Wohnungsmarkt
Überblick
H1 2024
Rückgang der Kaufpreise für Eigentumswohnungen im ersten Halbjahr deutlich abgeschwächt
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Berlin
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Düsseldorf
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Frankfurt
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Hamburg
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Köln
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Leipzig
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München
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Stuttgart
Berlin
Berlin
Mietangebot sinkt drastisch, Nachfrage nach Wohnraum weiterhin hoch
Im Jahr 2023 ist die Bevölkerung Berlins im Vergleich zum Vorjahr um +0,7% gewachsen. Aktuell leben rund 3,878 Millionen Menschen in Berlin. Die Zahl der Zuzüge (187.971) war die dritthöchste seit 1991 in der Bundeshauptstadt. Insbesondere die Zuzüge aus dem Ausland sind mit rund +53.144 Zuzügen aus dem Ausland für den anhaltend positiven Wanderungssaldo verantwortlich. Dadurch nimmt der Druck auf den Wohnungsmarkt weiter zu, da neben der steigenden Nachfrage das Angebot zuletzt weniger stark gewachsen ist.
Dies wird insbesondere deutlich an der Entwicklung der Zahl der Fertigstellungen von Wohnungen als auch bei den erteilten Baugenehmigungen. Im Jahr 2023 wurden in Berlin insgesamt 15.965 Wohnungen fertiggestellt, was einem Rückgang von -7,8% gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die meisten neuen Wohnungen wurden im Bezirk Lichtenberg (3.410) fertiggestellt, die wenigsten in Steglitz-Zehlendorf (345). Das politische Ziel von 20.000 neuen Wohnungen pro Jahr wurde damit wie in den Vorjahren deutlich verfehlt.
Auch bei den Baugenehmigungen ist ein Rückgang zu verzeichnen: Mit 15.902 erteilten Baugenehmigungen im Jahr 2023 sind dies -6,3% weniger als im Jahr 2022 (16.968 Baugenehmigungen). Aufgrund des Rückgangs der Baugenehmigungen ist davon auszugehen, dass auch die Fertigstellungszahlen in den kommenden Jahren weiter sinken werden. Von den insgesamt 15.965 Fertigstellungen entfallen 4.340 auf geförderte Wohnungen.
Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage hat insbesondere die Mietpreisentwicklung unter Druck gesetzt. Vor diesem Hintergrund hat die Stadt Berlin verschiedene Regulierungsmaßnahmen wie die Mietpreisbremse, die Kappungsgrenze und Milieuschutzverordnungen ergriffen, um den Anstieg der Mieten auf dem Wohnungsmarkt einzudämmen und den Wohnungsneubau anzukurbeln.
Für letzteres hat der Berliner Senat im Juni 2024 den Entwurf eines "Beschleunigungsgesetzes" beschlossen. Mit dem Gesetz sollen vor allem verkürzte Fristen und neue Standards für Neubauten eingeführt werden. Zu den Maßnahmen gehören unter anderem die Straffung und Vereinheitlichung von Planungs- und Genehmigungsverfahren, die Einführung von Prüf- und Bearbeitungsfristen sowie eine klarere Regelung der Zuständigkeiten zwischen Landes- und Bezirksebene.
Düsseldorf
Düsseldorf
Stagnierender Wohnungsbau aufgrund von hohen Baukosten
Aufgrund der anhaltend hohen Baukosten und Zinsen kommt der Wohnungsbau in Düsseldorf auch in der ersten Jahreshälfte 2024 zum Stillstand. Um den Wohnungsneubau wieder anzukurbeln und neue Impulse zu setzen, plant die Stadt Düsseldorf die Entwicklung neuer Förderprogramme. Hierfür soll künftig jährlich ein zweistelliger Millionenbetrag zur Verfügung gestellt werden. Zudem will die Stadt bis 2030 insgesamt 8.000 neue bezahlbare Wohnungen im Stadtgebiet schaffen.
Dies ist mit Blick auf die Angebotsentwicklung weiterhin notwendig. Denn obwohl im Jahr 2023 insgesamt 2.063 Wohnungen fertiggestellt wurden, was einem Rückgang von -3,6 % gegenüber dem Vorjahr entspricht, liegt dieses Ergebnis deutlich unter dem Fünfjahresdurchschnitt von rund 2.294 fertiggestellten Wohnungen pro Jahr. Vor allem die gestiegenen Zinsen und Baukosten haben zu einem deutlichen Rückgang der Bautätigkeit geführt und dazu geführt, dass viele Projekte abgebrochen wurden und Projektentwickler bei neuen Projekten abwartend und zurückhaltend agieren.
Bei den Baugenehmigungen ist hingegen ein Anstieg zu verzeichnen. Im Jahr 2023 wurden 2.251 Baugenehmigungen erteilt, was einer Steigerung von rund +2,8% gegenüber dem Vorjahr entspricht. Trotz dieses Anstiegs liegt die Zahl der Baugenehmigungen deutlich unter dem Niveau vor der Corona-Pandemie, als durchschnittlich 3.800 Wohnungen pro Jahr genehmigt wurden.
Zur Entlastung des angespannten Wohnungsmarktes sollen große Wohnungsbauprojekte in der Stadt Düsseldorf beitragen. Ein Beispiel sind die sieben Areale der Adler-Gruppe, auf denen bis zu 5.000 neue Wohneinheiten entstehen sollen. Etwa die Hälfte davon soll im Grand Central hinter dem Hauptbahnhof und im Glasmacherviertel in Gerresheim realisiert werden. Auch im Belsenpark II sollen in den nächsten Jahren bis zu 1.000 Wohnungen entstehen.
Frankfurt
Frankfurt
Erste Anzeichen einer Stabilisierung des Marktes ohne frühere Höchststände zu erreichen
Entgegen den nach wie vor schwierigen wirtschaftspolitischen Rahmenbedingungen zeigt der Wohnungsmarkt in Frankfurt am Main erste Anzeichen einer Stabilisierung. Obwohl die Immobilienpreise in den letzten Monaten stark gesunken sind um -6,5% im Vergleich zum Vorjahr, verzeichnete die Bautätigkeit zunehmenden Stillstand.
Trotz dieser schwierigen Marktsituation wurden im Jahr 2023 insgesamt 3.661 Wohnungen fertiggestellt, was einer Steigerung von +24% gegenüber dem Vorjahr entspricht. Dieser Wert liegt auch leicht über dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre. Die Zurückhaltung der Projektentwickler im Wohnungsneubau wirkt sich jedoch auf die Wohnungsbaugenehmigungen und damit auf das erwartete Fertigstellungsniveau der kommenden Jahre in Frankfurt aus. Im Jahr 2023 wurden lediglich 3.205 Baugenehmigungen für neue Wohnungen erteilt, was einem Rückgang von rund -30 % gegenüber dem Vorjahr entspricht und zudem den niedrigsten Wert seit 2010 darstellt.
Im Jahr 2023 entfielen 459 der genehmigten Wohnungen auf die Umnutzung von Büro- und Gewerbeflächen. Obwohl dieser Wert knapp unter dem Vorjahreswert von 463 Umwandlungen lag, bleibt er deutlich unter dem Spitzenwert von 2018, als 1.985 Wohnungen in ehemaligen Bürogebäuden entstanden. Durch die Umnutzung wurden nicht nur bereits bebaute Flächen genutzt, sondern auch die bestehende Bausubstanz erhalten.
Die Stadt Frankfurt am Main arbeitet derzeit an der Weiterentwicklung der städtischen Förderprogramme und der Ausweisung weiterer Baugebiete. Diese Maßnahmen sollen dazu beitragen, dass trotz der schwierigen Marktlage wieder mehr Wohnungsneubauten nachgefragt werden. Für den geförderten Wohnungsbau stehen im Haushalt 2024/25 rund 250 Millionen Euro zur Verfügung.
Hamburg
Hamburg
Fertigstellungen in der Hansestadt auf zehnjährigem Tiefstand
Der Wohnungsbau in Hamburg hat im Jahr 2023 einen Tiefpunkt erreicht, da nur wenige Wohnungen fertiggestellt werden konnten. Insgesamt wurden 5.999 Wohnungen fertiggestellt, was einem Rückgang von -35% gegenüber dem Vorjahr entspricht. Im Städtevergleich ist dies die stärkste negative Entwicklung. Auch im relativen Vergleich liegt Hamburg mit 31 Fertigstellungen je 10.000 Einwohner auf dem letzten Platz.
Eine ähnliche Entwicklung ist bei den Baugenehmigungen zu beobachten: Mit nur 5.257 erteilten Baugenehmigungen im Jahr 2023 ist die Stadt sowohl weit von ihrem selbst gesteckten Ziel von 10.000 Baugenehmigungen pro Jahr entfernt als auch mit einem Rückgang von -43% deutlich unter dem Vorjahreswert von 9.199 Baugenehmigungen. Dies ist insofern bemerkenswert, als Hamburg noch vor wenigen Jahren im Vergleich der Big 8 die höchste Bautätigkeit aufweisen konnte. Zum Beispiel wurden im ersten Pandemiejahr 2020 rund 61 Wohnungen pro 10.000 Einwohner fertiggestellt. Darüber hinaus besteht derzeit ein Bauüberhang von insgesamt 24.404 Wohnungen, die zwar genehmigt, aber noch nicht gebaut sind. Ende 2023 waren über 9.500 Wohnungen im Bau, knapp 7.800 im Bau und knapp 5.500 im Rohbau.
Der Hamburger Wohnungsmarkt ist durch einen starken Nachfrageüberhang gekennzeichnet. Bei stagnierender Neubautätigkeit, rückläufigen Genehmigungszahlen und anhaltendem Bevölkerungswachstum ist die Nachfrage nach Wohnraum hoch. Die Bevölkerung Hamburgs ist im Jahr 2023 um +1,0% gewachsen und liegt derzeit bei 1,964 Millionen Einwohner:innen. Prognosen zufolge wird die Bevölkerung bis 2040 auf 2,024 Millionen ansteigen und bereits 2023 erstmals die Zwei-Millionen-Grenze überschreiten. Das prognostizierte weitere Bevölkerungswachstum beruht vor allem auf den weiterhin zu erwartenden Wanderungsgewinnen.
Um das Wohnen auch für Haushalte mit mittleren Einkommen bezahlbar zu machen, hat die Stadt Hamburg zum 1. April 2024 die bestehenden Förderinstrumente um einen dritten Förderweg mit einer anfänglichen Netto-Kaltmiete von 12,10 €/m²/Monat erweitert. Anspruch auf eine Wohnung aus dem dritten Förderweg haben unter anderem Alleinstehende mit einem Nettojahreseinkommen von maximal 28.800 € netto. Bei einer dreiköpfigen Familie liegt die Einkommensgrenze bei 55.400 € netto. Investoren können gemäß den Richtlinien der Investitions- und Förderbank (IFB) wie beim ersten und zweiten Förderweg Darlehen mit einem festen Zinssatz von einem Prozent für 30 Jahre erhalten sowie einmalige Baukostenzuschüsse.
Köln
Köln
Die Stadt Köln verzeichnet seit Jahren ein kontinuierliches Bevölkerungswachstum, das nur durch die Corona-Pandemie in den Jahren 2020 und 2021 kurzzeitig unterbrochen wurde. Ende 2023 betrug die Einwohnerzahl 1.095.520, was einem Zuwachs von +0,3 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Insbesondere die Zuwanderung von jungen Erwachsenen unter 30 Jahren und von Personen aus dem
Ausland trugen zum Wachstum der Stadt Köln bei. Bis zum Jahr 2035 wird ein weiterer Bevölkerungsanstieg auf 1,11 Mio. Einwohner prognostiziert. Diese Entwicklung wird zu einer anhaltenden Nachfrage nach Wohnraum in der Stadt führen.
Dem Bevölkerungswachstum steht ein in den letzten Jahren stagnierender Wohnungsneubau gegenüber. Im Durchschnitt der Jahre 2017 bis 2022 wurden Baugenehmigungen für rund 3.100 Wohnungen erteilt, rund 2.500 Wohnungen fertiggestellt und rund 8.300 Wohnungen befanden sich im Bauüberhang. Für das Jahr 2023 ist dagegen eine positive Entwicklung zu verzeichnen: Sowohl die Zahl der Baugenehmigungen mit 3.211 als auch die Zahl der fertiggestellten Wohnungen mit 3.533 liegen über dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre, im Vergleich zum Vorjahr wurden sogar +52 % mehr Wohnungen fertiggestellt.
Der Bauüberhang hat sich gegenüber 2022 um -5 % verringert und liegt aktuell bei 9.415 Wohnungen. Im Vergleich mit den anderen Big 8-Städten liegt Köln mit rund 32 fertiggestellten Wohnungen je 10.000 Einwohner an vierter Stelle hinter Berlin (41 Wohnungen je 10.000 Einwohner), Frankfurt (48) und München (62). Bei den erteilten Baugenehmigungen zeigt sich im Städtevergleich ein etwas differenzierteres Bild: Mit nur 29 Baugenehmigungen pro 10.000 Einwohner liegt Köln im unteren Drittel. Schlusslichter sind Stuttgart mit 18 und Hamburg mit 27 Baugenehmigungen je 10.000 Einwohner.
Die Stadt Köln hat sich zum Ziel gesetzt, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und zu erhalten und wird dabei durch das Wohnraumförderprogramm 2024 des Landes Nordrhein-Westfalen unterstützt, das mit mindestens 100 Millionen Euro Fördermitteln ausgestattet ist. Dies entspricht einer Steigerung von fünf Millionen Euro gegenüber dem Vorjahr.
Im Stadtteil Köln-Marienburg ist das neue Wohnquartier "Die Welle" geplant, auf dem rund 750 Wohneinheiten auf einer Fläche von 52.600 Quadratmetern entstehen sollen. Bis zum Jahr 2003 war das Grundstück der ehemalige Standort der Deutschen Welle und wurde größtenteils als Bürofläche genutzt. Die Herausforderungen für die Entwicklung des neuen Wohnquartiers lagen in dem Rückbau der massiven, mit Asbest belasteten Hochhaustürme und der Trennung von Gebäudeteilen. Die Fertigstellung des Wohnquartiers ist für Anfang 2026 geplant.
Leipzig
Leipzig
Der Leipziger Wohnungsmarkt befindet sich derzeit in einer akuten Krise: Die Wohnungsnot in Leipzig ist vergleichbar mit der Situation nach der Wiedervereinigung vor rund 30 Jahren. Es steht nicht genügend Angebot für Umzüge oder Zuzüge zur Verfügung, so dass die Fluktuation insgesamt gering ist.
Ein entscheidender Faktor für die aktuelle Wohnungsknappheit ist die anhaltende Zuwanderung nach Leipzig. In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung Leipzigs insgesamt um +5,4 % gewachsen. Der Leipziger Wohnungsmarkt erfährt seit Jahren eine Verschärfung des Angebots-Nachfrage-Verhältnisses.
Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen unterlag in den letzten fünf Jahren einigen Schwankungen. Im Jahr 2020 wurde mit insgesamt 3.372 fertiggestellten Wohnungen ein Rekordwert erreicht. Damit wurden rund +43 % mehr Wohnungen fertiggestellt als im Jahr 2019. In den folgenden Corona-Jahren sank die Anzahl der fertiggestellten Wohnungen wieder auf ein durchschnittliches Niveau von rund 2.300 Wohnungen. Im Jahr 2023 sank die Anzahl um -3,8 % im Vergleich zum Jahr 2022. Dies sind rund 41 fertiggestellte Wohnungen je 10.000 Einwohner und im Vergleich mit den anderen Big 8-Städten liegt Leipzig damit auf den vorderen Plätzen hinter München (62 fertiggestellte Wohnungen je 10.000 Einwohner) und Frankfurt (48). Gründe hierfür sind unter anderem die stark gestiegenen Energiepreise sowie die hohen Zinsen. Viele Bauprojekte wurden dadurch unrentabel oder sogar eingestellt. Auch die im Jahr 2023 erteilten Baugenehmigungen sanken im Vergleich zum Vorjahr um -27 % auf 2.287 Baugenehmigungen insgesamt.
Um diesem Trend entgegenzuwirken, hat die Stadt Leipzig im ersten Halbjahr 2024 ihr Wohnungspolitisches Konzept aktualisiert. Auf dieser Grundlage will die Stadt auch in Zeiten, in denen der Wohnungsneubau schwächelt, verstärkt bezahlbaren Wohnraum in allen Stadtteilen Leipzigs erhalten und neuen Wohnraum schaffen. Im Rahmen des fortgeschriebenen Konzepts soll das Wohnungsangebot durch strategischen Flächenerwerb, soziale Erhaltungssatzungen und soziale Wohnraumförderung erhöht und verbessert werden.
München
München
Stabilisierung der Preise aber weiterhin hohe Nachfrage nach Wohnraum
Die Stadt München ist nach wie vor einer der attraktivsten Wohnstandorte im nationalen und internationalen Vergleich und zieht immer mehr Menschen an. Im Jahr 2023 lebten knapp 1,6 Millionen Menschen in der bayerischen Landeshauptstadt. Das stetige Bevölkerungswachstum wurde nur durch die Pandemie vorübergehend gebremst. Laut Bevölkerungsprognose wird die Stadt München bis 2040 auf insgesamt 1,812 Millionen Einwohner anwachsen. Die Nachfrage nach Wohnraum wird daher auch in Zukunft hoch bleiben.
Im Jahr 2023 wurden insgesamt 9.837 Wohnungen fertiggestellt, was einer Steigerung von +31% gegenüber dem Vorjahr entspricht. Auch im relativen Vergleich mit den anderen Big 8-Städten liegt München mit rund 62 fertiggestellten Wohnungen pro 10.000 Einwohner an der Spitze. Die örtliche Baukommission erteilte im vergangenen Jahr 9.083 Baugenehmigungen, was einer Steigerung von +12,3% gegenüber dem Vorjahr entspricht. In den letzten fünf Jahren wurden durchschnittlich knapp 9.700 Wohnungen pro Jahr genehmigt. Dennoch übersteigt auch auf dem Münchner Wohnungsmarkt der zusätzliche Bedarf an Wohneinheiten das Fertigstellungsniveau.
Auf der Angebotsseite haben steigende Baukosten und schwierige Rahmenbedingungen auf dem Kapital- und Kreditmarkt dazu geführt, dass geplante Bauvorhaben gestoppt oder verzögert wurden. Um diesen Herausforderungen im Baubereich zu begegnen, hat der Münchner Stadtrat im wohnungspolitischen Handlungsprogramm "Wohnen in München VII" bis 2028 zwei Milliarden Euro für geförderten und klimagerechten Wohnraum bereitgestellt. Die Programme wurden zuletzt finanziell deutlich aufgestockt. Dennoch werden in München weiterhin großvolumige Projekte geplant.
Für die nächsten drei Jahre sind drei Wohnungsbauprojekte mit insgesamt ca. 2.500 Wohnungen geplant. Im Münchner Westen soll ein neues Wohnquartier zwischen Freiham Nord und Aubing, entlang der Eichenauer Straße entstehen. Der Stadtrat hat auf der bisher landwirtschaftlich genutzten Fläche für den Bau von bis zu 1.200 Wohnungen gestimmt. Darüber hinaus entsteht im Stadtteil Bogenhausen ein neuer Stadtteil mit rund 500 Wohnungen. Aber auch die ehemalige US-Siedlung am Perlacher Forst soll schrittweise nachverdichtet werden, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.
Stuttgart
Stuttgart
Der Stuttgarter Wohnungsmarkt zeigt derzeit, wie in den anderen Big 8-Städten gegenläufige Entwicklungen: Während die Stimmung auf dem Eigentumsmarkt noch gedämpft ist, ist auf dem Mietwohnungsmarkt eine steigende Nachfrage zu beobachten. Die Zurückhaltung der Ersterwerber auf dem Eigentumsmarkt führt zu einer geringeren Fluktuation und damit zu einem geringeren Angebot an Mietwohnungen.
Im Jahr 2023 konnte zumindest eine positive Entwicklung im Bereich der Fertigstellungen verzeichnet werden. Mit insgesamt 1.891 fertiggestellten Wohnungen wurde der langjährige Negativtrend gestoppt und ein Fertigstellungsniveau erreicht, das dem vor der Corona-Pandemie entspricht. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einer Steigerung von rund +86%. Gleichzeitig hat sich der bestehende Bauüberhang im Vergleich zum Vorjahr um rund -17 % verringert.
Ein anderes Bild zeigt sich bei den Baugenehmigungen. Im Jahr 2023 wurden lediglich 1.092 Baugenehmigungen erteilt, was einem Rückgang von 6 % gegenüber dem Jahr 2022 entspricht. Dies ist der niedrigste Wert der letzten zehn Jahre. Stuttgart bildet im städtischen Vergleich das Schlusslicht bei den erteilten Baugenehmigungen. Mit nur 19 Baugenehmigungen je 10.000 Einwohner fällt die Stadt deutlich zurück. Spitzenreiter ist hier Köln mit 57 Baugenehmigungen je 10.000 Einwohner. Die kontinuierlich sinkenden Baugenehmigungszahlen und die Pipeline im Wohnungsneubau könnten in den kommenden Jahren zu einem deutlichen Rückgang der Fertigstellungen und damit zu einer weiteren Verknappung des Wohnungsangebots führen.
Um dieser Entwicklung entgegenzuwirken, plant die Stadt Stuttgart, bis zum Jahr 2033 den Bau von 20.000 Wohnungen zu ermöglichen. Neben der Verabschiedung neuer Bebauungspläne soll in Zusammenarbeit mit der privaten Wohnungswirtschaft der Anteil von Sozialwohnungen an den neu entstehenden Wohneinheiten auf 30 % festgelegt werden. Darüber hinaus sollen 10 % der Wohnungen unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete angeboten werden oder als preisgünstige Eigentums- oder Mietwohnungen für Haushalte mit mittlerem Einkommen zur Verfügung stehen.
Anzahl der fertiggestellten Wohnungen und Baugenehmigungen rückläufig
Trotz der hohen Nachfrage nach Wohnraum sind sowohl die Baugenehmigungen als auch die Fertigstellungen rückläufig. Gründe dafür sind neben dem anhaltenden Mangel an geeignetem Bauland die hohen Kreditzinsen und die hohen Baukosten. Im vergangenen Jahr wurden insgesamt 294.400 Wohnungen fertiggestellt, was einem Rückgang von etwa -0,3% gegenüber dem Vorjahreswert entspricht.
Das angestrebte Ziel von 400.000 neu errichteten Wohnungen wurde damit auch im Jahr 2023 deutlich verfehlt. Insbesondere die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum in den deutschen Städten und Ballungsräumen bleibt eine große Herausforderung. Aufgrund der in den letzten beiden Jahren gestiegenen Kreditzinsen und Baukosten wurden insbesondere im Wohnungsbau zuletzt viele Projekte verschoben oder gestrichen. Zum einen fehlten neue Aufträge, zum anderen wurden geplante Projekte storniert.
Auch wenn die Anzahl der fertiggestellten Wohnungen sich seit 2021 kaum verändert hat (2021: 293.400; 2022: 295.300), wird mit zeitlicher Verzögerung ein Rückgang der Fertigstellungen erwartet. Ein Großteil der zuletzt fertiggestellten Wohnungen dürfte zudem auf Baugenehmigungen zurückzuführen sein, die bis 2022 unter deutlich günstigeren Rahmenbedingungen beantragt und erteilt wurden. Zudem hat sich die Zeitspanne zwischen Baugenehmigung und Fertigstellung für die 2023 fertiggestellten Wohnungen gegenüber 2020 um vier Monate auf insgesamt 24 Monate verlängert.
Die Zahl der erteilten Baugenehmigungen ist im Jahr 2023 im Vergleich zum Vorjahr um -26,7% auf 259.600 gesunken und lag damit deutlich unter der Zahl der fertiggestellten Wohnungen. Der Bauüberhang verringerte sich daher erstmals seit 2008 gegenüber dem Vorjahr um 58.100 auf 826.800 Wohnungen. Davon befanden sich 390.900 Wohnungen bereits im Bau, während 214.500 Wohnungen "unter Dach" bzw. im Rohbau fertiggestellt waren.
Der Rückgang des Bauüberhangs ist unter anderem auf die hohe Zahl erloschener Baugenehmigungen zurückzuführen, deren mehrjährige Gültigkeitsdauer in der Regel abgelaufen ist. Im Jahr 2023 sind 22.700 Genehmigungen erloschen. Im Jahr 2022 wurde mit 22.800 erloschenen Baugenehmigungen der höchste Wert seit 2006 verzeichnet.
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Metropolen stehen weiterhin im Mittelpunkt der Zuwanderung
Auf der Nachfrageseite ist weiterhin ein stetiges Nachfragewachstum mit hoher Zuwanderung zu beobachten. Allerdings fiel diese im Jahr 2023 geringer aus als im Vorjahr, was vor allem auf eine geringere Zahl von Geflüchteten aus der Ukraine zurückzuführen ist, die nach Deutschland kamen. Der Angriffskrieg gegen die Ukraine hatte im Jahr 2022 zu einem starken Zustrom nach Deutschland geführt. Diese Zuwanderung hat sich nun mehr als halbiert. Insgesamt wanderten im Jahr 2023 rund 1,9 Millionen Menschen nach Deutschland ein und rund 1,27 Millionen Menschen wanderten aus Deutschland aus. Trotz des deutlichen Rückgangs im Vergleich zum Vorjahr bleibt der Wanderungssaldo auf einem historisch hohen Niveau. Nur in den Jahren 2022, 2015 und 1992 wurde dieser Wert übertroffen.
Die Metropolregionen stehen weiterhin im Mittelpunkt der internationalen Zuwanderung. Diese Regionen weisen bereits heute die ungünstigsten Angebots-Nachfrage-Relationen auf. Auf der anderen Seite haben die zuletzt deutlich gestiegenen Löhne zu einer Verbesserung der Erschwinglichkeit sowie zu einem deutlichen Anstieg der Neuvertragsmieten geführt. Einhergehend mit dem aktuell hohen Bevölkerungswachstum ist auch der marktaktive Leerstand in Deutschland in den letzten zehn Jahren zurückgegangen. Dabei wurde der stärkste Rückgang mit -0,3 % zwischen 2021 und 2022 verzeichnet.
Das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage bleibt somit auch im Jahr 2023 deutlich unausgewogen, was erhebliche Auswirkungen auf die Effizienz des Mietwohnungsmarktes hat. Die zunehmende Diskrepanz zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten verringert die Motivation der Mieter, bei veränderter Nachfrage die Wohnung zu wechseln. Dies hat zur Folge, dass bei stark steigenden Neuvertragsmieten die Zahl der Umzüge und damit auch die Zahl der inserierten Mietangebote weiter abnimmt. Dies verstärkt den Druck auf die Angebotsmieten und führt zu einer sich verstärkenden Abwärtsspirale.
Im ersten Halbjahr weiterhin steigende Mieten in den Metropolen
Im ersten Halbjahr 2024 verzeichneten die Mietpreise insgesamt eine positive Entwicklung. In den untersuchten Big 8-Städten liegt die Mietentwicklung weiterhin auf einem hohen Niveau und über dem Fünfjahresschnitt (+5,0 Prozent). Allerdings ist die Steigerung im Vergleich zum vorherigen Halbjahr geringer. Dort wurde eine Entwicklung von +8,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr beobachtet. Dennoch gibt es einige Märkte, die auch in der ersten Jahreshälfte eine beschleunigte Mietpreisentwicklung verzeichnen konnten.
In den Märkten Frankfurt (Main) und Düsseldorf konnte im Vergleich zum Vorjahr eine deutliche Beschleunigung der durchschnittlichen Gesamtmieten beobachtet werden. Im ersten Halbjahr 2024 stiegen die Mieten um +9,4 Prozent bzw. +7,0 Prozent. In Frankfurt (Main) liegen die Gesamtmieten bei 17,72 Euro/m²/Monat, während sie in Düsseldorf bei 13,91 Euro/m²/Monat liegen. Der Berliner Mietwohnungsmarkt verzeichnet weiterhin die stärkste Mietpreisentwicklung mit einer Steigerung von +11,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die durchschnittliche Gesamtmiete liegt hier bei 19,50 Euro/m²/Monat, wobei sich der Anstieg im Vergleich zum Vorjahr (+16,7 Prozent) etwas abgeschwächt hat.
In München (+3,2 Prozent) und Köln (+1,4 Prozent) wurde die schwächste Mietentwicklung im Vergleich zum Vorjahr verzeichnet. Während die Entwicklung in München ungefähr auf dem Niveau des Vorjahres lag (+3,5 Prozent), fiel in Köln die Vorjahresentwicklung mit rund +5,2 Prozent etwas höher aus.
Das höchste Mietniveau ist nach wie vor in München zu finden, wo Wohnungen für durchschnittlich 22,96 Euro/m²/Monat inseriert werden. Berlin folgt mit 19,50 Euro/m²/Monat, gefolgt von Frankfurt (17,72 Euro/m²/Monat) und Stuttgart (16,15 Euro/m²/Monat). Leipzig ist nach Düsseldorf (13,91 Euro/m²/Monat) mit durchschnittlich 9,80 Euro/m²/Monat der günstigste Mietwohnungsmarkt.
Im Gegensatz zur Entwicklung der mittleren Angebotsmieten ist die Entwicklung der Spitzenmieten etwas stärker rückläufig. Im ersten Halbjahr 2024 stiegen die Spitzenmieten im Durchschnitt aller Big 8-Städte um +4,4 Prozent, was deutlich unter der Entwicklung des Vorjahreshalbjahres (+8,2 Prozent) und des Fünfjahresdurchschnitts (+4,5 Prozent) liegt. Dennoch konnte erneut eine deutliche Beschleunigung der Spitzenmieten in den Mietwohnungsmärkten in Frankfurt (Main) und Düsseldorf mit +10,3 Prozent bzw. +10,7 Prozent beobachtet werden (Vorjahresentwicklung: +6,4 Prozent bzw. +8,2 Prozent).
Der Rückgang der Kaufpreise für Wohneigentum hat sich weiter abgeflacht
Der Rückgang der Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen setzte sich im ersten Halbjahr 2024 ausnahmslos in allen Big 8-Städten fort. Die durchschnittlichen Angebotspreise für neue und bestehende Wohnungen lagen rund -3,6 Prozent niedriger als im Vorjahr.
Dieser Preisrückgang hat sich gegenüber dem Vorjahr (-7,3 Prozent) und dem vorangegangenen Halbjahr (-7,4 Prozent) deutlich abgeschwächt. Frankfurt (Main) verzeichnete mit -6,5 Prozent den stärksten Rückgang gegenüber dem Vorjahr, zeigt jedoch auch eine abnehmende Tendenz (Vorjahresentwicklung: -8,1 Prozent). Hamburg verzeichnete hingegen den geringsten Rückgang auf dem Wohnungsmarkt, mit einer Entwicklung der mittleren Angebotspreise von nur -0,6 Prozent im ersten Halbjahr im Vergleich zum Vorjahr.
Es ist jedoch zu beachten, dass die Angebotsdaten derzeit nur einen begrenzten Aufschluss über die tatsächliche Preisentwicklung der abgeschlossenen Verkäufe liefern. Dies wird durch die gestiegene Zahl der Inserate bei gleichzeitigem Rückgang der tatsächlichen Verkaufszahlen in vielen Großstädten deutlich.
Lediglich im Segment der neu gebauten Wohnungen, bei denen der Verhandlungsspielraum des Verkäufers beim Kaufpreis aufgrund höherer Bau-/Erschließungskosten geringer ist und sich daher eine geringere Nachfrage eher in der Verkaufsgeschwindigkeit niederschlägt, bleibt der Unterschied zwischen tatsächlichen Verkaufspreisen und Angebotspreisen signifikant gering.
Im ersten Halbjahr sind die Kaufpreise für Neubauwohnungen im Durchschnitt der Big 8-Städte nur leicht um rund -1,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr gesunken. Vor einem Jahr war die durchschnittliche Entwicklung mit +2,0 Prozent noch leicht positiv. Dies zeigt auch, dass die Preise für neu gebaute Eigentumswohnungen in den letzten beiden Jahren insgesamt relativ stabil waren und sich überwiegend seitwärts bewegt haben.
Die Preisentwicklung im Neubausegment verlief in den Big 8-Städten hingegen weniger homogen als etwa die Entwicklung der Bestandspreise. Düsseldorf und Leipzig verzeichneten eine deutlich positive Entwicklung der Neubaupreise (+4,1 Prozent bzw. +8,7 Prozent, auch bei Betrachtung der qualitätsbereinigten Zahlen*), während Hamburg und München deutliche Preisrückgänge von -5,0 Prozent bzw. -5,2 Prozent verzeichneten. München bleibt mit einem Durchschnittspreis von 11.000 Euro/m² im ersten Halbjahr die teuerste Stadt unter den Big 8. Es folgen Stuttgart mit 8.530 Euro/m² sowie Düsseldorf, Berlin und Frankfurt (Main) mit ähnlichen mittleren Preisen im Neubausegment von 7.910 Euro/m², 7.920 Euro/m² bzw. 7.980 Euro/m².
*Bei der qualitätsbereinigten Betrachtung der Preisentwicklung werden anhand eines hedonischen Ansatzes die Veränderungen in den Datensätzen der Halbjahre hinsichtlich Zustands und Ausstattung der Objekte sowie hinsichtlich der Mikrolagen herausgerechnet. Alle Trends werden auf Validität überprüft, selbst wenn dies nicht explizit im Text Erwähnung findet.
Autoren
Sandra Baumgarten, Senior Research Analyst
Kontakt
Unsere Ansprechpartner:
Residential:
Michael Bender, Head of Residential Germany
Valuation:
Roman Heidrich, Lead Director Value and Risk Advisory, Berlin
Sebastian Grimm, EMEA Head of Multifamily Valuation, Frankfurt
Research:
Helge Scheunemann, Head of Research Germany
Sören Gröbel, Director of Living Research Germany
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