Künstliche Intelligenz: Revolution oder Evolution des Immobilienmarktes?

Frankfurt, 12. Juli 2023 - Künstliche Intelligenz (KI) wird zahlreiche Branchen, Unternehmen und die Gesellschaft verändern. Dieser Umstand wird umso deutlicher, betrachtet man die jüngsten Fortschritte und neuen Technologien, allen voran ChatGPT, die den Aufstieg vom Nischendasein in den Mainstream geschafft haben. Angesichts der zahlreichen Fähigkeiten von KI müssen sich Führungskräfte mit den vielfältigen Möglichkeiten, aber auch mit den Herausforderungen auseinandersetzen, die KI heute und in Zukunft mit sich bringen könnte. Denn wer sich KI annimmt und einsetzt, wird langfristig profitieren.

Auch der Immobiliensektor wird sich durch KI verändern: Im JLL 2023 Global Real Estate Technology Survey* nannten Investoren, Entwickler und Nutzer KI und generative KI als eine der drei Technologien, die den größten Einfluss auf die Immobilienwelt haben werden. Doch greifbar ist KI für viele offenbar noch nicht: Die Befragten erklärten, dass sie sich im Gegensatz zu anderen modernen Technologien wie Blockchain oder Virtual Reality kaum mit KI auskennen. Dabei ist sie im Grunde gar nicht so kompliziert.

„Generell muss zwischen KI und generativer KI differenziert werden“, sagt Honoré Achille Simo, Executive Director, EMEA Head of Business Development, Value and Risk Advisory bei JLL. „KI nutzt Machine Learning und Deep Learning, um komplexe Konzepte zu verstehen, Muster zu erkennen oder die Nuancen natürlicher Sprache einschätzen zu können und so unabhängig Entscheidungen treffen zu können. Generative KI hingegen kann zusätzlich mithilfe fortschrittlicher Algorithmen neue Inhalte wie synthetische Daten, Bilder, Texte oder Musik erstellen.“

KI wird unseren Alltag verändern

Diese neuen Fähigkeiten werden erheblichen Einfluss auf den Arbeitsmarkt haben. ChatGPT-Entwickler OpenAI selbst rechnet damit, dass sich rund 80 Prozent der Jobs durch KI verändern werden. Dass das nicht unbedingt negativ sein muss, zeigt eine Studie des MIT-Ökonomen David Autor, die der Finanzdienstleister Goldman Sachs zitiert. Demnach können mehr als 85 Prozent des Beschäftigungswachstums der vergangenen 80 Jahre in den USA auf neue Jobs durch neue Technologien zurückgeführt werden. „KI wird viele neue Berufe hervorbringen, damit die Technologie wirtschaftlich und sinnstiftend genutzt werden kann. Ähnlich ist es bei der Digitalisierung: Zahlreiche IT-Berufe gab es vor den 80er-Jahren gar nicht. Acht der zehn wertvollsten Unternehmen weltweit sind heute technologiegetriebenen Konzerne“, sagt Simo. 

Passend dazu erwartet Microsoft-CEO Satya Nadella auch bei KI einen menschenzentrierten Ansatz, in dem KI nicht die Arbeit des Menschen ersetzt, sondern ihn als eine Art Co-Pilot zugunsten des Produktivitätswachstums unterstützt. Das sei gar notwendig, erklärt Simo: „In vielen Ländern schrumpft die Bevölkerung im Erwerbsalter. Darüber hinaus sinkt in den meisten europäischen Ländern seit vielen Jahren die Arbeitsproduktivität kontinuierlich. KI kann die wegfallende Leistung auffangen und als Werkzeug zur Effizienzsteigerung genutzt werden. Langfristig werden sich Unternehmen Sorgen machen müssen, die keine KI einsetzen und deshalb in der Produktivität zurückfallen“, sagt Simo.

Generative KI ist noch in ihrer Anfangsphase.  Sie ist jedoch für den Unternehmenserfolg entscheidend und man muss sich bereits heute umfangreich mit ihr befassen. Dazu ist es wichtig, das Potenzial von KI in der Interaktion mit Menschen zu verstehen. 

„Wir müssen KI genauso wie einen Hammer als Werkzeug verstehen: Bevor wir einen Hammer einsetzen, wissen wir, wie das Haus aussehen soll, das wir bauen. Bevor wir KI einsetzen, müssen wir wissen, welches Ziel wir damit erreichen wollen“, sagt Simo.

Zwar kann KI quantitative Merkmale wahrnehmen, analysieren und passend für den Rezipienten wiedergeben – sie stößt aber bei der immateriellen Qualität eines Gebäudes an ihre Grenzen. Zudem kann sie keine Körpersprache von Käufern oder Verkäufern erkennen, um die notwendige Zusicherung und Ermutigung im Verkaufsgespräch zu geben. Sie ist kein Ersatz für Soft Skills, Authentizität, Kreativität und Erfahrung. KI ist also erst in Zusammenarbeit mit Menschen wirkungsvoll.

Die Immobilienwirtschaft wird die Auswirkungen der KI gleich mehrfach spüren:

1. Lage: KI-Unternehmen und -Investments werden sich an etablierten Tech-Standorten mit Tech-Hubs, Innovationszentren und Universitäten clustern.

2. Nachfrage: Die Entwicklung von KI benötigt nicht nur mehr, sondern auch effizientere Rechenzentren, bessere Stromversorgung und eine digitale Infrastruktur.

3. Neue Assetklassen und Produktarten: Das „intelligente Gebäude“ mit KI-kompatibler Infrastruktur wird zur Normalität. Die Technologie wird dabei helfen, den CO₂-Ausstoß zu minimieren und den Gebäudebetrieb effizienter zu gestalten.

4. Investments und Gewinne: Durch KI können Objekte und Märkte effizienter analysiert und Transaktionen schneller durchgeführt werden. Rückwärtsgewandte Beschreibungen der Werteentwicklungen werden sich zu prädiktiven und präskriptiven Analysen und Beratungen wandeln.

5. Design und Objektanpassung: KI wird neue, individualisierbare Ausstattungen in Objekten ermöglichen.

Die KI-Branche treibt die Nachfrage nach Immobilien voran

Wenn es um KI-Ökosysteme geht, dann sind Entwickler wie OpenAI nur die Spitze des Eisbergs. Chiphersteller, Cloud-Anbieter, Programmentwickler und viele weitere gehören ebenfalls zum Nutzersegment. Hinzu kommen Anwender von bereits trainierter KI, zum Beispiel aus den Bereichen Life Science, Datenmanagement oder Fintechs.  

Mit einem Anteil von 37 Prozent und mehr als 10.000 Unternehmen im Segment bestimmen zurzeit die USA den weltweiten KI-Markt. Mit jeweils 1.000 bis 10.000 Unternehmen folgen China, Deutschland, Indien, Kanada und Großbritannien. Dementsprechend dürfte überall dort auch die Nachfrage nach Fachkräften und notwendigen Flächen, insbesondere in den Tech-Clustern, zunehmen.

Doch dazu braucht es auch die passende Infrastruktur, denn gerade generative KI ist auf ausgiebige Rechenstärke angewiesen. Leistungsfähige Hardware, Kühlungsmöglichkeiten, verlässliche Energieversorgung, belastbare Hochgeschwindigkeitsnetzwerke, Cloud-Infrastruktur und ausreichend Speichermöglichkeiten benötigen viel Platz – und die Nachfrage nach entsprechenden Flächen wird angesichts der wachsenden Bedeutung von KI noch weiter zunehmen. Dieser Trend ist bereits heute in Frankfurt zu verzeichnen. In der Stadt am Main werden bereits 66 Rechenzentren untergebracht, weitere zehn befinden sich in der Planung. In der Region Rhein-Main sind es gar 81 Rechenzentren mit 33 weiteren in Planung. Damit handelt es sich um den zweitgrößten Standort für Rechenzentren in Europa nach London und vor Amsterdam und Paris. DE-CIX, der Frankfurter Internetknoten, zählt zu den drei meistgenutzten der Welt.

Angesichts der stetigen Weiterentwicklung dürften sich zudem die Ansprüche der Nutzer verändern. Bloomberg zufolge soll der Facebook-Mutterkonzern Meta im Jahr 2022 seine Rechenzentrums-Entwicklungspipeline gar pausiert haben, um seine Rechenzentren an neueste Erkenntnisse anzupassen. 

Proptechs haben den Grundstein für KI in der Immobilienbranche gelegt

Mehr als 80 Prozent der Nutzer, Investoren und Entwickler von Immobilien wollen ihr Technologiebudget in den kommenden drei Jahren erhöhen, wie aus dem JLL Global Real Estate Technology Survey 2023 hervorgeht. Diese oft aus dem Proptech-Sektor stammenden Lösungen vereinfachen schon seit Jahren das Investment- und Portfoliomanagement, das Facility-Management oder die Arbeiten auf der Baustelle. Auch KI kommt dabei zum Einsatz, insbesondere wenn es um Dokumentenordnungen und -standardisierungen, Automatisierungen in Gebäuden oder Asset Valuation und Risikomanagement geht. 

Noch in der Frühphase ihrer Nutzung befindet sich generative KI. Zum Beispiel kann sie beim Ordnen und Zusammenfassen von Dokumenten in verschiedenen Sprachen helfen oder als Chatbot in der Kundenkommunikation Nutzeranfragen beantworten. 

Die Entwicklung von KI im Proptech-Sektor hängt nun primär von den Investitionen ab. Das Interesse jedenfalls scheint vorhanden zu sein: Recherchen von JLL zufolge wurden im Jahr 2022 weltweit rund vier Milliarden US-Dollar in KI-gestützte Proptechs investiert – fast doppelt so viel wie im Vorjahr. 

Strategisches und verantwortungsvolles Arbeiten mit KI

KI und generative KI sind da und einsatzbereit – trotzdem stehen noch zahlreiche Fragen zum verantwortungsvollen Umgang mit ihr im Raum. Es mangelt an Transparenz zur Herkunft der Daten, zur Datensicherheit und ob diese den Datenschutzanforderungen in Deutschland und Europa gerecht wird. Auch die Qualität der Daten wirft eine Menge Fragen auf, da bereits die Datenqualität in der Branche zu wünschen übriglässt. Die Aktualität der Daten lässt ebenfalls zu wünschen übrig; wenn man bedenkt, dass zum Beispiel ChatGPT-Antworten auf eine Datengrundlage mit Stichtag September 2021 fußen. Die Datengrundlage muss überdies kritisch überprüft werden, um Manipulation oder Missbrauch zu vermeiden.

In welche Richtung KI sich entwickeln wird und in welchem Umfang sie die Immobilienbranche verändern wird, ist also noch unklar. Fakt ist aber, dass sich Investoren, Entwickler und Nutzer frühzeitig mit den Möglichkeiten auseinandersetzen müssen, wie KI ihre eigenen Geschäfte unterstützen kann und welche Herausforderungen sie birgt. Wer rechtzeitig die Antworten kennt, wird profitieren. 

*Der Report wird im September 2023 veröffentlicht.