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Wohnen im Wohnturm – warum das einstige No-Go plötzlich deutschlandweiter Trend ist

„Bei diesem Anblick muss man etwas Amerikanisches trinken.“ Das waren die Worte eines Journalisten, der in den 1950er Jahren den Bau der Grindelhochhäuser im Hamburger Stadtteil Harvestehude mitverfolgte. Der ursprünglich für britische Offiziere geplante Komplex war Deutschlands erste Hochhaus-Wohnanlage. Aber nicht nur das. Architektonisch galt sie damals als der letzte Schrei, als „Klein-Manhattan“, als state-of-the-art. Und bildete den Startschuss für den regen Wohnturm-Bau der 60er und 70er-Jahre:

  

  

Das Colonia Hochhaus, das Collini Center in Mannheim und der Olympia Tower in München sind die bis heute bekanntesten Projekte dieser Art. Namen wie die „Gropiusstadt“ stehen beispielhaft für die Großsiedlungen ihrer Zeit, aber auch für die sich nach der Grindelhochhaus-Begeisterung verändernde Wahrnehmung. Hier ging es vor allem darum, Wohnraum zu schaffen, der in der Nachkriegszeit dringend her musste. Schnell, kompakt und praktisch war die Devise. Und so modern die Ausstattung zur Anfangszeit noch empfunden wurde, so wenig integriert waren die Siedlungen ins städtische Leben, sondern standen meist – und die Grindelhochhäuser zwischen Harvesterhuder Villen bilden hier bis heute eine Ausnahme – als abgeschotteter Kosmos am Stadtrand.

Entsprechend abwehrend dann auch die Wohnblock-Assoziationen, die sich bald einstellten: Tristesse, Graffiti , finstere Durchgänge und abgestellte kaputte Küchengeräte oder Fernseher. Wohnen im Hochhaus? Nein, danke. Zumindest hierzulande.

In anderen Teilen der Welt gehören Wohnhochhäuser ganz selbstverständlich zum Stadtbild mit dazu. Sie sind charakteristischer Teil der Innenstädte und stehen für urbanes Metropolenleben und Großstädtertum.

Renaissance des deutschen Wohnhochhaus-Baus

Genau dieses Lebensgefühl schwappt gerade in die deutschen Städte. Es muss nicht mehr der Gründerzeit-Altbau sein, hoch hinaus darf es auch gehen. Eine Wohnung im achten Stock und aufwärts ist wieder en vogue. Davon zeugen die zahlreichen Planungen: „Bis Ende 2016 wurden mindestens 17 neue Wohntürme errichtet oder bestehende grundlegend saniert“, sagt Jirka Stachen, Associate Director für JLL Research und Autor des kürzlich erschienenen JLL-Marktreports Entwicklungen mit Perspektive – Wohnhochhäuser in Deutschland. Etwa 50 weitere Projekte sind in Bau oder Planung. „Das aktuell größte und spektakulärste Projekt ist der Grand Tower in Frankfurt“, ergänzt Thomas Zabel, CEO der seit 2017 zu JLL gehörenden Zabel Property AG, die die  dortigen Wohnungen vertreibt. „Der Grand Tower setzt nicht nur durch seine 172 Meter Höhe neue Maßstäbe, sondern auch durch seine Ausstattung mit Dachgarten, Sonnendeck oder einer Profiküche für die Bewohner.“

Woher kommt der plötzliche Wandel, der den deutschen Markt gerade erfasst hat? Warum sind wir so viel später dran als Asien oder die USA? Was unterscheidet heutige Wohnhochhäuser von damaligen Konzepten? Und können die neuen Wohntürme unser Knappheitsproblem auf dem Wohnungsmarkt lösen?

Rein rechnerische Notwendigkeit?

„Eine Ursache für den vermehrten Wohnungsbau in der Vertikalen ist im Revival der Stadt als Wohn- und Lebensmittelpunkt zu sehen“, sagt Dr. Konstantin Kortmann, Head of  Residential Investment JLL Germany. „Die deutschen Metropolen sind seit 2011 um insgesamt 500.000 Menschen angewachsen. Und diese Menschen brauchen Platz.“ „Gleichzeitig wurden in diesen Städten lediglich 150.000 Wohnungen fertig gestellt. Innerstädtische Bauflächen sind äußerst knapp, die Höhe also fast logische Konsequenz“, ergänzt Jirka Stachen.

Doch getrieben werden die Projekte zunächst vor allem über den global verzweigten Investmentmarkt. „Gerade für deutsche Wohnhochhaus-Projekte besteht derzeit eine hohe Nachfrage durch internationale Investoren und Nutzer. Und für diese ist der Wohnturm eine gängige und völlig selbstverständliche Wohnform, wenn nicht gar die für eine Stadt normalste“, sagt Thomas Zabel. Und fügt hinzu: „Allerdings ist das Wohnhochhaus für deutsche Investoren wie Nutzer noch lange nicht state-of-the-art. Über kurz oder lang wird das aber kommen.“

Vom Außenseiter zum richtungsgebenden Mittelpunkt

Denn heute geht es – trotz Flächenknappheit in der Stadt – nicht mehr nur ums reine Schaffen von Wohnraum. „Das Ideal der modernen Wohnhochhäuser ist vielmehr Ausdruck eines neuen Lebensstils, eine neue „Urbanität“, die junge erfolgreiche Menschen und das städtische Bürgertum verfolgen“, sagt Konstantin Kortmann. „Dementsprechend stehen die Gebäude heute ganz bewusst in den Innenstädten, wo vor allem der Grund und Boden teuer und die Nachfrage nach Wohnraum gewachsen ist. Sie sind längst keine isolierten Solitäre mehr, sondern integrierte Quartiere, die zum Mittelpunkt ihrer Umgebung werden. Die beleben, nicht abschotten.“

Und genau das hat das am Berliner Alexanderplatz geplante Wohnturm-Ensemble – Alexander Berlin’s Capital Tower, Alexander Residential und Grandair – im Sinn. Thomas Zabel: „Diese drei Türme bringen eine neue Dimension auf den zentralsten Platz der Stadt und können der Auftakt für eine Stadtquartiersentwicklung sein, auf die der Alexanderplatz seit 25 Jahren wartet.“

Wohnhochhäuser sind mittlerweile auch Vorbilder in  Punkto Nachhaltigkeit und innovativer Technik. „Der MarcoPoloTower in der Hamburger HafenCity ist mit 65 Metern zwar relativ klein, aber durch sein modernes organisches Design und die innovative Klimatechnik einzigartig. So erfolgt die Kühlung über Vakuumkollektoren, die Sonnenstrahlung mittels Wärmetauscher in Kälte umwandeln und auch geheizt wird mit Solarenergie“, so Jirka Stachen.

Noch dominiert in Deutschland ein restriktives Baurecht

Was hier neu erscheint, ist in Asien oder den USA längst Gewohnheit. Warum? „Aus praktischer Sicht ist die Erklärung dafür verhältnismäßig einfach“, sagt Thomas Zabel. „In Deutschland herrscht – noch – ein im Hinblick auf Hochhäuser restriktiveres Baurecht vor. Die meisten Städte erlauben nur sehr beschränkt in die Höhe ragende Bauwerke. In München darf in der Innenstadt beispielsweise kein neues Gebäude höher sein als der Turm der Frauenkirche. Nur Frankfurt erlaubt den Bau von Hochhäusern im Stadtzentrum. Mit steigender Nachfrage werden die Regelungen aber angepasst werden und müssen.“

Indirekte Entlastung der Wohnungs-Nachfrage

Doch können die neuen Wohnhochhäuser die hohe Nachfrage nach städtischem Wohnraum überhaupt wirksam stillen? „Das aktuelle Neubauvolumen reicht weiterhin nicht aus, um den Bedarf quer durch alle Bevölkerungsschichten zu decken“, sagt Konstantin Kortmann. „Insofern hilft jede neue Wohnung, den Druck der Nachfrage zu lindern. Auf der anderen Seite sind die Kosten für Grundstück und Erstellung von Wohnhochhäusern so hoch, dass geringe oder mittlere Einkommen sich eine solche Wohnung nicht leisten können. Direkt profitieren diese Haushalte also nicht. Dennoch gehe ich davon aus, dass durch das zusätzliche Angebot die Nachfrage nach Bestandswohnungen entsprechend zurückgeht.“ Und fügt hinzu: „Das Problem ist jedoch, dass der Nachfrageüberhang so groß ist, dass der Abbau durch das derzeitige Neubauvolumen nicht erfolgt – um spürbare Effekte mittelfristig zu erzielen, müsste dieses deutlich zulegen.“

Unabhängig von der Frage nach der Nachfrage tragen die neuen Wohnhochhäuser aber auch dazu bei, dass Städte noch lebenswerter und nachhaltiger werden. „Wohnturmprojekte werden meist auf innerstädtischen Brachflächen, wie ehemaligen Industrie- oder Hafenarealen, errichtet, die dann wieder in den Stadtraum integriert werden“, sagt Jirka Stachen. „Letztendlich führen Wohnhochhausprojekte auch zu einem Umdenken in den Köpfen der Beteiligten – weg vom hohen Flächenverbrauch am Stadtrand mit Folgen für den städtischen Verkehr, der Versiegelung und der generellen Lebensqualität.“

Die neue deutsche Wohnturm-Welle ist angerollt – und vereint Lebensstil mit Nutzen, Nachhaltigkeit mit architektonischem Highlight. Ihre Zukunft hängt davon ab, wie sehr sie Leben in die Stadt bringen und auch gesamtgesellschaftliche Wohnlösungen ermöglichen. Und wie tiefgehend Städte neue und individuelle Architekturkonzepte zulassen, die das Stadtbild bereichern und Hingucker statt Ghetto schaffen.

Einen Überblick über den aktuellen Markt für deutsche Wohnhochhäuser finden Sie hier:

Unser neuer Report „Entwicklungen mit Perspektive – Wohnhochhäus​er in Deutschland“ informiert Sie über Entwicklungen, Preise und die interessantesten Projekte, die Deutschland zu bieten hat.

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