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Kommt die Renaissance des kleinen Händlers um die Ecke? 3 Fragen an Dirk Wichner

Früher war es samstags oft das Größte, mit Vati und Mutti ins Kaufhaus in der Stadt zu fahren und sich wie auf dem Abenteuerspielplatz zu fühlen. Und das nicht nur wegen der Rolltreppen, die man mehrere Stockwerke lang in entgegengesetzter Richtung nehmen konnte. Auch wegen der Spielzeugautos in der obersten Etage. Der Mantelabteilung darunter, in der man so schön verstecken spielen konnte. Und der Schokoladenecke, in der es meist ein Stück gratis gab. Heute scheint die Zeit der großen Waren- und Modehäuser vorbei zu sein. Cafés, Design-Shops und kleine Beauty-Geschäfte schießen seit einiger Zeit aus dem Pflasterboden der Fußgängerzonen. Ladenflächen werden zunehmend kleiner und einstöckiger. Woran liegt das? Sehnen wir uns angesichts jahrelanger Wühltischkämpfe zurück nach Tante Emma? Oder spielen rationalere Gründe wie Mietkosten und e-Commerce die entscheidende Rolle? Dirk Wichner, Head of Retail Leasing JLL Germany, blickt tiefer. 3 Fragen – 3 Antworten:

     

     

Der Anteil neuangemieteter Kleinflächen unter 100 qm liegt mittlerweile bei 25 Prozent. Flächen unter 500 qm machen gar 75 Prozent aus. Warum werden kleinere Läden immer beliebter?

Das hat im Wesentlichen zwei Gründe. Zunächst muss man schauen, WER genau derzeit Flächen anmietet. Während der Textileinzelhandel über Jahre mit großem Abstand dominierte, kommen nun Branchen wie Gastronomie, aber auch Beauty und Schmuck in der Statistik mehr und mehr nach oben. Diese Branchen brauchen traditionell weniger Fläche.

Damit einher geht auch eine zweite Entwicklung. Der großflächige Textileinzelhandel hat in der Regel immer mehrere Etagen bespielt. Wir alle kennen den typischen Rolltreppen-Wegweiser: Kinder UG, Damen EG + 1.OG, Herren 2.OG. Diese Anmietungen sind im derzeitigen Marktumfeld so gut wie nicht mehr möglich. Denn die oberen Geschosse werden mehr und mehr umgenutzt für Büro und Wohnungen. Für beide Nutzungen sind die Innenstädte begehrte Lagen. Die Verkleinerung der durch den Einzelhandel angemieteten Flächen findet also nicht durch vertikalen sondern durch horizontalen Schnitt statt.

Betrifft das eher die großen Marken oder hauptsächlich lokale Händler in den kleineren Städten?

Wie gesagt, betrifft es vor allem die mehrgeschossigen Handelsflächen in den Innenstädten. Diese werden eigentlich schon seit vielen Jahren eher durch große Filialisten genutzt – lokale Einzelhändler sind hier inzwischen eher die Ausnahme. Selbst in Klein- und Mittelständen sind inzwischen Einzelhändler wie H&M, TKMaxx oder die Inditexgruppe die einzigen, die die noch vorhandenen großen, mehrgeschossigen Flächen überhaupt abnehmen.

Wird daraus ein langfristiger Trend entstehen?

Das wird definitiv ein langfristiger Trend. Im vergangenen Jahr haben Waren im Wert von ca. 50 Milliarden Euro keinen Quadratmeter Einzelhandelsfläche mehr gesehen, weil sie direkt aus dem Lager an den Verbraucher geschickt wurden. In Zeiten des Onlinehandels brauchen Waren keine Einzelhandelsflächen mehr, um sie dem potenziellen Käufer zu präsentieren.

Es ist nur folgerichtig, dass sich der Handel zunehmend sowohl auf Handelsflächen im EG als auch auf Flächen in den besten Lagen innerhalb der jeweiligen Einkaufsstraßen konzentriert. Aus vielen Ober- und Untergeschossen sowie den Randlagen der Einkaufsstraßen wird sich der klassische Einzelhandel eher zurückziehen.

Beim Blick zurück in die 70er, 80er und auch noch 90er Jahre, in denen viele der hier relevanten Flächen entstanden, wird deutlicher, was gerade passiert. Seinerzeit waren Steigerungen der Bruttoeinkommen von jährlich bis zu 10% schon fast an der Tagesordnung. Entsprechend rasant stieg die Nachfrage nach Waren aller Art. Und die Händler hatten, mit Ausnahme des Katalog-Versandhandels nur einen einzigen Absatzkanal – den stationären Handel. Um also der aufgrund ständig steigender Kaufkraft wachsende Nachfrage nachzukommen, musste immer mehr Handelsfläche her. Dies geschah zum einen über aus dem Boden schießende Shoppingcenter, aber eben auch durch Erschließung weiterer Etagen in den Einkaufsstraßen sowie Verlängerung der handelsrelevanten Teile der Einkaufsstraßen. Betrachtet man also die aktuelle Entwicklung im Einzelhandel über einen längeren Zeitraum, dann könnte man den jetzigen Trend auch als Rückkehr zur Normalität betrachten.