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Arbeiten im Büro-Denkmal – Fluch oder Segen?

Morgens ins Berliner Shell-Haus zur Arbeit zu gehen, ist anders als in einen ganz „stinknormalen“ Büroneubau. Irgendwie aufregender.

Schließlich begibt man sich jeden Tag – meistens pünktlich um neun Uhr – in eine etwas andere Welt. Eine seit 1958 (!) denkmalgeschützte Welt aus italienischem Travertin, bronzenen Fensterbändern und leicht geschwungener Art-Deco-Fassade. Auch wenn die Räume innen mittlerweile komplett modernisiert sind, sind das alte Flair und die Anfänge des Shell-Konzerns noch deutlich spürbar. Oder auch nicht: Noch immer tun die beim Bau 1930 erstmals überhaupt eingeführten Luftschlitze unter den Gehwegen rund um das Gebäude, die die Erschütterungen durch den Straßenverkehr verringern sollten, ihre Pflicht.

  

  

Zeitreisen – das kann nicht jeder. Aber doch tun es täglich mehr, als man allgemeinhin denken mag. In Deutschland gibt es zahlreiche Bürogebäude und -komplexe, die unter Denkmalschutz stehen. Viele von ihnen sind Unikate, stehen für einen erhaltenswerten architektonischen Stil und üben alleine schon deshalb wie auch durch die Industriegeschichte, die in manchen von ihnen geschrieben wurde, Anziehungskraft aus. So wie das Dreischeibenhaus in Düsseldorf, das mit seiner Stahl-Glas-Fassade und den scheibenschlank angelegten Gebäudeteilen noch heute als Ikone der Nachkriegsarchitektur gilt. Als dominierender Part der Düsseldorfer Blickachsen kennt es jeder und weiß, welch entscheidende Weichen hier einst für Deutschlands Stahlriesen Thyssen-Krupp und damit auch für das gesamtdeutsche Wirtschaftswachstum gestellt wurden. Dieses Wissen schwingt mit, wenn man durch die Türen tritt.

Gerade in den guten Lagen unserer Innenstädte findet sich schon historisch-städtebaulich bedingt eine große Zahl an Bürodenkmälern. Und immer mehr werden als eines ausgewiesen – zurzeit überwiegend Bauten der Internationalen Moderne aus den 60er und 70er Jahren. Vor allem Hamburg kann davon ein Liedchen singen. Angefangen mit der Speicherstadt auf der einen und den großen Wallanlagen auf der anderen Seite ziehen sich die geschützten Ensembles – darunter das Chilehaus, das Commerzbank Areal und das Kontorhaus Elbhof – entlang des Zentrums bis hin zu Rathaus und Binnenalster.

Und gerade die oft von Denkmälern dominierten Innenstadtlagen sind es, die für Büronutzer wie Investoren interessant sind. Entsprechend kommt man nicht darum herum, sich mit diesem Thema eingehender auseinanderzusetzen: Bringt der Denkmalstatus Vorteile für Transaktionen? Welche Rolle spielt er in Sachen Identifikation und Repräsentation mit und von Unternehmen? Wie schafft man den Spagat zwischen Alt, denkmalpflegerischen Vorgaben und dem Schwung des modernen Arbeitens? Und ist Arbeiten im wie Investieren ins Denkmal immer nur schön und besonders, oder auch mit Problemen behaftet?

Skepsis aus Investorensicht

„Investoren stehen Büros unter Denkmalschutz in der Regel eher skeptisch gegenüber“, sagt Richard Winter, Regional Manager der Hamburger JLL-Niederlassung und Experte in Sachen Stadtplanung, Städtebau und Landmarks. „Erhöhte Materialkosten und erhöhte Brandschutzauflagen schrecken ab. Hinzu kommt, dass Treppenhäuser, Flure und Eingangsbereiche oft zu großzügig angelegt sind und so direkte Nutzfläche verloren geht, was das Gebäude im Gesamten unwirtschaftlich macht.“ Und auch bei der Gestaltung der tatsächlichen Büroflächen verlangt ein Denkmal dem Investor mehr ab als perfekt zugeschnittene und optimierte Neubauten. „Im Denkmal zu verändern ist IMMER teurer als in einem Neubau. Die Auflagen durch den Denkmalschutz, aber auch die Restaurierung und Instandhaltung alter Bausubstanz sind mit großem Aufwand und Kosten verbunden“, ergänzt Christian Krauss, Team Leader JLL Workplace Strategy.

Doch gibt es begeisterte Nutzer – aus guten Gründen

Doch ist damit die Antwort auf die Frage, ob man in ein Denkmal investiert oder nicht, schon entschieden? Nein. „Der Blickwinkel sowie die eigene Einstellung und Philosophie sind ausschlaggebend“, sagt Marcel Abel, Regional Manager der Düsseldorfer JLL-Niederlassung im denkmalgeschützten ehemaligen Thyssen-Krupp Hauptsitz Dreischeibenhaus und geschäftsführender Direktor. „So wie sich in Düsseldorf das ‚alte‘ Dreischeibenhaus und der moderne Kö-Bogen räumlich gegenüber stehen, so stehen sich auch zwei Nutzergruppen gegenüber. Die Unternehmen, die auf neuesten technischen Komfort und moderne Arbeitsplatzkonzepte setzen, entscheiden sich für die Neubau-Büros im Kö-Bogen. Den anderen, eher klassisch-konservativen und kundenzentrierten Unternehmen, sind vor allem Repräsentation und der besondere Auftritt wichtig.“ Und genau diese setzen auf die Individualität und Persönlichkeit eines Denkmals mit entweder besonderer Architektur oder herausragender Geschichte – politisch wie industriell.

„Denkmäler sind mehr Ort als Raum“, so Abel weiter. „Als Ort der Erinnerung sind sie Anziehungspunkt und emotional aufgeladen. Sie haben eine starke Wirkung auf die Öffentlichkeit und übertragen diese auch ein Stück weit auf das Unternehmen, das in ihnen ‚residiert‘.“ Und hier liegt auch der Vorteil einer Investition oder Vermarktung der Räume. Richard Winter: „Prominente Landmarks wie das expressionistische Chilehaus in Hamburg haben alleine schon aufgrund ihrer Ausstrahlung einen hohen Wert. Sie werden immer Nutzer anziehen – und mit ihnen Kunden wie Mitarbeiter. Die Bindungskraft, die von ihnen ausgeht, ist groß.“

So groß, dass rationale Gründe wie Kosten und Aufwand für die Instandhaltung in den Hintergrund rücken. „Dennoch“, so Abel, „sind von praktischer Seite immer Einschränkungen da. Im Dreischeibenhaus zum Beispiel gehören die Farben der Pfeiler im Empfangsbereich zum Architektur-Konzept. Genauso wie das Lichtbild im Büro, das nicht etwa durch eine neue Anordnung verändert werden darf.“ Aber auch das ist letztendlich wieder eine Frage des Blickwinkels – sieht man solche Vorgaben als störend an oder schätzt man das Besondere, die Repräsentation und die Möglichkeit, dafür sorgen zu können, dass der ursprüngliche Gedanke eines Gebäudes erhalten bleibt?!

Die „Seele“ eines Unternehmens

Nicht zu unterschätzen ist auch der interne Nutzen für Unternehmen. „Der unmittelbare Bezug zum Denkmal und dessen Geschichte um einen herum, lässt ein Unternehmen menschlicher und persönlicher wirken“, sagt Marcel Abel. „Diese Kombination sorgt für eine hohe Identifikation der Mitarbeiter – sowohl mit dem Gebäude als auch mit ‚ihrer‘ Firma. Viele meiner Kollegen sind auch ein wenig stolz darauf, im Dreischeibenhaus zu arbeiten.“ Und Christian Krauss fügt hinzu: „Denkmäler haben meist durch ihre Historie eine ‚Seele‘, die in unserer heutigen uniformierten Welt einen Wunsch nach Individualität wecken. Allerdings darf man sich als Unternehmen wie auch Arbeitgeber nicht ausschließlich auf diese Wirkung und die alten Werte beschränken. Wer nachhaltig anziehen will, braucht eine räumlich sichtbare und eigene Corporate Identity.“

Denkmal ist nicht gleich Denkmal

„Was man mit Blick auf das Denkmal als Investitionsobjekt oder Unternehmenssitz zudem nie vergessen darf, ist, dass Denkmal nicht gleich Denkmal ist“, so Krauss weiter. „Gerade bei einer zeitgemäßen Struktur und Gestaltung des Innenraums ist der klassische Altbau etwas gänzlich anderes als die Internationale Moderne der 70er-Jahre. Trotz des unbestreitbaren Charmes gründerzeitlicher Foyers, hoher Stuckdecken, prominenter Lage und geschichtlicher Besonderheit sind Altbauten für moderne und offene Büroraumkonzepte meist ziemlich ungeeignet. Durch die allseits tragende Bauweise ist ein ‚Open Space‘ nicht machbar und Kleinteiligkeit ist meist das KO-Kriterium jeder Flächensuche.“

Im Gegensatz dazu ähneln 70er-Jahre-Bauten der heutigen, nachgefragten Büroarchitektur mit großzügigen Grundrissen, niedriger Deckenhöhe, üppiger Belichtung mit Vollverglasung und nichttragenden Innenwänden. „Diese sind oft einfacher vermarktbar, weil sie ‚from scratch‘ gebrauchsfähiger sind“, sagt Richard Winter. „Allerdings überwiegt in den klassischen Nachkriegshäusern im Gegensatz zu Neubauten eine schlechtere bauliche Qualität und Klimatechnik.“

Ist jedes Bürodenkmal auch erhaltenswert?

Angesichts dessen – ist jedes denkmalgeschützte Büro auch wirklich erhaltenswert? „Nicht unbedingt“ sagt Richard Winter. „Und hier muss auch die Städteplanung selbst reflektieren. Viele Nachkriegsbauten sind zwar historische Zeitdokumente, können aber städtebaulich durchaus kontrovers gesehen werden. Immerhin wurde zur Zeit ihrer Erbauung der historische Vorkriegszustand oft völlig ignoriert. Gerade aktuell, wo gerade in den Innenstadtlagen eine große Knappheit an Büroraum herrscht, sollten Gebäude nicht pauschal auf Denkmallisten gesetzt werden. Wir brauchen eine sorgfältige Abwägung zwischen historischem Wert, substanzieller Stadtentwicklung und Wirtschaftlichkeit. Sind Gebäude nicht mehr wirtschaftlich zu betreiben, sollte der Denkmalschutz ab und an auch zurückgestellt werden.“

Ein Büro im Denkmal – das Thema greift weit, hat einiges an Für und Wider und ist auch nicht für jeden – und für jede Wirtschaftlichkeitsberechnung – die richtige Wahl. Wer sich aber einmal ganz bewusst dafür entschieden hat, bekommt mehr zurück als von „normalen“ Gebäuden. „Ein Denkmal ist wie ein restaurierter Oldtimer“, sagt Marcel Abel. „Er bleibt manchmal liegen, braucht hier ein neues Schräubchen, da ein seltenes Ersatzteil. Aber das Fahren in ihm ist unvergleichlich und jedes Mal aufs Neue ein Abenteuer.“

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