Trotz Konjunkturflaute bleibt der Büromarkt auf Kurs

Mittlerweile hat sich in Deutschland die Ernüchterung darüber gefestigt, dass es den endlosen wirtschaftlichen Aufschwung wohl einfach nicht gibt. Hoffte man vor einigen Monaten noch auf einen kleinen Ausreißer nach unten, sind die Indikatoren mittlerweile kaum noch zu ignorieren. Laut Consensus Economics soll das Wirtschaftswachstum 2019 nur noch bei 0,8 Prozent liegen.

Große Konzerne geben Gewinnwarnungen aus, man hört wieder von nennenswertem Stellenabbau. Der Maschinenbau klagt über den Auftragseingang, in der Industrie hört man bereits wieder das Wort „Kurzarbeit“. Und mit ängstlicher Erwartung schaut die exportgetriebene deutsche Wirtschaft auf die Entwicklungen im globalen Handel, der derzeit von politischer Verunsicherung bestimmt ist. Ganz zu schweigen von den ungelösten wirtschaftspolitischen Fragen im Inland.

Keine erfreuliche Situation also, auch wenn die hiesige Ökonomie durch gute Zahlen aus der Binnenkonjunktur stabilisiert wird. Zum ersten Mal seit langem ermittelte zum Beispiel das ifo-Beschäftigungsbarometer eine sinkende Bereitschaft der Unternehmen, Personal einzustellen. Und das nicht nur in der Industrie, sondern inzwischen ebenso bei den Dienstleistern.

Angebotsmangel bestimmt den Markt mehr als die Konjunktur

Wen das alles allerdings noch kalt lässt, ist der deutsche Markt für Büroflächen. Zumindest in den Hochburgen, den Big 7, die JLL regelmäßig analysiert. Im ersten Halbjahr wurden dort etwa 2 Mio. m² Bürofläche vermietet oder an Eigennutzer verkauft. Verglichen mit dem ersten Halbjahr 2018 bedeutet das ein Plus von 5,4 Prozent. Und im Gegensatz zum ersten Quartal 2019 ist die Verteilung auf die Big 7 einigermaßen ausgeglichen.

Deutliche Flächenumsatzsteigerungen gab es fast überall, nur München musste hier klar darben. Der Bürovermietungsmarkt an der Isar erzielte im zweiten Quartal ein Ergebnis von 226.000 m² und damit einen Halbjahreswert von 418.000 m². Das liegt 11 Prozent unter dem Vorjahreszeitraum. Beileibe kein Anzeichen dafür, dass die Wirtschaftsstimmung bereits auf die Nachfrage schlägt, denn die Spitzenmiete schraubt sich weiter in die Höhe. Im zweiten Quartal knackte sie sogar die 40-Euro-Marke. Es kommen also weiterhin nicht genügend Flächen in den Markt. Die fast 900.000 m², die derzeit im Bau sind, wurden zu großen Teilen bereits aus der Entwicklung vergeben.

Anmieten im Bestand wird immer schwieriger

Auch das ist ein Trend in Folge der jahrelangen Angebotsknappheit, weit über München hinaus. Unternehmen, die nach neuen Büros Ausschau halten, mieten bereits vom Reißbrett an. „Für 2019 erwarten wir, dass jeder fünfte vermietete Quadratmeter Bürofläche in Deutschlands Big 7 eine Fläche in einem projektierten Gebäude sein wird.“ erklärt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. „Schon im Schnitt der vergangenen drei Jahre wurden 60 Prozent aller Vorvermietungen sogar mit einer Vorlaufzeit von ein bis drei Jahren bis hin zur kompletten Fertigstellung des Gebäudes getätigt.“

Leerstand sinkt noch weiter ab

Das trifft grundlegend auch auf die geringfügig entspannteren Märkte zu. Zum Beispiel bei den aktuellen Spitzenreitern der Umsatzsteigerung, Stuttgart und Hamburg. Die Schwabenmetropole legte im ersten Halbjahr um 21 Prozent auf den Vergleichszeitraum 2018 zu, bei einer nochmals gesunkenen Leerstandsquote von 2,1 Prozent.

Wenn also Flächen in den Markt kommen, werden sie rasant abgegriffen – oder anders formuliert, sie gehen weg wie die geflügelten „warmen Semmeln“. Ganz ähnlich in der Hansestadt. Dort hat der Leerstand im zweiten Quartal noch einmal einen spürbar Schritt nach unten gemacht und wird sich bis zum Jahresende vermutlich den 3 Prozent nähern. Entsprechend ziehen die Büromieten kräftig an. Im zweiten Quartal legte die Spitzenmiete um 3,6 Prozent zu. 29 Euro für den Quadratmeter, so viel zahlte man noch nie in Hamburg.

Aufgestaute Büroflächennachfrage wirkt als Puffer

In Zeiten der steigenden gesamtwirtschaftlichen Verunsicherung stellt sich nun die Frage, wie es auf dem Flächenmarkt Office weitergeht. Timo Tschammler, JLL CEO Germany, glaubt derzeit nicht an Überraschungen: „Was die Umsatzprognose für das gesamte Jahr angeht, bleiben wir bei den bereits im ersten Quartal kommunizierten rund 3,8 Mio. m². Dies unterstellt im Ergebnis ein tendenziell etwas schwächeres zweites Halbjahr. Und folgt in der Logik den beschriebenen Entwicklungen bei Konjunktur und Beschäftigung und den nach wie vor in Teilen äußert dramatischen Flächenengpässen, die sich auch in den kommenden Monaten nicht auflösen werden. Insofern hat sich an der grundlegenden Marktsituation auch im zweiten Quartal nichts geändert“.

Zentrale Bedeutung hat natürlich die weitere Entwicklung des konjunkturellen Umfelds. Eine anhaltende Eintrübung wird auch an der Dienstleistungsbranche, die den Büromarkt dominiert, nicht spurlos vorübergehen. Ein starker Puffer ist allerdings der gewaltige Nachfrageüberhang. Er hat sich in den Big 7 über Jahre aufgebaut. Die aggregierte Leerstandsquote in diesen Städten liegt aktuell bei knapp 3,3 Prozent und damit noch einmal einen Prozentpunkt unter dem Vorjahresquartal. Das bedeutet auch, dass zahlreiche Unternehmen längst nötig gewordene Umzüge möglicherweise schon lange vor sich herschieben. Selbst bei einer deutlicheren wirtschaftlichen Abkühlung dürften sich stärkere negative Effekte also erst mit einer Verzögerung auf den Bürovermietungsmärkten zeigen.