Research

Wohnungsmarkt
Überblick

H2 2023 

Wohnungsmärkte unter Druck: Angebotsmieten steigen deutlich

27. Februar 2024

Bevölkerungszahl erreicht historischen Rekord durch Zuwanderung und erhöht die Nachfrage nach Wohnraum

Die Wohnungsnachfrage in Deutschland bleibt neben der weiterhin dynamischen demografischen Entwicklung von Nachfrageverschiebungen zwischen dem Eigentums- und dem Mietwohnungsmarkt geprägt.

Die Wohnungsnachfrage in Deutschland war im Jahr 2023 geprägt von einem weiteren Bevölkerungswachstum, insbesondere in den Ballungsräumen, und einer internationalen Zuwanderung. Aufgrund der zuletzt hohen Nettozuwanderung von rund einer Million Menschen leben derzeit mehr als 84 Mio. Menschen in Deutschland, wodurch auch die Wohnungsnachfrage enorm gestiegen ist.

Für die demografisch bedingte Entwicklung der Wohnungsnachfrage ist in Deutschland neben der absoluten Bevölkerungszahl vor allem die Veränderung der Bevölkerungsstruktur von Bedeutung. Bereits seit einigen Jahrzehnten ist ein kontinuierlicher Rückgang der Haushaltsgröße, d.h. der Anzahl der Personen pro Haushalt, zu beobachten. Die Verkleinerung der Haushalte durch eine zunehmende Singularisierung hat in den letzten Jahren zu einer beschleunigten Zunahme der Zahl der Haushalte und damit des Wohnungsbedarfs geführt. Eine Entwicklung, die insbesondere auf die zunehmende Alterung der Bevölkerung zurückzuführen ist. Zudem werden Wohnungen nicht immer dort gebaut, wo der Bedarf am größten ist. Hier macht sich das regionale Ungleichgewicht der Bevölkerungsentwicklung bemerkbar. Betroffen sind vor allem die Metropolen, da hier die Zuwanderung am stärksten ist. So ist die Bevölkerung Leipzigs in den letzten zehn Jahren um fast 20 Prozent gewachsen. Städte wachsen nicht nur deutlich schneller, sondern weisen aufgrund des starken Zuzugs jüngerer Haushalte auch einen niedrigeren Altenquotienten auf. So weisen die Stadtstaaten einen deutlich niedrigeren Altenquotienten (Verhältnis der über 65-Jährigen zur Altersgruppe der 20- bis 65-Jährigen) von rund 30 auf im Vergleich zu westdeutschen Flächenländern (36) und ostdeutschen Flächenländern (48). Die Bundesländer Hamburg und Berlin weisen den niedrigsten Wert mit 28 respektive 30 auf.

Aufgrund dieser Entwicklungen ist auch die Entwicklung der Wohnungsnachfrage sehr unterschiedlich, so dass eine weitere Vergrößerung der Diskrepanz zwischen der aktuellen Wohnungsnachfrage und dem vorhandenen Wohnungsangebot wahrscheinlich ist.

Neben der demografischen Entwicklung ist die Nachfrageseite auch durch Verschiebungen zwischen dem Eigentums- und dem Mietwohnungsmarkt geprägt. Das Verhältnis von Miet- zu Kaufkosten bleibt vorerst zugunsten der Mieter verschoben und dürfte daher noch einige Zeit zu einem zusätzlichen Nachfrageschub auf den Mietwohnungsmärkten führen, auch wenn sich die Finanzierungsbedingungen für den Erwerb von Wohneigentum Ende 2023 leicht verbessert haben und für 2024 mit einer leichten Belebung der Marktaktivitäten auf dem Wohneigentumsmarkt zu rechnen ist. Dennoch bleibt kurzfristig eine weitere Verschärfung des bereits bestehenden Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage auf den Mietwohnungsmärkten zu befürchten.

JLL Newsletter

Wählen Sie aus, welche Themen Sie aktuell interessieren, um regelmäßig über relevante Neuveröffentlichungen informiert zu werden.

Projektstopps und Verzögerungen hemmen den Wohnungsneubau

Die Krise im Wohnungsneubau und die hohe wohnungspolitische Unsicherheit über die Förderung der Neubautätigkeit dürften zu einem deutlichen Rückgang der Fertigstellungszahlen auf dem Wohnungsmarkt führen und damit die Angebots-Nachfrage-Situation auf den regionalen Wohnungsmärkten weiter verschärfen.

Insbesondere auf der Angebotsseite spitzt sich die Situation zu. Der Wohnungsneubau befindet sich in einer anhaltenden Krise mit weitreichenden Folgen für den Mietwohnungsmarkt. Im Wohnungsneubau erreichen Projektabbrüche und Auftragsstornierungen derzeit Rekordhöhen, was zu einer Auftragsknappheit auf Seiten der bauausführenden Unternehmen im Wohnungsneubau führt. Über 50 Prozent der Unternehmen klagen zum Jahresende 2023 über einen erheblichen Auftragsmangel. Ursache hierfür ist die nach wie vor ungünstige Konstellation aus hohen Finanzierungskosten und nur moderat sinkenden Baukosten. Letztere sind vor allem durch einen Mangel an Fachkräften und einen weiteren inflationsbedingten Anstieg der Arbeitskosten geprägt, auch wenn insgesamt Kapazitäten frei werden. Eine Zunahme von Projektinsolvenzen hat zudem dazu beigetragen, dass sich die Kapitalverfügbarkeit insgesamt verschlechtert hat. In der Folge ist das neu begonnene Projektvolumen im Wohnungsneubau in Deutschland weiter massiv eingebrochen.

Hinzu kommt die wohnungspolitische Unsicherheit durch den Ende letzten Jahres vom Bundesverfassungsgericht für rechtswidrig erklärten Bundeshaushalt 2024. Der beschlossene Kompromiss sieht vor, die entstandene Finanzlücke durch Einsparungen zu schließen. Von diesen Einsparungen ist unter anderem auch das Wachstumschancengesetz betroffen, das sich bis Anfang 2024 noch im Vermittlungsverfahren zwischen Bundesrat und Bundestag befand. Anpassungen gab es auch bei der geplanten degressiven Sonderabschreibung für den Wohnungsneubau. Diese gehörte zu den erfolgversprechendsten Punkten des Baugipfels Ende September 2023 in Berlin. Statt der geplanten 6 Prozent soll diese nun mit 5 Prozent starten. Für das Jahr 2024 wird daher insgesamt mit einer anhaltend hohen politischen Unsicherheit und wenig Spielraum für neue Impulse im Wohnungsneubau gerechnet. Dies bedeutet zusätzliche Planungsunsicherheit, die mit Kosten verbunden ist.

Vor diesem Hintergrund und angesichts des deutlichen Rückgangs der Baugenehmigungen sowie der anhaltenden Zurückhaltung der Projektentwickler ist davon auszugehen, dass das Neubauvolumen unter den gegebenen Rahmenbedingungen in den kommenden Jahren weiter sinken wird und spätestens im Jahr 2025 die Marke von 200.000 Wohnungen unterschreiten könnte. Insbesondere für die Mietwohnungsmärkte bedeutet dies eine weitere Verschärfung des bestehenden Nachfrageüberhangs.

Angespannte Wohnungsmärkte lassen Angebotsmieten kräftig steigen

Im zweiten Halbjahr 2023 erhöhten sich die durchschnittlichen Angebotsmieten in den betrachteten Städten* um +8,2 % im Vergleich zum Vorjahr. Das ist ein stärkerer Anstieg als der Durchschnitt der letzten fünf Jahre (+5,0 % p.a.). 

Eine der Hauptursachen für den Preisanstieg ist der Wohnungsmarkt in Berlin. Hier stiegen die Angebotsmieten im Jahresvergleich um +21,4 %. Betrachtet man nur die Bestandswohnungen, erhöhte sich der Preis sogar um +31,0 %. Bereinigt um Qualitätsunterschiede, also unter Berücksichtigung der Objekt- und Mikrolagenqualität, fällt der Anstieg mit +11,9 % deutlich moderater aus. Auch in Leipzig sind die Angebotsmieten mit einem überdurchschnittlichen Anstieg von 10,6 % gestiegen. In den anderen sechs Städten lag der Anstieg zwischen +4,8 % und +7,1 %. 

Trotz des schnellen Anstiegs der Mieten in Berlin bleibt die Stadt München weiterhin der teuerste Wohnstandort. In München wurden im letzten Halbjahr Wohnungen für durchschnittlich rund 22,50 €/m²/Monat angeboten. Dahinter liegt die Stadt Berlin mit 19,42 €/m²/Monat, gefolgt von Frankfurt (16,88 €/m²/Monat) und Stuttgart (16 €/m²/Monat). Leipzig bleibt mit Abstand der günstigste Markt mit einer Angebotsmiete von 9,51 €/m²/Monat.

Eine ähnliche Entwicklung ist auch bei den Spitzenmieten zu beobachten, die in den analysierten Metropolen durchschnittlich um 8,3 % gestiegen sind. Hier hat sich der Berliner Markt mit einer Spitzenmiete von rund 31,00 €/m²/Monat der Münchner Spitzenmiete von 32,70 €/m²/Monat angenähert. Aber auch die Spitzenmieten in Frankfurt und Stuttgart weisen eine überdurchschnittliche Entwicklung auf. Mit einem Wachstum von jeweils +9,3 % in Stuttgart und +8,8 in Frankfurt im Jahresvergleich.

Außerhalb der Metropolen stiegen die Mieten etwas langsamer. In den kreisfreien Städten stiegen die Angebotsmieten innerhalb von zwölf Monaten um +4,8 % an. In den Landkreisen lag der Anstieg bei +5,5 %. Auffällig ist jedoch, dass die Werte im Vergleich zum Vorjahr niedriger ausfallen. Im zweiten Halbjahr 2022 wurde ein Anstieg von +5,3 % in den kreisfreien Städten und +6,7 % in den Landkreisen verzeichnet.

*Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Stuttgart, Leipzig

Negative Entwicklung der Kaufpreise für Eigentumswohnungen in fast allen Teilmärkten

In der zweiten Jahreshälfte sind die Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen in Deutschland weiter gesunken. Dieser Rückgang der Angebotspreise zeigte sich flächendeckend und betraf nicht nur die Big-8-Städte, sondern auch alle Kaufmärkte übrigen Stadt- und Landkreise.

Im zweiten Halbjahr 2023 sanken die durchschnittlichen Angebotskaufpreise (für Neubauten und bestehende Eigentumswohnungen) in den acht großen Städten* um durchschnittlich -7,4 % zum Vorjahreswert. Ein Jahr zuvor lag der Rückgang bei-1,6 %. In den Stadtkreisen außerhalb der Big 8 ist der Rückgang der Angebotskaufpreise mit -10,4 % gegenüber dem Vorjahr noch stärker ausgefallen, während die Kaufpreise in den Landkreisen mit -3,2 % weniger stark gesunken sind. Als Ursache für diese Preiskorrekturen gelten nach wie vor das gestiegene Zinsniveau, das. Durch die gestiegenen Kapitalkosten ist der Erwerb von Wohneigentum für Privathaushalte weniger erschwinglich geworden und damit die Nachfrage deutlich zurückgegangen.

Insgesamt verlief die Preisentwicklung in den betrachteten Städten homogener als erwartet, obwohl die stärkste Preissenkung in Stuttgart (-11,6 %) und die schwächste in Berlin (-3,6 %) zu verzeichnen waren. Bei Eigentumswohnungen im Bestand gab es einen mittleren Preisrückgang von -8,1 %, während Neubauwohnungen mit einer mittleren Preisentwicklung zum Vorjahreswert von -2,3% einen geringeren Rückgang verzeichneten. Eine Ausnahme bildet der Neubaupreis in der Stadt Stuttgart. Hier stieg das Preisniveau um +9,9 %, da einzelne qualitativ höherwertige Neubauprojekte einen starken Einfluss hatten. Alle anderen Metropolen verzeichnen hingegen einen Rückgang der Preise im Neubausegment. Überdurchschnittlich stark fielen die Preise dabei in Düsseldorf. Im Mittel um -12,1%.

Nach wie vor bleibt München die teuerste Stadt, in der Eigentumswohnungen mit einem Durchschnittspreis von 8.720 €/m² im zweiten Halbjahr 2023 angeboten wurden. Für Neubauten muss man in der bayerischen Metropole etwa 11.800 €/m² bezahlen. Im Vergleich dazu fallen die Preise in den anderen deutschen Metropolen deutlicher moderater aus. In Frankfurt beträgt der angebotene Durchschnittspreis pro Quadratmeter Wohnraum 6.240 €, mit einem Spitzenpreis** von 10.000 €. In Hamburg sind es 5.930 € bzw. 9.920 € und in Berlin 5.710 € bzw. 9.080 €. Im Vergleich dazu sind die Preise in Leipzig deutlich niedriger, mit Durchschnittspreisen von knapp unter 3.000 €/m² und einem vergleichsweise günstigen Preis in der Spitze von 5.310 €/m².

*Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Stuttgart, Leipzig

**Spitzenpreis: 90%-Perzentil der Angebotsmieten/-kaufpreise insgesamt

Autoren

Sandra Baumgarten, Senior Research Analyst

Kontakt

Unsere Ansprechpartner:

Residential:
Michael Bender, Head of Residential Germany

Valuation:
Roman Heidrich, Lead Director Value and Risk Advisory, Berlin
Sebastian Grimm, EMEA Head of Multifamily Valuation, Frankfurt

Research:
Helge Scheunemann, Head of Research Germany
Sören Gröbel, Director of Living Research Germany

 

Sie haben Fragen oder Anregungen zum Wohnungsmarktüberblick? Kontaktieren Sie uns:

* Pflichtfeld


Datenschutzerklärung

Jones Lang LaSalle (JLL) ist gemeinsam mit seinen Tochtergesellschaften und verbundenen Unternehmen ein weltweit führender Anbieter von Dienstleistungen im Bereich Immobilien und Vermögensverwaltung. Der verantwortungsvolle Umgang mit den personenbezogenen Daten, die wir von Ihnen erhalten, ist uns ein wichtiges Anliegen.

Im Allgemeinen sind die persönlichen Daten, die wir von Ihnen erfassen, für folgende Zwecke bestimmt: Umgang mit Ihren Anfragen.

Wir sind bestrebt, Ihre personenbezogenen Daten mit angemessener Sicherheit zu schützen und so lange zu speichern, wie wir dies aus legitimen geschäftlichen oder rechtlichen Gründen tun müssen. Danach werden sie auf einem sicherem Weg gelöscht.

Weitere Informationen darüber, wie JLL Ihre personenbezogenen Daten verarbeitet, finden Sie in unserer Datenschutzerklärung.

Dieser Bericht wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und basiert auf Informationen aus Quellen, die wir für zuverlässig erachten, aber für deren Genauigkeit, Vollständigkeit und Richtigkeit wir keine Haftung übernehmen. Die enthaltenen Meinungen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes dar und können sich ohne Vorankündigung ändern. Historische Entwicklungen sind kein Indiz für zukünftige Ergebnisse. Dieser Bericht ist nicht für den Vertrieb oder die Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer bestimmten Finanzanlage bestimmt. Die in diesem Bericht zum Ausdruck gebrachten Meinungen und Empfehlungen berücksichtigen nicht individuelle Kundensituationen, -ziele oder -bedürfnisse und sind nicht für die Empfehlung einzelner Wertpapiere, Finanzanlagen oder Strategien einzelner Kunden bestimmt. Der Empfänger dieses Berichtes muss seine eigenen unabhängigen Entscheidungen hinsichtlich einzelner Wertpapiere oder Finanzanlagen treffen. Jones Lang LaSalle übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen.