Hohe Untervermietungen taugen nur bedingt als Krisenindikator
Das flexible Arbeiten – ob nun am heimischen Schreibtisch, im Büro oder von unterwegs - ist bei zahlreichen Unternehmen zur Normalität geworden. Die Folge: Ein Teil der Büroarbeitsplätze wird nicht mehr benötigt. Doch die Möglichkeit, in angespannten wirtschaftlichen Verhältnissen Büroflächen zu reduzieren und damit Kosten zu sparen, ist zumindest kurzfristig nicht so einfach umzusetzen. Schließlich werden Büromietverträge in der Regel über fünf, bei Neubauten sogar über zehn Jahre und länger abgeschlossen. Eine Verkürzung der Laufzeit kommt für Vermieter nur dann infrage, wenn sich das Büro sicher und ohne monetäre Einbußen nachvermieten lässt. Das ist aber gerade bei Flächen in Sekundärlagen und Objekten mit geringer Energieeffizienz schwierig, weil sich die Nachfrage zunehmend auf sehr gute Lagen und Qualitäten konzentriert. Oft bleibt den Nutzern dann nur die Möglichkeit der Untervermietung.
Und von dieser Option machen immer mehr Unternehmen Gebrauch. Ende 2022 waren in den fünf größten deutschen Städten Berlin, Frankfurt, Hamburg, Köln und München 17 Prozent der verfügbaren Büroflächen keine klassischen Leerstände, sondern Untermietflächen. Eine solche Größenordnung gab es zuletzt vor 20 Jahren nach dem Platzen der Dotcom-Blase.
Eindeutiger Spitzenreiter bei der Untervermietung ist Frankfurt mit einer Quote von 25 Prozent, in München sind es 16 Prozent, in Berlin und Hamburg jeweils 15 Prozent und in Düsseldorf zehn Prozent. Vor allem in besonders zentralen Lagen ist die Untervermietungsquote teilweise hoch. So beträgt diese etwa im Frankfurter Bankenviertel 29 Prozent, im Teilmarkt City sind es sogar 32 Prozent. Allerdings sind die Leerstandsquoten hier mit 4,6 Prozent und 3,3 Prozent auch mit am niedrigsten in Frankfurt. Ähnlich verhält es sich in München und Berlin, dort allerdings weniger stark ausgeprägt, weil die Leerstände insgesamt kleiner sind.
Auch Untermietflächen haben vor allem dann eine Chance auf eine erfolgreiche Vermarktung, wenn sie urban gelegen und hochwertig ausgestattet sind. Einige Aspekte schmälern jedoch die Attraktivität von Büroflächen, die zur Untervermietung angeboten werden. So ist die Laufzeit zumeist eher kurz und es gibt keine Verlängerungsoptionen über die Dauer des Hauptmietvertrags hinaus. Außerdem gibt es klare Restriktionen bei den Gestaltungswünschen des Untermieters. Schließlich müssen die Büros meistens wieder im Ursprungszustand an den Vermieter zurückgegeben werden. Zweimal umbauen macht die Untervermietung fast immer unwirtschaftlich. Allerdings können die Flächen aber gerade wegen der kürzeren Mietdauer und der schnellen und teilweise möblierten Verfügbarkeit für einige Unternehmen interessant sein.
In aller Regel werden Untermietflächen mit Preisabschlägen auf eine vergleichbare direkte Anmietung angeboten, um die überschüssigen Flächen schnell loszuwerden. Dennoch haben die steigenden Untermietflächen bislang keine preisreduzierende Wirkung auf den Gesamtmarkt. Dafür sind es insgesamt noch zu wenige, um einen spürbaren Effekt auf die Durchschnittsmieten auszuüben.
Es ist davon auszugehen, dass der Anteil der Untermietflächen in den kommenden ein bis zwei Jahren weiter steigen wird. Diese Entwicklung ist jedoch kein Indikator für eine Büromarktkrise. Das klassische Büro selbst ist in der Krise. Es wird kaum noch gebraucht. Was aber gebraucht wird, sind Büros als attraktive soziale Orte, die Menschen anziehen und inspirieren. Die sie produktiv machen und die gleichzeitig ernsthaft nachhaltig sind. Solche Orte zu konzipieren und zu bauen ist eine große Chance dieser Zeit – für die Menschen in den Büros, für die Unternehmen und für die Immobilienwirtschaft.
