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E-Commerce: Die Entwicklung innovativer Logistikimmobilien-Netzwerke hat erst begonnen

Der jüngste Boom des elektronischen Handels wird Auswirkungen auf den Bereich Logistikimmobilien haben, denn technologisch gut aufgerüstete Verbraucher drängen Einzelhändler auf die nächste Stufe des Kundenservice.

27. Februar 2015

Kürzlich hatte ich das Vergnügen, auf einer Reihe von Konferenzen über Handelslogistik zu sprechen. Aufgrund der Zunahme des E-Commerce unterliegt diese Branche einem raschen Wandel, verbunden mit einer hohen Nutzernachfrage nach Logistikflächen. Dies wiederum hat in den letzten Jahren zu steigendem Interesse am Logistikimmobilienmarkt insbesondere seitens der Entwickler und Investoren geführt.

Das Interesse ist berechtigt. Der jüngste Boom des elektronischen Handels wird Auswirkungen auf den Bereich Logistikimmobilien haben, denn technologisch gut aufgerüstete Verbraucher drängen Einzelhändler auf die nächste Stufe des Kundenservice. Heute geben sich Verbraucher nämlich nicht mehr damit zufrieden, aus verschiedenen Einkaufskanälen wählen zu können. Sie verlangen ein gesamtheitlicheses Einkaufserlebnis. Deswegen steigen immer mehr Einzelhändler, die die Zeichen der Zeit erkannt haben, auf einen Omni-Channel-Ansatz um, der den Kunden den Service bietet, den sie sich wünschen.

Die Lieferkettenoptimierung rückt dadurch auf der Tagesordnung von Einzelhändlern ganz nach oben. Um seinen Wettbewerbsvorteil zu erhalten, aus- oder aufzubauen, muss ein Einzelhändler über ein wirksames Logistiksystem für die Unterstützung wachsender Transportvolumina verfügen und gewährleisten, dass das richtige Produkt in perfektem Zustand zur erwarteten Zeit an den richtigen Ort geliefert wird und Rücksendungen über alle Kanäle erfolgen können.

Die zunehmende Bedeutung der Handelslogistik wird umso deutlicher, wenn der Blick auf führende reine Online-Händler, wie Amazon, Alibaba, eBay und seit kurzem auch Google, gerichtet wird. Diese Unternehmen beherrschen die Online-Märkte aus zwei einfachen Gründen: Erstens bieten sie innovative und effektive Plattformen, auf denen Kunden Produkte von einer riesigen (beinahe unendlich großen) Auswahl an globalen Einzelhändlern kaufen können. Zweitens bieten sie flexible Lieferoptionen, die den persönlichen Bedürfnissen der Kunden entsprechen. Flexible Lieferoptionen basieren auf einem effizienten Logistiknetz, das transparente Bestände sowie hochautomatisierte Lager (im Fall von Amazon mehr in den USA als in Europa) bietet. So konzentrieren sich diese reinen Online-Händler auch weiterhin auf die Entwicklung ihres physischen Netzes aus Logistik-Fulfillment-Centern sowie die Umsetzung neuer kreativer Wege zur Direktlieferung.

Für traditionelle Einzelhändler, die ihre Online-Aktivitäten weiter ausbauen, lautet die positive Nachricht, dass das Wachstum im Einzelhandel in den letzten Jahren bei solchen Einzelhändlern am höchsten war, denen es gelang, ihre physische und ihre Online-Präsenz in einem einzigen Konzept zu integrieren. Sie müssen sich jedoch, ebenso wie die reinen Online-Akteure, auf ihre Logistikstrategie konzentrieren. Infolgedessen müssen sie ihre Immobiliennetzwerke weiterentwickeln und an die neuen Omni-Channel-Anforderungen anpassen.

Die zunehmende Komplexität der Einzelhandels-Lieferketten, die Verlagerung traditioneller Laden-basierter Aktivitäten auf Logistikimmobilien, das scheinbar unersättliche Wachstum des Online-Handels (und insbesondere der starke Anstieg der grenzüberschreitenden Online-Umsätze), der Wunsch nach schnelleren Lieferzeiten und die Herausforderungen bei der Abwicklung hoher Retourenquoten werden zu einer veränderten Logistikimmobilien-Landschaft führen. Bei der Spezifizierung und den Standorten von Logistikgebäuden wird es nolens volens zu einer Weiterentwicklung kommen müssen.

Der ständige und rasche Wandel der Einzelhandelsmodelle und die damit verbundene Notwendigkeit, die Vertriebskanäle ständig anzupassen, machen es schwer, genaue Vorhersagen zu den Ausprägungen dieser Entwicklung zu treffen. Die neueste Marktanalyse von JLL zeigt jedoch, dass sich im Immobilienbereich einige deutliche Muster abzeichnen. Am offensichtlichsten sind die steigende Nachfrage nach Logistikimmobilien, die zunehmende Qualität der Logistikobjekte aufgrund neuer Gebäudemerkmale und die steigende Nachfrage an Gebäuden mit einer Fläche von über 50.000 m².

Während die Linien zwischen Online-Handel und traditionellem Einzelhandel weiter verschwimmen und der Druck auf die Direktzustellung (sowohl für Läden als auch für Online-Kunden) weiterhin sehr hoch ist, mangelt es nicht an Prognosen zur zukünftigen Entwicklung im Bereich der Einzelhandels- und Logistikimmobilien. Eines ist jedoch gewiss: Einzelhändler und Logistikunternehmen stehen erst am Beginn ihrer Entwicklung hin zu neuen, innovativen Logistiknetzen. Dies bedeutet, dass wir einer weiterhin starken Nachfrage nach Logistikimmobilien gegenüberstehen werden und der Bestand an hochwertigen Immobilien weiter deutlich steigen wird. Im allgemeinen Immobilienumfeld werden Logistikimmobilien bei Investoren und Entwicklern weiterhin weit oben auf der Tagesordnung stehen.

Die Herausforderung ist offensichtlich. Denn Nutzer und Kunden haben sich stetig weiter entwickelnde Ansprüche.