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Optimierte Immobilien stoppen den Flächenhunger – und es lohnt sich sogar ökonomisch

Bauland ist in vielen großen Städten kaum noch zu haben oder nur zu sehr hohen Preisen. Bauen im Bestand ist damit nicht nur nachhaltig, sondern lohnt sich zunehmend auch wirtschaftlich.

22. September 2020

Dem Bauen im Bestand und der Optimierung der Flächennutzung könnte eine große Zukunft bevorstehen. Schließlich ist es in den vergangenen Jahren vor allem in den großen Städten immer schwieriger geworden, die passende Immobilie zu finden, ob nun als Eigennutzer oder Investor. Und wenn, dann nur zu exorbitanten Preisen. Aber nicht nur Investmentchancen und geeignete Geschäftsräume werden immer knapper, auch die Ressource Boden nähert sich ihren Grenzen. Noch im Jahr 2018 nahm in Deutschland die so genannte Siedlungs- und Verkehrsfläche - vereinfacht formuliert die Fläche, die einer Form menschlicher Nutzung unterliegt - um täglich 56 Hektar zu. Das ist deutlich mehr als das Bundesziel für 2030, das unter 30 Hektar liegen soll.

Bestandsimmobilien haben noch viel Potenzial

Dass sich die Flächenproblematik in den kommenden Jahren entschärfen wird, scheint unwahrscheinlich. Selbst mit dem konjunkturellen Corona-Knick ist klar, dass wir speziell in den großen Städten noch mehr Immobilienfläche benötigen. Also weiter wie gehabt mit dem Verbrauch der Ressource Boden? Das ist gesellschaftlich kaum noch zu vermitteln. Und vielerorts auch fast unmöglich, denkt man beispielsweise an bereits jetzt zum Bersten bebaute Städte wie Stuttgart. „Ergänzend zur Ausweisung von neuem Bauland ist daher oft sehr sinnvoll, die aktuelle Bodennutzung zu optimieren. Die meisten Immobilien und Grundstücke verfügen über erhebliches Entwicklungspotenzial“, erklärt Christoph Merten, Lead Project & Development Services Region Central bei JLL.

Bauen im Bestand ist damit einer der wichtigsten Bausteine, um künftig den Immobilienbedarf zu decken. In den großen Städten, aber auch in ländlicheren Regionen, denn auch dort gehen neu ausgewiesene Baugebiete zu Lasten der natürlichen Flächenressourcen. Hinzu kommt dort noch die Zersiedlungsproblematik mit aussterbenden Zentren und einer Bevölkerungsverlagerung in die äußeren Ringe.

Wertsteigerung durch mehr Fläche

Doch ob Land oder Stadt, die Optimierung der Flächen- und Immobiliennutzung fußt immer auf drei Säulen. Eine davon sind bauliche Maßnahmen am bestehenden Objekt. Dazu gehört unter anderem die sogenannte Baumassenerhöhung, also zum Beispiel der erweiternde Umbau oder Aufbau. Gerade in vielen urbanen Immobilien lässt sich so erheblich neue Fläche gewinnen, etwa mit einer erhöhten Zahl der Geschosse. „Jeder Flächengewinn ist natürlich ein wirtschaftlicher Gewinn für Eigentümer beziehungsweise Investoren, denn damit sind Wertsteigerungen und zusätzliche Mieteinnahmen verbunden“, so Ilia Steinberg, JLL Director Project & Development Services. Um den Objektwert zu verbessern, sind auch Modernisierungsmaßnahmen und damit die Verjüngung des Altbestandes geeignet. „Immobilien werden so attraktiver für den Nutzermarkt oder erzielen eine bessere Energiebilanz. Gerade letzteres wird ein immer stärkeres Argument – auch bezüglich steigender gesetzlicher Anforderungen und Zertifizierungsoptionen“, bekräftigt Merten. Zudem wirkt sich die Modernisierung positiv auf die Restnutzungsdauer aus, was erheblich zur Wirtschaftlichkeit von Bestandsimmobilien beiträgt.

Eine weitere Option für den Flächengewinn in vorwiegend gewerblich genutzten Immobilien ist die Optimierung der betrieblichen Nutzung. Oft sind Wege und Arbeitsabläufe nicht ideal auf die Gebäude abgestimmt. Mit einer gründlichen Analyse und anschließender Nutzungsverbesserung kann der Flächenbedarf deutlich sinken – und damit wird Potenzial für weitere Nutzer und Mieter freigesetzt.

Bauen im Bestand kann sich schnell amortisieren

Schließlich lohnt sich ebenfalls, die Grundstücksnutzung im planungsrechtlichen Kontext unter die Lupe zu nehmen. Häufig lassen sich bestehende Immobilien noch durch An- oder Zubau erweitern. Oder die Prüfung spricht sogar für Abriss und kompletten Neubau. „Das ist natürlich ein schwerwiegender Schritt, der Eigentümern erst einmal etwas Angst machen kann. Doch bei der derzeitigen Immobilienknappheit und den Rekordpreisen rechnet sich unter Umständen selbst eine solche Maßnahme vergleichsweise schnell“, erklärt Steinberg.

Insgesamt gibt es bei der Optimierung im Bestand noch viel Luft nach oben. Und diese Chance sollte genutzt werden, denn das lohnt sich ökonomisch wie ökologisch – und so gelingt auch die viel beschworene Verdichtung ohne neue Betonwüsten.

Ilia Steinberg
Director Project & Development Services
Christoph Merten
Team Project & Development Services Region Central