größere Zunahme der Mietpreise (+16,7 %). Auch die Spitzenmieten stiegen im Vergleich zum Vorjahr um +9,9 % an. Im Vergleich der Big 8 liegt hier jedoch nur Berlin (+19,3 %) vor Leipzig. Im Neubausegment ist ebenfalls eine positive Entwicklung zu beobachten, jedoch fällt diese im Jahresvergleich mit +2,5 % etwas geringer aus.

Im ersten Halbjahr 2023 präsentiert sich der Leipziger ETW-Markt* im Vergleich zum Mietwohnungsmarkt mit einem vielfältigen Bild. Der Mediankaufpreis ist in der ersten Jahreshälfte um -7,7 % gesunken und liegt derzeit bei rund 3.100 €/m². Ein ähnlicher Trend ist auch im Bestand erkennbar, wo die Kaufpreise im jahresvergleich um -6,4 % gefallen sind. Anders verhält es sich jedoch bei den Spitzenkaufpreisen, die sich um +7,9 % verteuert haben und nun bei 5.600 €/m². Auch im Neubausegment verzeichneten die Kaufpreise in den ersten sechs Monaten des Jahres einen deutlich positiven Trend. Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die Kaufpreise für Neubauten um +9,2 %, was deutlich über dem Fünfjahresschnitt von +7,3 % pro Jahr liegt. Nur die Stadt Köln konnte eine noch positivere Entwicklung im Neubausegment verzeichnen (+12,2 %).

Die Nachfrage nach Wohnungen in Leipzig wird in den kommenden Jahren voraussichtlich nicht abnehmen. Im Gegensatz zur schrumpfenden Bevölkerung Sachsens verzeichnete Leipzig im letzten Jahr (2022) eine Wachstumsrate von +2,4 %, wodurch die Einwohnerzahl auf rund 616.100 stieg. Angesichts der geringen Anzahl von etwa 2.300 fertiggestellten Wohnungen (2022) besteht ein hoher Druck auf den Wohnungsmarkt. Um diesem Engpass entgegenzuwirken, ist die Entwicklung eines neuen Stadtquartiers auf dem ehemaligen Freiladebahnhof Eutritzsch geplant. Auf dem 25 Hektar großen Gelände sollen bis zu 2.400 Wohnungen entstehen. Die Bauarbeiten sollen im Jahr 2024 starten.

*Eigentumswohnungsmarkt

Preisverfall prägt den Münchner Kaufmarkt im ersten Halbjahr 2023

Obwohl der Münchner Wohnungsmarkt im ersten Halbjahr 2023 von stark fallenden Kaufpreisen geprägt war, bleibt er dennoch der teuerste Markt für den Erwerb von Eigentumswohnungen. Trotz der erheblichen Preisrückgänge steht München weiterhin an der Spitze der Preisliste im städtischen Vergleich.

In der ersten Hälfte dieses Jahres zeigt sich eine äußerst dynamische und positive Mietpreisentwicklung in allen Segmenten. Die Medianmiete ist im Vergleich zum Vorjahr um +5,0 % gestiegen und erreicht einen neuen Höchstwert von 22,25 €/m²/Monat. Auch die Spitzenmiete verzeichnen einen neuen Rekord, nachdem sie in den letzten vier Jahren konstant bei 30 €/m²/Monat lag. Aktuell liegt der Mietpreis hier bei 32,25 €/m²/Monat, was einem Anstieg von +7,5 % entspricht. Im Neubausegment zeigt sich ein ähnlich positiver Trend. Die Mietpreise sind im Vergleich zum Vorjahr um +4,1 % gestiegen. Dieser Wert liegt deutlich über dem Fünfjahresschnitt von +2,1 % pro Jahr.

Wie bereits erwähnt, verlief der Kaufmarkt in München entgegengesetzt zur Mietmarktentwicklung. Im ersten Halbjahr 2023 waren Preisrückgänge in mehreren Kategorien zu verzeichnen. Der Mediankaufpreis in München sank um -10,9 %, was den größten Rückgang im städtischen Vergleich darstellt. Auch der Spitzenkaufpreis fiel um -8,7 % und liegt mit 13.500 €/m² nun deutlich unter der Marke von 15.000 €/m², die vor eineinhalb Jahren überschritten wurde. Im Neubausegment ist ebenfalls ein Preisverfall zu beobachten. Neben Berlin (-2,5 %) und Frankfurt am Main (-6,2 %) verzeichnet München einen Rückgang von -3,2 %.

Aufgrund der Kombination aus hoher Nachfrage nach Wohnraum, begrenzten Flächenressourcen und der Attraktivität von Immobilien als Anlageform herrscht in München ein angespannter Wohnungsmarkt, bei dem die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt. Im vergangenen Jahr wurden 7.528 Wohnungen fertiggestellt, was lediglich 19 Wohnungen mehr waren als im Jahr 2021. Um dieser angespannten Situation auf dem Wohnungsmarkt entgegenzuwirken, hat der Stadtrat Ende 2022 das wohnungspolitische Handlungsprogramm „Wohnen in München VII“ beschlossen. Dieses Programm umfasst ein Finanzvolumen von zwei Milliarden Euro an städtischen Mitteln und hat zum Ziel, vor allem geförderten und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.

Starker Rückgang der Kaufpreise, Mietpreise nur mit leichter Zunahme

Im ersten Halbjahr 2023 wurde der Wohnungsmarkt in Stuttgart von stark wachsenden Hypothekenzinsen, steigenden Baukosten und einer nachlassenden Konjunktur beeinflusst. Insbesondere der Rückgang der Baugenehmigungen im letzten Jahr (rund 900 Baugenehmigungen) und die stark ansteigenden Materialpreise führten dazu, dass der Wohnungsneubau ins Stocken geriet und weitere Bauprojekte zurückgestellt oder gestoppt wurden.

In der ersten Jahreshälfte zeigt der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart eine relativ homogene Entwicklung. Generell lässt sich eine leichte positive Tendenz bei den Mietpreisen beobachten. Die einzige Ausnahme bildet die Medianmiete, bei der es einen leichten Rückgang von -1,3 % im Vergleich zum Vorjahr gab. Damit unterscheidet sich Stuttgart von den anderen Big 8-Städten, da Stuttgart als einzige Stadt einen Rückgang verzeichnet. Hingegen ist der Spitzenmietpreis gestiegen, und zwar um +1,6 % im Jahresvergleich. Der aktuelle Spitzenmietpreis liegt bei 22,20 €/m²/Monat. Auch im Neubausegment gab es eine positive Entwicklung der Mietpreise, wenn auch etwas weniger stark mit einer Zunahme von +0,8 % im Vergleich zum Vorjahr.

Entgegengesetzte verläuft die Entwicklung auf dem Kaufmarkt in Stuttgart. Der Mediankaufpreis ist im ersten Halbjahr 2023 im Vergleich zum Vorjahr um -10,7 % gesunken, was neben München (-10,9 %) den stärksten Rückgang darstellt. Infolgedessen liegt der aktuelle Mediankaufpreis bei 4.940 €/m². Auch bei den Spitzenkaufpreisen ist ein deutlicher Rückgang von -9,8 % zu verzeichnen. Vor einem Jahr lag der Spitzenkaufpreis knapp unter 8.000 €/m², während der aktuelle bei rund 7.160 €/m² liegt. Eine Ausnahme bildet das Neubausegment, das sich in der ersten Jahreshälfte positiv entwickelte und um +6,3 % höher lag als im Jahr davor.Der ehemalige „IBM-Campus“ soll unter neuem Namen zu einem neuen Stadtquartier umgestaltet werden. Neben der Modernisierung der denkmalgeschützten Bestandsgebäude sollen rund 1.800 Wohneinheiten entstehen, davon sollen 20 % für öffentlich geförderte Wohnungen zur Verfügung stehen.

Aktuell sind in Stuttgart mehrere Wohnungsbauprojekte geplant, die bis zum Jahr 2027 im Rahmen der IBA (Internationale Bauausstellung) fertiggestellt werden sollen. Ein solches Projekt ist das Quartier „Böckinger Straße“ im Stadtteil Rot, das zu einem sozial durchmischten Stadtquartier für verschiedene Nutzergruppen entwickelt werden soll. Hier sind bis zu 400 neue Wohnungen geplant. Hauptakteur bei diesem Projekt ist die Stuttgarter Wohnungs- und Städtebaugesellschaft mbh (SWSG).